LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 3 mars 2011), rendu sur renvoi après cassation (3e chambre civile, 16 mars 2010, pourvoi n° 09-13.187), que les consorts de X... ont consenti à la société Suchet expansion, par acte notarié du 14 décembre 2007, une promesse unilatérale de vente d'un appartement moyennant le versement d'une indemnité d'immobilisation de 250 000 euros, dont 100 000 euros ont été remis au notaire des promettants désigné comme séquestre ; que la promesse, initialement valable jusqu'au 31 mars 2008, a été prorogée jusqu'au 14 avril suivant ; que la vente n'ayant pas été régularisée, les promettants ont assigné la bénéficiaire en paiement de l'indemnité d'immobilisation ; que la société Suchet expansion leur a opposé, notamment, la caducité de la promesse et à titre subsidiaire la nullité de la vente pour erreur ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société Suchet expansion fait grief à l'arrêt de constater la caducité de la promesse de vente et de dire sans objet la demande de nullité pour erreur sur les qualités substantielles, alors, selon le moyen, que la caducité de la convention n'éteignant le contrat que pour l'avenir, elle ne prive pas de tout objet la demande en nullité de la même convention, qui a pour effet, si elle est fondée, d'anéantir celle-ci dès sa conclusion ; que si la promesse unilatérale de vente consentie par les consorts de X... à la société Suchet expansion était entachée d'une erreur sur les qualités substantielles du bien vendu, elle était alors frappée de nullité et ne pouvait en conséquence recevoir aucune application ; qu'en omettant de se prononcer sur la validité de cette promesse, au motif inopérant de sa caducité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1108, 1109, 1110, 1117 et 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que la société Suchet expansion avait, dans l'ordre fixé par ses conclusions d'appel, soulevé l'incompétence territoriale du tribunal, demandé de constater que la vente était parfaite, soutenu à titre subsidiaire que la promesse de vente était caduque, et sollicité à titre plus subsidiaire la nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit, que la vente étant caduque, la demande subsidiaire en nullité était sans objet, a légalement justifié sa décision ;
Sur le troisième moyen :
Attendu que le troisième moyen qui invoque la cassation par voie de conséquence de la cassation de l'arrêt sur le premier moyen et sur le deuxième moyen est dépourvu de portée ;
Sur le quatrième moyen :
Attendu que la société Suchet expansion fait grief à l'arrêt de la condamner à payer aux consorts de X... la somme de 6 000 euros à titre de préjudice moral, alors, selon le moyen :
1°/ que la cour d'appel a constaté que la promesse de vente expirait le 31 mars 2008 ; qu'en affirmant toutefois que la bénéficiaire de la promesse a été de mauvaise foi en convoquant pour signature les consorts de X... pour le "27 juin 2008, soit six mois après l'expiration de la date initiale d'expiration de la promesse", elle s'est prononcée par des motifs contradictoires et incompréhensibles, privant ainsi sa décision de tout fondement légal au regard de l'article 1382 du code civil ;
2°/ que la cour d'appel a constaté que les consorts de X... ont signifié, par courrier du 26 avril 2008, qu'ils reprenaient leur liberté d'action et réclamaient le paiement de l'indemnité d'immobilisation ; qu'il est constant, de plus, qu'ils ont délivré leur assignation le 21 mai 2008 ; qu'il ne ressort donc nullement des données du litige que les promettants auraient attendu le rendez-vous du 27 juin pour se considérer comme déliés de leur engagement et en droit de réclamer l'indemnité d'immobilisation ; qu'en décidant néanmoins que la société Suchet expansion leur avait causé un préjudice moral, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la société Suchet expansion avait convoqué pour signature chez le notaire les consorts de X..., alors qu'elle ne disposait pas des fonds pour payer le prix de vente et qu'elle invoquait un manque de pièces que les promettants avaient fournies dans les délais, la cour d'appel a pu en déduire que la société avait commis une faute en imposant de fait une prorogation de la promesse, en privant les consorts de X... de la possibilité de disposer de leur bien et en retardant de façon abusive l'issue de la situation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu, qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le deuxième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Suchet expansion aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Suchet expansion à payer aux consorts de X... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Suchet expansion ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils, pour la société Suchet expansion.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la société SUCHET EXPANSION tendant à voir prononcer la nullité de la promesse de vente à elle consentie le 14 décembre 2007 par les consorts DE X..., pour erreur sur les qualités substantielles, constaté la caducité de cette promesse de vente, dit l'absence de réalisation de la vente imputable à la carence de la société SUCHET EXPANSION, autorisé le séquestre à remettre aux consorts DE X... la somme de 100.000 €, condamné la société SUCHET EXPANSION à régler aux consorts DE X... une somme de 150.000 € au titre du reliquat d'indemnité d'immobilisation et débouté la société SUCHET EXPANSION de sa demande en restitution de cette indemnité ;
AUX MOTIFS QUE la vente étant caduque, cette demande est sans objet ;
ALORS QUE la caducité de la convention n'éteignant le contrat que pour l'avenir, elle ne prive pas de tout objet la demande en nullité de la même convention, qui a pour effet, si elle est fondée, d'anéantir celle-ci dès sa conclusion ; que si la promesse unilatérale de vente consentie par les consorts DE X... à la société SUCHET EXPANSION était entachée d'une erreur sur les qualités substantielles du bien vendu, elle était alors frappée de nullité et ne pouvait en conséquence recevoir aucune application ; qu'en omettant de se prononcer sur la validité de cette promesse, au motif inopérant de sa caducité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1108, 1109, 1110, 1117 et 1134 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir constaté la caducité de la promesse de vente conclue le 14 décembre 2007, débouté en conséquence la société SUCHET EXPANSION de sa demande tendant à la réalisation forcée de la vente et d'avoir dit que l'absence de réalisation de la vente est imputable à cette société, autorisé le séquestre à remettre aux consorts DE X... la somme de 100.000 €, condamné la société SUCHET EXPANSION à régler aux consorts DE X... une somme de 150.000 € au titre du reliquat d'indemnité d'immobilisation et débouté la société SUCHET EXPANSION de sa demande en restitution de cette indemnité;
AUX MOTIFS QUE la promesse de vente a été consentie jusqu'au 31 mars 2008 ; qu'il était prévu que si à cette date, les documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire, le délai de réalisation serait prorogé aux 8 jours calendaires suivant la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder 30 jours, soit aller au-delà du 30 avril 2008 ; que la réalisation de la promesse devait avoir lieu par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente accompagnée du paiement du prix dans le délai indiqué et le transfert de la propriété était reporté au jour de la constatation de la vente en la forme authentique et du paiement du prix même si l'échange du consentement était antérieur ; que l'acte mentionnait qu'au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans le délai ci-dessus avec paiement du prix et des frais, le bénéficiaire serait de plein droit déchu du bénéfice de la promesse sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien, et que la seule manifestation par le bénéficiaire de sa volonté d'acquérir n'aura pour effet que de permettre d'établir la carence du promettant et ne saurait entraîner aucun transfert de propriété, ce transfert ne devant résulter que d'un acte authentique de vente constatant le paiement du prix ; que la SARL SUCHET EXPANSION ayant fait savoir qu'elle n'était pas en mesure de signer l'acte authentique au 31 mars 2008, la banque susceptible de lui octroyer un prêt exigeant la réalisation préalable d'une expertise fixée par elle au 3 avril, les consorts DE X... ont accepté de proroger le délai de signature au 4 avril à la condition du versement par la bénéficiaire au plus tard le 31 mars 2008 du solde de l'indemnité d'immobilisation, soit 150.000 € et ont rappelé la clause de déchéance incluse dans la promesse de vente ; que par courrier du 31 mars, le notaire des consorts DE X..., qui avaient fait parvenir au notaire rédacteur les pièces nécessaires pour l'élaboration de l'acte authentique le 28 mars, a indiqué qu'ils acceptaient une prorogation au 14 avril 2008 en maintenant les autres conditions ; qu'au 14 avril, l'acte authentique n'a pas été signé ; que par courrier du 18 avril 2008, les promettants ont averti qu'ils reprenaient la disposition de leur bien, marquant qu'ils ne consentaient pas de nouvelle prorogation ; que la somme de 150.000 €, condition mise pour l'effet de la prorogation au 