LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que l'association syndicale libre Les Hauts du Port (l'ASL) ne démontrait pas que la répartition opérée entre les espaces communs et les espaces privatifs sur les plans annexés aux permis de construire délivrés en 1998 et 1999 était définitive et engageait la société civile immobilière Les Hauts du Port (la SCI Les Hauts du Port) alors que l'engagement de cession des espaces communs ne définissait pas leur positionnement et ne se référait à aucun plan et que les contrats de réservation étaient muets sur l'aménagement de ces espaces et ne contenaient aucun engagement du constructeur sur ce point, un seul des contrats comportant en annexe un plan qui, au regard des obligations respectives des parties, ne pouvait présenter qu'un caractère informatif et prévisionnel de sorte, qu'à ce stade des opérations, la répartition des espaces ne liait pas la SCI Les Hauts du Port vis-à-vis des acquéreurs, laquelle conservait la possibilité de la modifier, et relevé, d'une part, que l'acte du 9 août 2001 portant dépôt au rang des minutes du notaire par la SCI Les Hauts du Port de l'ensemble des pièces relatives à la réalisation de l'opération immobilière, publié à la conservation des hypothèques, qui a eu pour effet de figer pour le constructeur l'aménagement de la parcelle, détaillait la division cadastrale opérée le 29 juillet 2001 en vue de la vente des logements, conforme aux autorisations administratives obtenues et précisait la destination des différentes parcelles, soit au côté des lots construits et de la voirie, cinq emplacements de parking et trois parcelles constituant des espaces communs pour une superficie conforme aux exigences du plan d'occupation des sols de la commune et, d'autre part, que les actes de vente des constructions, tous régularisés postérieurement à ce dépôt et à cette publication, reprenaient, à l'occasion du rappel des servitudes, cette division cadastrale et comportaient en annexe un plan permettant clairement aux acquéreurs d'identifier les espaces communs devant être cédés à l'ASL, la cour d'appel a pu en déduire, sans dénaturation, que les parkings ne constituaient pas des espaces communs, mais restaient des parcelles privatives non bâties, propriété de la SCI Les Hauts du Port ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne l'association syndicale libre Les Hauts du Port aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne l'association syndicale libre Les Hauts du Port à payer à la SCI Les Hauts du Port la somme de 2 500 euros et à la SCI Benelor la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de l'association syndicale libre Les Hauts du Port ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six novembre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour l'association syndicale libre Les Hauts du Port
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que les emplacements de parking étaient exclus des espaces communs devant être cédés à l'ASL Les Hauts du Port, de l'AVOIR en conséquence déboutée de ses demandes relatives aux parkings cadastrés section AE n° 633 et 634, d'AVOIR dit que les parkings cadastrés AE n° 631 et 632 sont la propriété de la SCI Les Hauts du Port et doivent être exclus de la cession des espaces communes à l'ASL Les Hauts du Port et d'AVOIR débouté celle-ci de ses demandes de dommages-intérêts contre la SCI Les Hauts du Port ;
AUX MOTIFS QUE l'examen des plans successifs annexés aux différents permis de construire obtenus révèle que les emplacements litigieux ont été positionnés en 2000 sur des espaces qui sur les plans de 1998 et 1999 apparaissaient comme des espaces verts communs. Cependant, il n'est aucunement démontré par l'association syndicale que cette répartition entre espaces communs et espaces privatifs, révélée par ces plans, était alors définitive, engageant le maître de l'ouvrage à l'égard des futurs acquéreurs, de sorte que ce dernier s'il pouvait modifier l'utilisation des zones désignées comme espaces communs ne pouvait en modifier la nature. En effet, il convient d'observer que l'engagement de cession du maître d'ouvrage de janvier 1999 ne définit pas le positionnement des espaces communs et ne se réfère à aucun plan. Par ailleurs les contrats de réservation, qui comme le relève à juste titre la SCI ne mettent à la charge du réservant qu'une obligation d'offrir au réservataire une priorité d'achat du lot mis en construction si celle-ci se réalise, étaient muets sur l'aménagement des espaces communs et ne contenaient aucun engagement du constructeur sur ce point, un seul des contrats, conclu en 1998 comportant au surplus en annexe un plan, qui au regard des obligations respectives des parties ne peut présenter qu'un caractère informatif et prévisionnel. Il s'en déduit qu'à ce stade des opérations, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, la répartition de ces espaces ne liait pas la SCI vis à vis des acquéreurs, laquelle conservait la possibilité de la modifier, pour prendre notamment en compte un litige au sein d'une copropriété voisine, tenue de lui conférer une servitude de