LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Constate la déchéance du pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SCP F...
G...
H...
I... et J... ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la parcelle litigieuse avait été promise à la vente le 14 novembre 2004 et que le plan local d'urbanisme qui l'aurait rendue constructible avait été élaboré le 6 juin 2006 et adopté le 14 mai 2007 et souverainement retenu que la preuve des man œ uvres dolosives n'était pas rapportée, la cour d'appel, devant laquelle M. X... ne s'était pas prévalu d'un document antérieur au mois d'août 2006 et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que le sérieux du prix de la parcelle litigieuse promise à la vente le 14 novembre 2004 ne pouvait être apprécié au regard du plan local d'urbanisme qui l'aurait rendue constructible, lequel avait été élaboré le 6 juin 2006 et adopté le 14 mai 2007, la cour d'appel, devant laquelle M. X... ne s'était pas prévalu d'un document antérieur au mois d'août 2006 et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X..., pris en sa qualité de tuteur de Mme Y... veuve Z..., aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X..., ès qualités, à payer à la société Damiette la somme de 1 000 euros et à Mme A... la somme de 1 000 euros ; rejette la demande de M. X..., ès qualités ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois octobre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Philippe X..., agissant ès qualité d'administrateur légal sous contrôle judiciaire de Madame Y..., veuve Z..., de ses demandes de nullité, en tant qu'elles étaient fondées sur l'existence d'un vice du consentement, ensemble de ses demandes subséquentes en paiement de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE le plan local d'urbanisme (PLU) qui aurait rendu constructibles les parcelles des époux Z... n'a été adopté par la Commune que le 14 mai 2007 ;
ET AUX MOTIFS ENCORE QUE sur l'existence d'un vice du consentement, il vient d'être dit que l'altération des facultés mentales des époux Z... n'était pas établie et que l'acte ne recèle pas des erreurs révélant l'existence d'un vice ; que ni la violence, ni l'erreur, ni les manoeuvres dolosives de l'acquéreur et du notaire ne résultent de la fragilité physique ou du grand âge des contractants ; qu'il ressort des pièces versées aux débats qu'en 2002, 2003, 2004 et 2005, les époux Z..., propriétaires fonciers, ont mobilisé leur patrimoine en effectuant des ventes au profit de personnes différentes, par l'intermédiaire de trois notaires, qui ne peuvent être indistinctement présumées s'être concertées pour spolier les vendeurs ; que le placement par les époux Z... le 5 novembre 2004, du prix d'une vente du 27 octobre 2004 dans une assurance vie prouve tant leur bon sens que leur volonté de disposer de liquidité pour faire face à leurs besoins liés à leur état physique qui ne pouvaient attendre l'adoption par la Commune le 14 mai 2007 d'un plan local d'urbanisme (PLU) qui aurait rendu constructibles leurs parcelles ; que les vices du consentement allégués n'étant pas établis, la demande d'annulation de la vente doit être rejetée ;
ALORS QUE, l'obligation de bonne foi et de loyauté qui doit présider à la conclusion d'une vente immobilière oblige l'acquéreur, informé de l'enclenchement d'une procédure de révision du plan d'occupation des sols et d'un projet de plan local d'urbanisme qui est de nature à conférer une plus-value considérable aux biens mis en vente, à révéler cette donnée capitale pour les vendeurs, spécialement lorsqu'à les supposer même sains d'esprit, ils sont particulièrement âgés, vulnérables et peu aux faits des données du marché immobilier local ; que dans ces conclusions d'appel, Monsieur X..., agissant ès qualité, n'avait pas manqué de faire observer que la décision de procéder à la révision du plan d'occupation des sols de la Commune de Gif-sur-Yvette et à sa transformation en plan local d'urbanisme avait été votée par le Conseil Municipal dès le 1er avril 2003 et donc que dès cette date, tous les intéressés, spécialement les investisseurs et les notaires, savaient parfaitement que l'ensemble du secteur de Damiette, où étaient situés les biens litigieux, serait à brève échéance rendu constructible et ferait l'objet d'un projet d'aménagement de nature à conférer une très importante plus-value aux biens en cause (cf. lesdites écritures, et plus spécialement le passage en gras intitulé « sur la substitution du POS en PLU ») ; qu'en ne recherchant pas si, en dissimulant aux époux Z... cette donnée capitale, les intimés ne s'étaient pas rendus coupables d'une réticence dolosive, peu important à cet égard que le plan local d'urbanisme n'ait été adopté par la Commune qu'au cours de l'année 2007, la Cour prive son arrêt de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil, violé.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Philippe X..., agissant ès qualité d'administrateur légal sous contrôle judiciaire de Madame Y..., veuve Z..., de ses demandes de nullité, en tant qu'elles étaient fondées sur le défaut de prix sérieux, ensemble de ses demandes subséquentes en paiement de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE le caractère sérieux du prix ne peut être apprécié au regard du plan local d'urbanisme (PLU) qui aurait rendu constructibles les parcelles des époux Z..., le PLU n'ayant été adopté par la Commune que le 14 mai 2007 ;
