LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé par des motifs non critiqués que le bail renouvelé à compter du 1er mai 2009 était un premier renouvellement et Mme X... n'ayant pas soutenu qu'elle avait participé au financement des améliorations invoquées, la cour d'appel en a exactement déduit que ces améliorations ne pouvaient être prises en compte pour la fixation du loyer ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que selon les conclusions de l'expert judiciaire les caractéristiques du local n'avaient pas été modifiées, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la règle du plafonnement devait s'appliquer ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la société Prédasud la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mai deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour Mme X...
MOYEN UNIQUE DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le montant du loyer renouvelé au 1er mai 2009 à la somme annuelle de 5.808,49 € ;
Aux motifs propres que « dans leurs dernières écritures, les parties ne remettent pas en cause le jugement du 3 février 2009 en ce qu'il a dit que le bail avait été renouvelé à compter du 1er mai 2009 ; que c'est à bon droit que le premier juge a dit qu'il convenait de faire application de l'article L. 145-34 du Code de commerce ; qu'il est constant en effet que le bail de 2000 portait sur un terrain comprenant divers bâtiments et ateliers ; que le jugement du 2 juin 2009 rappelait d'ailleurs que le bien donné à bail ne portait plus sur un terrain nu mais sur un terrain avec des locaux commerciaux, observation étant faite que ce jugement mixte n'a pu être remis en cause par l'appel du 14 mai 2010 ; qu'en toute hypothèse la cour relèvera que sur le terrain se trouvent de nombreuses constructions : les bureaux de direction (deux structures fixes réunies par un couloir avec toiture, terrasse et carrelage au sol), les bureaux techniques (certes mobiles dit l'expert, mais néanmoins bien équipés : en béton préfabriqué avec carrelage au sol, peinture aux murs…), d'autres locaux de même nature, certains fixes, mis soit à disposition du personnel (réfectoire, vestiaire, sanitaires….) soit à usage d'archives et de stockage, un hangar fixe (construit en parpaings), seul le toit disposant d'une partie mobile pour abriter le chantier si nécessaire, un autre bâtiment fixe en parpaings… ; que ces éléments interdisent de considérer aujourd'hui que le bien loué est un terrain nu, le fait que le bailleur puisse demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif en fin de bail étant indifférent ; que Madame X... n'est pas davantage fondée à solliciter subsidiairement la prise en compte des constructions, qui seraient selon elle des améliorations au sens des dispositions du Code de commerce ; qu'en effet, le bail renouvelé au 1er mai 2009 constitue le premier renouvellement et non le second comme rappelé par le premier juge ; qu'il est constant que le loyer du bail à renouveler doit, selon les dispositions de l'article L. 145-33 du Code de commerce, correspondre à la valeur locative, le bail dont s'agit ne contenant aucune clause dérogatoire ; que cette règle doit être tempérée par celle du plafonnement, qui a vocation à s'appliquer en l'espèce, un « déplafonnement » ne pouvant être envisagé que si la preuve était rapportée de modification(s) notable(s) des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du Code susvisé ; que Madame X... ne démontre pas et n'allègue d'ailleurs pas, que les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties ou encore les facteurs locaux de commercialité aient été modifiés, ce que confirme l'expert judiciaire dont les conclusions ne sont pas contestées, y compris en ce qu'il fixe à 21.000 € la valeur locative ; que la valeur locative étant supérieure au loyer plafonné, ce dernier a donc seul vocation à être retenu, le jugement devant être confirmé » (arrêt, p. 4 et 5) ;
Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que « il est acquis que le bien donné à bail en 2000 à la société PREDASUD n'est plus un terrain nu mais un terrai avec des locaux commerciaux ; que d'ailleurs, le juge des loyers commerciaux dans son jugement du 2 juin 2009, rappelait qu'il convenait de faire application des dispositions de l'article L. 145-34 du Code de commerce ; que dès lors l'argumentation développée à titre principal par Mme X... à savoir qu'il s'agit d'une location portant sur un bien immobilier ayant conservé sa nature de terrain dont la valeur locative devrait être déterminée par application des articles L. 145-36 et R. 145-9 du Code de commerce, ne peut être que rejetée ; qu'il en est de même de l'argumentation soutenue subsidiairement par Mme X... selon laquelle il conviendrait de prendre en compte, lors du second renouvellement du bail, les constructions nouvelles qui seraient en fait des améliorations au sens des dispositions de l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 ; qu'en effet, au terme du jugement du 3 février 2008, le juge des loyers commerciaux a considéré qu'il n'y avait pas eu renouvellement du bail initial suivant acte notarié du 23 avril 1999 et du 11 septembre 2000 et que, dès lors, le congé délivré le 7 août 2008 par Mme X... à la société PREDASUD, offrant le renouvellement du bail à effet au 1er mai 2009 était le 1er renouvellement du bail conclu entre les parties le 11 septembre 2000 ; que, par conséquent, il convient de faire application des dispositions de l'article L. 145-34 du Code de commerce qui énonce : « qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré » ; que les éléments visés à l'article L. 145-34 dudit code sont : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité ; qu'en l'état, l'expert a indiqué dans son rapport que les caractéristiques du local n'avaient pas été modifiées pendant le bail expiré, que la destination des lieux était inchangée, qu'il n'y avait pas eu une modification notable dans les obligations des parties et qu'aucune modification notable n'était intervenue pendant la durée du bail écoulé pouvant bénéficier au commerce considéré ; que dès lors, le loyer n'étant pas déplafonné, il y a lieu de fixer le montant de ce dernier en application de la variation de l'ICC, tel que calculé par l'expert à la somme annuelle de 5.808,49 € hors taxes » (jugement, p. 3 et 4) ;
1°) Alors que les améliorations apportées aux lieux loués sont prises en considération au titre du loyer du bail renouvelé dès lors que le bailleur en a assumé la charge, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit ; que lorsque les locaux améliorés en cours d'exécution d'un bail ont fait l'objet, ensuite, d'un nouveau bail, dont le loyer était réduit, de telle sorte que le bailleur en a assumé la charge par l'acceptation de ce loyer réduit, il doit en être tenu compte, dès le premier renouvellement du nouveau bail, postérieur aux travaux d'amélioration ; qu'au cas présent, les locaux donnés à bail avaient fait l'objet d'améliorations importantes au cours du bail ayant couru du 1er mai 1990 au 30 avril 1999 ; que les mêmes locaux ont fait l'objet d'un nouveau bail conclu le 1er mai 1999, dont le loyer, sensiblement identique au précédent, ne prenait pas en compte ces améliorations ; qu'il en résultait que, dès ce bail du 1er mai 1999, le bailleur assumait, par la réduction de loyer, l'amélioration des biens donnés à bail ; qu'il s'en suivait que, dès le renouvellement du 1er mai 2009, les améliorations devaient être prises en compte pour l'évaluation du loyer renouvelé, fut-il le premier renouvellement ; qu'en jugeant que les améliorations ne pourraient être prises en compte au motif qu'il s'agirait du premier et non du second renouvellement, sans tenir compte de la circonstance précitée, la cour d'appel a violé l'article R. 145-8 du Code de commerce ;
2°) Alors que Madame X... faisait valoir que « les améliorations dont s'agit constituent à l'évidence une modification notable des caractéristiques des locaux objet du bail, critère visé à l'article L. 145-33 du Code de commerce ; que, dès lors, par application de l'article L. 145-34 du même Code, le plafonnement est exclu lors du renouvellement du 1er mai 2009 et le loyer doit être fixé à la valeur réelle » (conclusions, p. 5, § 7 et 8) ; qu'en jugeant que « Madame X... ne démontre et n'allègue d'ailleurs pas que les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties ou encore les facteurs locaux de commercialité aient été modifiés » (arrêt p. 5, in limine), la cour d'appel a dénaturé les conclusions de Madame X..., en violation des articles 4 et 5 du Code de procédure civile.
