LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la société Digby, auteur des conclusions, avait pris soin d'indiquer son siège social actuel et que la fausseté de cette nouvelle adresse n'était pas prétendue, la cour d'appel qui, sans être tenue de procéder à une recherche qui n'était pas demandée, a déclaré les conclusions de cette société recevables, a légalement justifié sa décision ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que le 14 ter Place Gambetta était l'une des deux adresses figurant au bail pour la désignation des lieux loués et que la société bailleresse ne contestait pas que la société locataire ait occupé les lieux loués, la cour d'appel qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit que la société Digby était immatriculée pour les lieux loués, a légalement justifié sa décision ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve, que la VMC avait été installée à une date non précisée, que l'hôtel bénéficiait d'un classement deux étoiles et que les locaux situés 3 rue Nancel-Penard ne s'assimilaient pas aux lieux loués, la cour d'appel, sans être tenue de procéder à une recherche qui n'était pas demandée, et abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à la gravité du manquement, a pu en déduire que la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire n'était pas acquise ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Le Bouffard et M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Le Bouffard et M. Eric X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la Société BOUFFARD et M. X... de leur demande tendant à faire déclarer irrecevables les conclusions d'appel de la Société DIGBY ;
AUX MOTIFS QUE les appelants relèvent que l'EURL DIGBY fait état dans ses conclusions d'un siège social 14 ter Place Gambetta à Bordeaux, adresse confirmée par le K bis mais qui serait fictive dès lors qu'il s'agit du siège de la Sarl LE BRISTOL exploitant la brasserie « Café Dijeaux » au rez-de-chaussée de l'immeuble ; qu'il est constant que les conclusions des parties ne sont plus recevables tant qu'elles ne contiennent pas, s'agissant d'une personne morale, l'indication de son siège social (articles 960 et 961 du code de procédure civile) ; que cependant l'Eurl DIGBY a pris soin d'indiquer son siège social actuel qui est, suite à la vente de son fonds de commerce, le 35 rue Laffaurie de Montbadon à Bordeaux, dont la fausseté n'est pas prétendue, et il n'y a pas lieu dès lors de déclarer ses conclusions irrecevables ;
ALORS QUE la partie qui intervient à l'instance d'appel doit, à peine d'irrecevabilité, faire connaître aux autres parties, s'il s'agit d'une personne morale, son siège social lequel, s'agissant d'une Eurl, correspond à celui publié au registre du commerce et des sociétés ; qu'en se bornant à relever, pour dire recevables les conclusions d'appel de l'Eurl DIGBY, qu'elles indiquent comme siège social actuel le 35 rue Laffaurie de Montbadon à Bordeaux, adresse dont la fausseté n'est pas prétendue, sans relever que cette adresse figurait sur son extrait K bis et partant, avait fait l'objet d'une inscription régulière au registre du commerce et des sociétés, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 960 et 961 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR donné acte à la SCI BOUFFARD de l'exercice de son droit de repentir dans les conditions des articles L. 145-58 et L. 145-59 du code de commerce, d'AVOIR constaté la caducité de la fixation de l'indemnité d'éviction et des autres indemnités annexes et d'AVOIR débouté la SCI BOUFFARD et M. X... de leurs demandes tendant à faire constater que l'Eurl DIGBY, qui n'a jamais été immatriculée dans les lieux loués, n'a pas droit au renouvellement du bail, que le droit de repentir est caduc, que la résiliation du bail doit être prononcé et la SNC HOTEL DE LA TOUR INTENDANCE expulsée sous astreinte de 1 000 €
par jour de retard après signification de l'arrêt à intervenir ;
