LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur la première branche du moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé à bon droit que l'offre de vente notifiée à M. et Mme X...portait sur les lots n° 12, 18, 19 et 44 qu'ils occupaient au titre d'un bail et que, s'ils jouissaient du lot n° 22, ils avaient admis qu'il n'était pas soumis au bail, la cour d'appel, qui a pu retenir qu'en l'absence de justification d'un titre d'occupation sur ce local, celui-ci n'avait pas à leur être offert à la vente, et qui n'a pas ajouté une condition à l'article 10 de la loi n° 75-1351, a pu en déduire que la vente subséquente des lots loués aux mêmes conditions de prix que celles proposées aux locataires était régulière et débouter M. et Mme X...de leurs demandes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres branches du moyen dont aucune ne serait de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X...à payer à M.
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et Mme D...la somme globale de 2 500 euros et à la société Houssaye-Friedland la somme de 1 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme X...; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq septembre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement ayant débouté les époux X...de l'ensemble de leurs demandes, et notamment de leur demande en nullité de la vente du 6 juin 2007,
AUX MOTIFS PROPRES QUE les moyens développés par les époux X...au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; que, concernant la régularité de l'offre de vente du 10 mai 2005 des lots n° 12, 18, 19 et 44, qu'il sera ajouté que la notification prévue par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 doit porter sur les locaux occupés en vertu d'un titre ; que le bail dont étaient titulaires les époux X...ne portait que sur les locaux correspondant aux lots de copropriété précités ; que, s'il résulte du procèsverbal de constat de restitution des lieux du 2 août 2010 que les époux X...détenaient la clé du lot n° 22 dont ils avaient la jouissance, cependant, ils ont admis dans ce même constat que ce local ne faisait pas partie du bail, de sorte que, ne justifiant pas d'un titre d'occupation sur ce local, celui-ci n'avait pas à leur être offert à la vente ; qu'au 10 mai 2005, date de la notification, l'immeuble avait déjà fait l'objet d'une division et d'un règlement de copropriété suivant acte authentique dressé par M. Philippe B..., notaire, le 27 avril 2005 ; que la notification litigieuse fait mention des lots dont la description résulte de l'état de division avec l'affectation des charges telle que déterminée par le règlement de copropriété non modifié avant publication ; qu'ainsi, la notification est conforme aux prescriptions de l'article 10 de la loi précitée ; que, les dispositions de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 étant d'interprétation stricte, c'est à bon droit que les premiers juges ont dit que la notification n'avait pas à être accompagnée du règlement de copropriété ni la promesse de vente portée à la connaissance des preneurs ; que la comparaison des conditions, susceptibles d'ouvrir droit à une seconde notification dans le cas où celles-ci seraient plus avantageuses, ne peut être faite qu'en fonction des biens loués, seuls susceptibles de préemption ; qu'au cas d'espèce, il n'y a donc pas lieu de prendre en compte la vente du lot n° 22 pour apprécier les avantages de l'opération dans son ensemble dès lors qu'il vient d'être dit que les appelants ne disposaient d'aucun droit de préemption sur ce lot ; que, le prix étant librement fixé par le vendeur, n'est pas une vente conclue à des conditions plus avantageuses, quelque soit l'état du marché immobilier, la vente le 6 juin 2007 des lieux loués aux consorts Z...-D...au prix de 1. 291. 500 €, soit à un prix identique à celui de l'offre du 10 mai 2005 ; qu'en conséquence, une seconde notification n'était pas nécessaire ; que, dès lors, le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions,
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE suivant acte d'huissier en date du 10 mai 2005, la SARL HOUSSAYE FRIEDLAND a notifié à Monsieur et Madame X...son intention de vendre les locaux occupés par eux conformément au bail qui leur a été initialement consenti le 1er janvier 1990 moyennant le prix de 1. 291. 