| France, Cour de cassation, Chambre civile 1, 17 octobre 2012, 11-16951 et suivants

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Vu leur connexité, joint les pourvois n° C 11-16. 951, N 11-17. 650 et U 11-24. 510 ;
Donne acte à M. X... et à la SCP Y... et associés de ce qu'ils se désistent chacun de leur pourvoi en ce qu'ils sont dirigés contre la société Levis Villiers ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte reçu les 15 et 16 septembre 2005 par M. Z..., notaire, M. X..., assisté par M. Y..., notaire associé de la SCP Y... et associés, a consenti une promesse unilatérale de vente à M. A... portant sur des biens immobiliers situés à Paris, la levée d'option devant intervenir au plus tard le 30 décembre 2005, avec clause de prorogation de 30 jours ; que l'option n'ayant pas été levée au 30 janvier 2006, une nouvelle promesse de vente a été reçue le 9 février 2006 par M. Y... au profit de la société Lago, aux droits de laquelle vient la société Levis Villiers ; que M. A... ayant finalement levé l'option le 27 février 2006, un jugement du 6 juin 2006, devenu irrévocable, a constaté que la vente était parfaite au 27 février 2006 et en a ordonné la réalisation forcée ; que reprochant à M. Y... d'avoir régularisé la seconde promesse de vente sans s'assurer que la première était devenue caduque, M. X... l'a assigné en responsabilité ; que la société Levis Villiers est intervenue volontairement à la procédure ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° U 11-24. 510 de la SCP Y... et associés :
Attendu que la SCP notariale fait grief à l'arrêt de retenir sa responsabilité et de la condamner à indemniser M. X..., alors, selon le moyen :
1°/ qu'un manquement du notaire à son devoir de conseil s'apprécie au regard des éléments dont il dispose et des risques qui apparaissent prévisibles au moment où il est sollicité d'intervenir ; qu'en imputant à faute au notaire de ne pas avoir attiré l'attention de M. X... sur le risque qu'il se voit imputer une carence de nature à faire obstacle à la caducité de la promesse des 15 et 16 septembre 2005, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la clause de cet acte précisant que la promesse était subordonnée soit à ce que le vendeur obtienne l'accord des créanciers hypothécaires d'apurer amiablement le passif, soit à ce que le total des charges hypothécaires soit d'un montant inférieur au prix de vente fixé, n'était pas claire et de nature, au regard d'une analyse raisonnable, à exclure toute incertitude sur les carences que le vendeur pouvait se voir imputer pour n'avoir pas rapporté mainlevée des hypothèques, dès lors que le prix de vente était largement supérieur aux créances hypothécaires, ce dont il résultait qu'en l'état des clauses claires et univoques de l'acte, le notaire n'était pas tenu d'attirer l'attention de M. X... sur le risque imprévisible qu'il se voit imputer l'absence d'accord des créanciers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
2°/ que la responsabilité du notaire doit être écartée lorsque le dommage allégué résulte de la carence de la victime à faire valoir les moyens susceptibles de s'opposer à sa réalisation ; que la SCP Y... soutenait expressément que M. X... avait commis une faute à l'origine de son préjudice en ne relevant pas appel du jugement du 6 juin 2006, auquel la SCP Y... n'avait pas été appelée, le condamnant à indemniser M. A... et la SCI Levis Villiers ; qu'en jugeant néanmoins, pour condamner la SCP Y... à indemniser M. X... du préjudice consistant en sa condamnation à indemniser les deux acquéreurs successifs, que le refus de relever appel du jugement ne pouvait lui être reproché dès lors que le résultat favorable de cette instance judiciaire était indépendante de l'action en responsabilité dirigée contre le notaire, bien que la formulation d'une telle critique ait été de nature à éviter la réalisation du dommage qu'il imputait au notaire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
3°/ que la responsabilité du notaire doit être écartée lorsque le dommage allégué résulte de la carence de la victime à faire valoir les moyens susceptibles de s'opposer à sa réalisation ; qu'en se bornant à relever que le jugement du 6 juin 2006 condamnant M. X... à indemniser les deux acquéreurs pressentis de l'immeuble « n'avait aucun motif sérieux d'être infirmé », sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la condition relative aux charges hypothécaires ne s'était pas réalisée dès lors que le prix de vente était largement supérieur aux créances hypothécaires, ce dont il résultait que le vendeur, qui n'avait fait preuve d'aucune carence, n'était plus lié par la première promesse, devenue caduque, lors de la conclusion de la seconde promesse, de sorte qu'un moyen pouvait être formulé en appel pour obtenir la réformation d'une décision qui ne s'était pas prononcée sur cette stipulation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