AUX MOTIFS QUE la SCI BOUFFARD a exercé le 26 septembre 2005, soit après l'appel interjeté du jugement du 4 juillet 2002, son droit de repentir, cette décision prise en application des articles L 145-58 et L. 145-59 du code de commerce étant irrévocable, et il en résulte l'impossibilité pour elle d'invoquer une quelconque cause de résiliation du bail antérieure à l'exercice de ce droit ; que les appelants font valoir en premier lieu que l'exercice du droit de repentir serait caduc dès lors, par reprise de l'argument précédent, que l'Eurl DIGBY, déclarant comme adresse le 14 ter Place Gambetta à Bordeaux et immatriculée au RCS à cette adresse, n'aurait jamais été immatriculée dans les lieux loués et n'aurait de ce fait par le droit au renouvellement du bail commercial ; qu'ils citent une décision de la Cour de cassation d'où il ressort que le locataire non immatriculé dans les lieux loués n'a pas droit au renouvellement du bail ; qu'il ressort fort logiquement de cette décision qu'un locataire qui n'occupe pas les lieux loués ne peut prétendre au renouvellement d'un bail commercial ; qu'or il apparaît que le 14 ter Place Gambetta est l'une des deux adresses figurant au bail du 14 mars 1986 pour les lieux loués désignés par la SCI BOUFFARD elle-même et il n'a jamais été contesté jusqu'ici que l'Eurl DIGBY ait occupé les lieux loués ; que l'exercice du droit de repentir doit par conséquent voir produire toutes ses conséquences, soit le renouvellement du bail à la date de la notification et la caducité de la fixation intervenue par le jugement déféré de l'indemnité d'éviction et des indemnités annexes à la charge de la SCI BOUFFARD ;
ALORS QUE nonobstant l'exercice par le bailleur de son droit de repentir, le locataire ne peut prétendre au renouvellement du bail lorsqu'il n'est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés à l'adresse des lieux loués effectivement exploités ; qu'en se bornant à relever, pour dire valable le droit de repentir de la SCI BOUFFARD et lui faire produire tous ses effets, que l'immatriculation de l'Eurl DIGBY au 14 ter Place Gambetta correspond à l'une des deux adresses figurant au bail du 14 mars 1986 sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions récapitulatives d'appel, p 8), s'il ne s'agissait pas d'une adresse fictive et si les locaux loués et exploités n'avaient pas pour véritable adresse le 4 rue Bouffard, lieu n'ayant fait l'objet d'aucune inscription au registre du commerce et des sociétés, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles L. 123-8, L. 145-58, L. 145-59 et L. 145-9 du code de commerce
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR donné acte à la SCI BOUFFARD de l'exercice de son droit de repentir dans les conditions des articles L. 145-58 et L. 145-59 du code de commerce, d'AVOIR constaté la caducité de la fixation de l'indemnité d'éviction et des autres indemnités annexes et d'AVOIR débouté la SCI BOUFFARD et M. X... de leurs demandes tendant à faire constater que l'Eurl DIGBY, qui n'a jamais été immatriculée dans les lieux loués, n'a pas droit au renouvellement du bail, que le droit de repentir est caduc, que la résiliation du bail doit être prononcé et la SNC HOTEL DE LA TOUR INTENDANCE expulsée sous astreinte de 1 .000 €
par jour de retard après signification de l'arrêt à intervenir ;
AUX MOTIFS QUE si les manquements instantanés et irréversibles du locataire à ses obligations résultant du bail commis antérieurement à l'exercice par le bailleur de son droit de repentir sont purgés par cet exercice le bailleur demeure fondé à invoquer au soutien d'une demande de résiliation du bail des manquements postérieurs ou des infractions continues ; que de telles demandes ne peuvent être déclarées irrecevables comme nouvelles en cause d'appel dès lors qu'elles résultent de la révélation de faits nouveaux ; que le commandement du 4 décembre 2000 visait les griefs de modification de la distribution matérielle des lieux et d'exécution de travaux sans l'autorisation du bailleur, lesquels sont maintenus ; que le commandement du 21 septembre 2006 vise les griefs d'absence de justification du classement en hôtel de tourisme 2 étoiles, de transformation de certaines chambres sans autorisation du bailleur, de réalisation de travaux sans autorisation (installation de sani-broyeurs et d'une VMC) et l'exploitation d'une annexe ne bénéficiant pas d'une classification ; qu'il doit être admis que les travaux de transformation partielle ou totale de certaines chambres de l'hôtel réalisés sans l'autorisation