LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 4 novembre 2010), rendu sur renvoi après cassation (2e Civ., 9 juillet 2009, pourvoi n° W 08-17. 600), que la société Faure a vendu à la société Etudes et réalisations immobilières (la société ERI) sept parcelles de terrain à bâtir dépendant d'un lotissement, par un acte authentique du 30 juillet 1998 garantissant que leur constructibilité était de 9 676 mètres carrés de surface hors oeuvre nette (SHON) et mentionnant que si elle s'avérait inférieure à 9 400 mètres carrés lors de la délivrance des autorisations administratives permettant l'édification d'immeubles, les dispositions de l'article 1617 du code civil seraient applicables ; que se prévalant d'un certificat d'urbanisme délivré le 29 mars 1999 selon lequel la SHON, qui n'avait pas été répartie entre les lots avant leur vente par le lotisseur, la société Vacel, devait être calculée au prorata de la surface privative des lots, et du document annexé à ce certificat évaluant la SHON à 8 256 mètres carrés, le 28 janvier 2000, la société ERI a assigné en réduction du prix de vente la société Faure, qui a appelé en garantie la Société de gestion de garanties et de participations (la SGGP), venant aux droits de la Société parisienne immobilière de participation, qui lui avait vendu ces terrains le 19 décembre 1997 ;
Sur le pourvoi principal :
Attendu que la société ERI fait grief à l'arrêt de la débouter de l'ensemble de ses demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que tout acte administratif est présumé légal et les renseignements délivrés par l'administration présumés exacts ; qu'en relevant que la société Etudes et réalisations immobilières " n'allégu ait d'aucun recours " contre le certificat d'urbanisme du 29 mars 1999 d'où il résultait que la SHON affectée au terrain acquis était inférieure à celle garantie cependant que la SHON mentionnée dans cet acte devait être présumée exacte, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil, ensemble l'article R. 315-29-1 du code de l'urbanisme alors en vigueur au moment des faits ;
2°/ que la société Etudes et réalisations immobilières soutenait, dans ses conclusions, qu'en vertu de l'acte du 30 juillet 1998 la venderesse devait la garantir contre toute baisse de la constructibilité des lots acquis résultant d'autorisations administratives " quand bien même ces autorisations administratives auraient pu être contestées " ; qu'en déboutant la société Etudes et réalisations immobilières de l'ensemble de ses demandes au motif qu'elle " n'allégu ait d'aucun recours diligenté par ses soins " contre le certificat d'urbanisme du 29 mars 1999 qui faisait état d'une SHON inférieure à celle garantie, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ que la répartition de la SHON est effectuée par le lotisseur ; que la société Etudes et réalisations immobilières faisait valoir, dans ses conclusions, que le document annexé à l'acte du vente du 30 juillet 1998, faisant état d'une libre répartition de la SHON entre les lots du lotissement " Vavina Bay ", avait été établi par le liquidateur de la société Vacel " non pas au moment de la vente des premiers lots, comme le liquidateur pouvait le faire, mais ultérieurement, ce qui rendait cette répartition juridiquement inefficace " ; qu'en jugeant, au vu de ce document, que les " SHONS avait été attribuées lors du lotissement de chaque lot et indiquées initialement dans les actes de vente effectués par la société Vacel " sans répondre au moyen tiré de ce que ledit document avait été établi postérieurement à la vente des lots par le liquidateur de la société Vacel et qu'il ne pouvait avoir pour effet de procéder à une libre répartition de la SHON entre les lots, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusion et ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ que pour établir que la SHON litigieuse s'élevait à 8 256 mètres carrés, l'annexe au certificat d'urbanisme n° 97 11 27 99 09 39 procédait de manière claire et précise à une répartition de la SHON au prorata de la surface privative des lots tel que cela était prévu par la loi et rappelé dans le certificat d'urbanisme en date du 29 mars 1999 ; qu'en écartant néanmoins ce document au motif que, même certifié exact par l'expert, il aurait été dépourvu de valeur " en l'absence de précisions dudit expert sur les paramètres aboutissant à ce montant ", la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis en violation de l'article 1134 du code civil ;