4°/ qu'une faute ne peut être retenue comme cause d'un préjudice que s'il est démontré que, sans elle, il ne se serait pas produit ; qu'en se bornant à relever, pour condamner le notaire à indemniser le vendeur des sommes que ce dernier avait été condamné à verser aux acquéreurs successifs à l'issue d'une précédente instance, que le manquement à son devoir de conseil était à l'origine de la procédure engagée par M. A..., sans rechercher si, informé des incertitudes relatives à la caducité de la promesse de vente des 15 et 16 décembre 2005, M. X..., pressé de vendre par ses créanciers et dans l'ignorance de la date à laquelle le premier acquéreur pressenti, toujours dans l'attente de la délivrance d'un prêt, allait lever l'option, n'aurait pas néanmoins conclu la seconde vente et maintenu son refus de vendre à ce dernier qui aurait dès lors, en toute hypothèse, introduit l'action judiciaire litigieuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
5°/ qu'une faute ne peut être retenue comme cause d'un préjudice que s'il est démontré que, sans elle, il ne se serait pas produit ; qu'en relevant, pour condamner le notaire à indemniser le vendeur des sommes que ce dernier avait été condamné à verser aux acquéreurs successifs à l'issue d'une précédente instance, que le manquement à son devoir de conseil était à l'origine de la procédure engagée par M. A..., bien qu'elle ait constaté que les obstacles à la conclusion de cette vente résidaient dans la situation hypothéquée du bien à vendre, dans les relations conflictuelles nées entre les parties à la vente, et dans leur désaccord pour proroger les délais de réalisation, et que rien ne permettait de supposer qu'un conseil pertinent du notaire aurait permis une vente plus rapide, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu, d'abord, qu'ayant constaté que la condition suspensive relative à la situation hypothécaire du bien était stipulée dans l'intérêt exclusif de M. A..., la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer la recherche visée par la première branche du moyen, que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que seul l'acquéreur pouvait se prévaloir des conséquences juridiques attachées à la défaillance de cette condition ;
Attendu, ensuite, qu'abstraction faite des motifs critiqués par la deuxième branche du moyen, qui sont surabondants, la troisième branche du moyen tend à remettre en cause l'appréciation souveraine par les juges du fond des chances de succès du recours qui aurait pu être exercé à l'encontre de la décision du 6 juin 2006, déclarant la vente parfaite au 27 février 2006 ;
Attendu, enfin, qu'ayant relevé qu'en l'absence de faute du notaire, M. X... ne se serait pas engagé à signer la seconde promesse de vente en sorte qu'il aurait échappé à la procédure judiciaire engagée par M. A... et aux condamnations prononcées à son encontre, la cour d'appel, qui a effectué la recherche prétendument omise par la quatrième branche du moyen, a caractérisé l'existence d'un préjudice en lien direct avec la faute commise par le notaire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° N 11-17. 650 de la société Levis Villiers :
Attendu que la société Levis Villiers fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande d'indemnisation au titre de la perte de chance d'acquérir le bien immobilier appartenant à M. X... et de réaliser une plus-value alors, selon le moyen :
1°/ que le notaire qui manque à son obligation d'assurer la validité et l'efficacité d'une promesse de vente est tenu d'indemniser le bénéficiaire du préjudice né de la perte de chance d'acquérir le bien ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la SCP Y... a manqué à son obligation d'assurer l'utilité et l'efficacité de la promesse de vente consentie le 9 février 2006 à la SCI Levis Villiers, non valide du fait de la vente intervenue antérieurement au profit de M. A... ; qu'en retenant que le préjudice consistant dans la perte de chance pour la SCI Levis Villiers d'acquérir le bien objet de la promesse n'avait pas de lien de causalité avec la faute du notaire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1382 du code civil ;
2°/ que la perte de chance, pour le bénéficiaire d'une promesse de vente, de revendre le bien immobilier avec une plus-value est en relation directe de causalité avec le manquement du notaire à son obligation d'assurer la validité et l'efficacité d'une promesse synallagmatique de vente ; qu'en retenant, pour écarter la demande de la SCI Levis Villiers, qu'il était en toute hypothèse exclu de faire supporter au notaire un préjudice tenant, à la suite d'une perte de chance d'acquérir, à l'absence de réalisation d'une plus-value immobilière escomptée, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu que la fonction de la responsabilité civile est de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; qu'ayant constaté qu'en l'absence de faute du notaire, M. X... ne se serait pas engagé à signer la seconde promesse de vente en sorte que la société Levis Villiers n'aurait pu se porter acquéreur du bien et prétendre à réaliser une plus-value, la cour d'appel en a exactement déduit que le préjudice allégué était dépourvu de caractère certain ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi n° C 11-16. 