LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux moyens réunis :
Vu les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile ;
Attendu que l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 mars 2011), que par acte à effet au 1er juillet 2000, la SCI Europe immobilière (la SCI) a donné à bail à la société Sefas innovation (la société Sefas) des locaux à usage commercial, les charges locatives étant fixées de façon forfaitaire à une certaine somme annuelle ; que la société Sefas a assigné la SCI en remboursement d'une partie du forfait ainsi versé ; que le tribunal de grande instance de Paris a, par jugement du 28 novembre 2006, dit que la clause de forfait de charges stipulée au bail était régulière, que le bailleur n'était pas dispensé de produire les justificatifs sur lesquels les appels de charge étaient fondés, que pour le cas où le forfait de charges excéderait les charges réelles, la partie excédentaire ne peut être requalifiée qu'en supplément de loyer, débouté la société Sefas de sa demande de provision et ordonné une expertise avant dire droit sur les charges locatives réelles imputables au locataire au titre des années 2000 à 2006 ; qu'après dépôt du rapport d'expertise, la société Sefas a, soutenant que la dissimulation des charges locatives par la SCI lors de la conclusion du bail était constitutive d'un dol ouvrant droit à réparation, sollicité la condamnation de cette dernière à lui payer la somme fixée par l'expert au titre de la part excédentaire des charges locatives indues ainsi que des dommages-intérêts ;
Attendu que pour déclarer irrecevable la demande principale de la société Sefas et rejeter sa demande complémentaire en dommages-intérêts, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que l'action de la société Sefas, qui persiste à demander la restitution ou le remboursement du supplément de loyer fixé par l'expert, se heurte à l'autorité de la chose jugée du jugement mixte du 28 novembre 2006 qui, dans ses motifs et dispositif, a tranché la demande du preneur en disant que l'éventuel excédent de forfait de charges requalifié en supplément de loyer n'impliquait aucun remboursement ou restitution du bailleur, et que la société Sefas ne soutient pas que sa demande en dommages-intérêts procède d'une cause distincte ou contienne un objet différent de celle ou celui dont le juge avait été saisi par son assignation initiale en mars 2005 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le jugement du 28 novembre 2006 n'avait pas tranché dans son dispositif la demande principale en paiement formée par la société Sefas, la cour d'appel a violé les textes sus-visés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a fait droit à la fin de non-recevoir présentée par la SCI tirée de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du tribunal de grande instance de Paris rendu le 28 novembre 2006 et rejeté la demande complémentaire en dommages-intérêts présentée par la société Sefas, l'arrêt rendu le 30 mars 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la SCI Europe immobilière aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Europe immobilière à payer la somme de 2 500 euros à la société Sefas ; rejette la demande de la SCI Europe immobilière ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit septembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils, pour la société Sefas innovation.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande de la société Sefas Innovation tendant à la condamnation de la société SCI Europe Immobilière à lui verser la somme de 463017,28 euros, subsidiairement celle de 448 793,99 euros;
AUX MOTIFS QU'après avoir retenu dans ses motifs que la clause de forfait de charges stipulées au bail était régulière et constituait la loi des parties et que dans le cas où le forfait de charges excède les charges réelles, la partie excédentaire ne constitue pas un trop-perçu à restituer au preneur mais doit être qualifié en un supplément de loyer, le jugement du 28 novembre 2006 a, dans son dispositif, dit: que la clause de forfait de charges stipulée au bail est régulière ; que pour le cas où le forfait de charges excéderait les charges réelles, la partie excédentaire ne peut être requalifiée qu'en supplément de loyers; que la société Sefas Innovation rappelle que dés son assignation du 2 mars 2005, elle avait présenté des demandes en invoquant le dol de la société Europe Immobilière à son égard, soulignant qu'elle n'aurait jamais conclu le bail si elle avait su qu'elle payait en réalité une somme supplémentaire évaluée par l'expert à 463 017,28 euros et qu'elle est en droit d'obtenir réparation sur le fondement tant de l'article 1116 du code civil que de l'article 1382 du code civil en raison du préjudice causé par la dissimulation de ce supplément de loyers sous couvert de charges forfaitaires; qu'elle fait valoir, critiquant le jugement déféré du 28 avril 2009 qu'à aucun moment le dispositif du jugement du 28 novembre 2006 ne tranche la question de la réparation du préjudice demandé, que le tribunal souhaitait être éclairé par une expertise sur l'existence de l'excédent de charges, qu'il restait donc saisi pour pouvoir apprécier l'existence du dol invoqué au vu du résultat du rapport d'expertise et pouvoir ainsi faire droit à la demande de dommages et intérêts; que la société Sefas Innovation ne revendique cependant pas que sa demande de dommages et intérêts procède d'une cause distincte ou contienne un objet distinct de celle ou celui dont le juge avait été saisi par son assignation initiale en mars 2005 et quoi qu'il en soit, elle se devait de présenter au soutien de sa demande initiale l'ensemble des moyens propres à fonder celle-ci comme l'a justement rappelé le tribunal; qu'il s'ensuit que le preneur ne peut, se fondant sur une cause jugée régulière et dont il avait connaissance, présenter une demande de dommages et intérêts au motif prétendu que l'instauration de cette clause constitue une manoeuvre dolosive du bailleur pour obtenir des charges plus importantes que réelles; qu'ainsi la demande de la société Sefas Innovation tendant à l'octroi de dommages et intérêts au motif que cette clause de forfait de charges qui a permis à la bailleresse de réclamer des charges notoirement excédentaires par rapport aux charges réelles constitue un loyer dissimulé qui, si elle l'avait connu, l'aurait empêchée de contracter bail se heurte à l'autorité de la chose jugée par le jugement du 28 novembre 2006 qui a dit régulière la clause de forfait de charges qui ne peut recevoir d'autre qualification que celle de supplément de loyer; que le fait pour le tribunal d'avoir désigné un expert pour apprécier le montant des charges réelles par rapport aux charges forfaitaires présentait un intérêt tant que le preneur restait dans les lieux, ce qui aurait éventuellement permis une réévaluation du loyer, comme l'a souligné le tribunal; que le départ des lieux du preneur rend vain l'objet de cette mesure d'instruction dont la décision elle-même ne suffit pas à caractériser l'existence éventuelle d'un quelconque indu (arrêt, p. 7 et 8).
