LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que Mme X... justifiait, sur la parcelle litigieuse, de la seule construction d'un abri en 1998, mais ne justifiait ni d'une participation financière à l'entretien de la partie de quai avec appontement à laquelle chaque propriétaire était tenu, ni du versement d'une redevance au titre de l'occupation de la parcelle, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que Mme X... ne démontrait pas avoir accompli d'actes matériels utiles de possession sur la parcelle litigieuse et en a exactement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant et sans violation du principe de la contradiction, que Mme X... n'avait pas acquis la propriété de la parcelle litigieuse par prescription trentenaire, et qui a relevé que l'accord de cession de cette parcelle entre la société Les Marinas de Lorelei et la société Les Trois Fontaines ne pouvait lui être déclarée inopposable au motif qu'elle en serait propriétaire, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la société les Trois Fontaines la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Peignot, Garreau et Bauer-Violas, avocat aux conseils pour Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que Madame X... ne justifiait pas avoir prescrit la propriété de la parcelle actuellement cadastrée CL 42 faisant partie du groupe d'habitations dénommé « Les Marinas de Lorelei », située commune du GRAU DU ROI (Gard) ; que la convention de cession de cette parcelle entre la SCI LES MARINAS DE LORELEI et la SCI LES TROIS FONTAINES ne pouvait en conséquence pas être déclarée inopposable à Madame X... au motif qu'elle en serait propriétaire ; condamné Madame X... à remettre la parcelle cadastrée CL 42 en son état originel à usage de parking, dans les quatre mois de la signification de l'arrêt, et sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai, astreinte qui courra pendant un délai de deux mois ;
AUX MOTIFS QUE les SCI contestent que madame X... ait prescrit elle-même et qu'elle puisse joindre à sa possession celle de son auteur ; que Madame X... ne conteste pas , page 4 de ses conclusions, que l'acte notarié par lequel Monsieur Y..., son auteur, a acquis une marina le 9 novembre 1974, ne comprend pas de poste à quai ; que si tant est que ceci résulte d'une erreur matérielle, ainsi qu'elle le soutient, aucun acte notarié ne fut établi pour la rectifier y compris lorsqu'elle-même acheta cette marina le 7 mai 1987 ; qu'aucun titre ne consacre la propriété de madame X... sur la parcelle N°42, son acte d'acquisition n'en faisant pas davantage état que celui de monsieur Y... ; que le relevé de propriété de la SCI LES MARINAS DE LORELEI confirme que cette dernière était toujours propriétaire de la parcelle cadastrée CL 42 en mars 2006 ; que par application de l'article 2262, l'usucapion exige de celui qui s'en prévaut de prouver une possession trentenaire présentant les conditions requises par l'article 2229 du code civil, continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; que la construction servant d'habitation, appartenant à madame X... et antérieurement à monsieur Y..., n'est pas contigüe à la parcelle C 42 qui borde d'un côté le plan d'eau, de l'autre l'avenue desservant les marinas et sur ses deux autres faces les parcelles bâties d'autres propriétaires de marinas ; qu'il n'existe donc aucun accès direct depuis l'habitation sur le quai avec appontement qui soit susceptible de démontrer un usage continu et non équivoque, ainsi que c'est le cas pour les autres marinas ; qu'il n'est produit aucun document justifiant d'actes de possession en qualité de propriétaire de la part de monsieur Y... dont seule une attestation est versée aux débats ; que de même que pour madame X..., le versement d'une redevance à la régie autonome du Port de plaisance ne justifie pas d e sa qualité de permissionnaire du plan d'eau ; que le non-respect du cahier des charges ne peut pas faire présumer que la SCI LES MARINAS DE LORELEI renonçât à invoquer la prescription et consentît à monsieur Y... davantage qu'une tolérance de passage ; que le simple fait de passer sur la parcelle CL 42 ne démontre pas une possession en qualité de propriétaire susceptible d'être ajoutée à celle de madame X... ; que la parcelle revendiquée ne fut d'ailleurs pas comprise dans la vente de sa marina par monsieur Y... ; qu'en outre, Madame X... eut connaissance de l'instance en bornage puisqu'elle écrivit à l'expert judiciaire désigné par décision du Tribunal d'instance de NIMES ; que cette procédure ôte tout caractère paisible à la possession de madame X... depuis l'assignation en bornage du 18 mai 2006 ; que le versement d'une redevance à la Régie autonome du Port de Plaisance permet l'accès au plan d'eau mais ne justifie que de la qualité de « permissionnaire » de ce plan d'eau, et ne prouve pas que le paiement eut lieu en qualité de propriétaire d'un quai ; que si madame X... a construit un abri en 1998, elle n'a en revanche pas participé financièrement à l'entretien de la partie de quai avec appontement qui incombe aux propriétaires, sa possession n'étant ainsi pas exercée dans toutes les occasions où elle aurait dû l'être ; qu'il résulte des vérifications de l'expert judiciaire que tous les propriétaires furent sollicités de leur participation à la réalisation d'un plancher en bois et que la portion de quai litigieuse est quant à elle restée en nature de béton ;qu'en conséquence, la preuve d'une prescription utile n'est pas rapportée et le jugement sera infirmé ; que l'accord intervenu entre les deux SCI parties à l'action en bornage diligentée par la SCI LES TROIS FONTAINES et le jugement rendu le 23 mai 2008 par le Tribunal d'instance de VAUVERT qui homologue cet accord, sont opposables à Madame X... en ce qu'elle est pas propriétaire par titre ou prescription ; que la SCI LES TROIS FONTAINES ne demande plus la condamnation de la SCI LES MARINAS DE LORELEI à démolir l'appentis édifié sur sa parcelle n°42 mais celui de madame X... ; que cette dernière ne conteste pas avoir construit cet appentis ; qu'elle l'a fait sans droit ni titre ; qu'il y a donc lieu de la condamner à le démolir ; que la demande en garantie formée par la SCI LES MARINAS DE LORELEI est sans objet, aucune condamnation n'étant plus demandée à son encontre ;
