LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 janvier 2010), que les époux X... ont vendu une maison au époux Y..., l'acte stipulant une clause de non garantie des vices cachés ; qu'ayant constaté des fissures infiltrantes, les époux Y... ont, après expertise, assigné les époux X... en paiement de dommages-intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés ;
Sur le moyen unique :
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les condamner à payer aux acquéreurs la somme de 246 923,23 euros au titre des travaux de reprise et la somme de 15 000 euros pour leur préjudice de jouissance, alors, selon le moyen :
1°/ que le vendeur n'est pas tenu des vices que l'acquéreur était en mesure de découvrir ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée, si la fissure apparente dans la chambre n'avait pas rendu les fissures litigieuses apparentes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642 du code civil ;
2°/ que ce n'est qu'en cas de mauvaise foi du vendeur que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés doit être écartée ; que la mauvaise foi suppose de la part du vendeur la conscience de l'importance du vice affectant la chose vendue ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si les époux X... avaient eu conscience des conséquences que pouvaient avoir les fissures telles qu'elles existaient alors sur l'usage de la maison et s'ils ne tenaient pas ces fissures comme une question uniquement esthétique, et si, partant, ils n'avaient pas en toute bonne foi stipulé la clause d'exclusion de garantie des vices cachés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les acheteurs avaient fait visiter la maison avant leur acquisition par un professionnel du bâtiment qui avait attesté n'avoir rien constaté qui soit de nature à inquiéter et en particulier aucune fissure dans les murs et plafonds, que les vendeurs avaient reconnu que des fissures étaient apparues dès les premières années ayant suivi la construction et qu'ils connaissaient le phénomène de dilatation-rétractation lié à la nature argileuse du sol et son incidence sur les murs de la maison, et constaté que les vendeurs avaient fait procéder à la pose d'une contre cloison en plâtre masquant un mur affecté d'une profonde fissure, à un ravalement des façades peu de temps avant la vente et que les travaux avaient rendu les fissures existantes non apparentes aux yeux de l'acheteur, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, et qui a pu en déduire que le bien étant affecté d'un vice non apparent au moment de l'acquisition dont les vendeurs avaient connaissance, la clause d'exclusion de garantie ne pouvait pas être opposée aux acquéreurs, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer 2 500 euros aux époux Y... ; rejette les demandes des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour les époux X....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les vendeurs d'un immeuble (les époux X...) à payer aux acquéreurs de cet immeuble (les époux Y...) la somme de 246 923,23 € au titre de travaux de reprise et la somme de 15 000 € au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'expert a relevé les désordres suivants : des fissures en façades extérieures et, à l'intérieur, sur les cloisons de doublage des murs de façades, sur une cloison de couloir, et sur un mur de refend ; une erreur d'exécution d'une ferme support de couverture du corps de bâtiment est ; une poutre située en vide sanitaire présentant une flèche anormale et un équarrissage insuffisant ; que les époux Y... avaient fait visiter la maison avant leur acquisition par un professionnel du bâtiment, M. Z..., dans la perspective qu'il les aide « à constater d'éventuelles anomalies de construction », lequel a attesté s'être livré à une « observation attentive du gros oeuvre en général » et « n'avoir à l'époque rien constaté qui soit de nature à inquiéter les candidats acquéreurs et en particulier aucune fissure dans les murs et plafonds » ; qu'à cet égard, l'allégation des époux X... selon laquelle M. A..., agent immobilier, aurait signalé à M. Z... l'existence de fissures sur les murs de la maison, est infirmée par M. A... dans un courrier du 25 janvier 2008 dans lequel, avisé de l'allégation des époux X..., il indique que « contrairement à ses dires, Mr X... ne nous a jamais informé de la présence de fissures. Comme je l'ai indiqué dans une précédente attestation, la seule fissure horizontale que j'ai constatée se situait dans la cloison du placard de la chambre » ; qu'il s'ensuit que les fissures n'étaient pas apparentes au moment de l'acquisition (à l'exception de la légère fissure sur une cloison dans le placard d'une chambre), et en revanche que les défauts relatifs à la ferme et à la poutre en vide sanitaire l'étaient ; qu'il résulte des constatations de l'expert que l'ensemble des fissures en façades sont évolutives, qu'il y a « mouvement d'ouverture et de fermeture (...) sans retour à la situation de départ », que « les fissures se sont