passage, ce sous réserve de respecter les exigences des règles d'urbanisme et du P O S. Par contre, est produit aux débats l'acte notarié en date du 9 août 2001 portant dépôt au rang des minutes du notaire par la SCI de l'ensemble des pièces relatives à la réalisation de l'opération immobilière, acte régulièrement publié à la conservation des hypothèques, qui a eu pour effet de figer pour le constructeur l'aménagement de la parcelle. Il détaille en effet la division cadastrale opérée le 29 juillet 2001 en vue de la vente des logements, conforme aux autorisations administratives obtenues et précise clairement, la destination des différentes parcelles, soit au côté des lots construits et de la voirie, cinq emplacements de parking et trois parcelles constituant des espaces communs pour une superficie conforme aux exigences du P O S de la commune (683 m2 soit 20 % de la surface de la parcelle). Cette description et le plan d'ensemble également annexé à l'acte, établissent sans ambiguïté que les parkings ne constituent pas des espaces communs, et n'en n'ont pas été distraits mais restent des parcelles privatives non bâties, propriétés de la SCI, le fait que la SCI pouvait être propriétaire de ce type de parcelle étant d'ailleurs parfaitement envisagé par l'article 1.02 des statuts de l'Association syndicale. Cette division a également été reprise dans l'acte constitutif de servitude du même jour, entre la SCI les Hauts du Port et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier voisin « Résidence des terrasses du port » également publié. Or, les actes de vente des constructions, dont les dispositions engagent cette fois le constructeur, tous régularisés postérieurement à ce dépôt et à cette publication, entre le 13 août 2001 et le 27 septembre 2002 reprennent expressément à l'occasion du rappel des servitudes, cette division cadastrale et comportent en annexe un plan, permettant clairement aux acquéreurs d'identifier les espaces communs devant être cédés à l'Association syndicale et de constater qu'ils ne concernent pas les parkings. Dès lors, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, ces emplacements privatifs, déterminées sans fraude aux droits des acquéreurs, étant exclus des espaces communs, la SCI Les Hauts du Port, disposait de la faculté de les céder librement à des tiers éventuellement dans le cadre d'une dation en paiement, ces tiers, membres de droit de l'Association syndicale en application de l'article 1.01 des statuts, bénéficiant alors pour y accéder des servitudes consenties par les fonds servants voisins, comme aux propriétaires des constructions, ce qui explique d'ailleurs la cession sans restriction du droit de propriété du parking cadastré A E n°630 aux époux X... le 6 février 2002, opération qui aurait été impossible si les parkings étaient des espaces communs puisque la propriété devait en être transférée à l'association syndicale en application de l'article R 315-5 du code de l'urbanisme. Dès lors et sans qu'il soit besoin d'examiner les moyens de recevabilité développés par la SCI Les Hauts du Port, la revendication de l'association syndicale sur les parcelles section A E n° 633 et 634 et la demande tendant à voir annuler ou déclarer inopposable leur dation en paiement à la SCI BENELOR ne peuvent prospérer. Le jugement doit être réformé en ce qu'il a ordonné la cession gratuite à l'association syndicale des parcelles section A E n° 631 et 632, et condamné la SCI Les Hauts du Port à verser à l'Association syndicale une somme de 7622 € de dommages et intérêts, en l'absence de fraude ou de faute démontrée de la part de la SCI, ce qui exclut également les demandes indemnitaires complémentaires présentées devant la cour par l'association syndicale contre les deux SCI ;
1°) – ALORS, D'UNE PART, QUE le vendeur en état futur d'achèvement est contractuellement tenu par les documents décrivant l'immeuble à construire ; qu'il résulte des constatations des juges du fond que les emplacements de parking avaient été positionnés sur des espaces qualifiés de communs par les plans de 1998 et 1999 annexés aux différents permis de construire obtenus et qu'il en allait de même au regard des contrats de réservation qui n'attribuaient aucun parking au vendeur sur les espaces communs ; qu'en estimant qu'une simple division cadastrale, sans aucune mention de changement de propriété, avait permis le changement de destination des parkings en les transformant en propriété exclusive du vendeur, la Cour d'Appel a violé l'article 1134 du Code Civil.
2°) – (SUBSIDIAIRE) ALORS, D'AUTRE PART, QUE la division cadastrale du 29 juillet 2001, l'acte constitutif de servitude du 9 août 2001 et les actes de vente mentionnent la présence de parties communes et désignent les parkings, comme les autres lots, sans aucune précision sur leur propriété, tout comme les plans annexés ; qu'en énonçant que ces actes établissent sans ambiguïté que les parkings ne constituent pas des espaces communs mais restent des parcelles privatives non bâties, propriétés de la SCI, la Cour d'Appel les a dénaturés, en violation de l'article 1134 du Code Civil ;
