LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 novembre 2010), que Mme X..., propriétaire d'une villa divisée en appartements, a donné à bail d'habitation l'un de ces appartements à Mmes Y... et Z... ; que, par acte du 19 mai 2008, elle a délivré aux locataires un congé pour motif légitime et sérieux au visa de l'article 15- I de la loi du 6 juillet 1989, à effet du 1er janvier 2009 ; que les preneuses ont assigné la bailleresse en annulation de ce congé ;
Sur le premier moyen :
Attendu que Mmes Y... et Z... font grief à l'arrêt de déclarer fondé le congé, alors, selon le moyen :
1°/ que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant et c'est à la date de délivrance du congé pour motif légitime et sérieux que le juge doit apprécier le manquement du locataire ; qu'en se fondant, pour valider le congé délivré par Mme X... le 19 mai 2008 pour le 31 décembre 2008 à Mmes Y... et Z... pour motif légitime et sérieux au titre de l'exercice par les locataires d'une activité d'hébergement de personnes âgées dans l'appartement loué à usage d'habitation principale, sur des faits postérieurs à la date de délivrance de ce congé, résultant d'un constat d'huissier du 8 janvier 2009 et d'un pré-rapport d'expertise relatant une visite au domicile des locataires du 10 juillet 2008, ainsi que de l'attestation de Mme A... portant sur l'année 2009 et une visite des lieux du 19 décembre 2008 par les services du conseil général des Alpes-Maritimes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15- I de la loi du 6 juillet 1989 ;
2°/ qu'en affirmant que principalement les courriers échangés entre Mme Y... et le conseil général des Alpes-Maritimes démontraient que la locataire avait exercé dans les lieux loués, dès l'année 2007, dont au moment de la délivrance du congé, une activité d'hébergement de personnes âgées à titre onéreux, sans en informer la bailleresse, la cour d'appel a dénaturé les courriers adressés à Mme Y... les 4 janvier 2007, 16 mai 2008, 13 janvier 2009 et 23 février 2009, par le conseil général des Alpes-Maritimes-Direction de la santé et des solidarités, auxquels elle se réfère, et d'où il résultait seulement que Mme Y... avait déposé le 27 décembre 2006 une première demande d'agrément en vue d'exercer cette activité dans les lieux loués, selon la lettre du 4 janvier 2007 ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
3°/ qu'en relevant le fait, survenu postérieurement à la délivrance du congé, que le fils de Mme Y... avait domicilié son activité commerciale à l'adresse des lieux loués, au titre de la poursuite par la locataire du non-respect de ses obligations, la cour d'appel qui s'est prononcée par un motif inopérant, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 15- I de la loi du 6 juillet 1989 ;
4°/ qu'en tout état de cause, l'exercice d'une activité d'hébergement de personnes âgées à titre onéreux dans un appartement loué à usage d'habitation principale, qui n'est pas interdite par la destination du bail, ne constitue ni une inexécution par le locataire de son obligation d'user paisiblement des lieux loués conformément à leur destination, ni un changement de destination non autorisé ; qu'en décidant du contraire, la cour d'appel a violé les articles 7 et 15- I de la loi du 6 juillet 1989 ;
5°/ qu'en omettant de répondre aux conclusions d'appel de Mmes Y... et Z... faisant valoir que la destination du bail à usage d'habitation principale, n'interdisait pas l'exercice dans l'appartement loué, de l'activité d'hébergement de personnes âgées, assimilable à celle d'assistance maternelle, ce dont elles déduisaient que l'exercice de cette activité d'hébergement par Mme Y... dans l'appartement loué, quand bien même elle serait établie, ne justifierait ni la résiliation du bail ni un motif légitime et sérieux de congé, la cour d'appel a méconnu les enjeux de l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu, d'une part, que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des éléments de la cause que la cour d'appel, qui pouvait prendre en compte des faits postérieurs à la date de délivrance du congé pour apprécier le caractère légitime et sérieux de son motif, a, sans dénaturation des courriers des services du conseil général et abstraction faite d'un motif surabondant, retenu que ces éléments démontraient que la locataire, dès l'année 2007, soit au moment de la délivrance du congé, et de façon ininterrompue jusqu'au début de l'année 2009 avait exercé dans les lieux une activité d'hébergement de personnes âgées à titre onéreux, sans en informer la bailleresse ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que lors d'une visite du 19 décembre 2008, les services du conseil général avaient constaté l'hébergement de trois personnes âgées à titre onéreux sans agrément d'accueillant familial et donc en infraction avec les dispositions du code de l'action sociale et des familles, la cour d'appel a pu, en