LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société Résidences services gestion du désistement de son pourvoi ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 mars 2011), que les 21, 23 juin et 8 juillet 2003 M. X... a conclu avec la société Réside études, agissant au nom de la société Paris Courbevoie La Défense, trois contrats de réservation portant sur des appartements situés dans un immeuble à construire qui devait abriter une "résidence avec services composée d'appartements destinés à la location meublée" et, avec la société Résidences services gestion, trois contrats de bail commercial portant sur les mêmes biens ; que, par acte authentique du 28 novembre 2003, M. X... et la société Paris Courbevoie La Défense ont réitéré la vente en l'état futur d'achèvement des appartements, lesquels devaient être livrés à la fin du premier trimestre 2005 ; qu'ils ne l'ont été que le 7 avril 2006 et la perception des loyers n'a débuté qu'à compter du lendemain ; que M. X... a assigné les sociétés Résidence services gestion, Réside études et Paris Courbevoie La Défense afin notamment d'obtenir paiement des loyers non perçus, outre indexation ;
Attendu que les sociétés Réside études et Paris Courbevoie La Défense font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer à M. X... une somme correspondant aux loyers perdus et aux révisions de loyers, alors, selon le moyen :
1°/ qu'il ressort de l'article II du contrat de bail que, si ce dernier "prendra effet le premier jour du mois suivant la mise en exploitation de la résidence" (alinéa 1), les parties sont convenues que, "dans le cas d'un paiement "à terme" du prix d'acquisition des biens immobiliers loués, le bail ne pourra prendre effet avant le complet paiement du prix" (alinéa 3) ; que l'arrêt attaqué énonce que l'acquéreur n'avait versé que "la majeure partie du capital" ; qu'en les condamnant néanmoins, par des motifs inopérants pris de ce que "la société Réside études et la SNC Paris Courbevoie La Défense (…) n'ont pas respecté les délais de livraison de l'immeuble", la cour d'appel a violé les articles 1134, 1147 et 1149 du code civil ;
2°/ qu'au surplus, il ressort de l'alinéa 1 de l'article II du contrat de bail que ce dernier "prendra effet le premier jour du mois suivant la mise en exploitation de la résidence" ; que l'arrêt attaqué énonce que "la livraison n'a eu lieu que le 7 avril 2006", de sorte que "le point de départ de la perception des loyers a nécessairement été retardé d'autant" ; qu'en les condamnant néanmoins, par des motifs inopérants pris de ce que "la société Réside études et la SNC Paris Courbevoie La Défense (…) n'ont pas respecté les délais de livraison de l'immeuble", la cour d'appel a violé les articles 1134, 1147 et 1149 du code civil ;
3°/ qu'en tout état de cause, en les condamnant à verser à M. X... une somme égale au montant des loyers correspondant à la période du 1er avril 2005, date de livraison convenue, au 7 avril 2006, date de livraison effective, aux motifs que "(…) si le point de départ des baux commerciaux dont la durée n'est effectivement pas modifiée, a simplement été différé, il n'en demeure pas moins que M. X..., en raison du report du délai de livraison imputable à faute aux sociétés venderesses, a subi une perte financière, correspondant à une perte de loyer durant douze mois, n'ayant pas pu percevoir les fruits d'un investissement dont il avait libéré sans contrepartie la majeure partie du capital et sur lesquels il comptait pour les rembourser", quand le report du point de départ du contrat de bail étant resté sans incidence sur la durée de neuf années de celui-ci, dont le terme a simplement été reporté d'autant, "le seul préjudice réparable ne pouvait être causé que par les conséquences de ce retard de perception de revenus locatifs et correspondant, en réalité, aux éventuelles difficultés de trésorerie qu'aurait rencontrées M. X... pour assumer l'amortissement de son emprunt" et ne pouvait donc être égal au montant cumulé des loyers révisés que si M. X... en faisait la preuve, la cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses propres constatations, a méconnu le principe de la réparation intégrale du préjudice et violé les articles 1134, 1147 et 1149 du code civil, ensemble l'article 1315 du même code ;
