LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, tel que reproduit en annexe :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Limoges, 29 juin 2011), que M. et Mme Serge X..., propriétaires d'un fonds de commerce et, par l'intermédiaire de la société civile immobilière de la Licorne (la SCI), de l'immeuble dans lequel ce fonds était exploité par l'époux, ont, par actes sous seing privé des 13 février et 17 septembre 2007, d'abord, cédé leur fonds de commerce aux époux Y... sous la condition suspensive de vente des murs à la société civile immobilière constituée entre les cessionnaires, ensuite, souscrit une promesse de vente de l'immeuble stipulant que cette opération était indivisible de la cession du fonds de commerce ; que cet immeuble étant soumis au droit de préemption urbain de la commune de Limoges, la société civile professionnelle de notaires Z..., rédacteur de la seule promesse et chargé de régulariser l'acte authentique, a transmis à la Société d'équipement du Limousin (SELI), délégataire du droit de préemption, une déclaration d'intention d'aliéner, en omettant d'y reproduire la clause d'indivisibilité ; que la SELI a notifié sa décision de préempter l'immeuble le 16 novembre 2007 ; que M. A..., mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de M. Serge X... et de la SCI, a sollicité du juge commissaire l'autorisation de procéder à la cession amiable des biens meubles et immeubles de la liquidation ; qu'au cours de cette procédure, les époux Y... ayant appris que l'immeuble devait être détruit dans le cadre du réaménagement de la zone, se sont prévalus de la caducité de leurs engagements en raison de l'inobservation de la clause d'indivisibilité ; que M. A... a alors recherché la responsabilité professionnelle du notaire, lui reprochant d'avoir, en omettant de mentionner la clause d'indivisibilité, permis à la SELI de limiter l'exercice de son droit de préemption au seul immeuble, et d'avoir ainsi fait perdre à la liquidation une chance de réaliser le fonds de commerce ; qu'il fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué de l'avoir débouté de sa demande tendant à voir condamner la SCP Z... à lui payer la somme de 175 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Attendu, d'abord, que la cour d'appel ayant à bon droit retenu, par motifs adoptés, que la condition d'indivisibilité voulue par les acquéreurs était inopposable à la SELI, délégataire du droit de préemption urbain auquel la transmission simultanée des murs et du fonds de commerce ne pouvait faire échec, en a exactement déduit que l'omission reprochée au notaire n'ayant eu aucune incidence sur la décision de préempter, n'avait pu préjudicier à la liquidation ; qu'elle a, par ces seuls motifs, et dès lors qu'à la date de son exercice, le 16 novembre 2007, le droit de préemption urbain ne pouvait porter que sur le foncier, légalement justifié sa décision ;
Qu'ensuite, il ne résulte ni de l'arrêt ni des productions que M. A... qui faisait grief au notaire d'avoir omis de reproduire la clause d'indivisibilité dans la déclaration d'intention d'aliéner transmise au titulaire du droit de préemption urbain, ait invoqué un manquement de ce dernier à son obligation de conseil ;
Qu'il s'ensuit que le moyen qui, inopérant en ses quatre premières branches en ce qu'il s'attaque à des motifs erronés mais surabondants, est nouveau, mélangé de fait, et comme tel irrecevable, en sa dernière branche ; qu'il ne peut qu'être écarté ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. A..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande M. A..., ès qualités ; le condamne à payer à la SCP Z... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils pour M. A..., ès qualités