951 de M. X..., pris en sa deuxième branche :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande d'indemnisation de M. X... au titre des intérêts versés à ses créanciers en raison du retard pris par la vente, l'arrêt infirmatif énonce, d'une part, que ce retard trouve son origine dans la situation hypothécaire du bien à vendre, dans les relations conflictuelles nées entre M. X... et M. A..., dans leur désaccord pour proroger les délais de réalisation, rien ne permettant de supposer qu'un conseil pertinent du notaire aurait permis une vente plus rapide, d'autre part, que le recours à des prêts pour régler des créanciers inscrits trouve sa cause dans la situation financière préalable du promettant, ce dont le notaire ne saurait être comptable ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que dûment informé par le notaire de l'incertitude pesant sur la caducité de la promesse de vente du 15 septembre 2005, M. X... aurait renoncé à signer la seconde promesse de vente en sorte qu'il aurait pu prétendre à désintéresser ses créanciers avant l'issue de la procédure judiciaire l'ayant opposé à M. A... à l'occasion de laquelle la vente a été déclarée parfaite au 27 février 2006, date de la levée d'option par l'acquéreur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen du pourvoi n° C 11-16. 951 de M. X... :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. X... de sa demande en paiement d'une somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 1er février 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne la SCP Y... et associés aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCP Y... et associés à payer à M. X... la somme de 3 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR infirmé un jugement qui avait condamné un notaire (la SCP Y... et Associés) à verser à son client (Monsieur X...) la somme de 30. 000 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE l'argumentation du notaire a été écartée à juste titre par les premiers juges en des motifs pertinents que la cour approuve ; qu'il existait des incertitudes juridiques évidentes qui devaient conduire le notaire, dans le cadre de son devoir de conseil, à mettre en garde son client Monsieur X... et à l'inciter à la plus grande prudence ; qu'en effet, le jugement souligne justement l'existence d'une volonté d'acquérir de Monsieur A..., ainsi que par ailleurs une interprétation divergente des clauses de la promesse de vente, dès lors qu'il ressort de l'échange de courriels à partir du 20 janvier 2006 entre les notaires que Monsieur A... considérait que l'absence de transmission des mainlevées par l'ensemble des créanciers pouvait être considérée comme une carence de la part de Monsieur X..., de nature à proroger les effets de la promesse ; qu'à cet égard, le notaire devait tout simplement prendre en compte la clause très claire incluse dans le paragraphe intitulé « délai », ci-dessus rapportée selon laquelle : « En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration de la promesse ci-dessus fixée » ; que la promesse de vente comportait en effet, à partir de la page 10 de l'acte, diverses conditions suspensives, dont celle relative à la mainlevée du commandement de saisie, ainsi rédigée : « la présente promesse est consentie sous la condition que soit établi, aux frais exclusifs du promettant, l'acte constatant la mainlevée par l'ensemble des créanciers inscrits de l'inscription de commandement de saisie prise sur les biens à la diligence de la Caisse d'Epargne et de prévoyance d'Ile de France », ainsi que celle, auquel seul le bénéficiaire pouvait renoncer, relative à la situation hypothécaire sus rappelée ; que le notaire n'avait pas qualité à se faire juge du bien fondé de l'argumentation développée par Monsieur A... quant à la carence du promettant ; qu'en se limitant à prendre en compte, comme il l'explique, l'absence de levée d'option, il a fait prendre des risques à Monsieur X... et n'a pas satisfait à ses obligations professionnelles ; que de même, par une motivation également pertinente, le jugement déféré a retenu un manquement du notaire à son obligation d'assurer l'utilité et efficacité des actes juridiques qu'il rédige, dès lors que la seconde promesse de vente consentie à la SCI Levis Villiers, venant aux droits de la société Lago Développement, bénéficiaire de bonne foi d'une promesse synallagmatique de vente rédigée par la SCP Y..., n'était pas valide du fait de la vente intervenue au profit de Monsieur A... ; que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a retenu la faute du notaire, lequel a engagé par ses divers manquements sa responsabilité professionnelle tant à l'égard de Monsieur X... que de la SCI Levis Villiers et en ce qu'il l'a condamné à réparer les préjudices subis en lien direct de causalité avec sa faute ; que sur les préjudices de Monsieur X..., l'appelant conteste l'existence d'un poste de préjudice de Monsieur X... constitué des condamnations prononcées à son encontre par le jugement du 6 juin 2006, au motif qu'il appartenait à Monsieur X... de relever appel dudit jugement ayant fait, selon le notaire, une analyse erronée en retenant une levée d'option dans les délais requis, d'autant que l'avis de l'appelant n'a pas été sollicité sur cette procédure à laquelle il est resté étranger et qu'en acceptant ce jugement, son client a perdu une chance d'obtenir sa réformation ; que cette argumentation sera rejetée ; qu'outre qu'elle repose sur une hypothétique réformation dudit jugement dont il a été ci-dessus au contraire amplement constaté que la décision du 6 juin 2006 n'avait aucun motif sérieux d'être infirmée ; qu'il convient de rappeler que c'est le manquement du notaire dans son devoir de conseil à l'égard de son client comme étant à l'origine de la procédure engagée par Monsieur A... qui est le fondement de la présente action en responsabilité dirigée à son encontre et non pas le résultat favorable ou non pour le client d'une instance judiciaire ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné le notaire à verser à Monsieur X... la somme de 58. 