LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que le 13 octobre 2008 une partie du prix d'achat de l'immeuble avait été versée au notaire, que le 14 octobre les parties avaient d'un commun accord reporté au 30 novembre la date de signature de la promesse et que, la banque ayant donné le 28 novembre un accord de principe, aucune incertitude ne pesait sur l'obtention du prêt, la seule question étant celle de la date à laquelle les fonds seraient débloqués et, retenu qu'une lettre du notaire du vendeur adressé le 8 décembre au notaire de l'acquéreur témoignait que Mme X... souhaitait poursuivre la vente en toute connaissance de cause, la cour d'appel, qui a pu en déduire que le report de la date de signature n'étant assorti d'aucune forclusion et que les parties n'ayant pas érigé la passation de l'acte authentique en condition de validité de leur engagement, la vente était parfaite, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois octobre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Brouchot, avocat aux Conseils, pour Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR constaté l'accord existant entre les parties et le caractère parfait de la vente résultant de la promesse de vente consentie le 26 juin 2008 par Mme X... à Mlle Y..., d'AVOIR dit que le jugement vaudra vente authentique de l'immeuble au profit de Mlle Y... et d'AVOIR condamné Mme X... à payer à Mlle Y... la somme de 5. 000 euros à titre de dommages intérêts ;
AUX MOTIFS QUE, sur la réalisation de la condition suspensive, le compromis de vente définit ainsi la réalisation de la condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt par la bénéficiaire de l'offre : « … la réception de cette offre écrite faite par la banque à l'acquéreur devra intervenir au plus tard le 15 septembre 2008. L'obtention ou la non obtention du prêt devra être notifiée par l'acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivant l'expiration du délai ci-dessus. A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette lettre devra être faite par LRAR au domicile ci après élu. Passé ce délai de 8 jours sans que l'acquéreur n'ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit sans autre formalité … » : que la régularisation de la vente devait intervenir par acte authentique avant le 15 octobre 2008 mais que le 14 octobre 2008, les parties ont, d'un commun accord, prorogé la promesse jusqu'au 30 novembre 2008 ce qui n'est pas contesté ; que Mlle Y... a versé le 13 octobre 2008 entre les mains de son notaire, une somme représentant plus de la moitié du prix de vente soit 129. 965 euros ; qu'elle a par ailleurs obtenu-ce qui avait justifié la prorogation du délai inscrit dans la promesse-un accord de financement de la Société Générale le 28 novembre 2008, soit dans le délai de prorogation retenu par les parties, pour un prêt de 79. 667, 21 euros qui a été débloqué le 28 décembre 2008 ; que cette offre correspond exactement aux conditions posées par la promesse de vente ; qu'ainsi que le relève le tribunal, à la date du 30 novembre 2008, Mlle Y... avait obtenu l'offre correspondant à la promesse de vente et Mme X... en a été informée ainsi qu'en atteste le courrier adressé par le notaire de Mme X... à celui de Mlle Y..., le 8 décembre 2008 ; qu'à cette date, si on se réfère à ce courrier, le mandataire de Mme X... demandait à sa consoeur de fixer la date de réitération de la vente au 18 décembre 2008 ; qu'il témoignait ainsi expressément, en sa qualité de mandataire de Mme X..., de la volonté de celle-ci de poursuivre la vente, en toute connaissance de cause et alors même que la date du 30 novembre 2008 était dépassée ; que par courrier du 17 décembre 2008, Me Z..., notaire de Mlle Y... faisait parvenir à Me A..., notaire de Mme X..., les différents documents nécessaires à la signature de l'acte authentique et l'informait du versement par Mlle Y... de la somme de 129. 965 euros le 13 octobre 2008 ; qu'elle sollicitait la fixation de la vente au 30 décembre 2008, « l'offre de prêt de la Société Générale ayant été éditée le 12 courant » ; qu'aucune incertitude ne pesait donc sur l'obtention du prêt, la seule question étant celle de la date à laquelle les fonds seraient débloqués ; qu'aussi, Mme X... ne pouvait-elle, le 19 décembre 2008, refuser de signer la vente, alors que Mlle Y... avait exprimé sa volonté de poursuivre la vente ; que la mise en demeure du 19 décembre était en effet tardive eu égard à la reconnaissance par les parties, de la réalisation de la condition suspensive ; que le jugement sera donc confirmé sur ce point ; que, sur lé réalisation de la vente, ainsi que l'ont apprécié les premiers juges en faisant application des articles 1583 et 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a accord sur la chose et sur le prix soit en l'espèce depuis la signature de la promesse ; que le dépassement du délai reporté d'un commun accord entre les parties, au 30 novembre 2008, n'est assorti d'aucune forclusion, et les parties n'ont pas érigé la passation de l'acte authentique en condition de validité de leur engagement ; que Mlle Y... est donc en droit de poursuivre l'exécution forcée de la vente ; que le jugement sera encore confirmé sur ce point ;
ALORS, D'UNE PART, QUE l'absence de régularisation d'une vente assortie d'une condition suspensive d'obtention de prêt, avant l'expiration de la prorogation du délai conventionnellement prévu, entache la promesse de caducité ; que tout en constatant que Mme X..., venderesse, et Mlle Y..., acquéreur, avaient prorogé la régularisation de la promesse de vente au 30 novembre 2008 et qu'à cette date, la vente n'avait pas été régularisée, la cour d'appel qui a cependant déclaré la vente parfaite au motif inopérant pris de ce que la bénéficiaire aurait reçu un simple accord de principe de sa banque pour l'obtention d'un prêt avant cette date, n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations desquelles se déduisait l'absence de signature de la vente à la date prévue par les parties, entachant la promesse de caducité, au regard des articles 1583 et 1589 du code civil qu'elle a ainsi violés ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le compromis de vente signé entre Mme X... et Mlle Y... prévoyait qu'avant l'expiration du délai prorogé pour la régularisation de la vente, cette dernière devrait lui fournir une offre écrite faite par sa banque pour la délivrance du prêt demandé ; que tout en observant qu'à la date du 30 novembre 2008, date du délai prorogé pour la régularisation de la vente, la banque n'avait formulé auprès de Mlle Y... qu'un simple accord de principe, la cour d'appel qui n'a pas constaté que cet accord de principe avait été formalisé en une offre ferme et écrite qui aurait été transmise à Mme X... avant le 30 novembre 2008 n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1134 du code civil ;
ALORS, ENFIN, QU'en se fondant sur l'envoi, le 8 décembre 2008, d'un courrier au notaire de Mlle Y... par le notaire de Mme X... pour en déduire la connaissance par cette dernière de l'obtention par l'acquéreur d'une offre conforme à la promesse de vente, la cour d'appel qui s'est fondée sur une circonstance inopérante, compte tenu de la postériorité de ce courrier par rapport à l'expiration du délai prorogé pour la régularisation de la promesse de vente ainsi caduque depuis le 30 novembre 2008, a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134, 1583 et 1589 du code civil.
