LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° N 11-14.752 et D 11-14.652 ;
Donne acte à la société civile immobilière Emile Marius du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'association Conseil d'architecture et de l'environnement des Alpes-Maritimes ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 novembre 2010), que la société civile immobilière Emile Marius (la SCI), constituée en 1999 par les consorts X..., est propriétaire par l'apport qui en a été fait par M. X..., au lieudit La Madeleine sur la commune de Gilette, d'un ensemble immobilier incluant une parcelle, cadastrée section C n° 773 dont l'expropriation partielle au profit du département des Alpes-Maritimes (le département) a été ordonnée par le juge de l'expropriation le 9 août 2006 ; que postérieurement à l'immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés, l'apport à la société a été constaté par acte authentique du 10 octobre 2005 publié à la conservation des hypothèques le 15 novembre 2005 ; que la cour d'appel, saisie par la SCI, a fixé les indemnités dues par le département ;
Sur le premier moyen du pourvoi du département :
Attendu que le département fait grief à l'arrêt de fixer, aux montants retenus, les indemnités dues à la SCI alors, selon le moyen, que pour la détermination de la date de la mutation à prendre en considération en application de l'article L. 13-17 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, seul l'acte authentique publié à la conservation des hypothèques est opposable à l'expropriant ; qu'en retenant que le département ne pouvait se prévaloir de l'acte authentique du 10 octobre 2005 constatant l'apport des terrains litigieux à la SCI, publié le 15 novembre 2005, motif pris que cet apport avait eu lieu en exécution d'une convention sous seing privé en date du 26 février 1999, non publiée à la conservation des hypothèques, la cour d'appel a violé l'article L. 13-17 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la validité d'un acte de cession d'immeuble ne saurait dépendre de sa forme authentique, que l'apport en société du terrain avait date certaine comme l'établissaient l'enregistrement des statuts de la SCI et leur dépôt au greffe du tribunal de commerce et que l'autorité expropriante d'un terrain, antérieurement cédé par un acte sous seing privé non publié, ne se trouvait pas, envers les parties à l'acte dans la situation d'un tiers, au sens des dispositions de l'article 30, paragraphe 1, du décret du 4 janvier 1955 et ne pouvait donc se prévaloir de l'inopposabilité de la vente, la cour d'appel en a justement déduit que l'article L. 13-17 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ne s'appliquait pas ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur les deux moyens du pourvoi de la SCI Emile Marius, réunis, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, au vu des constatations effectuées lors du transport sur les lieux, l'absence de réseaux desservant la parcelle expropriée, la cour d'appel, qui n'était tenue ni de répondre à de simples arguments sans portée, ni de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, a pu retenir que cette parcelle ne pouvait être qualifiée de terrain à bâtir, mais qu'elle bénéficiait d'une situation privilégiée et choisissant parmi les éléments de comparaison dont les références étaient précisées et qui étaient soumis au débat contradictoire, ceux qui lui sont apparus les meilleurs, eu égard aux caractéristiques et à la situation du bien exproprié, a, par une décision motivée, légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi formé par le département qui ne serait pas de nature à permettre l'admission de ce pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits, au pourvoi n° D 11-14.652, par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Emile Marius
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé les indemnités dues par le département des Alpes Maritimes relatives à l'expropriation de 8.291 m² de la parcelle C 773 à Gilette appartenant à la SCI Emile Marius aux sommes de 286.640 € au titre de l'indemnité principale, 29.664 € pour l'indemnité de remploi et 310.000 € pour modification de l'accès ;