500 €, préjudice en lien direct avec la faute commise par le professionnel ; que l'appelant conteste encore être redevable du montant des intérêts et frais mis à la charge de Monsieur X..., lesquels intérêts auraient continué à courir du fait du « blocage de la vente » sur les prêts qu'il devait rembourser en faisant valoir que ce préjudice n'est pas lié à un manquement de l'étude mais que lesdits intérêts sont dus par Monsieur X... à titre personnel, le retard dans la perception du prix de vente et dans le règlement des créanciers n'étant imputable qu'à la position adoptée par Monsieur A... et aux délais de la procédure engagée par ce dernier ; que Monsieur X... soutient de son côté que par la faute de la SCP Y..., la vente a été retardée de 9 mois ; que le montant total des intérêts qui ont continué de courir, sur les prêts qu'il devait rembourser, du fait du blocage de la vente, ainsi que les créances revendiquées par les créanciers inscrits sur l'immeuble vendu ont augmenté du fait de ce retard, ont généré un versement de diverses sommes, actualisées à la somme de 32. 000 € qui est une conséquence directe de la faute du notaire ; que c'est par une motivation erronée que le jugement a accueilli ce poste de préjudice alors que d'une part le retard de la vente trouve son origine dans la situation hypothéquée du bien à vendre, dans les relations contractuelles conflictuelles nées entre Monsieur X... et Monsieur A..., dans leur désaccord pour proroger les délais de réalisation, rien ne permettant de supposer qu'un conseil pertinent du notaire aurait permis une vente plus rapide ; que d'autre part le recours à des prêts pour régler des créanciers inscrits trouve sa cause dans la situation financière préalable du seul promettant, ce dont le notaire ne saurait être comptable ; que le jugement sera infirmé sur ce point ; que sur le préjudice moral, que l'appelant en conteste la réalité, l'allongement des délais de procédure n'étant pas de son fait ; que c'est pertinemment par des motifs que la cour adopte que le jugement déféré a fait droit et alloué la somme de 10. 000 € à Monsieur X..., contraint aux tracas d'une procédure alors qu'il s'était assuré les conseils d'un professionnel ; que l'absence de faute du notaire aurait eu pour conséquence une impossibilité d'acquérir le bien, puisque Monsieur X... ne se serait pas engagé à signer la seconde promesse ;
1°) ALORS QU'en retenant que le retard de la vente « trouvait son origine dans la situation hypothéquée du bien à vendre, dans les relations contractuelles conflictuelles nées entre Monsieur X... et Monsieur A..., dans leur désaccord pour proroger les délais de réalisation, rien ne permettant de supposer qu'un conseil pertinent du notaire aurait permis une vente plus rapide », cependant qu'elle relevait par ailleurs que la vente entre Monsieur X... et Monsieur A... avait été jugée parfaite et que la procédure engagée par Monsieur A... pour aboutir à cette décision était due au manquement du notaire dans son devoir de conseil à l'égard de son client, « fondement de la présente action en responsabilité », action par ailleurs accueillie dans son principe, la Cour s'est contredite et a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la Cour a relevé que si le notaire avait donné un conseil pertinent à Monsieur X..., il lui aurait fait part de ce qu'il était tenu par la vente consentie à Monsieur A... et que Monsieur X... n'aurait pas conclu une seconde promesse avec un tiers, cependant que cette seconde promesse était à l'origine de la procédure engagée par Monsieur A... ; qu'il s'en déduisait que le notaire avait, par sa faute, retardé la réalisation de la vente consentie à Monsieur A... puisque la signature de cette seconde promesse avait contraint Monsieur A... à initier une procédure pour voir consacrer la vente du bien à son profit ; que Monsieur X... faisait valoir que la vente du bien avait vocation à lui permettre de rembourser les prêts souscrits pour régler les créanciers inscrits et éviter ainsi le cours des intérêts ; qu'en rejetant cette argumentation par des motifs inopérants au vu de ces constatations, la Cour, qui a méconnu les conséquences légales desdites constatations, a violé l'article 1382 du Code civil ;
3°) ALORS QUE Monsieur X... ne soutenait pas que le notaire était comptable du fait qu'il avait eu recours à des prêts pour régler les créanciers inscrits ; qu'il se prévalait du retard apporté au remboursement de ces prêts en raison du retard de la vente et du préjudice financier subi de ce chef ; qu'en se fondant sur le fait que le recours à des prêts pour régler des créanciers inscrits trouvait sa cause dans la situation financière préalable du seul promettant, ce dont le notaire ne saurait être comptable, motif proprement inopérant compte tenu de la nature du préjudice invoqué par Monsieur X..., la Cour a derechef violé l'article 1382 du Code civil.
