LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par motifs adoptés, que la parcelle expropriée était située en zone NA/ p du plan d'occupation des sols de la commune de Nice dans laquelle ne sont admis que les équipements sportifs, constructions agricoles et, sous certaines conditions, les aires d'accueil des gens du voyage ainsi que l'extension des constructions existantes dans la limite de 200 mètres carrés de Shon, la cour d'appel en a exactement déduit, que la parcelle n'était pas constructible ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres branches du moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Rose X..., Mme France Y... et M. Jean-Fraçois Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois octobre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Georges, avocat aux Conseils, pour les consorts Y...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a fixé les indemnités dues par la commune de Nice à Mme Rose Y... épouse X..., Mme France Y... et M. Jean-François Y..., en leur qualité de propriétaires indivis de la parcelle expropriée, à la somme totale de 195. 130 €, comprenant une indemnité principale de 176. 480 € et une indemnité de remploi de 18. 650 €,
AUX MOTIFS PROPRES QUE les consorts Y...- X... soutiennent que la parcelle concernée est située en zone NA/ p immédiatement constructible, qu'au regard de sa situation et de sa consistance, sa valeur est très supérieure à celle retenue par le premier juge sans motivation particulière, et qu'un prix moyen de 270 € le m ² de terrain non bâti n'apparaît pas excessif ; que, cependant, en premier lieu, le premier juge a exactement retenu que la parcelle concernée est située en emplacement réservé dans lequel ne sont admis que les équipements sportifs, les constructions agricoles et, sous certaines conditions, les aires d'accueil des gens du voyage, ainsi que l'extension des constructions existantes dans certaines limites ; qu'il en résulte que, contrairement aux affirmations des appelants, la parcelle n'est pas immédiatement constructible et, en tout cas, pas parcelle par parcelle ; qu'en second lieu, si les dispositions de l'article L. 13-16 du code de l'expropriation ne sont pas applicables en l'espèce, il n'en demeure pas moins que les six immeubles voisins, cédés amiablement à la ville de Nice dans le cadre de la même opération, constituent, à tout le moins, des références sérieuses en ce qu'ils présentent les mêmes caractéristiques que l'immeuble objet de la présente procédure, au contraire des termes de comparaison invoqués par les appelants, qui ne sont pas situés dans le même périmètre ; que dès lors que lesdits immeubles ont été cédés amiablement par leurs propriétaires à des prix au m ² variant entre 65 et 75 € le terrain non bâti, le prix de 80 € retenu par le premier juge apparaît satisfactoire ; qu'il convient également de confirmer la fixation par le premier juge de l'indemnité de remploi (arrêt attaqué, pp. 4-5) ; ET AUX MOTIFS, REPUTES ADOPTES, DU PREMIER JUGE QUE la parcelle concernée est située en zone NA/ p du POS de la ville de Nice avec un COS de 0, 18 ; qu'elle est en emplacement réservé dans lequel ne sont admis que les équipements sportifs, constructions agricoles et, sous conditions, les aires d'accueil des gens du voyage ainsi que l'extension des constructions existantes dans la limite de 200 m ² de SHON ; que la ville de Nice fait état de 5 accords amiables conclus entre le 31 mars 2005 et le 29 octobre 2007, mais seule une indemnité de 650. 000 € est indiquée, s'agissant de la dernière acquisition ; que ce seul terme de référence permet de dégager une valeur métrique de 208 € ; que l'indivision Y...- X... oppose deux jugements du 11 mars 1996 ayant retenu, l'un, un prix au m ² de 217 €, et, l'autre, un prix au m ² de 131 €, et un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 9 mars 2004 ayant retenu un prix moyen au m ² à 110 € ; que le commissaire du gouvernement fait état d'une étude du marché permettant de retenir un prix moyen de 70 € le m ² avec des ventes de parcelles intervenues entre 2005 et 2006 ; que l'indemnité principale sera donc évaluée à 80 € x 2. 206 m ² = 176. 480 € ; que la détermination de l'indemnité de remploi de façon dégressive paraît constituer une juste indemnisation ; qu'il convient de la fixer à 18. 648 €, arrondis à 18. 650 € (jugement entrepris, pp. 5-6) ;
1) ALORS QUE, ainsi que les consorts Y...- X... le faisaient valoir dans leur mémoire d'appel (pp. 6 et 7), si leur parcelle était située en zone NA/ p du plan d'occupation des sols de la commune de Nice, le règlement du plan d'occupation des sols permettait cependant d'y construire pour autant que fussent respectées les limites fixées aux articles NA1-6 (ce texte admettant dans le secteur NA/ p des constructions ou aménagements liés aux sports, aux loisirs, à la culture ou à l'éducation, ainsi que les bureaux, services et l'hébergement liés à ces activités), NA6-1 (marges de recul pour l'implantation du bâtiment) et NA14-1 (coefficient d'occupation du sol de 0, 18 dans le secteur NA/ p) ; que le règlement prévoit que, dans le secteur NA/ p, il n'est pas fixé de superficie minimale du terrain pour être constructible (article NA5-4), ni de limitation de l'emprise au sol (article NA9-2) ni de hauteur maximum de construction (article NA10-3) ; qu'ainsi, en énonçant que le premier juge avait « exactement retenu » que n'étaient réalisables sur la parcelle concernée que « les équipements sportifs, les constructions agricoles et, sous certaines conditions, les aires d'accueil des gens du voyage, ainsi que les constructions existantes dans certaines limites », pour en déduire que la parcelle n'était pas immédiatement constructible et, en tout cas, pas parcelle par parcelle, la cour d'appel a violé les dispositions susvisées du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Nice ;