ouvertes de 1 à 4 mm au niveau des fissuromètres » et qu'elles présentaient en octobre 2004 une ouverture moyenne de 12 mm ; que ces fissures, de par leur ampleur (qui établit le fait qu'elles soient infiltrantes), sont de nature à rendre la maison impropre à sa destination ou diminuent tellement son usage que les époux Y... ne l'auraient pas acquise ou n'en auraient donné qu'un moindre prix, s'ils les avaient connus ; qu'il ressort sans équivoque des travaux de l'expert que ces désordres ne trouvent pas leur cause dans les travaux de terrassement entrepris après la vente pour la réalisation d'une piscine, mais d'un vice de conception de la construction de la maison eu égard à la nature argileuse du terrain, antérieur à la vente ; que les vendeurs, qui reconnaissent que des fissures étaient apparues dès les premières années ayant suivi la construction (par eux-mêmes) de la maison qu'ils connaissaient le phénomène de dilatation-rétractation lié à la nature argileuse du sol et son incidence sur les murs de la maison, et dont il est acquis qu'ils ont fait procéder, peu de temps avant la vente (janvier 1999) à un ravalement(enduit et peinture) des façades et, dès 1996 à la pose d'une contre cloison en plâtre masquant un mur de refend affecté d'une profonde fissure, laquelle contre cloison, selon un courrier de M. X... à son conseil en date du 30 juin 2003, s'était imposée à lui « comme une solution esthétique durable à mes yeux après que ma première réparation se soit avérée insuffisante », ne peuvent opposer à l'action des époux Y... la clause contractuelle de non garantie des vices cachés ; que l'expert a évalué le coût des travaux de confortement de la maison à 242 200 euros, et les époux Y... justifient d'un coût de réfection de la terrasse solarium (dont l'étanchéité a été affectée par le mouvement de fissures) pour un montant de 4 723,23 euros ; qu'ils sont donc en droit de demander, au titre de l'action estimatoire, une somme égale à 246 923,23 euros correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices ; qu'ils sont encore fondés à demander la réparation d'un préjudice de jouissance que la cour fixe à la somme de 15 000 euros, portant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte tout d'abord du courrier du 3 novembre 2000, du rapport d'expertise amiable de M. B... et du rapport d'expertise de M. C..., l'existence de vices graves affectant la raison vendue, matérialisés par un phénomène de fissurations importantes résultant de la construction d'une maison en plusieurs volumes, sur un terrain composé d'argiles gonflantes, sans que les fondations aient été dimensionnées au phénomène ; qu'il s'agit là du seul vice qui a été dénoncé dans les délais et qui a fait l'objet de la mission confiée à M. C..., lequel devait rechercher et établir les vices résultant du rapport officieux de M. B..., lequel ne visait dans son rapport que le phénomène susvisé ; que M. C... a cru devoir examiner d'autres vices de construction, notamment résultant de défauts affectant la charpente ou une poutre maîtresse sous plancher du rez-de-chaussée ; que c'est donc à bon droit que les défendeurs font observer que ces désordres ne peuvent faire l'objet de demande de réparation, les vices étant différents ; que ce vice existait incontestablement avant la vente et était connu du vendeur ; que l'observation de M. C... selon laquelle rien ne permet de dire qu'il ait eu une conscience nette de l'importance des causes de ces fissures, est indifférente à la solution du litige ; qu'en effet l'article 1643 du Code civil exige seulement, pour rendre inefficace la clause de non garantie, que le vendeur ait connu le vice, même s'il n'en a pas connu les causes (…) ; qu'il résulte de l'ensemble des éléments susvisés l'existence d'un vice caché grave, antérieur à la vente rendant la chose impropre à l'usage auquel elle était destinée et que celui-ci était connu du vendeur, ce qui entraîne l'inefficacité de la clause de non garantie ;
1°) ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu des vices que l'acquéreur était en mesure de découvrir ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée, si la fissure apparente dans la chambre n'avait pas rendu les fissures litigieuses apparentes, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642 du code civil ;
2°) ALORS QUE ce n'est qu'en cas de mauvaise foi du vendeur que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés doit être écartée ; que la mauvaise foi suppose de la part du vendeur la conscience de l'importance du vice affectant la chose vendue ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si les époux X... avaient eu conscience des conséquences que pouvaient avoir les fissures telles qu'elles existaient alors sur l'usage de la maison et s'ils ne tenaient pas ces fissures comme une question uniquement esthétique, et si, partant, ils n'avaient pas en toute bonne foi stipulé la clause d'exclusion de garantie des vices cachés, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil.