ET AUX MOTIFS ADOPTES l'action de la société Sefas Innovation qui persiste à demander la restitution ou le remboursement du supplément de loyers fixé par l'expert se heurte à l'autorité de la chose jugée du jugement mixte et définitif rendu par le tribunal le 28 novembre 2006 qui, dans ses motifs et son dispositif, a tranché la partie du principal à nouveau revendiquée par le preneur puisque ce jugement a dit que l'éventuel excédent de forfait de charges requalifié en supplément de loyer n'implique aucun remboursement ou restitution du bailleur; qu'en d'autres termes, la partie excédentaire n'aurait pour effet qu'une réévaluation du loyer ce qui est sans objet puisque le locataire a définitivement libéré les locaux le 26 juin 2006; que la société Sefas Innovation ne peut valablement faire échec à l'autorité de la chose jugée tirée du jugement définitif du 28 novembre 2006 en modifiant le fondement juridique de sa demande laquelle reste toutefois identique et en sollicitant par conséquent le remboursement du supplément de loyer sur la base d'une erreur déterminante ou d'un manquement au devoir de bonne foi car elle ne peut être admise à contester l'identité de cause de deux demandes en invoquant des fondements juridiques nouveaux qu'elle s'est abstenue de présenter en temps utile (jugement, p. 4 et 5).
ALORS D'UNE PART QUE le jugement qui tranche une partie du principal n'a l'autorité de la chose jugée que relativement à la contestation qu'il tranche; que le jugement du 28 novembre 2006 ayant retenu que la clause de forfait stipulée au contrat était régulière et que la partie excédentaire de ce forfait ne pouvait être requalifiée qu'en supplément de loyer, avant d'ordonner une mesure d'instruction pour déterminer l'existence et le montant de cet excédent, n'a pas statué au principal sur la demande du preneur tendant à la restitution dudit excédent, et moins encore sur la demande tendant à la réparation du dommage causé par la dissimulation par le bailleur du montant réel du loyer lors de la conclusion du bail; qu'en retenant le contraire pour opposer la chose jugée à la demande tendant à la réparation du dommage causé par la dissimulation du montant réel du loyer, la cour d'appel a violé les articles 480 du code de procédure civile et 1351 du code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE n'ont pas un objet identique la demande du preneur tendant à la restitution .de la part du forfait de charges excédant le montant réel de ces dernières et celle tendant à l'indemnisation du préjudice causé par la dissimulation, lors de la conclusion du bail, du montant réel du loyer; qu'en estimant que la chose jugée sur la demande tendant à la restitution de la part excédentaire du forfait de charges rendait irrecevable la demande tendant à l'indemnisation du préjudice né de la dissimulation du montant réel du loyer, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil;
ALORS EN OUTRE QUE s'il incombe au demandeur de présenter dés l'instance relative à la première demande l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci, il n'est pas tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur la même cause; qu'en déclarant irrecevable la demande tendant à l'indemnisation du préjudice né de la dissimulation du loyer réel en ce qu'elle ne procéderait pas d'une cause différente de la demande en restitution de l'excédent du forfait de charges que le tribunal de grande instance aurait rejeté, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil;
ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QUE procèdent de causes différentes la demande tendant à la restitution de la part d'un forfait de charges ne correspondant à aucune charge réelle et celle tendant à la condamnation du bailleur à indemniser ie préjudice né de la dissimulation, lors de la conclusion du bail, du montant réel du loyer; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la société Sefas Innovation tendant à la condamnation de la société Europe Immobilière à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts;
AUX MOTIFS QUE la demande complémentaire de dommages et intérêts présentée par la société Sefas Innovation sera également rejetée;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la société Sefas Innovation et la société Europe Immobilière ne justifient pas de leurs demandes de dommages et intérêts qui seront rejetées;
ALORS QU'en se prononçant par une motivation de pure forme, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile;
ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE la société Sefas Innovation faisait valoir que la société Europe Immobilière n'avait exécuté ses obligations contractuelles que sous la contrainte de condamnations judiciaires (conclusions, p. 14); qu'en se bornant à relever que la société Sefas Innovation ne justifiait pas de ses demandes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