1/ ALORS QU'il était constant et souligné par la SCI LES TROIS FONTAINES elle-même qu'un quai « ne peut rester isolé car tout quai doit être attenant à une marina » (assignation, p.3, in limine) ; qu'à cet égard, le jugement entrepris, dont Madame X... réclamait la confirmation, avait relevé que « Si selon le règlement des marinas de Lorelei, le lot numéro 15 des « marinas » est le seul pour lequel il n'est pas prévu de quai d'appontement, ce lot correspond aux mêmes tantièmes que les autres «marinas » de même importance ; qu'il s'est d'ailleurs vendu le même prix que ces autres ‘marinas' » ; qu'en effet, conformément au statut légal des lieux, « chaque 'marina' bénéficie obligatoirement de la jouissance d'un quai sur le domaine maritime », puisque « le principe même de la ‘marina' est de donner à chaque utilisateur d'un logement le bénéfice d'un poste à quai,; que dès lors, en se contentant d'affirmer l'inopérance de la preuve du versement de la redevance portuaire depuis plus de trente ans et l'absence de valeur probante du non respect du cahier des charges, sans préciser sur quelles bases elle déniait toute valeur contraignante du cahier des charges entre colotis pour déclarer que « « le non respect du cahier des charges ne peut pas faire présumer que la SCI Les Marinas de Lorelei renonçât à invoquer la prescription sic et consentît à monsieur Y... davantage qu'une tolérance de passage », la Cour d'appel, qui ce faisant a statué comme si l'absence de titre conforme l'empêchait de juger que l'utilisation par les propriétaires successifs de la marina litigieuse de la parcelle revendiquée par la SCI LES TROIS FONTAINES le fut à titre de possesseur susceptible d'usucaper, n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 2227, 2261, 2262, 2265 et 2272 du Code civil ;
2/ ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en l'occurrence, la SCI LES TROIS FONTAINES et la SCI LES MARINAS DE LORELEI, représentée par son liquidateur, s'étaient contentées de contester l'usucapion invoquée par Madame X..., sans aucunement prétendre que son auteur n'aurait bénéficié de la part de la SCI LES MARINAS DE LORELEI, en usant de la parcelle CL 42, que « d'une tolérance de passage» ; qu'en déclarant spontanément que tel aurait été le cas (arrêt, p.6, in limine), sans inviter préalablement les parties à s'expliquer sur ce point, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
3/ ALORS de surcroît QUE la construction légalement intervenue de l'abri litigieux sur la parcelle CL 42 constituait de la part de Madame X... un acte matériel de possession qui, réalisé au vu et au su de tous, en 1998, sans d'ailleurs la moindre réaction, pouvait d'autant moins être délaissé par la cour d'appel qu'il avait servi de base à la SCI LES MARINAS DE LORELEI pour attraire Madame X... en la procédure ; qu'en écartant la prescription acquisitive invoquée par cette dernière sans s'expliquer sur cet élément, intervenu dans le cadre d'une 110316/BP/BV utilisation privative de la parcelle depuis 1974, et conforté par son utilisation subséquente jusqu'à la présente procédure, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 2227, 2261, 2262, 2265 et 2272 du Code civil ;
4/ ALORS en tout état de cause QU'en déduisant de l'absence de participation financière de Madame X... à l'entretien de la partie du quai avec appontement incombant à chaque propriétaire, sans avoir relevé a contrario que la SCI LES MARINAS DE LORELEI aurait elle-même acquitté cette participation ni a fortiori préciser en quoi cette absence de participation – voire un éventuel refus- à un acte d'entretien portant spécialement sur la partie de quai litigieuse serait l'expression nécessaire d'une absence de comportement de Madame X... à titre de propriétaire, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des mêmes textes,
5/ ALORS QU'en déclarant que« l'accord intervenu entre les deux SCI parties à l'action en bornage diligentée par la SCI LES TROIS FONTAINES et le jugement rendu le 23 mai 2008 par le Tribunal d'instance de VAUVERT qui homologue cet accord, sont opposables à Madame X... en ce qu'elle n'est pas propriétaire par titre ou prescription » (arrêt, p.6 in fine), sans s'expliquer sur l'opposabilité à Madame X..., tiers à ladite convention, du contenu de celle-ci, homologué par une décision dont les mentions lacunaires de la décision attaquée font seulement apparaître qu'elle avait été rendue au pétitoire et que les appelantes ne soutenaient point qu'elle fût pourvue de l'autorité de chose jugée, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1351 du Code civil, 480 du Code de procédure civile ;
6/ ALORS encore QUE en retenant que l'instance en bornage « ôte tout caractère paisible à la possession de Madame X... » (arrêt, p.6 § 2), quand cette procédure avait été engagée par la SCI LES TROIS FONTAINES par assignation du 18 mai 2006, soit plus de trente ans après l'acquisition de la marina par Monsieur Y..., auteur de Madame X..., le 9 novembre 1974, point de départ de la prescription de la parcelle CL 42 par une possession conforme, à titre de propriétaire, la cour d'appel a violé les articles 2227, 2261, 2262, 2265 et 2272 du Code civil.
