| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 22 mai 2012, 11-18017

Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, que l'acte du 9 décembre 1985 ne faisait aucune référence à l'acte du 6 décembre 1985, et retenu qu'aux termes de l'acte du 9 décembre 1985 les époux X... ne s'engageaient pas à vendre les immeubles de leur vivant à Mme Y... s'en réservant simplement la faculté, qu'aucune interdiction n'était prévue à leur égard de procéder à la vente au profit de tiers, que ces dispositions interdisaient de considérer qu'il y avait eu de leur part un engagement de vente au profit de Mme Y... dont l'exécution aurait été reportée à leur décès puisque le maintien du bien dans leur patrimoine n'était pas assuré jusqu'à leur décès et que l'engagement souscrit par les époux X... ayant pour effet, dans l'hypothèse où les immeubles subsistaient dans leur patrimoine à leur décès, d'en imposer la vente à leurs héritiers, cette stipulation, qui ne créait d'obligations qu'à l'égard des héritiers, devait être qualifiée de pacte sur succession future prohibé par l'article 1130, alinéa 2, du code civil, la cour d'appel, qui n'était tenue ni de procéder à une recherche, ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à Mme X..., épouse Z..., la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

SECOND MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué du 7 avril 2011 D'AVOIR prononcé la nullité de l'acte sous seing privé du 9 décembre 1985, D'AVOIR dit que Mme Y... devait continuer à s'acquitter du montant des loyers entre les mains de Mme Z... en vertu de l'acte du 6 décembre 1985 jusqu'à la résiliation de celui-ci, D'AVOIR condamné Mme Y... à payer à Mme Z... la somme de 13. 189, 52 € à titre d'arriéré de loyers impayés (février 2008 et mai 2009) et de l'indexation depuis le mois de septembre 2004, et D'AVOIR débouté Mme Y... de toutes ses demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les parties s'opposent sur la qualification juridique des conventions ayant lié les époux X... à Mme Y... et sur leur portée imposant à la cour comme l'a fait le tribunal de rechercher la commune intention des parties pour établir si l'acte du 9 décembre 1985 constitue une promesse de vente post modem ou une vente dont l'exécution est reportée au décès des époux X... ou un pacte sur succession future prohibé par les dispositions de l'article 1130, alinéa 2 du code civil ; qu'il apparaît certes que l'acte sous seing privé du 9 décembre 1985 sur lequel Mme Y... fonde son action présente une quasi concordance de date avec le contrat de bail qui l'a précédé le 6 décembre 1985 ; que cependant le second ne fait aucune référence au premier qui a été signé moins de trois jours avant lui ; qu'à chacun d'entre eux est annexé un pouvoir spécifique accordé par Madame X... à son mari dans des termes un peu différents puisque celui annexé à l'acte du 9 décembre 1985 précise qu'elle l'autorise à prendre toutes dispositions et décisions pour l'immédiat et l'avenir ; que l'acte du 6 décembre 1985 expressément intitulé " engagement de location " envisage exclusivement dans son contenu les charges et conditions incombant au bailleur et au locataire aux termes de la convention les liant ; qu'il apparaît certes que les obligations mises à la charge du locataire excédaient manifestement celles prévues par le droit commun maïs avaient été librement acceptées par Mme Y... notamment en ce qui concerne la prise en charge de l'impôt foncier et de " tous travaux d'entretien, de réparation et modifications avec l'accord du propriétaire, à sa charge et sans aucun recours contre le propriétaire " ; qu'elles ne revêtaient pas par ailleurs un caractère hors du commun ; qu'elles ont d'ailleurs donné lieu à une application effective sans aucune difficulté pendant toute la vie des bailleurs soit pendant plus de vingt ans ; qu'en contrepartie Mme Y... versait un loyer de 2000 francs indexé et révisable chaque année mais dont le caractère modéré est manifestement à souligner ; que la locataire aux termes du bail avait expressément accepté de prendre les locaux dans l'état où ils se