ALORS QU'en refusant de prendre en considération le plan local d'urbanisme pour apprécier le caractère sérieux du prix, motifs pris que celui n'avait été élaboré et adopté que postérieurement à la vente litigieuse, sans s'expliquer sur le point pertinent de savoir si l'enclenchement de la procédure de révision du plan d'occupation des sols et de sa transformation en plan local d'urbanisme n'avait pas été décidé par le Conseil Municipal de la commune de Gif-sur-Yvette dès le 1er avril 2003 et si l'évolution favorable prévisible de la constructibilité des lieux n'avait pas dès lors généré une plus-value immédiate avant même que le plan local d'urbanisme ne fût définitivement adopté, la Cour ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article 1591 du Code civil, violé.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X..., agissant en qualité d'administrateur l'égal sous contrôle judiciaire de Madame Raymonde Y..., veuve Z..., de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts dirigée contre les notaires ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les actes litigieux n'étant pas annulés, les demandes contre les notaires doivent être rejetées ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Monsieur Philippe X... n'a pas rapporté la preuve qui lui incombait de l'existence d'un trouble mental dont Monsieur et Madame Z... auraient été atteints au moment des actes litigieux ; que la demande de rescision pour lésion doit également être rejetée ; que par voie de conséquence, les griefs adressés au notaire de n'avoir pas eu son intention attirée par l'état de santé mentale des époux Z... et par la faiblesse du prix est dépourvu de pertinence ;
ALORS QUE, D'UNE PART, au titre de son obligation de conseil et de mise en garde, il appartient au notaire d'attirer l'attention de ses clients sur la mise en oeuvre par la Commune dont dépendent les biens en cause de tout projet d'urbanisme, tel la modification du plan d'occupation des sols ou la mise en place d'un plan local d'urbanisme, de nature à avoir un impact sur la constructibilité des terrains ou plus généralement sur leur valeur ; que si le plan local d'urbanisme de la Commune de Gif-sur-Yvette n'a été définitivement adopté qu'au cours de l'année 2007, Monsieur Philippe X..., agissant ès qualité, faisait état dans ses conclusions d'appel de la circonstance que la décision de modifier le plan d'occupation des sols et de lui substituer un plan local d'urbanisme avait été adopté par le Conseil Municipal dès sa séance du 1er avril 2003, ce qu'aucun professionnel de l'immobilier, et notamment les notaires, ne pouvait ignorer ; que dès lors, en ne s'assurant pas, comme elle y étaient invitée, que le notaire avait satisfait à son obligation d'information quant à ce à l'égard des époux Z..., la Cour ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil ;
ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, les conclusions d'appel de Monsieur X..., agissant ès qualité, étaient assorties, d'une part, d'une demande de dommages et intérêts accessoires, pour le cas où la nullité serait prononcée, d'autre part, d'une demande subsidiaire de dommages et intérêts tendant à la réparation des préjudices subis par les époux Z..., et ce indépendamment de la nullité par ailleurs encourue (cf. le dispositif desdites écritures) ; que dès lors, en déduisant immédiatement et sans autre examen du rejet des demandes d'annulation des actes litigieux, le rejet des demandes formées contre les notaires, la Cour méconnaît les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du Code de procédure civile, ensemble du principe dispositif.