du bailleur antérieurement à l'exercice de son droit de repentir ont été « purgés » par l'exercice de ce droit quand bien même la destination des lieux en aurait été affectée ; que tel est le cas de la chambre 15 transformée en salle de petit déjeuner avant le mois de juin 2004, date à laquelle la question était soumise à l'expert Y... désigné dans le cadre d'une procédure de référé, de la transformation de la chambre 44 en studio/T1 (constatée en 1986 puis 2006 et visée dans le commandement du 4 décembre 2000), de l'installation dans les chambres 111 et 221 de sani-broyeurs constatée par l'expert Y... en juin 2004) ; que l'installation de la VMC l'a été à une date non précisée et, si elle a été faite sans l'autorisation du bailleur, il s'agit d'une amélioration du confort des usagers de l'hôtel et de son état sanitaire et il ne peut être considéré qu'il s'agisse d'un manquement d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail ; que sur la destination des lieux loués devant, aux termes de l'article 4 du bail, servir exclusivement à l'activité hôtel de tourisme classé 2 étoiles, il avait été constaté par les premiers juges que l'hôtel bénéficiaire d'un classement en 2 étoiles par un arrêté préfectoral du 25 octobre 1988 avec affichage à l'entrée de l'établissement et qu'il n'était pas établi que le preneur exploitait dans le fonds loué des chambres d'une catégorie inférieure, ce qui est toujours le cas ; qu'il est reproché à l'Eurl DIGBY l'exploitation d'une annexe sise 3 rue Nancel-Penard comportant neuf chambres qui ne dispose d'aucune autonomie puisque les clients qui y sont logés utilisent la réception, la salle de petit-déjeuner et le standard de l'hôtel et qui ne bénéficie d'aucun classement ; qu'il s'agirait donc selon les appelants d'une exploitation dans les lieux loués de chambres sans classement en contravention aux clauses du bail ; mais que la simple constatation que l'annexe de la rue Nancel-Penard fait l'objet d'un bail distinct auprès d'un autre bailleur et qu'elle ne s'assimile pas aux « lieux loués » suffit à écarter ce moyen ; que les appelants seront donc déboutés de leur demande de résiliation ;
ALORS QUE, D'UNE PART, une clause résolutoire sanctionnant l'inexécution par une partie de ses obligations doit être appliquée sans qu'il soit tenu compte de la gravité du manquement invoqué par le bailleur ; que la Cour d'appel a relevé que l'Eurl DIGBY a installé la VMC sans l'accord de la SCI BOUFFARD ; qu'en relevant, pour refuser de faire jouer la clause résolutoire, qu'il ne s'agit pas d'un manquement d'une gravité suffisante, la Cour d'appel a violé l'article L 145-41 du code de commerce ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, le bailleur est fondé à dénoncer, au soutien d'une demande de résiliation judiciaire du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire, les manquements de son locataire postérieurs à l'exercice de son droit de repentir ; qu'en omettant d'examiner les manquements de l'Eurl DIGBY figurant dans le commandement du 21 septembre 2006, postérieur au droit de repentir du 26 septembre 2005, tenant à l'installation sans l'accord de la SCI BOUFFARD de toilettes chimiques dans les chambres 113, 223, 331 et 442 de l'hôtel LE BRISTOL, ainsi qu'au démontage et à la condamnation des toilettes du couloir du premier étage, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles L. 145-51, L. 145-58 et L. 145-59 du code de commerce ;
ALORS QUE, DE TROISIEME PART, en affirmant péremptoirement, pour refuser de faire jouer la clause résolutoire, que l'hôtel bénéficiait d'un classement 2 étoiles et que le preneur exploitait dans le fonds loué des chambres de cette catégorie, « ce qui est toujours le cas », la Cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, ENFIN, QU'en retenant que l'annexe de la rue Nancel-Pénard fait l'objet d'un bail distinct et ne s'assimile pas aux lieux loués par la SCI BOUFFARD tout en ayant relevé que les clients qui y sont logés utilisent la réception, la salle de petit-déjeuner et le standard de l'hôtel exploité par l'Eurl DIGBY dans les lieux loués, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses propres constatations, a violé l'article L. 145-41 du code de commerce.
Le greffier de chambre