trouvaient lors de son entrée dans les lieux mais il est manifeste que s'ils n'étaient pas neufs, ils n'en étaient pas moins habitables ayant été occupés antérieurement par la famille B...qui avait elle-même réalisé des travaux ; que la circonstance que Mme Y... usant de la faculté qui lui était offerte ait engagé des travaux importants de rénovation ne peut suffire à fonder la thèse de l'existence d'une opération de location-vente à son profit des locaux loués dès lors que ces derniers lui ont procuré une qualité de confort dont elle profite depuis plusieurs décennies ; que la lecture de l'acte postérieur du 9 décembre 1985 dont les dispositions ne sont pas équivoques sur ce point révèle l'engagement de Mme Y... d'acheter comptant les immeubles et terrains situés à La Maladrerie commune de Nersac pour une valeur de 600. 000 francs indexés sur l'indice du coût de la construction ; que néanmoins ainsi que l'a souligné à bon droit le tribunal, les propriétaires de cet ensemble immobilier les époux X... aux termes de cet acte ne s'engageaient nullement à vendre les immeubles précités de leur vivant à Mme Y... s'en réservant simplement la faculté " à l'initiative des époux vivants, et dans le cas du décès d'un des époux à l'initiative du survivant ", hypothèse qui n'a jamais été envisagée par ces derniers ainsi d'ailleurs que cela n'est pas contesté ; que par ailleurs aucune interdiction n'était prévue à leur égard de procéder à la vente des biens considérés au profit de tiers ou d'en consentir une éventuelle donation de telle sorte que ceux-ci auraient pu être exclus de leur patrimoine à leur décès ; que ces dispositions interdisent également de considérer qu'il y ait eu de la part des époux X... un engagement de vente ou même promesse de vente au profit de Mme Y... dont l'exécution aurait été reportée à leur décès puisque le maintien du bien dans leur patrimoine n'était pas assuré jusqu'à leur décès ; qu'également ainsi que l'a retenu le tribunal, le contrat de bail conclu pour une durée indéterminée pouvait être dénoncé par l'une ou l'autre des parties dans les conditions habituelles de telle sorte que Mme Y... n'avait pas vocation à être nécessairement maintenue dans les lieux jusqu'au décès des époux X... ; qu'aucune disposition de l'un quelconque des deux actes et pas davantage de documents complémentaires n'établissent que la commune intention des parties ait été de conclure une location-vente des immeubles, chaque convention disposent de modalités d'exécution indépendantes ; qu'en revanche il était prévu dans le cas du décès des deux époux " la vente devient immédiate (le temps de la mise en place du prêt) auprès des héritiers qui en aucune façon ne s'opposeront par quelque moyen que ce soit à ladite vente " ; que cet engagement souscrit par les époux X... avait pour effet, dans l'hypothèse où les immeubles subsistaient dans leur patrimoine à leur décès, d'en imposer la vente à leurs héritiers au profit de Mme Y... à un prix qu'ils avaient déterminé en accord avec cette dernière ; que dès lors cette stipulation doit s'analyser comme ne créant d'obligations qu'à l'égard des héritiers des époux X... et a donc été à bon droit qualifiée de pacte sur succession future prohibé par les dispositions de l'article 1310, alinéa 2, du code civil ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes présentées par Mme Y... tendant à voir constater l'existence d'une vente à son profit des immeubles précités ;
ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QU'il convient de rechercher la qualification juridique que revêt l'acte du 9 décembre 1985 dont Mme Y... demande l'exécution et notamment de dire, au vu de l'objet de cette convention et de la recherche de la commune intention des parties, s'il s'agit d'une promesse de vente post mortem ou d'une vente dont l'exécution est reportée au décès des époux X..., ou d'un pacte sur succession future prohibé par les termes de l'article 1130, al. 2, du code civil ; que constituent un pacte sur succession future prohibé les stipulations attribuant un droit privatif éventuel sur tout ou partie d'une succession non