14 avril, n'a pas été payée ; que les vendeurs ont fait savoir que toute nouvelle prorogation était subordonnée au versement effectif de la somme de 250.000 € et à la prise en charge des charges de copropriété depuis le 1er avril et des impôts fonciers ; que le 22 avril, la SARL SUCHET EXPANSION a déclaré maintenir son intention d'acquérir et indiqué que la vente devait être différée jusqu'au 30 juin 2008, sans faire état d'un manque de pièces pour la régularisation ; que cette levée d'option est intervenue alors que la prorogation subordonnée au paiement de l'indemnité d'immobilisation se trouvait privée d'effet en l'absence de tout règlement ; que l'octroi du prêt n'étant pas une condition suspensive et tous les documents nécessaires se trouvant transmis, la bénéficiaire se trouvait déchue, selon les clauses de la promesse, à la date du 30 avril 2008 ; qu'elle a fait convoquer les consorts DE X... en l'étude du notaire, le 27 juin 2008, pour signature, qu'ils se sont présentés; qu'aucun acte n'a été soumis à leur signature et qu'il n'a pas été justifié de la rédaction d'un acte de vente, ni du prêt correspondant au prix d'acquisition ; que la société SUCHET EXPANSION a mis en demeure les promettants de verser diverses pièces et fait valoir qu'elle n'avait pas eu communication des documents nécessaires à la régularisation de la vente suffisamment à l'avance et que la désignation, l'origine de propriété et les autorisations nécessaires à la justification des biens n'ont pas été clairement apportés ; qu'elle prétend également qu'il a été apporté des modifications à l'immeuble qui ont été la source de méfiance de la part des banques ; que les promettants, par l'intermédiaire de leur conseil, présent, ont fait valoir que le notaire de la bénéficiaire n'avait pas demandé avant cette date du 27 juin, de pièces complémentaires à celles déjà communiquées et que celles indispensables pour la signature étaient à la disposition du notaire de la SARL SUCHET EXPANSION ; qu'elle ne prouve pas avoir fait état de problèmes de pièces auparavant ; que pour solliciter la prorogation du délai, elle ne s'était prévalue que des exigences de son prêteur quant à la réalisation d'une expertise sans en indiquer le motif ; qu'elle fait état d'une différence de surface à l'origine de difficultés opposées par l'organisme bancaire sans en justifier et alors que, de toute façon, la différence de surface est minime et s'explique par un changement de dénomination de pièces entraînant une différence d'appréhension des surfaces ; qu'il n'est pas démontré que l'absence de signature de l'acte authentique valant réalisation de la promesse est due aux consorts DE X... ; qu'en revanche, la société SUCHET EXPANSION n'a jamais justifié, y compris le 27 juin 2008, jour du rendez-vous organisé à sa demande, de ce qu'elle était en mesure de payer le prix ; qu'elle est seule à l'origine de l'absence de signature de l'acte de vente et en conséquence, de l'absence de réalisation de la promesse faute d'avoir eu le moyen de régler le prix en dépit des délais octroyé ; qu'elle ne peut se prévaloir de la force majeure tenant à la crise financière puisqu'elle a soutenu avoir les moyens de payer, ce dont elle n'a d'ailleurs jamais justifié, et qu'elle ne prouve pas le caractère imprévisible alors que, professionnelle de l'immobilier, elle est au courant de la conjoncture économique et ne démontre pas le caractère irrésistible de la situation ; qu'il n'est nullement prouvé que les consorts DE X... aient eu un rôle quelconque dans le refus de crédit accordé à la bénéficiaire de la promesse alors que de toute façon, l'obtention du financement n'était pas une condition suspensive et qu'elle n'a pas versé le complément de l'indemnité d'immobilisation mis comme condition par les promettants pour octroyer une prorogation du délai ; que la condition n'ayant pas été respectée par la SARL SUCHET EXPANSION, celle-ci ne peut se prévaloir d'une prorogation de délai ; que sa levée d'option est postérieure à la date limite de durée de la promesse de vente et que faute de réalisation par signature de l'acte de vente, ou même de levée d'option pour la date du 31 mars 2008 avec preuve des fonds nécessaires pour passer l'acte authentique, la promesse est devenue de plein droit caduque et ce sans faute des consorts de X... ;