500 euros ; que les époux X...exposent en premier lieu que cette notification serait irrégulière en ce qu'elle ne précise pas l'existence d'un avant contrat et la date de paiement du prix ; que l'article I10 e la loi susvisée prévoit que « préalablement à la conclusion de toute vente consécutive à la division d'un immeuble par lots, le bailleur doit faire connaître aux locataires l'indication du prix et des conditions de la vente projetée » ; que le tribunal relève à titre liminaire que la notification du droit de préemption délivrée aux époux X...le 10 mai 2005 mentionne tant le prix de vente que les lots correspondant aux locaux loués ainsi que les tantièmes des parties communes y afférent ; que contrairement à ce que soutiennent les époux X..., la possibilité de recourir à un avant-contrat ne constitue pas une condition de la vente au sens de l'article 10 précité ; qu'il en est de même pour la date du paiement de prix qui sera nécessairement subordonnée par les termes de l'acceptation de l'offre par les locataires ; que le tribunal observe également que la notification du 10 mai 2005 reproduit les termes de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, laquelle permet une information suffisante des locataires quant à la possibilité de recourir à un prêt pour leur permettre de financer leur éventuelle acquisition ; que les époux X...font valoir, en second lieu, que ni le règlement de copropriété, ni les diagnostics techniques, n'ont été annexés à la notification du 10 mai 2005, de sorte qu'ils n'ont pas été en mesure de connaître les conditions de la vente ; que cependant l'article 10 ne fait aucune obligation d'annexer à l'offre de vente le règlement de copropriété ; que l'article 10 ne prévoit pas davantage l'obligation d'annexer les diagnostics techniques à l'offre de vente ; que le diagnostic technique prévu à l'article L. 111-6 du Code de la construction et de l'habitation doit être porté à la connaissance des acquéreurs par le notaire conformément à l'article 46-1 de la loi du 10 juillet 1965, issu de l'article 80 de la loi du 13 décembre 2000 et non par le vendeur ; qu'en tout état de cause, il appartenait aux époux X...de solliciter, le cas échéant, communication des informations qu'ils considéraient comme déterminantes pour donner leur consentement à la vente, ce qu'ils se sont abstenus de faire à réception de l'offre ; que les prescriptions de la loi du 31 décembre 1975 ayant été respectées, il n'y a donc pas lieu d'annuler l'offre de vente du 10 mai 2005 ; qu'en dernier lieu, Monsieur et Madame X...considèrent que la vente a été faite à des conditions plus avantageuses compte tenu, d'une part, de l'adjonction d'un lot de copropriété, d'autre part, au regard de l'évolution du marché immobilier alors même que le bien a été vendu au même prix que celui qui leur a été proposé deux années auparavant ; qu'à ce titre, ils auraient dû bénéficier d'un second droit de préemption ; que cependant le prix constitue à lui seul et par priorité l'élément le plus important de la comparaison des conditions de la vente ; que l'examen de l'acte authentique du 6 juin 2007 fait apparaître que la cession des lots correspondant aux seuls lots, objets du contrat de bail, est strictement identique à celui figurant dans la notification du 10 mai 2005 ; que le moyen tiré de la hausse du marché immobilier est parfaitement inopérant ; que si un lot supplémentaire a été vendu à Monsieur Michel
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et Mademoiselle Joëlle
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(lot n° 22), il n'en demeure pas moins que celui-ci n'était pas inclus dans les lots loués aux consorts X...et a été cédé moyennant le paiement de la somme supplémentaire de 1. 200 euros pour un local de m ² ; que cette cession de lot supplémentaire ne permet pas de considérer que la vente consentie le 6 juin 2007 par la SARL HOUSSAYE FRIEDLAND au profit de Monsieur Michel
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et Mademoiselle Joëlle
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a été faite à des conditions plus avantageuses ; que dès lors, les époux X...ne sont pas fondés à soutenir que la vente est nulle comme étant intervenue en fraude de leurs droits ; que par suite, ils seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes,
1- ALORS QUE l'offre de vente mentionnée par l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 doit être, à peine de nullité de la vente, adressée par le bailleur à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, et porter sur l'intégralité des lieux occupés ; que si la loi impose que les lieux soient occupés de bonne foi, ce qui est présumé, elle n'impose nullement qu'une telle occupation soit justifiée par un titre ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément constaté que les époux X...occupaient le lot n° 22, ce qui au demeurant n'avait jamais été contesté ; qu'en jugeant pourtant que l'offre de vente du 10 mai 2005 n'avait pas à porter sur le lot n° 22, dès lors qu'il n'était pas justifié que ce lot soit occupé en vertu d'un titre, la Cour d'appel, qui a ajouté une condition à la loi, a violé l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975.