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Philippe X..., agissant en sa qualité d'administrateur légal sous contrôle judiciaire de Madame Raymonde Y..., veuve Z..., de sa demande tendant à ce que fût constatée la caducité de la promesse de vente du 14 octobre 2004 et, en conséquence, rejeté également sa demande tendant à l'annulation de la vente du 1er décembre 2005, ensemble ses demandes subséquentes de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE les époux Z..., qui ont unilatéralement promis par acte authentique du 14 octobre 2004 de vendre à la société LA MERANTAISE la parcelle litigieuse, ont, ainsi, définitivement consenti à vendre ; qu'en outre, par lettre du 12 juillet 2005, adressée par Madame A..., dans le délai prévu par la promesse soit avant le 18 juillet 2005, la société LA MERANTAISE a levé l'option en indiquant, conformément à la faculté contractuelle, qu'elle se substituait à la société DAMIETTE et versait une somme de 2. 676 euros ; qu'ainsi, la promesse n'est pas caduque et la vente est parfaite ; qu'en conséquence, pour la validité de la vente, la question de l'existence d'une altération des facultés mentales des vendeurs ne se pose qu'à la date de leur consentement à la promesse le 14 octobre 2004, celle de la lucidité des vendeurs à la date de la procuration du 2 novembre 2005 n'ayant d'intérêt que pour décider s'il y a lieu ou non d'ordonner à l'administrateur légal sous contrôle judiciaire de Madame Z... de réaliser la vente par acte authentique, cette signature devant être ordonnée dans l'hypothèse où la promesse est valide, sans qu'il y ait lieu d'obtenir l'autorisation du juge des tutelles ;
ALORS QUE la promesse unilatérale de vente du 14 octobre 2004 stipulait, non seulement que la levée de l'option devait intervenir avant le 18 juillet 2005, mais également que « l'acte authentique constatant la réalisation de la vente sera reçue par les notaires soussignés, choisie d'un commun accord entre les parties, dans le délai maximum de dix jours à compter de la levée de l'option, soit au plus tard le 28 juillet 2005 » ; que Monsieur X..., dans ses conclusions d'appel (cf. ses dernières écritures, p. 5/ 44 § n° 1) soutenait que la vente n'ayant été réitérée par acte authentique que le 1er décembre 2005, la promesse devait être regardée comme caduque à cette dernière date ; qu'il s'ensuit qu'en se bornant à retenir que l'option avait été levée dans le délai convenu, soit avant le 18 juillet 2005, la Cour d'appel n'a pas répondu pertinemment à la question qui lui a été posée et n'a donc pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1134 et 1589 du Code civil, violés.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X..., agissant ès qualité, de sa demande tendant à voir annuler la vente signée le 1er décembre 2005, en vertu d'une promesse unilatérale de vente elle-même conclue le 14 octobre 2004, ensemble de ses demandes subséquentes de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE les époux Z..., qui ont unilatéralement promis par acte authentique du 14 octobre 2004 de vendre à la société LA MERANTAISE la parcelle litigieuse, ont, ainsi, définitivement consenti à vendre ; qu'en outre, par lettre du 12 juillet 2005, adressée par Madame A..., dans le délai prévu par la promesse soit avant le 18 juillet 2005, la société LA MERANTAISE a levé l'option en indiquant, conformément à la faculté contractuelle, qu'elle se substituait à la société DAMIETTE et versait une somme de 2. 676 euros ; qu'ainsi, la promesse n'est pas caduque et la vente est parfaite ; qu'en conséquence, pour la validité de la vente, la question de l'existence d'une altération des facultés mentales des vendeurs ne se pose qu'à la date de leur consentement à la promesse le 14 octobre 2004, celle de la lucidité des vendeurs à la date de la procuration du 2 novembre 2005 n'ayant d'intérêt que pour décider s'il y a lieu ou non d'ordonner à l'administrateur légal sous contrôle judiciaire de Madame Z... de réaliser la vente par acte authentique, cette signature devant être ordonnée dans l'hypothèse où la promesse est valide, sans qu'il y ait lieu d'obtenir l'autorisation du juge des tutelles ; que l'altération des facultés mentales de Madame Z... n'a été diagnostiquée que le 1er décembre 2005, soit une date postérieure et éloignée du 14 novembre 2004 ; que le Tribunal a décidé à bon droit que Monsieur X..., ès qualités, n'établissait pas l'existence d'un trouble mental de Madame Z... le 14 novembre 2004 ; qu'il a également décidé à bon droit que Monsieur X..., ès qualité, n'établissait pas l'existence d'un trouble mental de Placide Z... le 14 novembre 2004 ; que ni la lettre des époux Z... du 9 novembre 2005 adressée au notaire l'informant de leur incapacité de vendre un autre bien, ni leur testament du 22 septembre 2005 renfermant leur choix et que leur maison revienne à Roger D..., cependant qu'ils la lui avaient déjà vendue, ne prouvent la capacité des intéressés au 14 novembre 2004 ; que dès lors, la vente de la parcelle litigieuse de la société DAMIETTE est parfaite après la levée de l'option de cette dernière, de sorte que la demande d'annulation de cette vente pour insanité