Moyen produit, au pourvoi n° N 11-17. 650 par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux conseils pour la société Levis Villiers
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la SCI Levis Villiers de sa demande tendant à voir condamner la SCP notariale Y... et associés à l'indemniser de la perte de chance d'acquérir le bien immobilier appartenant à M. X..., sis...,
AUX MOTIFS QU'il existait des incertitudes juridiques évidentes qui devaient conduire le notaire, dans le cadre de son devoir de conseil, à mettre en garde son client M. X... et à l'inciter à la plus grande prudence ; qu'en effet, le jugement souligne justement l'existence d'une volonté d'acquérir de M. A..., ainsi que par ailleurs une interprétation divergente des clauses de la promesse de vente, dès lors qu'il ressort de l'échange de courriels à partir du 20 janvier 2006 entre les notaires que M. A... considérait que l'absence de transmission des mainlevées par l'ensemble des créanciers pouvait être considérée comme une carence de la part de M. X..., de nature à proroger les effets de la promesse ; (…) considérant que de même, par une motivation pertinente, le jugement déféré a retenu un manquement du notaire à son obligation d'assurer l'utilité et l'efficacité des actes juridiques qu'il rédige, dès lors que la seconde promesse de vente consentie à la SCI Levis Villiers, venant aux droits de la société Lago Développement, bénéficiaire de bonne foi d'une promesse synallagmatique de vente rédigée par la SCP Y..., n'était pas valide du fait de la vente intervenue au profit de M. A... ; considérant que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a retenu la faute du notaire, lequel a engagé par ses divers manquements sa responsabilité professionnelle tant à l'égard de M. X... que de la SCI Levis Villiers et en ce qu'il l'a condamné à réparer les préjudices subis en lien direct de causalité avec sa faute ;
ET AUX MOTIFS QUE l'appelant conteste l'analyse opérée par les premiers juges qui, pour allouer à la Sci Levis Villiers une indemnité de 80 000 €, ont analysé le préjudice subi par cette dernière en une perte de chance d'acquérir le bien immobilier de M. X... ; que pour ce poste de préjudice, ladite société l'évalue devant la cour à la somme de 155 995 € en réparation du préjudice résultant de l'impossibilité de pouvoir réaliser une plus-value importante, dès lors que le prix demandé par M. X... était inférieur à sa valeur réelle sur le marché et constituait une véritable opportunité financière, la somme réclamée étant donc la différence entre le prix du marché et le prix qu'elle aurait payé à M. X... ; que l'appelant soutient qu'un tel préjudice n'est pas justifié et ne présente aucun lien de causalité avec son intervention ; que si M. X... n'avait pas dû se considérer comme délié à l'égard de M. A..., la Sci n'aurait jamais pu prétendre à l'acquisition du bien litigieux ; que le seul préjudice recevable comme étant en lien direct, doit être limité aux seuls frais engagés dans le cadre du projet d'acquisition et que les sociétés Lago Développement et Levis Villiers ont déjà obtenu, dans le cadre de la procédure les opposant à M. X... ayant donné lieu au jugement du 6 juin 2006, l'indemnisation de ce préjudice, consistant dans l'absence de régularisation de la vente à leur profit ; Considérant que le jugement susvisé du 6 juin 2006 a déjà alloué à ladite Sci la somme totale de 15 000 € à titre de dommages et intérêts, somme incluse dans les condamnations mises à la charge de M. X... d'un montant total de 58500 € et dont le notaire devra assurer le règlement aux termes du présent arrêt ; que cette somme leur a été allouée en leur qualité de bénéficiaires de bonne foi d'une promesse synallagmatique de vente sur le bien immobilier ayant dû mobiliser des fonds très importants excluant toute autre opération immobilière ; qu'il s'agit d'un préjudice correspondant, selon les propres écritures de l'intimée, aux démarches effectuées et aux coûts engendrés pour être en possession des fonds requis pour acquérir donc distinct de la perte de chance de se porter acquéreur et de réaliser une plus-value immobilière ; que le préjudice retenu par le jugement comme la perte de chance d'acquérir le bien n'est pas un préjudice certain en lien de causalité avec la faute du notaire dès lors que précisément l'absence de faute de ce dernier aurait eu pour conséquence une impossibilité d'acquérir le bien, puisque M. X... ne se serait pas engagé à signer la seconde promesse ; qu'il serait, en toute hypothèse, exclu de faire supporter au notaire un préjudice tenant, à la suite d'une perte de chance d'acquérir, à l'absence de réalisation d'une plus-value immobilière escomptée ; que le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a alloué des dommages et intérêts à la Sci Levis Villiers ;