AUX MOTIFS QUE la parcelle expropriée est constituée de restanques sur laquelle se trouve un bâti hors emprise et fait partie d'un tènement plus important de 38 502 mètres carrés appartenant à la SCI Emile Marius. À la date de référence (24 octobre 2004), le plan d'occupation des sols de la commune de Gilette l'a classée en zone III NA, soit une zone naturelle d'urbanisation future. Pour être qualifié de terrain à bâtir, un terrain doit, selon l'article L. 13-15 II du Code de l'expropriation, d'une part être desservi par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et dans la mesure où les règles d'urbanisme l'exigent un réseau d'assainissement et d'autre part être désigné comme constructible par le plan d'occupation des sols. En l'espèce plusieurs de ces conditions manquent. En effet le premier juge a constaté lors de son transport sur les lieux que les raccordements en eau et électricité n'équipaient pas le terrain même s'ils étaient peu éloignés et les factures d'eau et d'électricité produites dont rien n'établit qu'elles s'appliquent à la parcelle litigieuse ne combattent pas cette constatation. À la date de référence, le terrain ne se trouvait pas dans un secteur constructible. Ainsi il ne peut être évalué comme terrain à bâtir ainsi que le souhaite la SCI Emile Marius. Le département des Alpes-Maritimes n'invoque et ne fournit aucun élément de comparaison. Le commissaire du Gouvernement se réfère à cinq éléments de comparaison identifiables (numéro des hypothèques, références cadastrales). Deux d'entre eux concernent des ventes en zone NA intervenues en 2003 et 2004 pour un prix respectif de 14 euros et 25.93 euros le mètre carré. Les trois autres visent des terrains en zone NB constructibles pour des pavillons, vendus en 2004 et 2005 à un prix oscillant entre 30.28 euros et 50.14 euros le mètre carré. Il s'agit notamment pour ceux situés en zone NA de référence ancienne par rapport au jugement de première instance et il doit être tenu compte de l'évolution à la hausse du foncier. La SCI Emile Marius évalue son terrain sur la base de 350 euros le mètre carré. Mais aucun des éléments de référence qu'elle vise ne permet de retenir un tel prix. Elle invoque les ventes GIORDANO intervenues en avril et juillet 2006 pour un prix de 154,45 euros le mètre carré. Mais il s'agit de biens situés sur la commune de Nice présentant un plus grand attrait que celle de Gilette, même si les terrains en question sont implantés sur la même voie de circulation ; surtout il s'agit de parcelles comportant des constructions et donc possédant nécessairement des droits à bâtir. Elle se rapporte à neuf ventes de terrains agricoles, moins attractifs que sa parcelle, cédés à des prix variant entre 29.44 euros le mètre carré et 166.77 euros le mètre carré ; les deux seules dépassant les 42 euros le mètre cane étant situées à Nice. Elle cite seize références relatives à des terrains à bâtir. Outre que les documents qu'elle verse ne permettent pas d'apprécier s'ils correspondent à des ventes réalisées ou à des offres de vente recueillies auprès d'agences immobilières, leurs prix varient entre 80,75 euros et 180 euros le mètre carré pour une moyenne de 124,36 euros le mètre carré, très éloigné des 350 euros le mètre carré réclamés alors qu'il s'agit de terrains à bâtir. Cependant la parcelle expropriée bénéficie d'une situation privilégiée. En effet le secteur où elle se trouve s'analyse en un secteur urbain constitué ; elle dispose d'un accès facile à la RN 202. Si les réseaux d'eau et d'électricité ne l'équipent pas, ils sont peu éloignés et leur raccordement ne présente pas de grande difficulté. À proximité immédiate se situent des zones UC avec les coefficients d'occupation des sols de 0,12 et 0,30. Le choix de ce terrain pour l'implantation d'une caserne de gendarmerie avec nécessité de modification du plan d'occupation des sols, confirme cette situation privilégiée. Ces différents éléments permettent de retenir une valeur de 40 euros le mètre carré soit une valeur pour le bien exproprié de 331 640 euros (40 € x 8 291 m2) ; ces différents éléments permettent de retenir une valeur de 40 euros le mètre carré soit une valeur pour le bien exproprié de 331 640 euros (40 € x 8 291 m2). De ce chiffre doit être pratiqué un abattement pour occupation du terrain par un locataire. Si la SCI Emile Marius conteste le principe de cet abattement comme portant atteinte à son droit de propriété, un tel argument doit être écarté ; en effet un terrain donné en location par les contraintes qui en résultent et la réduction de la liberté d'un acquéreur quant à son usage, perd une partie de sa valeur. Il a été alloué au CAUE la somme de 45 000 euros par jugement du 4 juin 2007 (rôle 37/2006) que ni celui-ci ni le département des Alpes-Maritimes ne conteste. Cette indemnité doit être retenue et le jugement du 4 juin 2007 (rôle 37/2006) confirmé. L'indemnité revenant à la SCI Emile Marius doit être diminuée de cette somme et se chiffre à 286 640 euros ;
