LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le bien litigieux avait été vendu le 27 octobre 2004 et que le plan local d'urbanisme qui aurait rendu constructibles les parcelles des époux X... avait été adopté le 14 mai 2007 et souverainement retenu que la preuve des man œ uvres dolosives n'était pas rapportée, la cour d'appel, devant laquelle M. Y... ne s'était pas prévalu d'un document antérieur au mois d'août 2006 et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que le sérieux du prix du bien litigieux vendu le 27 octobre 2004 ne pouvait être apprécié au regard du plan local d'urbanisme qui aurait rendu constructibles les parcelles des époux X..., lequel avait été adopté le 14 mai 2007, la cour d'appel, devant laquelle M. Y... ne s'était pas prévalu d'un document antérieur au mois d'août 2006 et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y..., agissant en qualité de tuteur de Mme Z... veuve X..., aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y..., ès qualités, à payer aux consorts A... la somme de 1 000 euros et à Mme B... la somme de 1 000 euros ; rejette la demande de M. Y..., ès qualités ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois octobre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour M. Y..., ès qualités.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Philippe Y..., agissant ès qualité d'administrateur légal sous contrôle judiciaire de Madame Z..., veuve X..., de ses demandes de nullité, en tant qu'elles étaient fondées sur l'existence d'un vice du consentement, ensemble de ses demandes subséquentes en paiement de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE le plan local d'urbanisme (PLU) qui aurait rendu constructibles les parcelles des époux X... n'a été adopté par la Commune que le 14 mai 2007 ;
ET AUX MOTIFS ENCORE QUE sur l'existence d'un vice du consentement, il vient d'être dit que l'altération des facultés mentales des époux X... n'était pas établie et que l'acte ne recèle pas des erreurs révélant l'existence d'un vice ; que ni la violence, ni l'erreur, ni les manoeuvres dolosives de l'acquéreur et du notaire ne résultent de la fragilité physique ou du grand âge des contractants ; qu'il ressort des pièces versées aux débats qu'en 2002, 2003, 2004 et 2005, les époux X..., propriétaires fonciers, ont mobilisé leur patrimoine en effectuant des ventes au profit de personnes différentes, par l'intermédiaire de trois notaires, qui ne peuvent être indistinctement présumées s'être concertées pour spolier les vendeurs ; que le placement par les époux X... le 5 novembre 2004, du prix d'une vente du 27 octobre 2004 dans une assurance vie prouve tant leur bon sens que leur volonté de disposer de liquidité pour faire face à leurs besoins liés à leur état physique qui ne pouvaient attendre l'adoption par la Commune le 14 mai 2007 d'un plan local d'urbanisme (PLU) qui aurait rendu constructibles leurs parcelles ; que les vices du consentement allégués n'étant pas établis, la demande d'annulation de la vente doit être rejetée ;
ALORS QUE, l'obligation de bonne foi et de loyauté qui doit présider à la conclusion d'une vente immobilière oblige l'acquéreur, informé de l'enclenchement d'une procédure de révision du plan d'occupation des sols et d'un projet de plan local d'urbanisme qui est de nature à conférer une plus-value considérable aux biens mis en vente, à révéler cette donnée capitale pour les vendeurs, spécialement lorsqu'à les supposer même sains d'esprit, ils sont particulièrement âgés, vulnérables et peu aux faits des données du marché immobilier local ; que dans ces conclusions d'appel, Monsieur Y..., agissant ès qualité, n'avait pas manqué de faire observer que la décision de procéder à la révision du plan d'occupation des sols de la Commune de Gif-sur-Yvette et à sa transformation en plan local d'urbanisme avait été votée par le Conseil Municipal dès le 1er avril 2003 et donc que dès cette date, tous les intéressés, spécialement les investisseurs et les notaires, savaient parfaitement que l'ensemble du secteur de Damiette, où étaient situés les biens litigieux, serait à brève échéance rendu constructible et ferait l'objet d'un projet d'aménagement de nature à conférer une très importante plus-value aux biens en cause (cf. lesdites écritures, et plus spécialement le passage en gras intitulé « sur la substitution du POS en PLU ») ; qu'en ne recherchant pas si, en dissimulant aux époux X... cette donnée capitale, les intimés ne s'étaient pas rendus coupables d'une réticence dolosive, peu important à cet égard que le plan local d'urbanisme n'ait été adopté par la Commune qu'au cours de l'année 2007, la Cour prive son arrêt de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil, violé.