5°/ que le juge est tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; qu'en l'absence de répartition effectuée par le lotisseur, la SHON doit être calculée au prorata de la surface des lots ; qu'en jugeant que la société Etudes et réalisations immobilières était défaillante dans l'administration de la preuve du calcul de la SHON, cependant qu'aucune répartition n'avait été effectuée par le lotisseur et que les données chiffrées étaient constantes, ce qui permettait aux juges du fond d'appliquer la règle de droit du calcul de la SHON dont la société Etudes et réalisations immobilières n'avait nullement à rapporter la preuve, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile, ensemble l'article R. 315-29-1 du code de l'urbanisme alors en vigueur au moment des faits ;
Mais attendu qu'ayant constaté qu'était annexé à l'acte de vente un document établi par la société Vacel lors de la vente et du lotissement dont il résultait que la SHON des sept parcelles vendues était de 9 676 mètres carrés, qu'avant cette vente un géomètre expert avait établi un décompte de SHON pour ces parcelles de 9 471 mètres carrés et retenu que le calcul des SHON aboutissant à un total de 8 256 mètres carrés figurant dans l'annexe au certificat d'urbanisme du 29 mars 1999 ne pouvait être pris en considération faute de production des demandes de permis de construire déposées pour les parcelles vendues, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'absence de recours contre le certificat d'urbanisme du 29 mars 1999, sans dénaturation du document annexé à ce certificat, et par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que la société Faure n'avait pas manqué à son obligation de délivrance ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société ERI aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société ERI à verser la somme de 2 500 euros à la société Faure et la somme de 2 500 euros à la Société de gestion de garanties et de participations ; rejette la demande de la société ERI ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la société Etudes et réalisations immobilières, demanderesse au pourvoi principal
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES de l'ensemble de ses demandes ;
AUX MOTIFS QU'il appartient à la S. A. R. L ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIER ERI de démontrer que la S. H. O. N., attachée aux lots de parcelles de terrain, objet de la vente du 30 juillet 1998, s'est révélée, lors de la délivrance de permis de construire, inférieure aux 9 400 m ² garantis dans l'acte de vente ; que l'article R 315-29-1 du code de l'urbanisme, alors applicable, était ainsi libellé : « la surface de plancher hors d'oeuvre nette maximale autorisée est répartie entre les différents lots soit par l'autorité compétente à l'occasion de la délivrance de l'autorisation de lotir, soit par le lotisseur à l'occasion de la vente ou de la location des lots ; lorsque la répartition est effectuée par le lotisseur, celui-ci fournit aux attributaires de lots, en vue de sa mention dans l'acte de vente ou de location, l'indication de la surface hors d'oeuvre nette constructible sur le lot. Lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est applicable, la surface de plancher hors oeuvre nette maximale autorisée ne peut être supérieure à celle qui résulte de l'application de ce coefficient à la totalité du terrain faisant l'objet d'une demande d'autorisation de lotir ; elle peut être répartie librement entre les différents lots, sans tenir compte de l'application du coefficient d'occupation des sols à la superficie de chaque lot » ; que l'acte de vente du 4 juillet 1991 entre la SARL VAVINA et la S. N. C VACEL mentionne en page 2 : « les dites parcelles formant les lots numéro 54 et 102 du lotissement « LES RESIDENCES DE LA BAIE ORIENTALE – DEUXIEME TRANCHE » sur lesquels il est possible d'édifier une surface hors oeuvre totale de 16 000 m ² » : que le règlement du lotissement SNC VACEL portant la date du 25 juillet 1991 comporte en page 5 un article 13 intitulé ATTRIBUTION DE LA SURFACE HORS OEUVRE NETTE (S. H. O. N.) ainsi rédigé : « Pour l'ensemble de cette zone, la S. H. O. N totale attribuée est de 16. 