LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les époux X... n'avaient pas délivré une sommation par acte extrajudiciaire tel que prévu par l'avant-dernier alinéa de l'article 6 de la promesse de vente, la cour d'appel a exactement déduit de ce seul motif que l'indemnité d'immobilisation devait être restituée aux époux Y... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à M. et Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juillet deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour les époux X...
Les époux X... font grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir ordonné la restitution aux époux Y... de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 49750 euros ;
AUX MOTIFS QUE le 7 septembre 2007, les époux X... consentaient une promesse de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation ; que les époux Y... signaient cet acte en qualité de bénéficiaires ayant la faculté de demander ou non la réalisation de cette promesse étant stipulé qu'au cas où ils feraient connaître leur décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option, la somme de 95.500 euros correspondant à une indemnité d'indisponibilité serait acquise au promettant ; que la promesse de vente était consentie pour une durée devant expirer au plus tard le 30 novembre 2007 ; que faute pour les époux Y... de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive d'obtention du prêt dans les délais qui leur étaient contractuellement impartis, la convention devenait caduque de plein droit par application de l'article 9 de ses dispositions ; que par courrier du 6 décembre 2007, les époux Y... faisaient savoir aux époux X... qu'ils n'avaient pas été en mesure d'obtenir un prêt de financement, qu'ils avaient constaté que les vendeurs avaient remis leur maison sur le parché puisque la promesse de vente était expirée et ne liait plus les parties mais qu'ils continuaient à chercher des fonds ; que le 11 décembre 2007, le notaire des vendeurs transmettait à ses clients, le courrier en date du 14 novembre 2007 du Crédit Foncier, communiqué par Maître Z..., notaire des acquéreurs, ce courrier portant rejet de la demande de prêt des époux Y... ; que les époux X... par lettre du 17 décembre 2007, accusaient réception du courrier du 6 décembre et faisaient savoir aux époux Y... qu'ils prenaient bonne note de ce qu'ils avaient décidé de renoncer à l'achat de la maison ; qu'en vertu des dispositions contractuelles, les époux Y..., dans la mesure où la condition suspensive ne s'était pas réalisée, et où par la lettre de refus de prêt, ils justifiaient avoir effectivement déposé une demande de prêt auprès du Crédit Foncier, sont en droit d'obtenir restitution du dépôt de garantie qu'ils ont versé ; que dans l'article 6 de la convention, intitulé « indemnité d'indisponibilité », il est prévu qu'en cas de non réalisation de la vente promise, la somme versée serait intégralement restitué aux bénéficiaires s'ils se prévalaient notamment du fait que l'une au moins des conditions suspensives stipulées venait à défaillir selon les modalités et délais prévus à l'acte ; que l'article 6 précise que si le bénéficiaire entendait se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive pour se voir restituer la somme versée, il devait le notifier au notaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au plus tard à la date d'expiration de la promesse de vente ; qu'à défaut pour le bénéficiaire d'avoir adressé une telle lettre dans le délai convenu, le promettant était alors en droit de sommer le bénéficiaire par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de huit jours ; que faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans ce délai, il serait déchu du droit d'invoquer ce motif et la somme resterait alors acquise au vendeur ; que si les époux X... ont adressé le 12 novembre 2007 une lettre recommandée internationale aux époux Y..., dans laquelle ils leur demandaient de justifier, dans les huit jours de la présentation de la lettre, de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, cette lettre n'est assortie d'aucun avis de réception, ce qui d'une part ne permet pas de connaître la date de réception éventuelle de cette demande et ne fait pas courir le délai de huit jours pour la réponse et d'autre part, ne permet pas de considérer cette lettre comme une sommation par acte extrajudiciaire tel que prévue par l'avant dernier alinéa de l'article 6 de la convention, si bien que le bénéficiaire ne peut être considéré comme déchu du droit d'invoquer la non réalisation de la condition suspensive, dont il s'est prévalu par courrier du 6 décembre 2007 ; qu'en conséquence, les époux Y... sont fondés à invoquer le bénéfice de la non réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt et à réclamer restitution du dépôt de garantie qu'ils ont versé.
1°) ALORS QU'en retenant que les bénéficiaires de la promesse de vente ayant informé les promettants de la non réalisation de la condition suspensive par acte du 6 décembre 2007, ils étaient fondés à obtenir restitution de l'indemnité d'immobilisation qu'ils avaient versée, après avoir pourtant constaté que la convention, qui expirait le 30 novembre 2007, prévoyait d'une part qu'en cas de non réalisation de la vente promise, la somme versée serait intégralement restituée aux bénéficiaires s'ils se prévalaient du fait que l'une des conditions suspensives venait à défaillir selon les modalités et délais prévus à l'acte, d'autre part que si le bénéficiaire entendait s'en prévaloir, il devait le notifier au notaire par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard à la date d'expiration de la promesse, stipulations dont il résultait que, contrairement à ce qu'elle a retenu, les époux Y..., pour obtenir restitution de l'indemnité versée, avaient l'obligation d'informer les promettants de la défaillance de la condition suspensive au plus tard le 30 novembre 2007 et que faute pour eux d'y avoir satisfait, l'indemnité restait acquise aux promettants, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a ainsi violé l'article 1134 du code de civil ;
2°) ALORS QUE l'article 6 de la promesse de vente stipulait que si le bénéficiaire entend se prévaloir de la défaillance de l'une des conditions suspensives pour renoncer à l'acquisition et se voir restituer la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, il devra le notifier au notaire au plus tard à la date d'expiration de la promesse de vente et qu'à défaut pour ce dernier d'avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le promettant sera en droit de le sommer par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de huit jours ; qu'en retenant que faute pour les époux X... de justifier que la lettre qu'ils avaient adressée à cette fin aux époux Y... fut assortie d'un avis de réception, elle n'avait pas fait courir le délai de huit jours qui leur était accordé pour y répondre et qu'ainsi ces derniers n'étaient pas déchus du droit de se prévaloir de la défaillance de la condition, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la promesse desquels il ne résultait pas, contrairement à ce qu'elle a retenu, que le non-respect du formalisme du courrier de sommation ait eu pour effet de prolonger le délai qui était accordé aux époux Y... pour informer leurs cocontractants de leur volonté de renoncer à l'acquisition et a ainsi violé l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE le juge doit respecter et faire respecter le principe du contradictoire ; qu'en relevant d'office que le courrier des promettants n'ayant pas été accompagné d'un avis de réception, il n'avait pas pu faire courir le délai de huit jours qui était accordé aux bénéficiaires pour y répondre, sans inviter les parties à faire valoir leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
