LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu qu'ayant relevé que les travaux effectués par la locataire avaient été rendus nécessaires pour adapter les lieux à l'activité autorisée au bail et aux contraintes imposées par l'administration, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise et n'a pas modifié l'objet du litige, en a exactement déduit que ces travaux ne pouvaient être qualifiés d'améliorations justifiant le déplafonnement du loyer ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Jean-Philippe X... et Mme Marie-Pierre X..., épouse Y..., aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Jean-Philippe X... et Mme Marie-Pierre X..., épouse Y..., à payer à la société Multiplicata la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, troisième chambre civile, et prononcé par Mme le président en l'audience publique du douze juin deux mille douze, signé par Mme Fossaert, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR fixé le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2007 portant sur les locaux situés ..., 75011 Paris, en application de l'article L. 145-34 du Code de commerce, en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction, à la somme de 76. 748 euros, rejetant ainsi la demande des consorts X... tendant au déplafonnement du loyer ;
AUX MOTIFS QUE S'agissant de l'adaptation des locaux à leur usage : un établissement artisanal de fabrication et négoce de tous articles pour l'ameublement et la literie étendus aux accessoires pour enfants comme l'était la société des établissements Pognon Genève et une galerie d'art comme l'est la société Multiplicata ne sont pas des établissements ouverts au public comparables : l'un ne reçoit en dehors des personnes qui y travaillent et auxquelles s'appliquent une législation spécifique que des clients en nombre limité à la fois tandis que l'autre est destiné à recevoir un public évalué par la société ellemême à un maximum de 100 personnes en même temps ; ainsi les exigences de sécurité et d'accessibilité qui leur sont applicables outre qu'elles ont évolué avec le temps ne sont pas les mêmes ; il est donc vain de prétendre que la société Multiplicata n'avait pas à adapter les lieux à son activité et d'autant qu'en dehors des contraintes liées à la réception du public, son activité autorisée par l'extension de la destination prévue dans l'acte de cession à celle de galerie d'art et de librairie n'est en rien comparable à celle exercée précédemment dans les lieux loués ; Il est tout aussi vain de prétendre que la société Multiplicata a fait le choix d'exercer son activité de galeriste sur la totalité des locaux donnés à bail dès lors que le bail ne contient aucune restriction concernant l'exercice par la bailleresse de son activité conformément à sa destination sur la totalité des locaux loués ; S'agissant de l'amélioration apportée par les travaux aux lieux loués, notamment par la création d'une aire de stationnement et d'un escalier joignant le premier étage et le rez-dechaussée mais également la suppression du plancher existant et la suppression du kit démontable du premier étage : s'agissant précisément de la création de l'aire de stationnement de 37 m ² créée que le premier juge a retenu comme une amélioration justifiant le déplafonnement du prix du loyer, la mairie de Paris, au visa de la demande de permis de construire déposée en juillet 1990 avait fait connaître son refus le 19 octobre suivant aux motifs d'une part que le projet ne prévoyait aucune aire de stationnement et d'autre part qu'il entraînait un déficit de trois places de stationnement ; Le règlement du plan d'occupation de la ville de Paris visé dans la délibération prévoit en effet qu'en dehors des places de stationnement des véhicules que le demandeur au permis de construire doit réaliser ou à défaut acquérir dans un parc public ou privé de stationnement, il est prévu que, lorsque la surface hors oeuvre nette totale de plancher d'un établissement excède 250 m ², ce qui est le cas de l'immeuble loué dont la surface hors oeuvre nette est de 1710 m ², il doit être réservé sur le terrain, en plus des aires de stationnement susvisées, les emplacements nécessaires pour assurer toutes les opérations de chargement, déchargement et manutention ; c'est donc pour parvenir à l'obtention de la délivrance du permis de construire que la société Multiplicata a présenté un recours amiable contre la