1) ALORS QUE le notaire qui manque à son obligation d'assurer la validité et l'efficacité d'une promesse de vente est tenu d'indemniser le bénéficiaire du préjudice né de la perte de chance d'acquérir le bien ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la SCP Y... a manqué à son obligation d'assurer l'utilité et l'efficacité de la promesse de vente consentie le 9 février 2006 à la SCI Levis Villiers, non valide du fait de la vente intervenue antérieurement au profit de M. A... ; qu'en retenant que le préjudice consistant dans la perte de chance pour la SCI Levis Villiers d'acquérir le bien objet de la promesse n'avait pas de lien de causalité avec la faute du notaire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1382 du Code civil ;
2) ALORS QUE la perte de chance, pour le bénéficiaire d'une promesse de vente, de revendre le bien immobilier avec une plus-value est en relation directe de causalité avec le manquement du notaire à son obligation d'assurer la validité et l'efficacité d'une promesse synallagmatique de vente ; qu'en retenant, pour écarter la demande de la SCI Levis Villiers, qu'il était en toute hypothèse exclu de faire supporter au notaire un préjudice tenant, à la suite d'une perte de chance d'acquérir, à l'absence de réalisation d'une plus-value immobilière escomptée, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
Moyen produit, au pourvoi n° U 11-24. 510 par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Y... et associés
Il est fait grief à l'arrêt partiellement confirmatif attaqué d'AVOIR condamné la SCP Y... à verser à Monsieur X... les sommes de 58. 500 euros au titre des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre et de 10. 000 euros au titre du préjudice moral ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il existait des incertitudes juridiques évidentes qui devaient conduire le notaire, dans le cadre de son devoir de conseil, à mette en garde son client, Monsieur X... et à l'inciter à la plus grande prudence ; qu'en effet, le jugement souligne justement l'existence d'une volonté d'acquérir de Monsieur A..., ainsi qu'une interprétation divergente des clauses de la promesse de vente, dès lors qu'il ressort de l'échange de courriels à partir du 20 janvier 2006 entre les notaires que Monsieur A... considérait que l'absence de transmission des mainlevées par l'ensemble des créanciers pouvait être considérée comme une carence de la part de Monsieur X... de nature à proroger les effets de la promesse ; qu'à cet égard, le notaire devait tout simplement prendre en compte la clause très claire incluse dans le paragraphe intitulé « délai », ci-dessus rapportée selon laquelle : « En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration de la promesse ci-dessus fixée » ; que la promesse de vente comportait à partir de la page 10 de l'acte diverses conditions suspensives, dont celle relative à la mainlevée du commandement de saisie, ainsi rédigée : « la présente promesse est consentie sous la condition que soit établi, aux frais exclusifs du promettant, l'acte constatant la mainlevée par l'ensemble des créanciers inscrits de l'inscription de commandement de saisie prise sur les biens à la diligence de la Caisse d'Épargne et de prévoyance d'Ile de France », ainsi que celle, auquel seul le bénéficiaire pouvait renoncer, relative à la situation hypothécaire sus rappelée ; que le notaire n'avait pas qualité à se faire juge du bien fondé de l'argumentation développée par Monsieur A... quant à la carence du promettant ; qu'en se limitant à prendre en compte, comme il l'explique, l'absence de levée d'option, il a fait prendre des risques à Monsieur X... et n'a pas satisfait à ses obligations professionnelles ; que de même, par une motivation également pertinente, le jugement déféré a retenu un manquement du notaire à son obligation d'assurer l'utilité et efficacité des actes juridiques qu'il rédige, dès lors que la seconde promesse de vente consentie à la SCI LEVIS VILLIERS, venant aux droits de la société LAGO DÉVELOPPEMENT, bénéficiaire de bonne foi d'une promesse synallagmatique de vente rédigée par la SCP Y... n'était pas valide du fait de la vente intervenue au profit de Monsieur A... ; que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a retenu la faute du notaire, lequel a engagé par ses divers manquements sa responsabilité professionnelle tant à l'égard de Monsieur X... que de la SCI LEVIS VILLIERS et en ce qu'il l'a condamné à réparer les préjudices subis en lien direct de causalité avec sa faute ; que l'appelant conteste l'existence d'un poste de préjudice de Monsieur X... constitué des condamnations prononcées à son encontre par le jugement du 6 juin 2006, au motif qu'il appartenait à Monsieur X... de relever appel dudit jugement ayant fait, selon le notaire, une analyse erronée en retenant