l'absence d'accord de la bailleresse sur cette activité et sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en déduire que Mmes Y... et Z... n'avaient pas respecté leur obligation contractuelle d'user paisiblement des locaux loués ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que pour condamner Mmes Y... et Z... à payer à Mme X... des dommages-intérêts, l'arrêt retient que cette dernière estime avoir subi un préjudice moral du fait du comportement fautif des locataires caractérisé par leur résistance abusive à la suite de la délivrance du congé, que dès le début de l'année 2008 l'attention de Mme Y... était attirée par les services sociaux sur la nécessité d'informer la propriétaire de l'activité d'hébergement exercée dans les lieux et de solliciter son accord, que cela n'a jamais été fait et a contraint Mme X... à agir en justice ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que l'initiative de la procédure en justice avait été prise par les locataires qui avaient agi en annulation du congé et que, sauf circonstances particulières, cette demande ne pouvait constituer un abus de droit dès lors que sa légitimité avait été reconnue par la juridiction du premier degré, la cour d'appel, qui s'est déterminée par des motifs impropres à caractériser de telles circonstances, a violé le texte susvisé ;
Et vu l'article 627 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné solidairement Mmes Y... et Z... à payer à Mme X... une somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 19 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Rejette la demande de dommages-intérêts de Mme X... ;
DIT n'y avoir lieu de modifier la condamnation aux dépens prononcée par la cour d'appel ;
Condamne Mme X... aux dépens du pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des parties ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois octobre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour Mmes Y... et Z...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué, d'avoir déclaré régulier en la forme et fondé, le congé délivré par Mme X... le 19 mai 2008 pour le 31 décembre 2008 pour les locaux loués à Mmes Y... et Z... et d'avoir, en conséquence, dit que Mmes Y... et Z... sont occupantes sans droit ni titre des locaux loués à compter du 31 décembre 2008, ordonné leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef au besoin avec assistance de la force publique et condamné Mmes Y... et Z... au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges dus à compter du 1er janvier 2009 et jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés ;
Aux motifs que, sur le congé délivré par la bailleresse, les parties sont liées par un contrat de bail sous seing privé en date du 1er janvier 2003 consenti pour une durée de trois années renouvelable pour un appartement de 4 pièces situé dans une maison individuelle, ...(06) et un loyer mensuel de 1. 220 €, charges de 310 € en sus ; que ce bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'il est mentionné qu'il s'agit d'un bail d'habitation principale ; qu'un congé a été délivré par la bailleresse pour motif légitime et sérieux par exploit d'huissier du 19 mai 2008 pour le 31 décembre 2008, les motifs invoqués par la bailleresse étant l'exercice d'une activité professionnelle dans les locaux servant à l'habitation (et) la non présentation de l'attestation d'assurance pour les risques dont doit légalement et contractuellement répondre le locataire (...) ;
Et aux motifs que, sur l'exercice dans les lieux d'une activité professionnelle, Josiane Y... et Yannick Z... ont créé avec Albert Z... le 2 avril 2007, l'association " La Belle époque " association régie par les dispositions de la loi de 1901 et déclarée à la sous préfecture de Grasse le 26 juin 2007 ; que cette association a pour but de s'occuper des personnes âgées, les héberger, les nourrir, les distraire, et les maintenir propres et en bonne santé même s'ils sont dépendants ; que le siège de cette association était fixé : ...soit dans les lieux loués ; que comme l'a justement relevé le premier juge, la seule domiciliation du siège social d'une association qui a un but non lucratif dans un local loué, n'est pas interdite en elle-même, mais qu'il convient de rechercher si cette association qui a été dissoute en janvier 2009 et Josiane Y... seule, à titre personnel, ont exercé dans les lieux une activité professionnelle alors que le bail stipule qu'il est destiné à l'habitation ; que Josiane Y... produit des attestations établies par Denise B... épouse Z... et Marie Z... épouse C... selon lesquelles ces personnes âgées, membres de sa famille, sont venues à plusieurs reprises en 2007 et 2008 passer quelques jours de repos chez leur parente à Vallauris ; que dans le cadre de ces séjours, elles étaient assistées pour les soins et la toilette par un infirmier libéral, sans aucune relation avec leur hôtesse ; que pour sa part, Nicole