2- ALORS QUE l'offre de vente mentionnée par l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 doit faire connaître au locataire ou occupant de bonne foi, à peine de nullité de la vente, le prix et les conditions de la vente projetée ; que cette exigence impose au bailleur d'informer le locataire non seulement du prix et de la désignation des locaux vendus, mais également des conditions de la promesse de vente éventuellement consentie à un tiers ; qu'en jugeant pourtant que l'offre de vente du 10 mai 2005 était suffisante dès lors qu'elle indiquait le prix et la désignation des lieux vendus, peu important que ne figure dans cette offre aucun autre élément quant aux conditions de la vente, pourtant détaillées dans la promesse conclue avec les consorts Z...-D..., la Cour d'appel a violé l'article de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975.
3- ALORS QUE l'offre de vente mentionnée par l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 doit faire connaître au locataire ou occupant de bonne foi, à peine de nullité de la vente, le prix et les conditions de la vente projetée ; que cette information doit être délivrée spontanément par le bailleur ; qu'en jugeant qu'il appartenait aux locataires de solliciter les informations qu'ils considéraient comme déterminantes pour donner leur consentement à la vente, la Cour d'appel a violé l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975.
4- ALORS QUE quand le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur que celles indiquées sur l'offre faite au locataire, l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 impose de notifier les nouvelles conditions et le nouveau prix au locataire, à peine de nullité de la vente ; qu'une telle notification s'impose lorsque le logement proposé au locataire est ensuite revendu à un tiers au même prix, mais avec adjonction d'un autre bien, pour un prix très inférieur à sa valeur ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a relevé que les consorts Z...-D...avaient certes bénéficié d'une vente des lots n° 12, 18, 19 et 44 au même prix que celui notifié aux locataires, mais avec adjonction d'un autre lot, le n° 22, pour le prix très modique de 1. 200 € ; qu'en refusant de prendre en considération cette adjonction de lot, vendu pour un prix dérisoire, pour statuer sur l'existence de conditions plus avantageuses de la vente, la Cour d'appel a violé l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975.
5- ALORS, à tout le moins, QUE quand le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur que celles indiquées sur l'offre faite au locataire, l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 impose de notifier les nouvelles conditions et le nouveau prix au locataire, à peine de nullité de la vente ; qu'en l'espèce, les locataires soutenaient que l'adjonction du lot n° 22, pour un prix très inférieur à sa valeur, aux biens vendus, était un moyen frauduleux utilisé par le bailleur pour déguiser une réduction du prix totale et échapper ainsi à son obligation de leur transmettre une nouvelle offre ; qu'en refusant de prendre en compte cette adjonction de lot pour statuer sur l'existence de conditions plus avantageuses de la vente, sans rechercher si cette adjonction ne constituait pas une fraude destinée à éluder l'application de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ce texte, ensemble du principe selon lequel la fraude corrompt tout.
6- ALORS QUE quand le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur que celles indiquées sur l'offre faite au locataire, l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 impose de notifier les nouvelles conditions et le nouveau prix au locataire, à peine de nullité de la vente ; que l'évolution des prix sur le marché immobilier peut permettre de caractériser l'existence de conditions plus avantageuses, lorsque ce marché connaît une forte progression et que les biens vendus, passé un délai raisonnable, sont proposés au même prix et non à un prix majoré, indexé sur l'évolution des prix du marché ; qu'en jugeant, au contraire, que l'évolution du marché immobilier était indifférente pour apprécier l'existence de conditions plus avantageuses de la vente, la Cour d'appel a violé l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975.
7- ALORS QUE, en toute hypothèse, la vente du bien loué doit être notifiée au locataire par lettre recommandée avec AR ; qu'en l'espèce les locataires faisaient expressément valoir que la vente ne leur avait pas été notifiée pour réclamer sa nullité et la réparation de leur préjudice (cf. conclusions d'appel II-4-2) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