1) ALORS QUE le commissaire du gouvernement qui exerce ses missions dans le respect de la contradiction guidant le procès civil doit, sous le contrôle du juge de l'expropriation, déposer des conclusions constituant les éléments nécessaires à l'information de la juridiction et comportant notamment les références de tous les termes de comparaison issus des actes de mutation sélectionnés sur lesquels il s'est fondé pour retenir l'évaluation qu'il propose ; que dans ses écritures d'appel (p. 24 et p. 26), la SCI Emile Marius faisait valoir que les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement n'étaient pas identifiables dès lors que la commune d'assiette n'était pas visée ; qu'en retenant, pour fixer le montant de l'indemnité d'expropriation due à la SCI Emile Marius au vu des conclusions du gouvernement, que celui-ci se référait à cinq éléments de comparaison suffisamment identifiables par le numéro des hypothèques et les références cadastrales, la cour d'appel a violé les texte susvisés, ensemble les articles 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et 1er du protocole additionnel ;
2) ALORS QUE le commissaire du gouvernement qui exerce ses missions dans le respect de la contradiction guidant le procès civil doit, sous le contrôle du juge de l'expropriation, déposer des conclusions constituant les éléments nécessaires à l'information de la juridiction et comportant notamment les références de tous les termes de comparaison issus des actes de mutation sélectionnés sur lesquels il s'est fondé pour retenir l'évaluation qu'il propose ; que la SCI Emile Marius faisait valoir, dans ses écritures d'appel (p. 24), que malgré une demande écrite de sa part les termes de comparaison du commissaire du gouvernement ne lui avaient pas été communiqués ; qu'en fixant le montant des indemnités dues à la SCI Emile Marius sans rechercher, comme il lui était demandé, si le commissaire du gouvernement avait répondu à la demande de communication de la SCI Emile Marius, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 16 du Code de procédure civile, R 13-7 et 13-32 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
3) ALORS QUE le commissaire du gouvernement doit, sous le contrôle du juge de l'expropriation, déposer des conclusions constituant les éléments nécessaires à l'information de la juridiction et comportant notamment les références de tous les termes de comparaison issus des actes de mutation sélectionnés sur lesquels il s'est fondé pour retenir l'évaluation qu'il propose ainsi que toute indication sur les raisons pour lesquelles les éléments non pertinents ont été écartés ; que dans ses conclusions d'appel, la SCI Emile Marius faisait valoir que le choix des valeurs de comparaison opéré par le commissaire du gouvernement n'était pas motivé ; qu'en fixant le montant des indemnités dues à la SCI Emile Marius sans rechercher, comme il lui était demandé, si le choix de ces termes de comparaison n'était pas insuffisamment motivé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles R. 13-7, R. 13-28, R. 13-32 et L. 13-6 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ensemble l'article 1er du 1er protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé les indemnités dues par le département des Alpes Maritimes relatives à l'expropriation de 8 291 m² de la parcelle C 773 à Gilette appartenant à la SCI Emile Marius aux sommes de 286.640 € au titre de l'indemnité principale, 29.664 € pour l'indemnité de remploi et 310.000 € pour modification de l'accès ;
AUX MOTIFS QUE la parcelle expropriée est constituée de restanques sur laquelle se trouve un bâti hors emprise et fait partie d'un tènement plus important de 38 502 mètres carrés appartenant à la SCI Emile Marius. À la date de référence (24 octobre 2004), le plan d'occupation des sols de la commune de Gilette l'a classée en zone III NA, soit une zone naturelle d'urbanisation future. Pour être qualifié de terrain à bâtir, un terrain doit, selon l'article L. 13-15 II du Code de l'expropriation, d'une part être desservi par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et dans la mesure où les règles d'urbanisme l'exigent un réseau d'assainissement et d'autre part être désigné comme constructible par le plan d'occupation des sols. En l'espèce plusieurs de ces conditions manquent. En effet le premier juge a constaté lors de son transport sur les lieux que les raccordements en eau et électricité n'équipaient pas le terrain même s'ils étaient peu éloignés et les factures d'eau et d'électricité produites dont rien n'établit qu'elles s'appliquent à la parcelle litigieuse ne combattent pas cette constatation. À la date de référence, le terrain ne se trouvait pas dans un secteur constructible. Ainsi il ne peut être évalué comme terrain à bâtir ainsi que le souhaite la SCI Emile Marius. Le département des Alpes-Maritimes n'invoque et ne fournit aucun élément de comparaison. Le commissaire du Gouvernement se réfère à cinq éléments de comparaison identifiables (numéro des hypothèques, références cadastrales). Deux d'entre eux concernent des ventes en zone NA intervenues en 2003 et 2004 pour un prix respectif de 14 euros et 25.93 euros le mètre carré. Les trois autres visent des terrains en zone NB constructibles pour des pavillons, vendus en 2004 et 2005 à un prix oscillant entre 30.28 euros et 50.14 euros