X... produit :- un procès-verbal de constat d'huissier du 8 janvier 2009 selon lequel se trouvent à cette date dans les lieux loués, avec la locataire, Mme D... en qualité d'infirmière libérale prodiguant des soins médicaux à deux personnes âgées présentes installées chacune dans une chambre avec un lit médicalisé, dont une se nomme Angèle F..., l'autre n'ayant pas donné son identité ; qu'il peut être remarqué que ces personnes n'ont aucun lien de parenté avec Josiane Y... et que leur séjour est d'une durée certaine (7 mois déclarés pour l'une d'entre elles) ;- un pré-rapport d'expertise de Mme G..., expert désignée dans le cadre d'une procédure devant le Tribunal de grande instance de Grasse hors relations locatives, selon lequel lors d'une visite des lieux loués à Josiane Y... le 10 juillet 2008, l'expert a constaté que le logement était occupé par plusieurs personnes âgées relativement dépendantes, et les chambres meublées avec du matériel médical spécialisé ;- le témoignage de Mme A... selon lequel une de ses amies a été hébergée durant plusieurs mois dans le logement de Josiane Y... où elle s'est rendue à plusieurs reprises, cet hébergement étant assuré en contrepartie du versement d'une somme mensuelle de 1. 800 € à titre de pension ;- les témoignages de Philippe H...(locataire d'une autre partie de l'immeuble) et de Claude I...(qui serait le compagnon de Nicole X...) datés du mois d'août 2007 selon lesquels depuis de nombreux mois, ils assistent à des allées et venues fréquentes d'ambulances prenant en charge des personnes âgées au domicile de Josiane Y... ainsi qu'à la venue journalière d'infirmières ;- les courriers adressés à Josiane Y... par le Conseil Général des Alpes Maritimes-Direction de la Santé et des solidarités les 4 janvier 2007, 16 mai 2008, 13 janvier 2009 et 23 février 2009, selon lesquels cette locataire a présenté dès la fin de l'année 2006, une demande d'agrément pour recevoir à domicile, à titre onéreux, des personnes âgées et adultes handicapés, au nombre de trois ; qu'en mai 2008 il lui était demandé l'accord du propriétaire de son domicile ; que lors d'une visite du 19 décembre 2008, les services du Conseil Général et de la Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales ont constaté l'hébergement de trois personnes âgées à titre onéreux sans agrément d'accueillant familial et donc en infraction avec les dispositions du Code de l'action sociale et des familles ; qu'à nouveau dans ce courrier du 13 janvier 2009, il était demandé à Josiane Y... de transmettre l'accord écrit du propriétaire du logement l'autorisant à exercer cette activité ; que ces éléments, et principalement les courriers échangés entre Josiane Y... et le Conseil Général des Alpes Maritimes, démontrent que la locataire, dès l'année 2007- donc au moment de la délivrance du congé-et de façon ininterrompue jusqu'au début de l'année 2009, a exercé dans les lieux une activité d'hébergement de personnes âgées à titre onéreux, sans en informer la bailleresse ; qu'enfin, selon un extrait K bis du registre du commerce et des sociétés d'Antibes du 9 mars 2010, une société SPM Côte d'Azur, dont l'activité est l'importation, la vente de produits de la mer frais et surgelés " et dont le représentant légal est Stéphane Z..., fils de Josiane Y..., a domicilié son activité ..., donc dans les lieux loués alors qu'il s'agit d'une activité commerciale rémunératrice ; que si ce fait ne peut être retenu pour examiner la validité du congé litigieux entre les parties, car survenu après la délivrance du congé, il peut être examiné au titre de la poursuite par la locataire du non respect de ses obligations ; que s'agissant d'un appartement loué à usage d'habitation principale, et non pas à usage mixte d'habitation et professionnel, Josiane Y... et Yannick Z..., qui est toujours colocataire, n'ont pas respecté leur obligation contractuelle d'user paisiblement des locaux et équipements loués suivant la destination prévue au contrat (article VIII § 2 des conditions générales et 7 de la loi du 6 juillet 1989) et la sanction de ce changement de destination non autorisé est la résiliation du bail aux torts du locataire ; qu'en conséquence le jugement frappé d'appel sera infirmé, le congé délivré le 19 mai 2008 sera déclaré valable et a produit effet à compter du 31 décembre 2008 ; que depuis cette date Josiane Y... et Yannick Z... sont occupantes sans droit ni titre des locaux loués et seront expulsées, au besoin avec assistance de la force publique ; qu'elles seront condamnées, jusqu'au départ effectif des lieux avec restitution des clés, au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer dû en décembre 2008 plus les charges, et ce à compter du mois de janvier 2009 (arrêt attaqué, p. 4 à 6 in limine) ;