une levée d'option dans les délais requis, d'autant que l'avis de l'appelant n'a pas été sollicité sur cette procédure à laquelle il est resté étranger et qu'en acceptant ce jugement, son client a perdu une chance d'obtenir sa réformation ; que cette argumentation sera rejetée, qu'outre qu'elle repose sur une hypothétique réformation dudit jugement dont il a été ci-dessus au contraire amplement constaté que la décision du 6 juin 2006 n'avait aucun motif sérieux d'être infirmée, il convient de rappeler que c'est le manquement du notaire dans son devoir de conseil à l'égard de son client comme étant à l'origine de la procédure engagée par Monsieur A... qui est le fondement de la présente action en responsabilité dirigée à son encontre et non pas le résultat favorable ou non pour le client d'une instance judiciaire ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné le notaire à verser à Monsieur X... la somme de 58. 500 euros, préjudice en lien direct avec la faute commise par le professionnel ; que sur le montant des intérêts et frais mis à la charge de Monsieur X... sur les prêts qu'il devait rembourser, c'est par une motivation erronée que le jugement a accueilli ce poste de préjudice alors que le retard de la vente trouve son origine dans la situation hypothéquée du bien à vendre, dans les relations contractuelles conflictuelles nées entre Monsieur X... et Monsieur A..., dans leur désaccord pour proroger les délais de réalisation, rien ne permettant de supposer qu'un conseil pertinent du notaire aurait permis une vente plus rapide ; que sur le préjudice moral, l'appelant en conteste la réalité, l'allongement des délais de procédure n'étant pas de son fait ; que c'est pertinemment par des motifs que la cour adopte que le jugement déféré a fait droit et alloué la somme de 10. 000 € à Monsieur X..., contraint aux tracas d'une procédure alors qu'il s'était assuré les conseils d'un professionnel ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE la SCP Y... disposait de toutes les informations nécessaires pour apprécier l'opportunité de dresser une seconde promesse de vente le 9 février 2006 ; qu'il ressort des pièces versées aux débats qu'il existait des incertitudes juridiques, l'une résultant des volontés discordantes de Monsieur A... d'acquérir, ayant à cet effet d'ailleurs versé une somme de 15. 000 euros à déduire du prix de vente et de Monsieur X... de consentir une nouvelle promesse de vente ; l'autre incertitude résultait de l'interprétation divergentes des clauses de la promesse de vente puisqu'il ressort de l'échange de courriel du 20 janvier 2006 entre les notaires que Monsieur A... considérait que l'absence de transmission des mainlevées par l'ensemble des créanciers pouvait être considérée comme une carence de la part de Monsieur X... de nature à proroger les effets de la promesse car il avait été prévu dans la promesse que le promettant ne pourrait se prévaloir de sa carence en cas de dépassement de délai ; qu'il appartenait à la SCP Y... eu égard à son obligation de conseil envers Monsieur X... de le mettre en garde sur les risques qu'il encourrait à signer une promesse de vente au profit d'un second acquéreur et notamment de l'informer des termes du courriel du 20 janvier 2006 ; qu'elle aurait donc dû émettre les plus extrêmes réserves sur la souscription d'une deuxième promesse de vente aléatoire, ce tribunal ayant d'ailleurs le 6 juin 2006 retenu que la première promesse de vente consentie au profit de Monsieur A... était valable et la vente parfaite ; que la SCP Y... a également manqué à son obligation d'assurer l'efficacité des actes juridiques qu'elle a rédigés puisque la seconde promesse de vente consentie à la SCI LEVIS VILLIERS venant aux droits de la SCP LAGO DÉVELOPPEMENT, bénéficiaire de bonne foi d'une promesse synallagmatique de vente, rédigée par la SCP Y... n'est ni valable ni efficace du fait que la vente est intervenue au profit de Monsieur A... en vertu d'une décision judiciaire devenue définitive ; que la SCP Y... sera condamné à verser à Monsieur X... la somme de 58. 500 euros au titre des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre par jugement du 6 juin 2006, en lien direct avec la faute de la défenderesse ; que l'assignation en justice de Monsieur X... puis sa condamnation à payer une somme d'argent conséquente alors même qu'il était assuré des conseils d'un professionnel lui ont causé un préjudice moral qu'il convient de réparer par l'allocation d'une somme de 10. 000 euros ;