décision de la mairie en indiquant qu'elle procédait à la création d'une aire de livraison de 37m ² avec une hauteur de 4 mètres à l'intérieur de l'immeuble à l'emplacement du porche ; cette création ne constitue que la réponse à une exigence imposée par l'administration pour le respect du règlement du plan d'occupation des sols de la ville de Paris ; elle ne peut donc être qualifiée d'amélioration au sens de l'article R. 145-8 du Code de commerce d'autant plus que les locaux loués donnent sur une voie très étroite où le stationnement est particulièrement peut aisé sauf à entraver totalement la circulation qui se fait à sens unique ; s'agissant des autres travaux entrepris par la société Multiplicata et notamment de l'escalier d'accès au premier étage, de la démolition du kit démontable et du remplacement de la surface de plancher du premier étage, les bailleurs ne démontrent pas que ces travaux constituent des améliorations apportées aux locaux alors que de la notice descriptive jointe à la demande de permis de construire, il ressort que l'édification d'un escalier de 1, 50 m de large répond à l'exigence de sécurité concernant l'évacuation du public et que le plancher de la salle d'exposition du premier étage dite fermée ne présentant pas une résistance suffisante, il sera démonté et remplacé par un plancher dit « collaborant » ; Ainsi les travaux dont les bailleurs invoquent qu'ils constituent des améliorations apportées par l'exploitation par la société Multiplicata ont en réalité été rendus nécessaires pour répondre à son activité autorisée et aux contraintes imposées par l'administration, de sorte qu'ils ne peuvent être qualifiés d'améliorations apportées aux locaux loués pouvant justifier un déplafonnement du prix du loyer ; Enfin et au surplus, les bailleurs soutiennent que la société Multiplicata a créé à leur insu des surfaces tant au premier étage qu'au troisième étage ainsi qu'il résulte de la comparaison du plan des lieux réalisé par un géomètre expert en 2008 et conforme à la consistance actuelle avec les plans plus anciens et que la décision d'accorder le permis de construire (du 30 avril 1991) contient d'ailleurs l'indication d'une surface hors oeuvre nette créée de 77m ² alors que le projet alors soumis à la bailleresse Mme Z... par l'intermédiaire de son mandataire ne comportait aucune création de plancher supplémentaire ; l'appréciation de l'expert A... désigné dans un litige distinct et qui conclut que compte tenu de la divergence entre l'indication de l'architecte chargé des travaux suivant lequel aucune surface de plancher n'était créée et la délivrance postérieure du permis en 1991 faisait état de 77m ² de surface créée, cette différence ne peut résulter que de la couverture partielle du premier étage n'est appuyée par aucun élément probant ; Quoi qu'il en soit, le plan des lieux établi par l'architecte chargé des travaux daté du 24 mai 1990 et qui selon celui-ci ne comportait pas de création de plancher suivant la notice descriptive jointe a été soumis au mandataire de la bailleresse, le cabinet Minard, ainsi qu'il résulte de la correspondance à lui adressée par les architectes B... et C... le 14 mai 1990 ; ce plan du premier étage correspond à celui dressé ensuite par le géomètre expert en 2008 et à l'état des lieux actuel ; ayant reçu l'aval du mandataire de la bailleresse, il ne peut être soutenu qu'il comporte une modification des caractéristiques des lieux par rapport à l'état des lieux antérieur datant de l'entrée de la société Mutliplicata tel qu'il résulterait d'un plan ancien, ce qui n'aurait pas alors manqué de susciter l'interrogation de la bailleresse ou au moins celle de son mandataire lors de la demande de réalisation de travaux. Il ne peut davantage être soutenu que ce plan ancien, qui n'est ni daté ni signé, correspond nécessairement à l'état des lieux lors de la prise de possession par la société Multiplicata, au motif que l'acte de cession de droit au bail à son profit comporte l'indication que l'immeuble se compose alors « d'un grand hall à armatures métalliques avec trois galeries, un escalier intérieur donnant accès aux galeries et logement … le tout couvert en partie par une verrière et en partie en dur », ce dont il résulte selon les bailleurs actuels que le vide tant du premier étage que du troisième étage n'était pas couvert dans les mêmes proportions qu'actuellement durant l'occupation des lieux