d'esprit sur le fondement de l'article 489 ancien du Code civil doit être rejetée ; qu'il ne résulte pas des rapports du Docteur E... ni d'aucune autre pièce médicale du dossier que l'altération des facultés mentales que le médecin spécialiste a constaté chez chacun des époux Z... les 17 et 24 novembre 2005 et qui a déterminé l'ouverture de la tutelle, existait lorsqu'elles se sont engagées à vendre la parcelle à la société LA MERANTAISE, à laquelle s'est substituée la société DAMIETTE ; qu'en conséquence, cette vente ne peut davantage être annulée sur le fondement de l'article 503 ancien du Code civil ; que sur l'existence d'un vice du consentement, il vient d'être dit que l'altération des facultés mentales des époux Z... le 14 novembre 2004 n'est pas établie et que les actes ne recèlent pas des erreurs révélant l'existence d'un vice ; que les époux Z... n'étant pas placés sous sauvegarde de la justice à la date à laquelle ils se sont définitivement engagés, soit au 14 novembre 2004, l'article 491-2 ancien du Code civil n'est pas applicable, de sorte que la demande fondée sur ce texte doit être rejetée ; que dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'annuler l'acte authentique du 1er décembre 2005 ;
ALORS QUE la validité d'un acte doit s'apprécier au jour de sa conclusion ; que dans l'hypothèse d'une promesse unilatérale de vente, le promettant n'est engagé dans les termes de la vente qu'au jour de la levée de l'option, correspondant à la date de la rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir ; qu'il s'ensuit qu'en se plaçant à la date de la signature de la promesse unilatérale de vente, soit au 14 octobre 2004, et non à la date de la levée de l'option, intervenue le 12 juillet 2005, pour apprécier la validité de la vente, la Cour viole les articles 1101, 1134 et 1304 du Code civil, ensemble méconnaît les exigences de l'article 12 du Code de procédure civile.
SIXIEME MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Philippe X..., agissant ès qualité, de sa demande tendant à l'annulation de la vente conclue le 1er décembre 2005 au bénéfice de la société DAMIETTE, ensemble de ses demandes subséquentes de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE l'altération des facultés mentales de Madame Z... n'a été diagnostiquée que le 1er décembre 2005 ; qu'il ne résulte pas du rapport du Docteur E... ni d'aucune autre pièce médicale du dossier que l'altération des facultés mentales, que le médecin spécialiste a constaté chez chacun des époux Z... des 17 et 24 novembre 2005 et qui a déterminé l'ouverture de la tutelle, existait lorsqu'ils se sont engagés à vendre la parcelle à la société LA MERANTAISE, à laquelle s'est substituée la société DAMIETTE ; qu'il ne pouvait être fait grief au notaire d'avoir réalisé la vente du 1er décembre 2005 sur le fondement de la procuration établie par les époux Z... le 2 novembre 2001, soit avant l'hospitalisation de Madame Z... du 16 novembre au 6 décembre 2005 ; que, comme le Tribunal l'a relevé, l'existence d'un trouble mental des époux Z... au 2 novembre 2005 n'est pas établie ; que le 9 novembre 2005, Monsieur X... a fait signer aux époux Z... une lettre écrite de sa main, adressée à Madame A..., énonçant : « en raison de notre état de santé actuel, nous sommes l'un et l'autre dans l'impossibilité de signer le moindre acte notarié, et ce, jusqu'à nouvel ordre » ; qu'outre le sens de cette lettre est ambiguë en ce qu'elle tente à confirmer la procuration du 2 novembre dans la mesure où l'état de santé des intéressés ne leur permettait pas de se déplacer pour signer l'acte du 2 décembre, le fait que Monsieur X... l'ait soumise à la signature des époux Z... laisse présumer qu'ils étaient en état d'en comprendre la portée et qu'ils ne souffraient donc pas d'une altération de leurs facultés mentales ; que dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'annuler l'acte authentique du 1er décembre 2005 ;
ALORS QUE le mandataire agissant toujours au nom et pour le compte du mandant, lequel peut révoquer sa procuration à tout moment et comme bon lui semble, la validité de l'acte conclu en vertu de la procuration qui a été donnée postule que le mandant soit sain d'esprit et à même de donner un consentement éclairé, non seulement au jour où le mandat a été conclu, mais également au jour où l'acte est passé par le mandataire agissant au nom et pour le compte du mandant ; que pour valider la vente conclue le 1er décembre 2005, soit à une date où il était avéré que les époux Z... étaient privés de discernement, la Cour se fonde sur la procuration que les époux Z... avait fournie au clerc du notaire par acte du 2 novembre 2005 ; qu'en statuant de la sorte, la Cour viole les articles 1984, 1998 et 2004 du Code civil.