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté Maître Philippe A..., ès qualités de mandataire liquidateur de Monsieur Serge X..., de sa demande tendant à voir condamner la SCP Z... à lui payer la somme de 175.000 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QU'il est constant que la déclaration d'intention d'aliéner rédigée par Maître Z... et adressée par celui-ci à la mairie de Limoges le 25 septembre 2007 ne reproduit pas la clause d'indivisibilité de la vente du fonds de commerce avec celle des murs de l'immeuble ; que le liquidateur soutient que cette omission crée un préjudice à la liquidation judiciaire de Monsieur X... constitué par une perte de chance de régulariser la vente du fonds de commerce, soit au profit de la SELI, qui aurait préempté sur ce fonds si elle avait été informée de l'indivisibilité, soit au profit des époux Y... dans l'hypothèse où la SELI aurait décidé de ne pas préempter du fait de cette indivisibilité, ceux-ci n'ayant pas manifesté l'intention de faire jouer la clause résolutoire insérée dans le compromis du 13 juillet 2007 liée à la liquidation judiciaire du vendeur ; mais que Maître Z... justifie avoir adressé à la SELI, dès le 4 octobre 2007, une copie du compromis de vente portant sur l'immeuble qui avait été signé entre la SCI LA LICORNE et la SCI CPB le 17 septembre 2007, cet acte comportant la clause d'indivisibilité de la vente du fonds de commerce avec celle de l'immeuble ; qu'en l'état de cette communication, dont la matérialité n'est pas contestée, la SELI était donc parfaitement informée de la clause d'indivisibilité des ventes du fonds de commerce et des murs de l'immeuble à la date du 17 novembre 2007 à laquelle elle a décidé, comme elle pouvait légitimement le faire, de limiter son droit de préemption aux seuls murs de l'immeuble ; qu'il s'ensuit que l'omission de la mention de la clause d'indivisibilité des ventes n'apparaît pas avoir eu d'incidence sur la décision de la SELI de ne pas exercer son droit de préemption sur le fonds de commerce ; et qu'au surplus, le compromis de cession du fonds de commerce du 13 février 2007 comporte une condition résolutoire en cas de redressement ou liquidation judiciaire du vendeur à la date prévue pour la régularisation de la cession ; que la circonstance que les époux Y... aient pu motiver leur refus d'achat du fonds de commerce par la préemption exercée par la SELI sur les murs de l'immeuble, ne permet pas de déduire une renonciation non équivoque de leur part au droit de se prévaloir de la condition résolutoire précitée en l'état de la liquidation judiciaire de Monsieur X... intervenue le 26 septembre 2007 ; qu'en définitive, c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu qu'il n'était pas démontré que l'omission par Maître Z... de la clause d'indivisibilité de la vente du fonds de commerce avec celle des murs de l'immeuble dans la déclaration d'intention d'aliéner ait eu une incidence sur l'échec de la vente du fonds de commerce dépendant de la liquidation judiciaire de Monsieur X... ; que la décision déboutant le liquidateur de son action en responsabilité à l'encontre de l'office notarial sera donc confirmée ;
1) ALORS QUE constitue un manquement professionnel du notaire engageant sa responsabilité, l'absence d'indication, dans la déclaration d'intention d'aliéner qu'il adresse à une commune titulaire du droit de préemption, que la cession d'un immeuble conditionne celle du fonds de commerce qui y est exploité, et constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; qu'en l'espèce, il était constant que la déclaration d'intention d'aliéner rédigée par Maître Z... et adressée par celui-ci à la mairie de Limoges le 25 septembre 2007 ne reproduisait pas la clause d'indivisibilité de la vente du fonds de commerce avec celle des murs de l'immeuble appartenant à Monsieur X... ; qu'il était également constant que le droit de préemption de la SELI, représentant la commune de Limoges, pouvait s'exercer à la fois sur les murs de l'immeuble et sur le fonds de commerce, mais que sur la base de la déclaration d'intention d'aliéner transmise, celle-ci avait limité l'exercice de ce droit au seul immeuble ; que dès lors, en se bornant à affirmer qu'en l'état de la communication à la SELI par le notaire, le 17 septembre 2007, du compromis de vente conclu entre la SCI LA LICORNE et la SCI CPB, la SELI était parfaitement informée de la clause d'indivisibilité des ventes du fonds de commerce et des murs de l'immeuble à la date à laquelle elle avait décidé de limiter son droit de préemption aux seuls murs de l'immeuble, de sorte que l'omission par le notaire de la mention de la clause d'indivisibilité des ventes n'avait pas eu d'incidence sur la décision de celle-ci de ne pas exercer son droit de préemption sur le fonds de commerce, sans s'expliquer sur les lettres de la SELI du 30 avril 2008 et du 16 juillet 2008 et sur