LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les époux X... ne venaient pas aux droits de l'un des signataires du traité mais étaient des propriétaires riverains et que le traité avait pour objet de faire respecter les règles d'urbanisme limitant les constructions en zone urbaine, la cour d'appel en retenant que la violation de la servitude instaurée dans un but d'intérêt général et d'utilité publique par l'un des signataires du traité ou ses ayants cause était de nature à leur causer un préjudice, a légalement justifié sa décision ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le traité des 22 octobre, 7 et 29 décembre 1927 et 21 mars 1928, publié au bureau des hypothèques le 13 mai 1928 entre la ville de Paris, la société civile immobilière Tolbiac (la SCI Tolbiac), M. Y..., aux droits duquel se trouvait la société civile immobilière La Colonie (la SCI), et M. Z..., aux droits duquel se trouvaient les consorts A..., stipulait que les propriétaires s'obligeaient tant en leur nom qu'aux noms de tous ayants cause futurs à ménager et maintenir libres de constructions trois cours contiguës entre elles tant que subsisteront les constructions et qu'une convention, expressément soumise à l'acceptation de M. Z..., avait été conclue, le 20 avril 1923 entre la SCI Tolbiac et M. Y..., prévoyant que le second serait autorisé à utiliser le mur jusqu'à hauteur de clôture pour y adosser des constructions telles que hangar ou atelier et constaté qu'il existait en 1948 et en 1967 sur le terrain de la SCI, un hangar, la cour d'appel sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et répondant aux conclusions prétendument délaissées en les écartant, a, sans violer les articles L. 451-1 et R. 451-1 du code de l'urbanisme ni l'article 1134 du code civil, souverainement retenu que la servitude avait été consentie dans l'intérêt de la collectivité afin de permettre le respect des règles d'urbanisme et a pu en déduire que celle-ci ne s'était pas éteinte pour défaut d'utilité trente ans après la fin de la construction de l'immeuble de la SCI Tolbiac et que la convention du 20 avril 1923, dont il n'était pas établi qu'elle avait été acceptée par M. Z... et qui n'était pas reprise dans le traité de cour commune, ne pouvait avoir remis en cause ce dernier qui lui était postérieur ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé qu'il n'était pas établi que la mairie de Paris avait délivré le permis de construire en toute connaissance de l'existence de la servitude de cour commune et retenu qu'il ne pouvait être déduit de la délivrance de ce permis que le préfet de la Seine avait renoncé à se prévaloir de la servitude, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les époux X... n'étaient pas soumis à la servitude de cour commune et que la SCI demandait la démolition de l'avancée d'une partie de leur immeuble sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage et retenu que la SCI ne justifiait pas de ce que l'ombre projetée par cette avancée constituerait un trouble anormal de voisinage, la cour d'appel, sans se contredire et sans violer l'article 12 du code de procédure civile, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI La Colonie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI La Colonie et la condamne à payer aux consorts A... et aux époux X... la somme globale de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par Mme le président en l'audience publique du douze juin deux mille douze, signé par Mme Fossaert, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Rouvière, avocat aux Conseils, pour la société La Colonie
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré les époux X... recevables en leur action dirigée à l'encontre de la SCI LA COLONIE
AUX MOTIFS QUE « par acte authentique des 22 octobre, 7 et 29 décembre 1927 et 21 mars 1928, publié au bureau des hypothèques le 13 mai 1928, la ville de Paris, la SCI Tolbiac, M Y... aux droits duquel se trouve la SCI La Colonie et M Z... aux droits duquel se trouve les consorts A... ont conclu un traité aux termes duquel la SCI Tolbiac et Messieurs Y... et Z... s'obligeaient envers la ville de Paris « tant en leur nom qu'aux noms de tous ayants causes, futurs acquéreurs et détenteurs à ménager et maintenir libres de constructions, la SCI Tolbiac, une cour de 20, 86 m2, M. Y..., une cour de 56, 70 m2 et M Z..., une cour de 56, 70 m2, lesquelles, contiguës entre elles, présentant par leur réunion une surface de 