Alors que, d'une part, que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant et que c'est à la date de délivrance du congé pour motif légitime et sérieux que le juge doit apprécier le manquement du locataire ; qu'en se fondant, pour valider le congé délivré par Mme X... le 19 mai 2001 pour le 31 décembre 2001 à Mme Y... et Z... pour motif légitime et sérieux au titre de l'exercice par les locataires d'une activité à d'hébergement de personnes âgées dans l'appartement loué à usage d'habitation principale, sur des faits postérieurs à la date de délivrance de ce congé, résultant d'un constat d'huissier du 8 janvier 2009 et d'un pré-rapport d'expertise relatant une visite au domicile des locataires du 10 juillet 2008, ainsi que de l'attestation de Mme A... portant sur l'année 2009 et une visite des lieux du 19 décembre 2008 les services du Conseil Général des Alpes Maritimes, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15- I de la loi du 6 juillet 1989 ;
Alors que, d'autre part, en affirmant que principalement les courriers échangés entre Josiane Y... et le Conseil général des Alpes Maritimes démontraient que la locataire avait exercé dans les lieux loués, dès l'année 2007, donc au moment de la délivrance du congé, une activité d'hébergement de personnes âgées à titre onéreux, sans en informer la bailleresse, la Cour d'appel a dénaturé les courriers adressés à Mme Y... les 4 janvier 2007, 16 mai 2008, 13 janvier 2009 et 23 février 2009, à Mme Y... par le Conseil Général des Alpes Maritimes-Direction de la Santé et des solidarités, auxquels elle se réfère, et d'où il résultait seulement que Mme Y... avait déposé le 27 décembre 2006 une première demande d'agrément en vue d'exercer cette activité dans les lieux loués, selon la lettre du 4 janvier 2007 ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
Alors que, de troisième part et partant, en relevant le fait, survenu postérieurement à la délivrance du congé, que le fils de Mme Y... avait domicilié son activité commerciale à l'adresse des lieux loués, au titre de la poursuite par la locataire du non respect de ses obligations, la Cour d'appel qui s'est prononcée par un motif inopérant, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 15- I de la loi du 6 juillet 1989 ;
Alors que, de quatrième part, et en tout état de cause, l'exercice d'une activité d'hébergement de personnes âgées à titre onéreux dans un appartement loué à usage d'habitation principale, qui n'est pas interdite par la destination du bail, ne constitue ni une inexécution par le locataire de son obligation d'user paisiblement des lieux loués conformément à leur destination, ni un changement de destination non autorisé ; qu'en décidant du contraire, la Cour d'appel a violé les articles 7 et 15- I de la loi du 6 juillet 1989 ;
Alors qu'enfin, en omettant de répondre aux conclusions d'appel de Mmes Y... et Z... faisant valoir (p. 6 § 7 à 9) que la destination du bail à usage d'habitation principale, n'interdisait pas l'exercice dans l'appartement loué, de l'activité d'hébergement de personnes âgées, assimilable à celle d'assistance maternelle, ce dont elles déduisaient que l'exercice de cette activité d'hébergement par Mme Y... dans l'appartement loué, quand bien même elle serait établie, ne justifierait ni la résiliation du bail ni un motif légitime et sérieux de congé, la Cour d'appel a méconnu les enjeux de l'article 455 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaque d'avoir condamné Mmes Y... et Z... à payer à Mme X... une somme de 1. 000 € à titre de dommages et intérêts ;
Aux motifs que, sur les autres demandes, (...) Nicole X... âgée de 64 ans et de santé fragile, estime avoir subi un préjudice moral du fait du comportement fautif des locataires caractérisé par leur résistance abusive suite à la délivrance du congé ; qu'il sera remarqué que dès le début de l'année 2008, l'attention de Josiane Y... était attirée par les services sociaux sur la nécessité d'informer la propriétaire de l'activité d'hébergement exercée dans les lieux et de solliciter son accord, ce qui n'a jamais été fait et a contraint Nicole X... à agir en justice (...) ; que le comportement fautif des locataires justifie le versement d'une somme de 1. 000 € à titre de dommages-intérêts, ainsi qu'une indemnité de 1. 500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile (arrêt attaqué, p. 6 § 2/ al. 2 et 3) ;
Alors que, d'une part, la cassation à intervenir sur le premier moyen entraînera par voie de conséquence l'annulation du chef du dispositif relatif à l'allocation de dommages et intérêts en raison de la résistance abusive des locataires à la suite de délivrance du congé ;
Alors que, d'autre part et en tout état de cause, en se déterminant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser une faute des locataires ayant fait dégénérer en abus leur droit d'agir en justice pour contester la validité du congé pour motifs sérieux et légitimes qui leur a été délivré le 19 mai 2008 pour le 31 décembre 2008, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du code civil.