par la société Pognon Genève. Le premier juge a justement souligné à cet égard que tous les baux comportent la même désignation des lieux avant comme après travaux ; ainsi la désignation des lieux ci-dessus rappelée, au demeurant relativement sommaire, est-elle la même tant dans le bail de 1988 passé entre la bailleresse d'alors et la société Pognon Genève puis dans l'acte de cession du droit au bail de 1989 passé entre la société Pognon Genève et la société Multiplicata que dans le bail en renouvellement de 1989 bien que celui-ci soit postérieur à la réalisation des travaux. Le plan de l'état des lieux actuel du premier étage a été approuvé par le mandataire de la bailleresse en mai 1990 et celle-ci a donné son accord au renouvellement du bail rédigé en 1999 ; il ne peut dans ces conditions être invoqué quelque manquement que ce soit du preneur résultant d'un défaut allégué d'autorisation à une modification apportée par la locataire aux caractéristiques des lieux dont la réalité elle-même n'est pas démontrée ; A fortiori cette modification alléguée et non démontrée concernant le premier étage ne peutelle constituer une amélioration de lieux susceptible d'entraîner un déplafonnement lors du second renouvellement du bail. S'agissant de la couverture alléguée du vide du troisième étage, réalisée également selon les bailleurs à leur insu, elle résulte selon eux de la seule comparaison de l'état des lieux actuel avec des plans plus anciens dont il a été dit plus avant que la preuve de ce que ces plans correspondent à l'état des lieux lors de l'entrée de la société Multiplicata n'est pas rapportée ; il s'ensuit que pas davantage que pour le premier étage, les bailleurs ne rapportent-ils la preuve que la société Multiplicata a modifié la consistance des lieux loués à l'insu de la bailleresse et de ce que cette modification constitue une amélioration des lieux loués ;
1) ALORS QUE le déplafonnement du loyer doit être ordonné lorsque les travaux d'amélioration, réalisés par le preneur dans les lieux loués afin d'adapter les locaux à leur destination contractuelle, ont été rendus nécessaires par une modification de la destination faite en cours de bail à la demande du preneur lui-même ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la destination des locaux litigieux, à l'origine prévus pour l'exploitation d'un atelier de fabrication d'articles d'ameublement et de literie, avait été étendue à l'exploitation d'une galerie d'art et d'une librairie à la demande de la société Multiplicata, lors de la cession du bail faite à son profit ; qu'en refusant de tenir compte des travaux que la société Multiplicata a effectués pour répondre à la destination modifiée à sa demande, au motif erroné qu'il ne s'agissait pas de travaux d'amélioration au sens de l'article R. 145-8 du Code de commerce, la cour d'appel a violé ce texte ainsi que l'article L. 145-34 du même code ;
2) ALORS QUE le déplafonnement doit être ordonné en cas de modification notable des caractéristiques des locaux loués entraînant création d'une surface nouvelle ; qu'en l'espèce, pour écarter toute création de surface nouvelle, la cour d'appel s'est fondée, d'une part, sur des plans du 24 mai 1990, dont l'architecte de la société Multiplicata assurait par une lettre du 14 mai 1990 adressée au représentant du bailleur qu'ils n'emportaient pas création d'une surface nouvelle, et d'autre part, sur un constat de l'état actuel des lieux correspondant aux plans du 24 mai 1990 ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée par les époux X... dans leurs conclusions, si les plans du 24 mai 1990 correspondaient bien à ceux qui avaient été transmis au bailleur dix jours plus tôt, et dont l'architecte assurait qu'ils n'emportaient pas création d'une surface nouvelle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-34 et R. 145-8 ;
3) ALORS QUE les juges ne doivent pas méconnaître les termes du litige ; que la société Multiplicata, dans ses conclusions d'appel, reconnaissait que les travaux qu'elle avait effectués en 1990 avaient entraîné la création d'une surface nouvelle de 77 m ² ; qu'en décidant pourtant que les travaux de 1990 n'avaient pas entraîné de création de plancher supplémentaire et ne pouvaient donc être qualifiés d'amélioration des lieux susceptible d'entraîner un déplafonnement du loyer lors du second renouvellement du bail, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile.