143, 30 m2, devront être établies conformément au décret du 13 août 1902 et au règlement sanitaire du 22 juin 1924, ne pourront être séparées entre elles que par un mur bahut surmonté d'une grille, le tout ne pouvant dépasser une hauteur de 3, 20 m, la hauteur de cette clôture étant mesurée s'il y a lieu à partir du niveau du sol de la cour le plus haut », cette servitude de cour commune ayant été créée pour satisfaire aux prescriptions des règlements d'urbanisme afin de permettre à la SCI Tolbiac d'obtenir l'autorisation de construire un immeuble ; que les époux X... ne viennent pas aux droits d'un des signataires du traité mais qu'en leur qualité de propriétaires riverains, ils ont un intérêt à agir dès lors que la SCI Tolbiac n'a eu l'autorisation de construire qu'en raison de la signature du traité, lequel avait pour objet de faire respecter les règles d'urbanisme limitant les constructions en zone urbaine et que la violation de la servitude instaurée dans un but d'intérêt général et d'utilité publique par l'un des signataires du traité ou de ses ayants cause est de nature à leur causer un préjudice ; que leur qualité à agir résultant de leur intérêt à agir, ils sont recevables en leur action à l'encontre de la SCI la Colonie » ;
ALORS QU'UNE partie ne peut agir en justice que si elle a intérêt et qualité à cette fin ; qu'un intérêt collectif ne peut être défendu par un simple particulier à titre personnel ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel qui considère que le traité signé entre la ville de Paris, la SCI TOLBIAC et les auteurs de la SCI LA COLONIE et des consorts A..., créait une servitude non aedificandi afin de permettre le respect des règles d'urbanisme, ne pouvait déclarer les époux X..., non signataires du traité litigieux et agissant à titre personnel recevables à agir en démolition d'un ouvrage édifié en violation d'une servitude instaurée dans un but d'intérêt général et d'utilité publique dès lors qu'il ne s'agissait pas d'une méconnaissance, par la SCI TOLBIAC des règles d'urbanisme qui s'imposaient à elle ; qu'ainsi, l'arrêt est entaché d'une violation de l'article 31 du Code de procédure civile, ensemble les articles L 451-1 et R 451-1 du Code de l'urbanisme.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il a constaté que la SCI LA COLONIE a fait édifier un bâtiment en fond de jardin en contravention avec le traité de cour commune et ordonné en conséquence sa destruction sous astreinte
AUX MOTIFS QU'AUX « termes du traité, les représentants de la SCI Tolbiac et Messieurs Y... et Z... se sont obligés tant en leurs noms qu'aux noms de tous ayants causes, futurs acquéreurs et détenteurs des immeubles concernés, à tenir libres de toute construction les cours de leurs immeubles dont la superficie est précisée ci-dessus ; que la servitude non aedificandi ainsi créée, bien que constituant un préalable nécessaire à l'octroi d'un permis de construire au profit de la SCI Tolbiac, n'a pas été consentie dans le seul intérêt de cette SCI, mais dans l'intérêt de la collectivité, afin de permettre le respect des règles d'urbanisme et ne s'est donc pas éteinte pour défaut d'utilité trente ans après la fin de la construction de l'immeuble de la SCI Tolbiac ainsi que soutenu à tort par la SCI Colonie, la servitude de cour commune, qui s'impose également à la SCI Tolbiac, présentant toujours une utilité pour la collectivité, étant d'ailleurs observé que selon les termes du traité, la servitude doit grever les fonds servants « tant que subsisteront les constructions » ; que par acte du 20 avril 1923 une convention a été conclue entre la SCI Tolbiac et M. Y..., manifestement préparatoire au traité de Cour commune de 1928, prévoyant que M. Y... sera autorisé à utiliser le mur jusqu'à hauteur de clôture pour y adosser des constructions telles que hangar, atelier, mais qu'il n'est pas établi que ladite convention, dont la validité était expressément subordonnée à l'acceptation de M Z..., ait été effectivement acceptée par celui-ci, étant en outre observé qu'elle n'est pas reprise dans le traité instituant la cour commune et ne peut donc remettre en cause le traité qui lui est postérieur ; qu'il est établi et non contesté qu'il existait en 1948 et en 1967 sur le terrain de la SCI La Colonie un hangar lequel est décrit dans le constat d'huissier du 12 mai 1967, mais qu'il n'est pas justifié de la date de son édification ni de la date de sa destruction et donc d'une existence