LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses deux branches, tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe au présent arrêt :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 février 2011), que le 21 janvier 2009, MM. X... et Henri Y... ont donné à la société Cabinet Barsotti (la société) un mandat non exclusif de recherche d'acquéreur pour un terrain situé à La Seyne-sur-Mer, prévoyant un prix de 330 000 euros comprenant une commission d'agence de 30 000 euros ; que, le 26 janvier 2009, les mandants ont eux-mêmes trouvé un acheteur au prix net vendeur de 320 000 euros ; que, prétendant n'avoir été avisée de cette opération que par lettre recommandée reçue le 10 février 2009, après transmission de sa part de deux offres d'achat, la société les a assignés en paiement d'une certaine somme ;
Attendu que la cour d'appel a constaté que la preuve de la fraude invoquée par l'agent immobilier, investi d'un mandat non exclusif, n'était pas rapportée en relevant, par motifs propres et adoptés, que MM. Y... avaient trouvé directement un acquéreur avec lequel ils avaient conclu un accord le 26 janvier 2009 et que le notaire qu'ils avaient choisi avait accusé réception du dossier de l'acquéreur le 29 janvier 2009 ; qu'elle a en outre observé, par motifs adoptés, que le fait que la société ait fait notifier par huissier de justice la proposition d'achat du 3 février 2009 ne pouvait s'expliquer que parce qu'elle avait alors eu connaissance de l'engagement pris par les vendeurs, hors son intervention ; qu'elle a pu déduire de ces constatations et énonciations que les mandants n'avaient pas manqué à leurs obligations et ne pouvaient se voir réclamer la somme demandée en application de l'article 3 du mandat dès lors qu'ils avaient rapidement avisé la société de la vente de leur bien et n'étaient pas tenus de donner suite aux offres transmises par leur mandataire ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Cabinet Barsotti aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Cabinet Barsotti et la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à MM. Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, prononcé par le président en son audience publique du seize mai deux mille douze et signé par M. Charruault, président, et par Mme Laumône, greffier de chambre qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour la société Cabinet Barsotti
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR jugé que les consorts Y... n'avaient commis aucune faute et D'AVOIR débouté le CABINET BARSOTTI de ses demandes de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE : « Le mandat consenti par les consorts Y... à la société cabinet BARSOTTI Sarl n'était pas exclusif. En conséquence, les mandants restaient libres de contracter auprès de tout acquéreur trouvé par eux sans l'intermédiaire de la société cabinet BARSOTTI Sarl. La seule obligation contractuelle en cas de vente directe par les mandants eux-mêmes était celle prévue à l'article 6 du mandat : " communiquer immédiatement la date, les noms et adresse de l'acquéreur et du notaire chargé d'établir l'acte de vente ". Les consorts Y... ont trouvé directement un acquéreur en la personne de M. Joseph Z..., demeurant ... avec lequel ils ont passé accord le 26 janvier 2009, pour un prix d'ailleurs supérieur pour eux au prix du mandat, 320. 000 €, et choisi comme notaire IVI'FIGAROL, notaire à Sollies-Pont. Les consorts Y... ont avisé rapidement par lettre recommandée avec avis de réception postée le 9 février 2009 l'agence immobilière Cabinet BARSOTTI de cet accord direct. Cette lettre contenait toutes les informations requises contractuellement. Ils n'ont commis aucune faute. Les allégations de fraude prétendues par l'agence immobilière BARSOTTI, dépitée d'avoir perdu cette commission, ne sont absolument pas établies. La procédure ne sera pas dite abusive, mais en tout cas totalement infondée. L'appelante en supportera toutes les conséquences en termes de dépens et de frais irrépétibles » (arrêt p. 4).