le mètre carré. Il s'agit notamment pour ceux situés en zone NA de référence ancienne par rapport au jugement de première instance et il doit être tenu compte de l'évolution à la hausse du foncier. La SCI Emile Marius évalue son terrain sur la base de 350 euros le mètre carré. Mais aucun des éléments de référence qu'elle vise ne permet de retenir un tel prix. Elle invoque les ventes GIORDANO intervenues en avril et juillet 2006 pour un prix de 154,45 euros le mètre carré. Mais il s'agit de biens situés sur la commune de Nice présentant un plus grand attrait que celle de Gilette, même si les terrains en question sont implantés sur la même voie de circulation ; surtout il s'agit de parcelles comportant des constructions et donc possédant nécessairement des droits à bâtir. Elle se rapporte à neuf ventes de terrains agricoles, moins attractifs que sa parcelle, cédés à des prix variant entre 29.44 euros le mètre carré et 166.77 euros le mètre carré ; les deux seules dépassant les 42 euros le mètre cane étant situées à Nice. Elle cite seize références relatives à des terrains à bâtir. Outre que les documents qu'elle verse ne permettent pas d'apprécier s'ils correspondent à des ventes réalisées ou à des offres de vente recueillies auprès d'agences immobilières, leurs prix varient entre 80,75 euros et 180 euros le mètre carré pour une moyenne de 124,36 euros le mètre carré, très éloigné des 350 euros le mètre carré réclamés alors qu'il s'agit de terrains à bâtir. Cependant la parcelle expropriée bénéficie d'une situation privilégiée. En effet le secteur où elle se trouve s'analyse en un secteur urbain constitué ; elle dispose d'un accès facile à la RN 202. Si les réseaux d'eau et d'électricité ne l'équipent pas, ils sont peu éloignés et leur raccordement ne présente pas de grande difficulté. À proximité immédiate se situent des zones UC avec les coefficients d'occupation des sols de 0,12 et 0,30. Le choix de ce terrain pour l'implantation d'une caserne de gendarmerie avec nécessité de modification du plan d'occupation des sols, confirme cette situation privilégiée. Ces différents éléments permettent de retenir une valeur de 40 euros le mètre carré soit une valeur pour le bien exproprié de 331 640 euros (40 € x 8 291 m2) ; ces différents éléments permettent de retenir une valeur de 40 euros le mètre carré soit une valeur pour le bien exproprié de 331 640 euros (40 € x 8 291 m2). De ce chiffre doit être pratiqué un abattement pour occupation du terrain par un locataire. Si la SCI Emile Marius conteste le principe de cet abattement comme portant atteinte à son droit de propriété, un tel argument doit être écarté ; en effet un terrain donné en location par les contraintes qui en résultent et la réduction de la liberté d'un acquéreur quant à son usage, perd une partie de sa valeur. Il a été alloué au CAUE la somme de 45 000 euros par jugement du 4 juin 2007 (rôle 37/2006) que ni celui-ci ni le département des Alpes-Maritimes ne conteste. Cette indemnité doit être retenue et le jugement du 4 juin 2007 (rôle 37/2006) confirmé. L'indemnité revenant à la SCI Emile Marius doit être diminuée de cette somme et se chiffre à 286 640 euros ;
1) ALORS QUE les servitudes et restrictions administratives affectant l'immeuble ne sont pas prises en compte en cas d'intention dolosive de l'expropriant ; que dans ses écritures d'appel du 14 janvier 2009 (p. 20), la SCI Emile Marius faisait valoir que le classement du terrain litigieux en zone NA non constructible était le résultat d'une manoeuvre dolosive dès lors que c'était en vue du projet d'implantation d'équipements publics, qui était connu depuis longtemps, que le terrain n'avait pas été classé en zone constructible, qu'il était entouré de terrains constructibles en zone UC, et que le plan d'occupation des sols avait été modifié pour rendre le terrain constructible sans qu'aucun travaux de viabilisation ait été effectué ; qu'en retenant, pour refuser de retenir une évaluation du terrain litigieux équivalente à celle d'un terrain à bâtir, que le terrain était situé à la date de référence en zone inconstructible, sans répondre à ce chef déterminant des conclusions d'appel de la SCI Emile Marius invoquant le caractère dolosif de ce classement, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2) ALORS QU'en relevant, pour retenir une valeur du terrain exproprié de 40 € le m², soit une valeur très inférieure à celle des terrains constructibles dans le secteur, qu'il n'était pas raccordé aux réseaux d'eau et d'électricité, tout en constatant que ces réseaux étaient peu éloignés et que le raccordement ne présentait pas de grande difficulté, qu'il disposait d'un accès facile à la RN 202 et se trouvait à proximité immédiate de zones UC, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles L. 13-3, L. 13-6 et L. 13-13 du Code de l'expropriation.