ouverte ; que le droit éventuel n'a aucune existence dans l'immédiat et n'engage pas le stipulant mais seulement sa succession ; qu'en revanche, si le stipulant s'est obligé par une promesse ou dans le cadre d'une vente et a seulement fixé le terme qu'est son décès pour l'exécution de son obligation, la convention a fait naître au profit du cocontractant un droit actuel affecté d'un terme, et la convention est licite ; qu'en l'espèce, il convient donc de rechercher si M. et Mme X... se sont engagés à conserver dans leur patrimoine, jusqu'à leur décès, l'ensemble mobilier que Mme Y... s'est engagée à leur acheter ; que Mme Y... fait valoir que les deux contrats signés les 6 et 9 décembre 1985 forment un tout et s'analysent en une opération de location-vente par laquelle les époux X... s'engageaient nécessairement, soit à lui vendre l'immeuble de leur vivant, soit à le conserver jusqu'au décès du survivant d'entre eux afin que la vente soit alors exécutée de plein droit ; que cependant, bien que les deux documents soient, sans doute, tapés sur la même machine à écrire, ils ont été signés à deux dates différentes, sans aucune référence de l'un à l'autre ; qu'à chacun est annexé un pouvoir donné par Mme X... à son mari, dans des termes un peu différents puisqu'elle précise le 9 qu'elle l'autorise à prendre toutes dispositions et décisions pour l'immédiat et l'avenir ; que l'acte du 6 décembre est intitulé " engagement de location " et ne fait état d'aucune autre disposition que celles qui concernent les obligations habituelles des bailleurs et preneurs ; que le locataire accepte de prendre l'ensemble des locaux dans l'état où ils se trouvent et s'engage à effectuer tous travaux d'entretien, de réparations et modifications avec l'accord du propriétaire, à sa charge et sans aucun recours contre le propriétaire ; que la location s'effectue pour un loyer mensuel de 2. 000 F révisable chaque année ; que les correspondances échangées entre Mme Y... et M. X... démontrent que les parties ont entretenu des relations de bailleur et preneur ; qu'il est établi que si l'immeuble n'était pas dans un état neuf, voire même confortable (cf. constat non contradictoire de Maître C...), il n'était pas inhabitable puisqu'il était occupé, avant Mme Y..., par la famille B...qui y avait fait des travaux ; que Mme Y... admet elle-même qu'elle pouvait y faire les travaux qu'elle souhaitait en raison du montant du loyer ; que le fait qu'elle ait engagé des frais importants de rénovation ne peut donc justifier à lui seul que ce soit en raison de l'existence d'une opération de " location-vente " ; que l'acte du 6 décembre 1985 se suffit à lui-même pour exister et emporter des obligations juridiques à l'égard de chacun des co-contractants, leur cause étant déterminée : le paiement d'un loyer en contrepartie de la mise à disposition du logement ; que la convention du 9 décembre 1985 porte engagement de Mme Y... à acheter comptant les immeubles et terrains à la Maladrerie à NERSAC pour une valeur de 600. 000 F indexée sur l'indice de construction dans les cas suivants : à l'initiative des époux vivants ou du survivant, et dans le cas du décès des 2 époux la vente devient immédiate (le temps de la mise en place du prêt) auprès des héritiers qui en aucune façon ne s'opposeront à ladite vente ; qu'il n'est nullement stipulé dans cet acte que les époux X... s'engageaient à céder le bien à Mme Y... ; qu'ils ont prévu à travers les deux premières hypothèses contractuelles la faculté, si bon leur plaisait, de lever de leur vivant l'option au profit de Mme Y... qui s'est seule engagée par une promesse unilatérale d'achat ; qu'ils n'ont nullement précisé qu'à défaut d'avoir levé l'option de leur vivant, ils s'engageaient à le conserver dans leur patrimoine jusqu'à leur décès ; qu'ils n'ont prévu d'obligation que pour leur succession ; que si l'immeuble était toujours dans leur patrimoine à leur décès, le transfert de propriété au profit de Mme Y... devrait se faire ; qu'aucune clause dans cette convention ne leur interdisait de vendre le bien à un tiers, et les époux X... n'avaient donc contracté