2) ALORS QU'en toute hypothèse, même lorsqu'une parcelle ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir, l'existence d'une situation privilégiée qui lui est conférée par son lieu d'implantation et sa desserte, génératrice d'une plus-value, doit être prise en compte ; qu'en l'espèce, dans leurs écritures d'appel (cf. leur mémoire, pp. 8 et 9), les consorts Y...- X... se prévalaient expressément, en § III, de la situation et de la consistance du bien, en faisant valoir, d'une part, que leur parcelle se trouvait au coeur d'un quartier en pleine expansion, qu'elle avait une « situation stratégique », étant « particulièrement bien desservie étant en relation directe avec les infrastructures de la vallée du Var … », leur terrain pouvant « être rejoint en quelques minutes de l'aéroport, des zones industrielles de Saint-Laurent du Var-Carros-Le Broc, de l'ensemble du secteur marchand de la basse vallée du Var (supermarchés) ainsi que du centre administratif regroupant les services départementaux et étatiques … et de la zone de l'Arénas, siège actuel de la communauté d'agglomération Nice Côte d'Azur », et, d'autre part, que sa valeur particulière tenait également à sa consistance (superficie de 2. 206 m ², rectangulaire, plane et reliée à une voie importante, ensoleillement remarquable, libre de toute occupation, jouxtant les équipements publics d'un stade, disposant de possibilités de raccordement aux réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement collectif) ; qu'en fixant l'indemnisation devant revenir aux consorts Y...- X... sans répondre à leurs conclusions se prévalant d'une situation privilégiée pour leur parcelle, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
3) ALORS QU'en énonçant, pour regarder comme satisfactoire le prix de 80 € le m ² retenu par le premier juge, que six immeubles voisins cédés amiablement à la ville de Nice l'ont été « à des prix au m ² variant entre 65 et 75 € le terrain non bâti », quand, d'une part, le premier juge a relevé que, sur 5 accords amiables dont la commune a fait état, « seule une indemnité de 650. 000 euros était indiquée, s'agissant de la dernière acquisition » – celle du 29 octobre 2007 – et que « ce seul terme de référence permettait de dégager une valeur métrique de 208 euros », quand, d'autre part, la commune s'est bornée en appel à énumérer les 5 accords amiables précités (concernant les parcelles OS n° 26, OS n° 36, OS n° 33, OS n° 25, OS n° 30) en y ajoutant un accord du 18 juin 2008 pour la parcelle OS n° 19 (cf. le mémoire de la ville intimée, p. 5), mais toujours sans en communiquer les prix, et, quand, enfin, le commissaire du gouvernement, dans ses conclusions devant la cour d'appel (pp. 2-3), n'a fait état des prix que pour 3 des accords amiables (pour les parcelles OS n° 26, OS n° 25 et OS n° 36), la cour d'appel, qui, en n'indiquant pas de quels éléments elle a tiré le chiffrage par elle mentionné des prix au m ² auxquels les 6 accords amiables invoqués ont été conclus, n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle sur le contenu des accords amiables invoqués, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L. 13-13 et L. 13-16 du code de l'expropriation ;
4) ALORS QUE, de plus, en faisant état des prix auxquels les six accords amiables auraient été conclus, quand, pour trois d'entre eux, la connaissance de leurs prix ne résultait aucunement des écritures des parties, la cour d'appel a violé l'article 7 du code de procédure civile ;
5) ALORS QUE le juge ne doit tenir compte d'accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les titulaires de droits à l'intérieur du périmètre de l'opération faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique que si ces accords sont postérieurs à la déclaration d'utilité publique ; qu'en l'espèce, le premier juge avait relevé que la commune expropriante faisait état de cinq accords amiables « conclus entre le 31 mars 2005 et le 29 octobre 2007 », et la commune expropriante, qui a invoqué devant la cour d'appel un sixième accord amiable, a indiqué (cf. son mémoire d'intimée, p. 5) que les accords invoqués avaient été conclus le 23 septembre 2005 pour la parcelle OS n° 26, le 19 décembre 2005 pour la parcelle OS n° 36, le 31 mars 2005 pour la parcelle OS n° 33, le 3 juillet 2006 pour la parcelle OS n° 25, le 29 octobre 2007 pour la parcelle OS n° 30 et le 18 juin 2008 pour la parcelle OS n° 19 ; qu'en tenant compte des six accords amiables ainsi invoqués par l'expropriante, quand quatre d'entre eux étaient antérieurs à la déclaration d'utilité publique, prononcée le 29 mars 2007, la cour d'appel a violé l'article L. 13-16, alinéa 1er, du code de l'expropriation ;
6) ALORS QUE, en toute hypothèse, le juge de l'expropriation ne peut, pour fixer les indemnités dues à l'exproprié, se référer à des accords amiables sans vérifier qu'ils portent sur des biens réellement comparables aux biens expropriés ; qu'en l'espèce, en se bornant à affirmer que « les six immeubles voisins, cédés amiablement à la ville de Nice dans le cadre de la même opération, constituent, à tout le moins, des références sérieuses en ce qu'ils présentent les mêmes caractéristiques » que la parcelle objet de la présente procédure, sans indiquer d'éléments propres à justifier du contrôle de ce que les biens objet des accords amiables invoqués par l'expropriante étaient par leur situation et leurs caractéristiques comparables à la parcelle expropriée, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-16 du code de l'expropriation.