Moyens produits, au pourvoi n° N 11-14.752, par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils pour le département des Alpes-Maritimes
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir réformé le jugement entrepris et fixé les indemnités dues par le département des Alpes Maritimes à la SCI Emile Marius au titre de l'expropriation de 8.291 m² de la parcelle cadastrée C 773 à Gilette aux sommes de 286.640 euros d'indemnité principale, 29.664 euros d'indemnité de remploi et 310.000 euros d'indemnité pour modification de l'accès,
AUX MOTIFS QUE la SCI Emile Marius a été constituée le 26 février 1999 par un acte enregistré le 29 mars 1999 et déposé au greffe du tribunal de commerce le 30 mars 1999 ; que cet acte indique que l'un des associés, M. Pierre X..., apporte un terrain situé à Bonson et Gilette dont fait partie la parcelle expropriée, biens évalués audit acte à la somme de 49.970 euros ; que cet apport en société n'a donné lieu à aucun acte en la forme authentique avant l'acte notarié du 10 octobre 2005 où une copie certifiée conforme des statuts de la SCI Emile Marius a été déposée au rang des minutes du notaire Pages qui rappelle l'apport en société par M. Pierre X... ; que l'apport en société constitue une aliénation à titre onéreux et le transfert de propriété s'opère au jour de l'immatriculation de la société au registre du commerce, celle-ci dépourvue avant cette date de la personnalité juridique ne pouvant recevoir un bien ; que cet apport est assimilable à une vente ; que l'article 1583 du code civil prévoit que la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; que les règles édictées par le décret du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière ne dérogent à aucune des dispositions de l'article 1583 du code civil et la validité d'un acte de cession d'immeuble ne saurait dépendre de sa forme authentique ; que l'apport en société du terrain a date certaine comme l'établissent l'enregistrement des statuts de la SCI Emile MARIUS et leur dépôt au greffe du tribunal de commerce ; que l'ordonnance d'expropriation éteint par elle-même et à sa date tous les droits réels et personnels existant sur l'immeuble exproprié ; qu'en conséquence, l'autorité expropriante d'un terrain, antérieurement cédé par un acte sous seing privé non publié, ne se trouve pas, envers les parties à l'acte dans la situation d'un tiers, au sens des dispositions de l'article 30 paragraphe 1 du décret du 4 janvier 1955 et ne peut donc se prévaloir, envers ces parties, de l'inopposabilité de la vente ; qu'en conséquence, la cession de la parcelle litigieuse à la SCI Emile Marius est intervenue le 30 mars 1999, date de son immatriculation au registre du commerce et non pas le 10 octobre 2005 date de l'acte notarié ; que plus de cinq ans s'était écoulé entre cette mutation et l'ordonnance d'expropriation (9 août 2006) et l'article L. 13-17 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ne peut recevoir application,
ALORS QUE pour la détermination de la date de la mutation à prendre en considération en application de l'article L. 13-17 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, seul l'acte authentique publié à la conservation des hypothèques est opposable à l'expropriant ; qu'en retenant que le département ne pouvait se prévaloir de l'acte authentique du 10 octobre 2005 constatant l'apport des terrains litigieux à la SCI, publié le 15 novembre 2005, motif pris que cet apport avait eu lieu en exécution d'une convention sous seing privé en date du 26 février 1999, non publiée à la conservation des hypothèques, la cour d'appel a violé l'article L. 13-17 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire) :Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir réformé le jugement entrepris et fixé les indemnités dues par le Département des Alpes Maritimes à la SCI Emile Marius au titre de l'expropriation de 8.291 m² de la parcelle cadastrée C 773 à Gilette aux sommes de 286.640 euros d'indemnité principale, 29.664 euros d'indemnité de remploi et 310.000 euros d'indemnité pour modification de l'accès,
