LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 5 avril 2011), que, par acte du 17 décembre 2007, la SCI Les Hunaudières (la SCI), dont M. X... est le gérant, d'une part et MM. Y... et Z..., d'autre part, ont signé une promesse synallagmatique de vente, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, l'acte stipulant en substance que les acquéreurs s'engagent à demander un prêt dans les 8 jours de la signature de l'acte et à justifier auprès du vendeur de l'acceptation ou du refus du prêt par pli recommandé au plus tard dans les 5 jours suivant le 29 février 2008 et qu'à défaut d'envoi dans le délai prévu, le vendeur pourra les mettre en demeure de produire une lettre d'accord " ; que l'acte, qui devait être réitéré le 31 mars 2008 au plus tard, comportait une clause pénale et un dépôt de garantie versé entre les mains du notaire ; que, le 9 juin 2008, le notaire a informé M. X... du refus du crédit agricole d'accorder un prêt aux acquéreurs puis que la promesse était caduque faute d'avoir trouvé un financement ; que, soutenant que la condition suspensive était réputée accomplie du fait des manquements de MM. Y... et Z... à leurs obligations, la SCI et M. X... les ont assignés en paiement de la clause pénale et de dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. X... et la SCI font grief à l'arrêt d'avoir rejeté la demandes de la SCI formée contre MM.
Z...
et Y... en paiement de la somme de 192 500 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente du 17 décembre 2007 et de l'avoir condamnée à restituer en tant que de besoin la somme de 96 250 euros correspondant au dépôt de garantie, alors, selon le moyen :
1°/ que les juges ne peuvent porter atteinte à la force obligatoire des conventions ; que le compromis de vente du 17 décembre 2007 stipulait que la condition suspensive d'obtention du prêt à laquelle était subordonnée la perfection de la vente devait " être réalisée au plus tard le 29 février 2008 ", " l'acquéreur devant justifier au vendeur de l'acceptation ou du refus de ce prêt, par pli recommandé adressé au plus tard dans les cinq jours suivant l'expiration du délai ci-dessus ", et qu'" en cas de défaut d'envoi dans le délai prévu de la lettre recommandée ci-dessus, le vendeur pourra mettre en demeure l'acquéreur de lui produire une lettre d'accord, à défaut de réponse à cette mise en demeure, les présentes seront nulles et non avenues " ; que pour retenir que le défaut de réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt n'était pas imputable à MM.
Z...
et Y... et donc que les conditions de l'article 1178 du code civil n'étaient pas réunies, l'arrêt, après avoir énoncé que l'envoi par le vendeur aux acquéreurs d'une mise en demeure de produire une lettre d'accord émanant d'un établissement de crédit, bien qu'étant une faculté pour le vendeur, était néanmoins nécessaire pour faire partir le délai dans lequel ces derniers devaient justifier des diligences effectuées, relève que la SCI n'avait pas adressé aux acquéreurs la mise en demeure envisagée par la promesse de vente, ce dont il résultait qu'en n'effectuant pas cette formalité, la venderesse avait de fait laissé aux acquéreurs un délai supplémentaire pour l'accomplissement de la condition suspensive de prêt et ne pouvait donc se prévaloir de leur manque de diligences dans la réalisation de cette condition ; qu'en statuant ainsi, alors que la stipulation susvisée se contentait de préciser que si les acquéreurs n'avaient pas justifié par l'envoi d'une lettre recommandée adressée à l'acquéreur dans les cinq jours suivants le 29 février 2008, date limite à laquelle, selon le compromis, la condition suspensive devait être réalisée, de l'acceptation ou du refus du prêt par l'établissement de crédit sollicité, la SCI disposait de la simple faculté de mettre en demeure l'acquéreur de lui produire une lettre d'accord, d'une part, et fixait expressément une limite temporelle aux acquéreurs pour justifier de l'octroi ou de refus de prêt par le ou les établissements bancaires sollicités, d'autre part, la cour d'appel a méconnu la loi des parties en violation de l'article 1134 du code civil ;
2°/ que la condition suspensive stipulée dans le compromis de vente du 17 décembre 2007 imposait aux acquéreurs de déposer leurs demandes de prêts au plus tard dans le délai de huit jours suivant la conclusion de l'acte, d'une part, et précisait que si les acquéreurs n'avaient pas justifié, par l'envoi d'une lettre recommandée adressée à l'acquéreur dans les cinq jours suivants le 29 février 2008, date limite à laquelle la condition suspensive devait être réalisée, de l'acceptation ou du refus du prêt par l'établissement de crédit sollicité, la SCI disposait de la faculté de mettre en demeure l'acquéreur de lui transmettre une lettre d'accord d'un établissement de crédit, d'autre part ; qu'à considérer même qu'elle soit indispensable et nécessaire pour faire partir le délai dans lequel les acquéreurs devaient justifier des diligences effectuées, ainsi que le retient l'arrêt, la mise en demeure adressée par le vendeur aux acquéreurs de produire une lettre d'accord de la banque sollicitée ne pouvait affranchir ces derniers des formalités érigées en condition suspensive de la vente et mises à leur charge ; qu'il s'en évince qu'en retenant que la défaillance de la condition suspensive n'était en l'espèce pas imputable aux acquéreurs, sans pour autant rechercher ni préciser si MM.