ALORS QUE la société SUCHET EXPANSION faisait valoir qu'elle avait manifesté sans ambiguïté sa volonté d'acquérir l'immeuble avant la date butoir du 14 avril et même celle du 31 mars, les deux notaires ayant constaté, les 26 février et 11 mars, l'accord des parties sur le principe de la fixation d'un rendez-vous de signature, lequel avait d'ailleurs été envisagé dès le 25 mars ; que le bénéficiaire en déduisait que la promesse unilatérale acceptée par elle était devenue une promesse synallagmatique, laquelle valait vente ; qu'en affirmant que la levée d'option n'est intervenue que le 22 avril, date à laquelle la bénéficiaire était déjà déchue, sans s'expliquer sur les manifestations précédentes de l'intention d'acquérir de la société SUCHET EXPANSION et sans rechercher, par suite, si la levée d'option n'avait pas transformé la promesse unilatérale en promesse synallagmatique valant vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir autorisé le séquestre à remettre la somme de 100.000 € aux consorts DE X... et d'avoir condamné la société SUCHET EXPANSION à leur payer une somme supplémentaire de 150.000 € en déboutant cette société de sa demande en restitution de l'indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS QUE la promesse de vente prévoyait que l'indemnité d'immobilisation devait rester acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais prévus ; qu'en conséquence, les consorts DE X... étaient fondés à demander à recevoir l'indemnité d'immobilisation ; qu'à cette fin, il y avait lieu d'autoriser Me Y..., séquestre désigné par les parties, à remettre aux consorts DE X... la somme de 100.000 € qu'il détient et de condamner en outre la SARL SUCHET EXPANSION à leur régler la somme de 150.000 € ;
ALORS QUE la cassation à intervenir sur la base du premier moyen de cassation entraînera, par voie de conséquence, l'annulation des dispositions de l'arrêt faisant application de la promesse de vente conclue le 14 décembre 2007, dont la validité aurait dû être préalablement vérifiée par la cour d'appel, en application de l'article 625 du code de procédure civile, ensemble les articles 1108, 1110, 1117 et 1134 du code civil ;
ALORS QUE, en outre ou à défaut, la cassation à intervenir sur la base du deuxième moyen de cassation entraînera, par voie de conséquence, l'annulation des dispositions de l'arrêt faisant application des stipulations de la promesse de vente applicables à l'hypothèse d'une non-réalisation de la vente dès lors que la promesse de vente conclue le 14 décembre 2007 était devenue une promesse synallagmatique de vente valant vente, en application de l'article 625 du code de procédure civile, ensemble l'article 1589 du code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la société SUCHET EXPANSION à payer aux consorts DE X... la somme de 6.000 € à titre de préjudice moral ;
AUX MOTIFS QUE les consorts DE X... font valoir que la SARL SUCHET EXPANSION a tout fait pour reporter au-delà du délai conventionnel la levée de l'option et la signature de l'acte de vente et ce à une date lointaine ; que la SARL SUCHET EXPANSION, qui avait obtenu plusieurs prorogations sans obtenir les fonds pour régler le prix, a été de particulière mauvaise foi, en convoquant pour signature les consorts DE X... pour le 27 juin 2008, soit six mois après l'expiration de la date initiale d'expiration de la promesse de vente, leur imposant de fait une prorogation, et en maintenant le rendez-vous alors qu'elle n'était toujours pas en mesure de régler le prix, qu'elle n'avait plus la volonté d'acquérir et en invoquant sans fondement comme motif de non signature un manque de pièces que les vendeurs avaient fournies dans les délais; qu'elle a retardé de façon abusive l'issue de la situation et la possibilité pour les consorts DE X... de pouvoir disposer de leur bien ;
ALORS QUE la cour d'appel a constaté que la promesse de vente expirait le 31 mars 2008 (p. 2, 5, 6) ; qu'en affirmant toutefois que la bénéficiaire de la promesse a été de mauvaise foi en convoquant pour signature les consorts DE X... pour le « 27 juin 2008, soit six mois après l'expiration de la date initiale d'expiration de la promesse », elle s'est prononcée par des motifs contradictoires et incompréhensibles, privant ainsi sa décision de tout fondement légal au regard de l'article 1382 du code civil ;
ALORS en outre QUE la cour d'appel a constaté que les consorts DE X... ont signifié, par courrier du 26 avril 2008, qu'ils reprenaient leur liberté d'action et réclamaient le paiement de l'indemnité d'immobilisation ; qu'il est constant, de plus, qu'ils ont délivré leur assignation le 21 mai 2008 ; qu'il ne ressort donc nullement des données du litige que les promettants auraient attendu le rendez-vous du 27 juin pour se considérer comme déliés de leur engagement et en droit de réclamer l'indemnité d'immobilisation ; qu'en décidant néanmoins que la société SUCHET leur avait causé un préjudice moral, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