Mais attendu, d'une part, que les sociétés Réside études et Paris Courbevoie La Défense n'ayant pas invoqué dans leurs conclusions devant la cour d'appel l'alinéa 3 de l'article II des contrats de bail, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement retenu que, si le point de départ des baux commerciaux dont la durée n'était pas modifiée avait seulement été différé, M. X... avait subi, en raison du report du délai de livraison imputable à faute aux sociétés Réside études et Paris Courbevoie La Défense, une perte financière correspondant aux loyers non perçus pendant douze mois et n'avait pas pu recueillir les fruits d'un investissement dont il avait libéré sans contrepartie la majeure partie du capital et sur lesquels il comptait pour le rembourser, alors que les baux avaient vocation à être renouvelés à leur échéance et que l'intérêt de ce type de placement était de s'inscrire dans la durée, la cour d'appel a pu en déduire, sans méconnaître le principe de la réparation intégrale du préjudice, que la demande de M. X... devait être accueillie ;
D'où il suit que, pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les sociétés Réside études et Paris Courbevoie La Défense aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les sociétés Réside études et Paris Courbevoie La Défense à payer à M. X... la somme de 2 000 euros ; rejette la demande des sociétés Réside études et Paris Courbevoie La Défense ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils, pour les sociétés Réside études et Paris Courbevoie La Défense.
Il est reproché à la Cour d'appel d'AVOIR, par confirmation du jugement entrepris, condamné in solidum les sociétés RESIDE ETUDES et PARIS COURBEVOIE LA DEFENSE à payer à M. X... « la somme de 25.060,81€ au titre des loyers perdus et des révisions de loyers »,
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les conventions régulièrement formées font la loi des parties et que le vendeur en l'état futur d'achèvement est tenu de délivrer le bien dans le délai convenu ; que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 28 novembre 2003 prévoyait une date de livraison au plus tard à la fin du premier trimestre 2005 alors que la livraison n'a eu lieu que le 7 avril 2006 sans que les venderesses, qu'il s'agisse de la société Réside Etudes ou de la SNC Paris Courbevoie La Défense, justifient d'une cause légitime de report du délai de livraison ; que si la perception des revenus locatifs a débuté, comme prévu à la convention, le lendemain de la livraison sans qu'aucune date calendaire n'ait été arrêtée, de sorte que la société Résidence service gestion n'a pas failli à l'engagement contracté aux termes du bail commercial, il découle néanmoins du retard de livraison du bien que le point de départ de la perception des loyers a nécessairement été retardé d'autant ; dans ces conditions, que la société Réside Etudes et la SNC Paris Courbevoie La Défense, qui n'ont pas respecté les délais de livraison de l'immeuble dont l'acquéreur avait déjà accepté le report, puisqu'aux termes des contrats de réservation la date prévisionnelle de livraison était fixée au 4ème trimestre 2004, sont tenues de réparer le préjudice en découlant pour l'acquéreur ; que (…) si le point de départ des baux commerciaux dont la durée n'est effectivement pas modifiée, a simplement été différé, il n'en demeure pas moins que M. X..., en raison du report du délai de livraison imputable à faute aux sociétés venderesses, a subi une perte financière, correspondant à une perte de loyer durant douze mois, n'ayant pas pu percevoir les fruits d'un investissement dont il avait libéré sans contrepartie la majeure partie du capital et sur lesquels il comptait pour les rembourser, étant encore observé qu'un bail a vocation à être renouvelé à son échéance et que c'est précisément l'intérêt de ce type de placement que de s'inscrire dans la durée ; que les premiers juges, par des motifs pertinents que la Cour adopte, ont justement fixé à la somme de 25.060,81 € pour les deux appartements acquis, le montant du préjudice subi de ce chef par M. Y... (…)
ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « M. X... a subi un préjudice correspondant aux loyers correspondant à la période du 1er avril 2005 au 7 avril 2006 (…) que ces loyers devront être révisés conformément à la clause du bail commercial qui prévoit que « le loyer sera révisé de plein droit le 1er octobre de chaque année, proportionnellement à la variation de l'indice moyen du coût de la construction (base 100 en 1953) publié par l'INSEE », étant précisé que l'indice de base est celui du 4ème trimestre de l'année précédant la signature de l'acte authentique d'acquisition ou de la mise en exploitation si elle lui est postérieure (…) que pour les trois appartements, au titre de la période du 1er avril 2005 au 31 mars 2007, il lui était dû 47.142,81 €, qu'il n'a perçu que 22.082 € et qu'il reste créancier de la somme de 25.060,81 € (…) »,
ALORS QUE 1°), il ressort de l'article II du contrat de bail que, si ce dernier « prendra effet le premier jour du mois suivant la mise en exploitation de la résidence » (alinéa 1), les parties sont convenues que, « dans le cas d'un paiement « à terme » du prix d'acquisition des biens immobiliers loués, « le bail ne pourra prendre effet avant le complet paiement du prix » (alinéa 3) ; que l'arrêt attaqué énonce (p. 5) que l'acquéreur n'avait versé que « la majeure partie du capital » ; qu'en condamnant néanmoins les sociétés exposantes, par des motifs inopérants pris de ce que « la société RESIDE ETUDES et la SNC PARIS COURBEVOIE LA DEFENSE (…) n'ont pas respecté les délais de livraison de l'immeuble » (p. 5), la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1147 et 1149 du Code civil.
ALORS QUE 2°), au surplus, il ressort de l'alinéa 1 de l'article II du contrat de bail que ce dernier « prendra effet le premier jour du mois suivant la mise en exploitation de la résidence » ; que l'arrêt attaqué énonce (p. 5) que « la livraison n'a eu lieu que le 7 avril 2006 », de sorte que « le point de départ de la perception des loyers a nécessairement été retardée d'autant » ; qu'en condamnant néanmoins les sociétés exposantes, par des motifs inopérants pris de ce que « la société RESIDE ETUDES et la SNC PARIS COURBEVOIE LA DEFENSE (…) n'ont pas respecté les délais de livraison de l'immeuble » (p. 5), la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1147 et 1149 du Code civil.
ALORS QUE 3°), en tout état de cause, en condamnant les SA RESIDE ETUDES et SNC PARIS COURBEVOIE LA DEFENSE à verser à M. X... une somme égale au montant des loyers correspondant à la période du 1er avril 2005, date de livraison convenue, au 7 avril 2006, date de livraison effective, aux motifs que (arrêt attaqué, p. 5) « (…) si le point de départ des baux commerciaux dont la durée n'est effectivement pas modifiée, a simplement été différé, il n'en demeure pas moins que M. Roy Y..., en raison du report du délai de livraison imputable à faute aux sociétés venderesses, a subi une perte financière, correspondant à une perte de loyer durant douze mois, n'ayant pas pu percevoir les fruits d'un investissement dont il avait libéré sans contrepartie la majeure partie du capital et sur lesquels il comptait pour les rembourser », quand le report du point de départ du contrat de bail étant resté sans incidence sur la durée de neuf années de celui-ci, dont le terme a simplement été reporté d'autant, « le seul préjudice réparable ne pouvait être causé que par les conséquences de ce retard de perception de revenus locatifs et correspondant, en réalité, aux éventuelles difficultés de trésorerie qu'aurait rencontrées M. Y... pour assumer l'amortissement de son emprunt » (conclusions des sociétés RESIDE ETUDES et PARIS COURBEVOIE LA DEFENSE, p. 10) et ne pouvait donc être égal au montant cumulé des loyers révisés que si M. X... en faisait la preuve, la Cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses propres constatations, a méconnu le principe de la réparation intégrale du préjudice et violé les articles 1134, 1147 et 1149 du Code civil, ensemble l'article 1315 du même Code.