aucune obligation personnelle que leur héritière aurait, par voie de conséquence, à assumer ; que le contrat de bail lui-même était à durée indéterminée et chaque partie pouvait y mettre fin dans les conditions habituelles ; que les époux X... pouvaient donner congé à Mme Y... pour reprise ou vente à une tierce personne ; qu'aucun des deux actes ne donnait donc garantie à Mme Y... de ce qu'elle avait droit à occupation de l'immeuble jusqu'à une vente à son profit qui aurait été certaine ; qu'aucune disposition contractuelle des 2 actes et aucun élément extérieur (échange de correspondance, attestations) n'établit que la commune intention des parties ait été de conclure une " location-vente " et chaque convention a une existence juridique propre ; que M. et Mme X..., en mettant à la charge de leur succession future une obligation dont ils n'étaient pas eux-mêmes immédiatement et personnellement tenus, ont contracté le 9 décembre 1985 un pacte sur succession future prohibé par l'article 1130, al. 2, du code civil ; qu'il convient donc de prononcer la nullité de cette convention et de débouter Mme Y... des demandes fondées sur son exécution ; qu'elle demeure en revanche locataire suivant les termes de la convention du 6 décembre 1985 dont la validité n'est en rien affectée par la nullité du pacte postérieur du 9 décembre 1985 ; que la clause prévoyant que le preneur pourrait effectuer les travaux de réparation et modification sans recours contre le propriétaire n'est pas illégale, et comme il a été dit peut trouver sa cause dans le caractère très modeste du loyer ;
ALORS, D'UNE PART, QUE l'acte du 6 décembre 1985 prévoyait que le locataire « s'engage ait à effectuer tous travaux d'entretien, de réparations et modifications avec l'accord du propriétaire, à sa charge » (production n° 6) ; que l'acte du 9 décembre 1985 stipulait que « pour ce qui est de l'impôt foncier 1. 4 la cotisation est de 1 452 F. A l'avenir, dans le cas d'une évolution du foncier dû à la restauration de l'immeuble, Madame Y... participera au delà de la somme à une complaisance en faveur des époux X... » (production n° 7) ; que le second acte se référait donc clairement au premier, qui prévoyait la réalisation de travaux par Mme Y... ; que dès lors, en retenant que le second acte ne faisait aucune référence au premier, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte du 9 décembre 1985 et a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, DE DEUXIEME PART, QUE dans ses conclusions du 10 mars 2010, Mme Y... faisait valoir que le lien unissant les deux actes, ainsi que leur nature de promesse synallagmatique de vente, résultaient, d'une part, des mentions de l'acte du 6 décembre 1985 en ce qu'il précisait le revenu cadastral de l'immeuble, et d'autre part, des mentions de l'acte du 9 décembre 1985 en ce qu'il prévoyait la « vente » immédiate en cas de décès des époux X..., en ce qu'il contenait une clause résolutoire imposant la « restitution immédiate de l'immeuble » par Mme Y..., en ce qu'il stipulait une participation de cette dernière à l'impôt foncier s'il augmentait en raison de la restauration de l'immeuble, et en ce que par le pouvoir qui y était annexé, Mme X... autorisait son époux à prendre toutes dispositions et décisions pour « l'avenir » de l'immeuble ; que dès lors, en décidant qu'il n'existait pas de promesse de vente de l'immeuble au profit de Mme Y..., sans rechercher si les mentions précitées n'établissaient pas l'existence d'une promesse synallagmatique de vente à son profit lui conférant un droit de créance certain sur l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du code civil ;
ALORS, DE TROISIEME PART, QU'en s'abstenant de répondre au moyen déterminant tiré des conclusions d'appel du 3 mars 2010 par lequel Mme Y... faisait valoir de manière détaillée et argumentée que les mentions susvisées révélaient l'existence d'une promesse synallagmatique de vente à son profit (conclusions du 3 mars 2010, p. 7 § 3 ; p. 8 § 4 ; p. 8 dernier § ; p. 9 dernier § p. 10 § § 4 s. ; p. 12 § § 1 s. ; p. 13), la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.