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Philippe Y..., agissant ès qualité d'administrateur légal sous contrôle judiciaire de Madame Z..., veuve X..., de ses demandes de nullité, en tant qu'elles étaient fondées sur le défaut de prix sérieux, ensemble de ses demandes subséquentes en paiement de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE le caractère sérieux du prix ne peut être apprécié au regard du plan local d'urbanisme (PLU) qui aurait rendu constructibles les parcelles des époux X..., le PLU n'ayant été adopté par la Commune que le 14 mai 2007 ;
ALORS QU'en refusant de prendre en considération le plan local d'urbanisme pour apprécier le caractère sérieux du prix, motifs pris que celui n'avait été élaboré et adopté que postérieurement à la vente litigieuse, sans s'expliquer sur le point pertinent de savoir si l'enclenchement de la procédure de révision du plan d'occupation des sols et de sa transformation en plan local d'urbanisme n'avait pas été décidé par le Conseil Municipal de la commune de Gif-sur-Yvette dès le 1er avril 2003 et si l'évolution favorable prévisible de la constructibilité des lieux n'avait pas dès lors généré une plus-value immédiate avant même que le plan local d'urbanisme ne fût définitivement adopté, la Cour ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article 1591 du Code civil, violé.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Y..., agissant en qualité d'administrateur l'égal sous contrôle judiciaire de Madame Raymonde Z..., veuve X..., de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts dirigée contre le notaire ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les actes litigieux n'étant pas annulés, les demandes contre les notaires doivent être rejetées ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Monsieur Philippe Y... n'a pas rapporté la preuve qui lui incombait de l'existence d'un trouble mental dont Monsieur et Madame X... auraient été atteints au moment des actes litigieux ; que la demande de rescision pour lésion doit également être rejetée ; que par voie de conséquence, les griefs adressés au notaire de n'avoir pas eu son intention attirée par l'état de santé mentale des époux X... et par la faiblesse du prix est dépourvu de pertinence ;
ALORS QUE, D'UNE PART, au titre de son obligation de conseil et de mise en garde, il appartient au notaire d'attirer l'attention de ses clients sur la mise en oeuvre par la Commune dont dépendent les biens en cause de tout projet d'urbanisme, tel la modification du plan d'occupation des sols ou la mise en place d'un plan local d'urbanisme, de nature à avoir un impact sur la constructibilité des terrains ou plus généralement sur leur valeur ; que si le plan local d'urbanisme de la Commune de Gif-sur-Yvette n'a été définitivement adopté qu'au cours de l'année 2007, Monsieur Philippe Y..., agissant ès qualité, faisait état dans ses conclusions d'appel de la circonstance que la décision de modifier le plan d'occupation des sols et de lui substituer un plan local d'urbanisme avait été adopté par le Conseil Municipal dès sa séance du 1er avril 2003, ce qu'aucun professionnel de l'immobilier, et notamment les notaires, ne pouvait ignorer ; que dès lors, en ne s'assurant pas, comme elle y était invitée, que le notaire avait satisfait à son obligation d'information quant à ce à l'égard des époux X..., la Cour ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil ;
ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, les conclusions d'appel de Monsieur Y..., agissant ès qualité, étaient assorties, d'une part, d'une demande de dommages et intérêts accessoires, pour le cas où la nullité serait prononcée, d'autre part, d'une demande subsidiaire de dommages et intérêts tendant à la réparation des préjudices subis par les époux X..., et ce indépendamment de la nullité par ailleurs encourue (cf. le dispositif desdites écritures) ; que dès lors, en déduisant immédiatement et sans autre examen du rejet des demandes d'annulation des actes litigieux, le rejet des demandes formées contre les notaires, la Cour méconnaît les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du Code de procédure civile, ensemble du principe dispositif.