trentenaire, étant observé qu'en tout état de cause, la disposition du traité selon laquelle la servitude de cour commune a été instituée par convention « tant que subsisteront les constructions » s'oppose à toute possibilité de prescription ; qu'il n'est pas établi que le maire de Paris a délivré le permis de construire en toute connaissance de l'existence de la servitude de cour commune, le dossier relatif à la demande de permis de construire ne faisant pas état de cette servitude ainsi qu'il ressort du jugement rendu le 15 février 2008 par le tribunal administratif de Paris, et qu'il ne peut donc être déduit de sa décision de délivrer un permis de construire que le préfet de la Seine a renoncé à se prévaloir de ladite servitude ; que la servitude constituée par acte authentique des 22 octobre, 7 et 29 décembre 1927 et 21 mars 1928 a été publiée au bureau des hypothèques le 13 mai 1928 et est donc opposable à la SCI La Colonie nonobstant le fait qu'elle n'ait pas été expressément reprise dans son acte d'acquisition, étant observé que l'assiette est suffisamment définie dans le traité qui en précise la superficie et par le plan annexé signé par les parties ; qu'elle a été appliquée, la SCI Tolbiac ayant obtenu son permis de construire et fait édifier, son immeuble, lequel existe toujours ; que le jugement entrepris, dont la Cour adopte les motifs, sera donc confirmé en ce qu'il a constaté que la SCI La Colonie a fait édifier un bâtiment en fond de jardin en contravention avec le traité de cour commune et ordonné en conséquence sa destruction sous astreinte ; que les époux X... établissent par un procès-verbal de constat du 29 juin 2006 que le mur mitoyen avec la SCI La Colonie a été endommagé lors des travaux de construction du pavillon en juin 2006 ; qu'en outre, les intimés doivent supporter depuis quatre ans la présence de la construction illicite qui créait un sentiment d'étouffement, étant construite dans un espace exigu, ce qui constitue un trouble anormal de voisinage qui sera indemnisé par l'allocation à Mme A... d'une part, aux époux X... d'autre part de la somme de 5. 000 € M A..., qui n'occupe pas les lieux, n'arguant d'aucun préjudice de ce chef, qu'eu égard à la servitude non aedificandi, la demande de la SCI La Colonie tendant à la reconstruction d'un hangar identique à celui aux lieu et place duquel a été édifié le pavillon sera rejetée » ;
1°/ ALORS QUE le traité signé avec la ville de Paris n'ayant pas eu pour objet d'interdire à Messieurs Y... et Z..., auteurs de la SCI LA COLONIE et des consorts A..., la construction d'immeuble dans leur propriété, mais de permettre à la SCI TOLBIAC, seule bénéficiaire, d'obtenir les autorisations administratives nécessaires à la réalisation des constructions qu'elle envisageait, la cour d'appel ne pouvait considérer que la construction réalisée par la SCI LA COLONIE en conformité d'un permis de construire délivré par la mairie de Paris constituait la violation d'une servitude créée dans l'intérêt de la collectivité dès lors que la construction réalisée par la SCI TOLBIAC n'était pas en cause et n'avait subi aucune modification par rapport à l'ancien bâtiment ; qu'ainsi l'arrêt est entaché d'une violation des articles L 451-1 et R 451-1 du Code de l'urbanisme, ensemble l'article 1134 du Code civil ;
2°/ ALORS QUE la Cour d'appel ne pouvait écarter l'acte du 20 avril 1923, passé entre la SCI TOLBIAC et Monsieur Y..., au motif qu'il n'était pas établi que cette convention ait été acceptée par Monsieur Z..., auteur des consorts A..., sans rechercher, comme le faisait valoir la SCI LA COLONIE, si ladite convention n'avait pas été exécutée, les documents versés aux débats faisant apparaître, d'une part que la SCI TOLBIAC avait obtenu, entre 1923 et 1928, la permission de construction d'un mur face plus élevé que la hauteur de 3, 20 mètres prévu par le traité litigieux, et d'autre part que Monsieur Y... avait obtenu une dérogation pour la construction d'un hangar adossé à ce mur, constructions qui avaient été réalisées, ce qui n'avait pas fait l'objet de contestation de la part de Monsieur Z..., et rendait inopérant le fait que cette convention n'ait pas été reprise au traité passé avec la Ville de Paris, l'ensemble de ces éléments n'étant pas de nature à faire interdiction à la SCI LA COLONIE de construire un bâtiment à l'identique de celui qui avait été réalisé ; qu'ainsi l'arrêt n'est pas légalement justifié au regard des dispositions des articles L 451-1 et R 451-1 du Code de l'urbanisme ;