Z...
et Y... avaient déposé leurs demandes de prêt dans les huit jours de la signature du compromis de vente, conformément à l'obligation que l'acte faisait peser sur eux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par une appréciation souveraine de la volonté des parties rendue nécessaire par le rapprochement des diverses énonciations de la clause que l'envoi d'une mise en demeure par la venderesse, tout en n'étant qu'une faculté, était néanmoins indispensable et nécessaire pour faire partir le délai dans lequel les acquéreurs devaient justifier des diligences effectuées, la cour d'appel en a exactement déduit que, n'ayant pas accompli cette démarche, la venderesse leur avait laissé un délai supplémentaire pour l'accomplissement de la condition suspensive, de sorte qu'elle ne pouvait pas se prévaloir de leur manque de diligences dans la réalisation de la condition suspensive relative au prêt ; que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu que le premier moyen ayant été rejeté, le second moyen, qui invoque la cassation par voie de conséquence, est devenu sans objet ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... et la SCI Les Huanudières aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juin deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour M. X... et la société Les Hunaudières
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI LES HUNAUDIÈRES de la demande de paiement de la somme de 192. 500 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente du 17 décembre 2007 qu'elle a formée à l'encontre de MM. Philippe Z... et Thierry Y..., et de l'avoir condamnée à restituer en tant que de besoin à ces derniers la somme de 96. 250 euros correspondant au dépôt de garantie ;
Aux motifs que « la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt par les intimés contenue dans la promesse synallagmatique de vente du 17 décembre 2007 est libellée ainsi : " Le présent compromis est également consenti sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes : Montant : 3 M. € auprès de tout établissement financier, Durée : 15 ans, Conditions financières : 6 % hors assurance. L'acquéreur s'oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans le délai de huit jours du présent compromis et à justifier au vendeur de ce dépôt par tous moyens utiles, lettre ou attestation. Cette condition suspensive devra être réalisée au plus tard le 29 février 2008. La réalisation de cette condition suspensive résultera de la production d'une lettre d'accord du ou des établissements bancaires sollicités. L'acquéreur devra justifier au vendeur de l'acceptation ou du refus de ce ou ces prêts par pli recommandé adressé au plus tard dans les 5 jours suivant l'expiration du délai ci-dessus. En cas de défaut d'envoi dans le délai prévu, le vendeur pourra mettre en demeure l'acquéreur de lui produire une lettre d'accord. A défaut de réponse à cette mise en demeure, les présentes seront nulles et non avenues " ; que pour dire que la condition suspensive était réputée accomplie conformément à l'article 1178 du Code civil, le Tribunal a retenu que les acquéreurs n'avaient pas respecté leurs obligations de justifier d'une demande de prêt dans les huit jours de la signature du compromis et d'une réponse dans le délai de cinq jours suivant le 29 février 2008 ; que les premiers juges ont justement rappelé l'absence d'obligation de la venderesse de mettre en demeure les acquéreurs de produire une lettre d'accord de la banque sollicitée ; que cependant, ces derniers sont fondés à soutenir que ce courrier, tout en étant une faculté, était néanmoins indispensable et nécessaire pour faire partir le délai dans lequel ils devaient justifier des diligences effectuées et que, n'ayant pas accompli cette démarche, la venderesse ne pouvait pas se prévaloir de leur manque de diligences dans la réalisation de la condition suspensive relative au prêt (civile- 3ème 23 juin 2010) ; qu'il est constant que la SCI LES HUNAUDIÈRES n'a pas adressé de mise en demeure aux intimés alors qu'elle était liée par les termes de la promesse qu'elle avait signée et qui prévoyait cette formalité, conformément à l'article 1134 du Code civil ; qu'elle ne peut pas prétendre que l'envoi de la mise en demeure aurait eu un effet inverse à celui escompté, le paiement de la clause pénale, l'accomplissement de cette démarche ne la privant pas du bénéfice de cette clause si les appelants ne justifiaient pas des diligences effectuées dans le délai imparti, comme ces derniers le font justement observer ; qu'en n'effectuant pas cette formalité, la venderesse a donc, de fait, laissé aux acquéreurs un délai supplémentaire pour l'accomplissement de la condition suspensive ; que les appelants affirment justifier de refus de prêt de trois établissements bancaires ; que toutefois, la clause rappelée ci-dessus ne contient pas l'obligation pour les acquéreurs d'effectuer des démarches auprès de trois établissements différents, une telle clause n'étant licite que si l'obligation est spécialement prévue dans le contrat, que d'ailleurs, dans leurs conclusions, les intimés critiquent les réponses des banques mais ne soutiennent pas que les acquéreurs devaient justifier de trois démarches ; que les appelants produisent un courrier du Crédit agricole en date du 27 mai 2008 leur notifiant un refus de leur accorder un financement à hauteur de 3 M. € au taux de 6 % sur une durée de quinze ans ; que selon les intimés, les caractéristiques du prêt stipulées dans la promesse ne seraient pas respectées parce qu'il s'agissait d'un crédit-bail et non d'un prêt mais l'acte prévoyait, en page 11, la faculté de substitution aux acquéreurs d'une société de crédit-bail, ce qui implique que ce mode de financement ait été accepté par un établissement au stade de la recherche de financement ; qu'il sera relevé de manière surabondante que les Consorts
B...- Y...
justifient de deux autres réponses de la Caisse d'épargne et du CIO ; qu'il est indifférent que ces banques attestent de la réalité des démarches et des caractéristiques des prêts sollicités par des courriers de juillet et septembre 2009, élément qui ne permet pas de jeter le doute sur la sincérité de leurs déclarations, contrairement à ce que laissent entendre les intimés ; que les acquéreurs établissent donc avoir sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles et que cette démarche est restée infructueuse ; que les intimés soutiennent à cet égard que les acquéreurs auraient commis une faute en fournissant aux banques une analyse financière contenant des chiffres erronés ayant pour effet d'aggraver les charges de personnels et de rendre l'exploitation déficitaire, que toutefois, il ressort des pièces produites que l'erreur portait sur les frais de personnel de restauration de 26. 600 euros alors que cette somme était de 34. 700 euros en raison de l'augmentation du nombre des personnels due au nouveau projet après réalisation des travaux ; que cela résulte non seulement de l'attestation de l'expert-comptable, qualifiée de " complaisante " par les intimés de manière gratuite, mais encore de la lecture de leur projet ; que la venderesse ne rapporte donc pas la preuve de la faute ou la négligence des acquéreurs dans le refus du Crédit agricole ; que le nombre de banques démarchées, puis, à partir de juillet 2008, la nouvelle impulsion donnée au projet par un doublement des capitaux investis tendent à démontrer, au contraire, que ces derniers ont tout fait pour finaliser cette opération immobilière ; que le refus du Crédit agricole d'accorder le prêt sollicité a été porté à la connaissance du conseil des intimés par le notaire le 9 juin 2008 ; que le 18 juillet suivant, ce dernier lui a notifié un nouveau refus émanant de BNP-Paribas en ajoutant que le compromis était devenu caduc, les efforts de MM.
Z...
et Y... pour obtenir un financement ayant échoué, M. X... ayant désormais " toute latitude pour rechercher un nouvel acquéreur ", courrier dénué d'ambiguïté, contrairement à ce que les intimés tentent de faire croire ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que c'est à la date du 18 juillet 2008 que la promesse est devenue caduque et que, la vente n'ayant pas été réitérée par acte authentique en raison de la non obtention d'un prêt, la défaillance de la condition suspensive n'est pas imputable aux acquéreurs ; que la clause pénale n'est donc pas due, contrairement à ce qui a été jugé, et les appelants sont fondés à réclamer la restitution du dépôt de garantie » ;
Alors que, de première part, les juges ne peuvent porter atteinte à la force obligatoire des conventions ; que le compromis de vente du 17 décembre 2007 stipulait que la condition suspensive d'obtention du prêt à laquelle était subordonnée la perfection de la vente devait " être réalisée au plus tard le 29 février 2008 ", " l'acquéreur devant justifier au vendeur de l'acceptation ou du refus de ce prêt, par pli recommandé adressé au plus tard dans les cinq jours suivant l'expiration du délai ci-dessus ", et qu'" en cas de défaut d'envoi dans le délai prévu de la lettre recommandée ci-dessus, le vendeur pourra mettre en demeure l'acquéreur de lui produire une lettre d'accord, à défaut de réponse à cette mise en demeure, les présentes seront nulles et non avenues " ; que pour retenir que le défaut de réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt n'était pas imputable à MM.