l'ordonnance du Juge-commissaire du 6 novembre 2008 constatant l'impossibilité de céder le fonds de commerce, invoquées par Maître A... dans ses conclusions d'appel, dans lesquelles la SELI affirmait n'avoir limité l'exercice de son droit de préemption qu'en conséquence de l'omission par le notaire dans la déclaration d'intention d'aliéner de la mention de la clause d'indivisibilité de la vente de l'immeuble avec la vente du fonds de commerce au profit des époux Y..., ce dont il résultait, au contraire, que la faute du notaire était à l'origine de la décision de la SELI de ne pas exercer son droit de préemption sur le fonds de commerce et avait, en conséquence, fait perdre à la liquidation judiciaire une chance de réaliser ledit fonds de commerce, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
2) ALORS, EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, QUE seules les conditions notifiées au titulaire du droit de préemption lui sont opposables ; qu'en l'espèce, comme le soutenait l'exposant dans ses conclusions d'appel, en omettant de mentionner l'existence de la clause d'indivisibilité des ventes du fonds de commerce et des murs de l'immeuble dans la déclaration d'intention d'aliéner, le notaire avait rendu cette condition inopposable à la SELI, qui n'avait plus intérêt à en tenir compte pour l'appréciation de la décision de préempter ou non l'immeuble, faisant ainsi perdre à la liquidation judiciaire une chance de réaliser le fonds de commerce ; que dès lors, en se bornant à affirmer qu'en l'état de la communication à la SELI par le notaire, le 17 septembre 2007, du compromis de vente conclu entre la SCI LA LICORNE et la SCI CPB, la SELI était parfaitement informée de la clause d'indivisibilité des ventes du fonds de commerce et des murs de l'immeuble à la date à laquelle elle avait décidé de limiter son droit de préemption aux seuls murs de l'immeuble, bien que cette circonstance fût rendue inopérante par les propres manquements du notaire ayant omis de mentionner la clause d'indivisibilité dans la déclaration d'intention d'aliéner notifiée à la SELI et seule opposable à celle-ci, la Cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
3) ALORS, EN OUTRE, QUE constitue une perte de chance réparable, la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué que les époux Y... avaient exclusivement motivé leur refus d'achat du fonds de commerce, notifié au Juge-commissaire le 13 octobre 2008, par la préemption exercée par la SELI sur les murs de l'immeuble en violation de la clause d'indivisibilité, sans se prévaloir de la condition résolutoire stipulée dans le compromis de cession du fonds de commerce en cas de liquidation judiciaire du cédant ; que dès lors, comme le soutenait à juste titre Maître A..., ès qualités de liquidateur de Monsieur Serge X..., la faute du notaire avait fait perdre à la liquidation judiciaire une chance de vendre aux époux Y... le fonds de commerce ; qu'en exonérant néanmoins la SCP Z... de toute responsabilité à ce titre, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
4) ALORS, AU SURPLUS, QUE la renonciation à un droit peut être tacite et résulter d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la Cour d'appel que les époux Y... avaient exclusivement motivé leur refus d'achat du fonds de commerce - notifié au Juge commissaire le 13 octobre 2008 - par la préemption exercée par la SELI sur les murs de l'immeuble en violation de la clause d'indivisibilité, sans se prévaloir de la condition résolutoire stipulée dans le compromis de cession du fonds de commerce en cas de liquidation judiciaire du cédant ; qu'en retenant néanmoins que cet acte non équivoque ne permettait pas de déduire une renonciation de leur part au droit de se prévaloir de la condition résolutoire en l'état de la liquidation judiciaire de Monsieur X... intervenue le 26 septembre 2007, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
5) ALORS, ENFIN, QU'en s'abstenant de rechercher si la SCP Z... n'avait pas manqué à son devoir de conseil en n'avertissant pas Monsieur X..., vendeur du fonds de commerce, du risque pour lui de ne pouvoir réaliser la double cession envisagée de l'immeuble et du fonds de commerce dans le cas où la commune exercerait son droit de préemption, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