3°/ ALORS QUE la méconnaissance par la Cour d'appel de l'ensemble de ces éléments expressément invoqués par la SCI LA COLONIE, constitue un défaut de réponse à conclusions, et une violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
4°/ ALORS QUE la Cour d'appel qui relève qu'il est établi et non contesté qu'il existait en 1948 sur le terrain de la SCI LA COLONIE un hangar, ce qui correspond aux clauses de l'acte du 20 avril 1923 qu'elle a écarté, ne pouvait ordonner la démolition de la construction litigieuse, en se fondant sur les dispositions du traité signé avec le. Ville de Paris en 1927 et 1928 sans tirer les conséquences légales découlant de ses propres constatations ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil par refus d'application ;
5°/ ALORS QU'EN considérant que si l'existence du hangar, en 1948 et 1967, était établie et non contestée, mais qu'il n'était pas justifié de la date de son édification ni de la date de sa destruction, et donc d'une existence trentenaire, la Cour d'appel a statué par des motifs inopérants, l'autorisation accordée à Monsieur Y... en 1923 demeurant valable et n'ayant pas été annulée par les dispositions du traité passé avec la Ville de Paris ; qu'ainsi l'arrêt viole l'article 455 du Code de procédure civile ;
6°/ ALORS QUE la cour d'appel ne pouvait ordonner la démolition de la construction réalisée par la SCI LA COLONIE, sans rechercher si le permis de construire conforme délivré par le maire de Paris ne correspondait pas à la réglementation actuelle d'urbanisme ; que dès lors, en considérant qu'il n'était pas établi que le maire de Paris ait délivré ce permis en toute connaissance de l'existence de la servitude de cour commune, sans rechercher si les exigences de l'intérêt général et de l'utilité publique qu'elle retient l'imposaient encore ; que l'arrêt manque de base légale au regard des articles L 451-1 et R 451-1 du Code de l'urbanisme.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI LA COLONIE de sa demande tendant à obtenir la démolition des ouvrages édifiés par les époux X...
AUX MOTIFS QUE « les demandes reconventionnelles de la SCI La Colonie, qui tendent à obtenir la démolition de l'avancée de la cuisine des époux X... sur le fondement du trouble anormal de voisinage et la démolition du local des consorts X... surmonté d'une terrasse empiétant sur la cour commune ainsi que de la cuve de mazout enterrée sous la cour commune, se rattachent par un lien suffisant à la demande principale tendant à la démolition du pavillon construit sur la cour commune et sont donc recevables eu égard aux dispositions des articles 70 et 567 du code de procédure civile, s'agissant de litiges nés de l'existence d'une servitude de cour commune ; que le fonds des époux X... n'étant pas soumis à la servitude de cour commune, la SCI La Colonie demande la destruction de l'avancée de la cuisine sur le fondement du trouble anormal de voisinage, mais ne justifie pas par les seules photographies produites de ce que l'ombre projetée par cette avancée constituerait effectivement un trouble anormal de voisinage ; qu'elle sera donc déboutée de cette demande et de celle tendant au paiement de dommages et intériêts pour trouble anormal de jouissance pour privation d'ensoleillement » ;
1°/ ALORS QUE la cour d'appel ne pouvait, sans contradiction considérer d'une part que les époux X..., non signataires du traité litigieux avaient un intérêt à agir pour faire cesser la violation d'une servitude instaurée dans un but d'intérêt général et d'utilité publique, tout en estimant d'autre part que n'étant pas soumis à la servitude de la cour commune, la destruction de leur propre construction ne pouvait être ordonnée ; qu'ainsi, l'arrêt est entaché d'une violation de l'article 455 du Code de procédure civile.
2°/ ALORS QUE le juge doit trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; qu'en l'espèce, le fait que la SCI La Colonie ait sollicité la destruction des ouvrages édifiés par les époux X... sur le fondement du trouble de voisinage, ne dispensait pas la cour d'appel, après qu'elle ait retenu que la servitude de cour commune créée par le traité signé avec la ville de Paris était instaurée dans un but d'intérêt général et d'utilité publique, de rechercher si l'édification des constructions de ceux-ci ne méconnaissait pas ces critères s'imposant à tous ; qu'ainsi l'arrêt viole l'article 12 du Code de procédure civile.