Z...
et Y..., et donc que les conditions de l'article 1178 du Code civil n'étaient pas réunies, l'arrêt, après avoir énoncé que l'envoi par le vendeur aux acquéreurs d'une mise en demeure de produire une lettre d'accord émanant d'un établissement de crédit, bien qu'étant une faculté pour le vendeur, était néanmoins nécessaire pour faire partir le délai dans lequel ces derniers devaient justifier des diligences effectuées, relève que la SCI LES HUNAUDIÈRES n'avait pas adressé aux acquéreurs la mise en demeure envisagée par la promesse de vente, ce dont il résultait qu'en n'effectuant pas cette formalité, la venderesse avait de fait laissé aux acquéreurs un délai supplémentaire pour l'accomplissement de la condition suspensive de prêt et ne pouvait donc se prévaloir de leur manque de diligences dans la réalisation de cette condition ; qu'en statuant ainsi, alors que la stipulation susvisée se contentait de préciser que si les acquéreurs n'avaient pas justifié par l'envoi d'une lettre recommandée adressée à l'acquéreur dans les cinq jours suivants le 29 février 2008, date limite à laquelle, selon le compromis, la condition suspensive devait être réalisée, de l'acceptation ou du refus du prêt par l'établissement de crédit sollicité, la SCI LES HUNAUDIÈRES disposait de la simple faculté de mettre en demeure l'acquéreur de lui produire une lettre d'accord, d'une part, et fixait expressément une limite temporelle aux acquéreurs pour justifier de l'octroi ou de refus de prêt par le ou les établissements bancaires sollicités, d'autre part, la Cour d'appel a méconnu la loi des parties en violation de l'article 1134 du Code civil ;
Alors que, de seconde part et subsidiairement, la condition suspensive stipulée dans le compromis de vente du 17 décembre 2007 imposait aux acquéreurs de déposer leurs demandes de prêts au plus tard dans le délai de huit jours suivant la conclusion de l'acte, d'une part, et précisait que si les acquéreurs n'avaient pas justifié, par l'envoi d'une lettre recommandée adressée à l'acquéreur dans les cinq jours suivants le 29 février 2008, date limite à laquelle la condition suspensive devait être réalisée, de l'acceptation ou du refus du prêt par l'établissement de crédit sollicité, la SCI LES HUNAUDIÈRES disposait de la faculté de mettre en demeure l'acquéreur de lui transmettre une lettre d'accord d'un établissement de crédit, d'autre part ; qu'à considérer même qu'elle soit indispensable et nécessaire pour faire partir le délai dans lequel les acquéreurs devaient justifier des diligences effectuées, ainsi que le retient l'arrêt, la mise en demeure adressée par le vendeur aux acquéreurs de produire une lettre d'accord de la banque sollicitée ne pouvait affranchir ces derniers des formalités érigées en condition suspensive de la vente et mises à leur charge ; qu'il s'en évince qu'en retenant que la défaillance de la condition suspensive n'était en l'espèce pas imputable aux acquéreurs, sans pour autant rechercher ni préciser si Messieurs
Z...
et Y... avaient déposé leurs demandes de prêt dans les huit jours de la signature du compromis de vente, conformément à l'obligation que l'acte faisait peser sur eux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes de dommages intérêts formées par la SCI LES HUNAUDIÈRES et Monsieur X... à l'encontre de Monsieur Philippe Z... et de Monsieur Thierry Y... ;
Alors que, en raison de l'indivisibilité ou de la dépendance nécessaire existant entre les chefs du dispositif de l'arrêt attaqué, la cassation qui ne manquera pas d'être prononcée sur le fondement du premier moyen de cassation entraînera, en application des articles 624 et 625 du Code de procédure civile, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a débouté la SCI LES HUNAUDIÈRES et Monsieur X... de leurs demandes de dommages-intérêts formées à l'encontre de Monsieur Philippe Z... et de Monsieur Thierry Y....