1°) ALORS QU'un manquement du notaire à son devoir de conseil s'apprécie au regard des éléments dont il dispose et des risques qui apparaissent prévisibles au moment où il est sollicité d'intervenir ; qu'en imputant à faute au notaire de ne pas avoir attiré l'attention de Monsieur X... sur le risque qu'il se voit imputer une carence de nature à faire obstacle à la caducité de la promesse des 15 et 16 septembre 2005, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la clause de cet acte précisant que la promesse était subordonnée soit à ce que le vendeur obtienne l'accord des créanciers hypothécaires d'apurer amiablement le passif, soit à ce que le total des charges hypothécaires soit d'un montant inférieur au prix de vente fixé, n'était pas claire et de nature, au regard d'une analyse raisonnable, à exclure toute incertitude sur les carences que le vendeur pouvait se voir imputer pour n'avoir pas rapporté mainlevée des hypothèques, dès lors que le prix de vente était largement supérieur aux créances hypothécaires, ce dont il résultait qu'en l'état des clauses claires et univoques de l'acte, le notaire n'était pas tenu d'attirer l'attention de Monsieur X... sur le risque imprévisible qu'il se voit imputer l'absence d'accord des créanciers, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QUE la responsabilité du notaire doit être écartée lorsque le dommage allégué résulte de la carence de la victime à faire valoir les moyens susceptibles de s'opposer à sa réalisation ; que la SCP Y... soutenait expressément que Monsieur X... avait commis une faute à l'origine de son préjudice en ne relevant pas appel du jugement du 6 juin 2006, auquel l'exposante n'avait pas été appelée, le condamnant à indemniser Monsieur A... et la SCI LEVIS VILLIERS ; qu'en jugeant néanmoins, pour condamner la SCP Y... à indemniser Monsieur X... du préjudice consistant en sa condamnation à indemniser les deux acquéreurs successifs, que le refus de relever appel du jugement ne pouvait lui être reproché dès lors que le résultat favorable de cette instance judiciaire était indépendante de l'action en responsabilité dirigée contre le notaire, bien que la formulation d'une telle critique ait été de nature à éviter la réalisation du dommage qu'il imputait au notaire, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
3°) ALORS QUE la responsabilité du notaire doit être écartée lorsque le dommage allégué résulte de la carence de la victime à faire valoir les moyens susceptibles de s'opposer à sa réalisation ; qu'en se bornant à relever que le jugement du 6 juin 2006 condamnant Monsieur X... à indemniser les deux acquéreurs pressentis de l'immeuble « n'avait aucun motif sérieux d'être infirmé », sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la condition relative aux charges hypothécaires ne s'était pas réalisée dès lors que le prix de vente était largement supérieur aux créances hypothécaires, ce dont il résultait que le vendeur, qui n'avait fait preuve d'aucune carence, n'était plus lié par la première promesse, devenue caduque, lors de la conclusion de la seconde promesse, de sorte qu'un moyen pouvait être formulé en appel pour obtenir la réformation d'une décision qui ne s'était pas prononcée sur cette stipulation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, une faute ne peut être retenue comme cause d'un préjudice que s'il est démontré que, sans elle, il ne se serait pas produit ; qu'en se bornant à relever, pour condamner le notaire à indemniser le vendeur des sommes que ce dernier avait été condamné à verser aux acquéreurs successifs à l'issue d'une précédente instance, que le manquement à son devoir de conseil était à l'origine de la procédure engagée par Monsieur A..., sans rechercher si, informé des incertitudes relatives à la caducité de la promesse de vente des 15 et 16 décembre 2005, Monsieur X..., pressé de vendre par ses créanciers et dans l'ignorance de la date à laquelle le premier acquéreur pressenti, toujours dans l'attente de la délivrance d'un prêt, allait lever l'option, n'aurait pas néanmoins conclu la seconde vente et maintenu son refus de vendre à ce dernier qui aurait dès lors, en toute hypothèse, introduit l'action judiciaire litigieuse, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
5°) ALORS QU'en toute hypothèse, une faute ne peut être retenue comme cause d'un préjudice que s'il est démontré que, sans elle, il ne se serait pas produit ; qu'en relevant, pour condamner le notaire à indemniser le vendeur des sommes que ce dernier avait été condamné à verser aux acquéreurs successifs à l'issue d'une précédente instance, que le manquement à son devoir de conseil était à l'origine de la procédure engagée par Monsieur A..., bien qu'elle ait constaté que les obstacles à la conclusion de cette vente résidaient dans la situation hypothéquée du bien à vendre, dans les relations conflictuelles nées entre les parties à la vente, et dans leur désaccord pour proroger les délais de réalisation, et que rien ne permettait de supposer qu'un conseil pertinent du notaire aurait permis une vente plus rapide, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1382 du Code civil.