000 m ² » ; que l'acte de vente du 19 février 1997 entre la SNC VACEL et la SOCIETE PARISIENNE IMMOBILIERE DE PARTICIPATION S. P. I. P comprend en page 13 « Observation étant ici faite que la constructibilité résiduelle de ces parcelles (SHON) est de 11520 m ² » ; que l'acte de vente 19 février 1997 entre la SOCIETE PARISIENNE IMMOBILIERE DE PARTICIPATIONS S. P. I. P. et la SA SOCIETE IMMOBILIERE FAURE et CIE reprend la même observation sur la S. H. O. N. que dans l'acte précédent ; que l'acte de vente du 27 mars 1998 concernant le lot n° 119 entre la S. A. SOCIETE IMMOBILIERE FAURE et CIE et la société SOMATRACO fait état en page 3 : « étant ici précisé qu'à ce lot est attaché une SHON minimum de 1 500 m ² » ; que l'acte de vente du 30 juillet 1998 entre la S. A SOCIETE IMMOBILIERE FAURE et CIE et la S. A. R. L. ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES ERI comporte, comme rappelé précédemment, en page 9 et 10 les mentions suivantes : « le vendeur déclare et garantit ; que la constructibilité attachée aux parcelles de terrains à bâtir objet des présentes est de NEUF MILLE SIX CENT SOIXANTE SEIZE METRES CARRES de superficie hors oeuvre nette ; au surplus il résulte d'un document émanant de la société VACEL lotisseur établissant la répartition de la SHON entre les lots du lotissement VAVINA BAY, dont l'original est demeuré ci-joint et annexé après mention ; il est expressément convenu entre les parties que si ultérieurement il s'avérerait lors de la délivrance des autorisations administratives permettant l'édification d'immeubles sur les parcelles de terrain susvisées que la constructibilité attachée aux dites parcelles se révélerait être inférieure à 9 400 mètres carrés, s'appliqueront alors les dispositions de l'article 1617 du Code civil » ; que cet acte se réfère à un document établi par la S. N. C VACEL concernant lors de la vente et du lotissement la répartition S. H. O. N. de chacun des lots numérotés de 111 à 122 du lotissement VAVINA BAY à Saint Martin (Guadeloupe), les S. H. O. N. S. de chacun des lots 113 (2 219 m ²), 114 (1 817 m ²), 115 (1 706 m ²), 118 (576 m ²), 120 (907 m ²), (1 437 m ²) et 122 (1 014 m ²) aboutissant pour leur part à un total de 9 676 m ² ; que le cabinet PIVETTA a établi un décompte de S. H. O. N. faisant apparaître après la vente du lot 119 pour une S. H. O. N. de 1589 m ², un solde de S. H. O. N. pour les lots 115, 120, 121, 113, 114, 118 et 122 de 9 471 m ², soit un chiffre supérieur à celui de 9 400 m ² garanti dans l'acte du 30 juillet 1998 ; que le certificat d'urbanisme du 22 mai 1998 concernant le terrain de la S. A. SOCIETE IMMOBILIERE FAURE et CIE comporte en sa page 2 au titre des OBSERVATIONS ET PRESCRIPTIONS PARTICULIERES que « le projet devra respecter les disposition du lotissement à l'intérieur duquel il se situe. L'article 6 de l'arrêté n° 91. 013 en date du 16 septembre 1991 précise que : le lotisseur devra fournir aux attributaires des lots, au moment de la conclusion de l'acte de vente ou de location, une attestation mentionnant la Surface Hors OEuvre Nette constructible sur le lot » : qu'au vu :- des S. H. O. N. S attribuées lors du lotissement de chaque lot et indiquées initialement dans les actes de vente effectués par la S. N. C. VACEL puis successivement dans les actes de cession postérieurs ;- des termes du certificat d'urbanisme délivré le 22 mai 2008, la SA SOCIETE IMMOBILIERE FAURE et CIE dans l'acte notarié du 30 juillet 1998 pouvait donc faire état d'une S. H. O. N. de 9 676 m ² pour les 7 lots vendus à la S. A. R. L. ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES ERI : que le certificat d'urbanisme du 29 mars 1999, postérieur à la vente du 30 juillet 1998 faisant état d'une défaillance constatée de la SNC VACEL et par voie de conséquence d'une répartition de S. H. O. N., à l'exception de celle affectée au lot 119, au prorata de la surface privative des lots, apparaît en opposition avec celui du 22 mai 1998 ; que la S. A. R. L. ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES ERI, qui avait tout intérêt à le contester, n'allègue d'aucun recours diligenté par ses soins ; que par ailleurs, c'est avec pertinence que la S. A. SOCIETE IMMOBILIERE FAURE et CIE et la SA SOCIETE DE GESTION DE GRANTIES ET DE PARTICPATION SGGP font observer que le calcul des S. H. O. N. S, aboutissant à un total de 8 256 m ², ne peut être pris en considération, la S. A. R. L. ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES ERI se refusant de produire les projets déposés à l'appui de ses demandes de permis de construire diligentés après la vente à la société COFFI et les statuts des différentes SCI (toutes domiciliées immeuble de Colibri BP 1081 MARIGOT 97150 SAINT MARTIN et représentées par Madame Dominique Z...) ayant obtenu les permis de construire, qui pourraient sans doute permettre de comprendre le mode de calcul opéré pour aboutir à ce résultat ; que le rapport d'expertise, dont se prévaut la S. A. R. L. ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES ERI, établi par Messieurs François X... et Jean-Philippe Y..., experts, dans le cadre d'une estimation de la valeur vénale au 1er août 2006 de biens immobiliers de la S. N. C. VACEL au lieudit GRISELLE à SAINT MARTIN en Guadeloupe, indiquait que les S. H. O. N. S. notamment des lots 113, 119, 115, 120, 121, 114, 122, 118 pour un total de 6 071 m ² bien inférieur à celui revendiqué par l'appelante ; que la consultation du 30 mars 1999 émanant du Centre de Recherche d'Information et de Documentation Notariales fait preuve d'une prudence remarquable puisque son auteur expose les conditions de l'application de l'article R 315-29-14 au regard des diligences du lotisseur pour la répartition de la S. H. O. N. et des conséquences en résultant tout en reconnaissant pouvoir manquer des éléments de fait ou de droit pour expliquer la divergence entre les deux S. H. O. N. globales affectées au sept terrains concernés ; que les mentions « certifié exact » émanant de « l'expert » suivies d'une signature ne sauraient conférer une valeur quelconque au document produit visant une S. H. O. N. de 8 256 m ² en l'absence de précisions dudit expert sur les paramètres aboutissant à ce montant ; qu'aux termes de l'article 146 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer à la carence de la partie dans l'administration de la preuve ; que la S. A. R. L. ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES ERI ne démontre donc pas par les éléments qu'elle produit aux débats que la S. A. SOCIETE IMMOBILIERE FAURE et CIE a manqué à son encontre du chef de la S. H. O. N. mentionné dans l'acte de vente du 30 juillet 1998 à ses obligations au regard des dispositions des articles 1603, 1611, 1615, 1617 et 1146 du code civil ; que dès lors, la S. A. R. L. ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES ERI doit être déboutée de ses demandes en paiement à l'encontre de la S. A. SOCIETE IMMOBILIERE FAURE et CIE ;
1° ALORS QUE tout acte administratif est présumé légal et les renseignements délivrés par l'administration présumés exacts ; qu'en relevant que la société ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES « n'allégu ait d'aucun recours » (arrêt, p. 13 al. 5) contre le certificat d'urbanisme du 29 mars 1999 d'où il résultait que la SHON affectée au terrain acquis était inférieure à celle garantie cependant que la SHON mentionnée dans cet acte devait être présumée exacte, la Cour d'appel a violé l'article 1315 du Code civil, ensemble l'article R. 315-29-1 du Code de l'urbanisme alors en vigueur au moment des faits ;
2° ALORS QUE la société ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES soutenait, dans ses conclusions, qu'en vertu de l'acte du 30 juillet 1998 la venderesse devait la garantir contre toute baisse de la constructibilité des lots acquis résultant d'autorisations administratives « quand bien même ces autorisations administratives auraient pu être contestées » (conclusions d'appel de l'exposante p. 18, al. 5 et 6) ; qu'en déboutant la société ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES de l'ensemble de ses demandes au motif qu'elle « n'allégu ait d'aucun recours diligenté par ses soins » contre le certificat d'urbanisme du 29 mars 1999 qui faisait état d'une SHON inférieure à celle garantie, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et ainsi violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3° ALORS QUE la répartition de la SHON est effectuée par le lotisseur ; que la société ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES faisait valoir, dans ses conclusions, que le document annexé à l'acte du vente du 30 juillet 1998, faisant état d'une libre répartition de la SHON entre les lots du lotissement « VAVINA BAY », avait été établi par le liquidateur de la société VACEL « non pas au moment de