AUX MOTIFS QUE le Département des Alpes Maritimes n'invoque et ne fournit aucun élément de comparaison ; que le commissaire du gouvernement se réfère à cinq éléments de comparaison identifiables (numéro des hypothèques, références cadastrales) ; que deux d'entre eux concernent des ventes en zone NA intervenues en 2003 et 2004 pour un prix respectif de 14 et 25,93 euros le mètre carré ; que les trois autres visent des terrains en zone NB constructibles pour des pavillons, vendus entre 2004 et 2005 à un prix oscillant entre 30,28 et 50,14 euros le mètre carré ; qu'il s'agit notamment pour ceux situés en zone NA de référence ancienne par rapport au jugement de première instance et il doit être tenu compte de l'évolution à la hausse du foncier ; que la SCI Emile Marius évalue son terrain sur la base de 350 euros le mètre carré, mais aucun des éléments de référence qu'elle vise ne permet de retenir un tel prix ; qu'elle invoque les ventes Giordano intervenues en avril et juillet 2006 pour un prix de 154,45 euros le mètre carré ; mais qu'il s'agit de biens situés sur la commune de Nice présentant un plus grand attrait que celle de Gilette, même si les terrains en question sont implantés sur la même voie de circulation ; que surtout il s'agit de parcelles comportant des constructions et donc possédant nécessairement des droits à bâtir ; qu'elle se rapporte à neuf ventes de terrains agricoles, moins attractifs que sa parcelle, cédés à des prix variant entre 29,44 et 166,77 euros le mètre carré ; que les deux seules dépassant les 42 euros le mètre carré étant situées à Nice ; qu'elle cite seize références relatives à des terrains à bâtir ; que les documents qu'elle verse ne permettent pas d'apprécier s'ils correspondent à des ventes réalisées ou à des offres de vente recueillies auprès d'agences immobilières ; que leurs prix varient entre 80,75 et 180 euros le mètre carré pour une moyenne de 124,36 euros le mètre carré, très éloigné des 350 euros le mètre carré réclamés alors qu'il s'agit de terrains à bâtir ; que cependant la parcelle expropriée bénéficie d'une situation privilégiée ; que le secteur où elle se trouve s'analyse en un secteur urbain constitué ; qu'elle dispose d'un accès facile à la RN 202 ; que si les réseaux d'eau et d'électricité ne l'équipent pas, ils sont peu éloignés et leur raccordement ne présente pas de grande difficulté ; qu'à proximité immédiate se situent des zones UC avec les coefficients d'occupation des sols de 0,12 et 0,30 ; que le choix de ce terrain pour l'implantation d'une caserne de gendarmerie avec nécessité de modification du plan d'occupation des sols confirme cette situation privilégiée ; que ces différents éléments permettent de retenir une valeur de 40 euros le mètre carré soit une valeur pour le bien exproprié de 331.640 euros ;
1° ALORS QUE le juge de l'expropriation doit tenir compte des déclarations faites par les contribuables avant l'ouverture de l'enquête publique ; que le département des Alpes Maritimes faisait valoir que la parcelle expropriée faisait partie d'un ensemble de terrains sis à Gilette qui avait été évalué, dans l'acte de donation du décembre 1998, à une somme globale de 57.168,38 euros, soit une valeur métrique de euros, soit une valeur métrique de 0,50 euros, si bien qu'à l'occasion de cette seconde opération, les parties avaient déclaré ne pas devoir s'acquitter d'un impôt sur la plus-value ; qu'en ne prenant pas en considération, sans s'en expliquer, cette déclaration faite dans l'acte du 10 octobre 2005, soit antérieurement à l'ouverture de l'enquête publique le 24 octobre 2005, pour fixer le montant de l'indemnité due à la SCI Emile Marius, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-16, troisième alinéa, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
2° ALORS QUE le département des Alpes Maritimes demandait à ce qu'il soit tenu compte, à titre de terme de comparaison, de l'acte d'apport à la SCI Emile Marius des terrains proches de la parcelle expropriée, en date du 27 décembre 2005, dont il résultait que la valeur des terrains sis à Gilette avait été évaluée à 0,04 euros et 0,89 euros le mètre carré ; qu'en estimant que le bien exproprié devait être évalué à une valeur métrique de 40 euros sans se prononcer sur l'opportunité de retenir ou non l'acte 27 décembre 2005 comme terme de comparaison, la cour d'appel n'a pas répondu aux conclusions de l'expropriant, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile.