la vente des premiers lots, comme le liquidateur pouvait le faire, mais ultérieurement, ce qui rendait cette répartition juridiquement inefficace » (conclusions d'appel de l'exposante du 13 juillet 2010, p. 13 al. 4) ; qu'en jugeant, au vu de ce document, que les « S. H. O. N. S avait été attribuées lors du lotissement de chaque lot et indiquées initialement dans les actes de vente effectués par la S. N. C. VACEL » sans répondre au moyen tiré de ce que ledit document avait été établi postérieurement à la vente des lots par le liquidateur de la SNC VACEL et qu'il ne pouvait avoir pour effet de procéder à une libre répartition de la SHON entre les lots, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusion et ainsi violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
4° ALORS QU'en toute hypothèse, pour établir que la SHON litigieuse s'élevait à 8. 256 m ², l'annexe au certificat d'urbanisme n° 97 11 27 99 09 39 procédait de manière claire et précise à une répartition de la SHON au prorata de la surface privative des lots tel que cela était prévu par la loi et rappelé dans le certificat d'urbanisme en date du 29 mars 1999 ; qu'en écartant néanmoins ce document au motif que, même certifié exact par l'expert, il aurait été dépourvu de valeur « en l'absence de précisions dudit expert sur les paramètres aboutissant à ce montant » (arrêt page 14, al. 3), la Cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis en violation de l'article 1134 du Code civil ;
5° ALORS QU'en toute hypothèse, le juge est tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; qu'en l'absence de répartition effectuée par le lotisseur, la SHON doit être calculée au prorata de la surface des lots ; qu'en jugeant que la société ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES était défaillante dans l'administration de la preuve du calcul de la SHON, cependant qu'aucune répartition n'avait été effectuée par le lotisseur et que les données chiffrées étaient constantes, ce qui permettait aux juges du fond d'appliquer la règle de droit du calcul de la SHON dont la société ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES n'avait nullement à rapporter la preuve, la Cour d'appel a violé l'article 12 du Code de procédure civile, ensemble l'article R. 315-29-1 du Code de l'urbanisme alors en vigueur au moment des faits. Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour la Société de gestion de garanties et de participations, demanderesse au pourvoi incident éventuel
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit non prescrite et recevable l'action diligentée par la SARL ERI ;
AUX MOTIFS QUE (…) l'article 1622 du code civil n'est pas applicable lorsque l'action est relative à l'exécution d'une convention particulière intervenue entre les parties sur la superficie du bien vendu et la détermination du prix ; que dans le contrat de vente intervenu entre la société ERI et la société Faure, figuraient les clauses suivantes en page 9 et 10 : « le vendeur déclare et garantit que la constructibilité attachée aux parcelles de terrains à bâtir objet des présentes est de 9. 676 m ² de superficie hors oeuvre nette (…). Il est expressément convenu entre les parties que si ultérieurement il s'avérait lors de la délivrance des autorisations administratives permettant l'édification d'immeubles sur les parcelles de terrain susvisées que la constructibilité attachées auxdites parcelles se révélait être inférieure à 9. 400 mètres carrés, s'appliqueront alors les dispositions de l'article 1617 du code civil » ; que s'agissant d'une convention particulière intervenue entre la SARL ERI et la SA Faure, il n'y a pas lieu à application du délai prévu par l'article 1622 du code civil ;
ALORS QUE lorsque la convention particulière des parties renvoie à la loi pour rendre le régime qu'elle édicte applicable à une éventuelle action en diminution de prix, cette action se trouve nécessairement soumise au délai de prescription légale qui l'assortit ; qu'en écartant le délai d'un an dans lequel la loi enferme cette action à peine de déchéance, après avoir constaté que l'accord des parties renvoyait à l'action en diminution de prix telle qu'elle est prévue par la loi, qui ne saurait être dissociée du délai de prescription qui l'assortit, la cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil, ensemble les articles 1617 et 1622 du même code.