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « 1) sur la demande de dommages et intérêts formulée par la SARL cabinet BARSOTTI. Au terme des articles 6 et 7 de la loi du 2 janvier 1970, les conventions conclues avec les personnes visées à l'article premier et relative aux opérations qu'il mentionne en ses articles 1er à 6e, doivent être rédigé par écrit, et préciser conformément aux dispositions d'un décret en conseil d'État, les conditions de détermination de la rémunération avec indication de la partie qui en aura la charge. La rémunération ne peut être exigée que lorsque l'opération est effectivement conclue et constatée dans un seul écrit contenant l'engagement d'une partie conformément à l'article 6 alinéa 5. Des dommages et intérêts peuvent être, selon les circonstances, alloués au professionnel s'il prouve une faute de son mandant qui l'aurait privé de la réalisation de la vente, et si la perte du droit à commission n'est que la conséquence directe de l'inexécution par les acquéreurs de l'obligation de réitération de la vente par acte authentique, inexécution déclarée fautive. Il appartient donc à la SARL cabinet BARSOTTI, d'apporter la preuve d'une faute des vendeurs qui serait à l'origine de la non réalisation de la vente. La SARL cabinet BARSOTTI produit à l'appui de sa demande :- le mandat du 21 janvier 2009 signé avec Messieurs Henri et Michel Y..., concernant le terrain à bâtir à La Seyne sur Mer, pour le prix de 330000 € dont 30000 € d'honoraires pour l'agence, l'article 3, leur interdisant de vendre sans le concours de l'agence à un acquéreur présenté ou signalé par elle, sous peine de dommages et intérêts d'un montant égal aux honoraires prévus,- la proposition d'achat du 26 janvier 2009 de la société SP2I, avec un bon de visite du 21 5 janvier,- la lettre de Maître B... à la SARL cabinet BARSOTTI, du 27 janvier, accusant réception du dossier de vente et restant dans l'attente du compromis régularisé,- la proposition d'achat du 3 février 2009 de Mlle C..., Mr D... et la SCI 4V reconnaissant avoir visité les lieux le 31 janvier, dénoncée par huissier le 6 février, et adressée en RAR aux vendeurs, le 9 février, ladite proposition étant valable jusqu'au 28 février-la LRAR adressée par le conseil de la SARL cabinet BARSOTTI, le 17 février à Me E... notaire, lui demandant de consigner les sommes versées pour la vente, et joignant les lettres adressées aux consorts Y... le 13 février,- les LRAR adressées aux consorts Y... le 13 février, rappelant le mandat de vente, les refus des offres d'achat, estimant qu'il y a fraude aux droits de l'agence, avec copie à Me B... notaire, Les consorts Y... produisent au soutien de leur accord donné à l'offre de Monsieur Z... :- un protocole d'accord signé par les vendeurs et acquéreurs en date du 26 janvier 2009,- la lettre de Me E... du 29 janvier accusant réception du dossier laissé par Mr Z... pour établir le compromis,- la signification du 6 février par huissier de la proposition d'achat du 3 Février des parties intervenantes, Au terme des documents produits par les parties, l'accord des vendeurs en date du 26 janvier 2009 ne figure que sur l'offre d'achat des époux Z... ; la signification par huissier du 6 février aux vendeurs de l'offre faite par Mlle C..., Mr D... et la SCI 4 V, le 3 février, est postérieure à l'accord des parties, réalisé le 26 janvier sur un même document, sur la chose et le prix ; le protocole d'accord a été notifié par LRAR reçue par la SARL cabinet BARSOTTI, le 10 février. Si les consorts Y... ne justifient pas comme ils le soutiennent dans leurs écritures être passés remettre un exemplaire du protocole à l'agence le 27 janvier 2009, celle-ci a bien reçu la LRAR datée du 9 février, et mentionnée du fait d'une erreur matérielle comme étant du 9 janvier mais reçue le 10 Février par la SARL cabinet BARSOTTI, et le notaire Me E... a accusé réception le 29 janvier à Monsieur Z... de son dossier. Le fait que la SARL cabinet BARSOTTI, ait notifié par huissier la proposition d'achat de la SCI 4V, ne peut s'expliquer que parce qu'elle avait connaissance de l'engagement des vendeurs avec un autre acquéreur, hors son intervention, procédure inhabituelle qu'elle n'avait pas employée lors de la première offre d'achat. On peut s'étonner que lors des RV chez la SARL cabinet BARSOTTI, dont celle-ci fait état dans ses conclusions, les 3, 5 et 6 Février, l'offre d'achat n'ait pas été remise pour signature aux vendeurs. Il ressort des documents communiqués qu'au plus tard le 10 février, la SARL cabinet BARSOTTI, a eu en mains le protocole régularisé le 26 janvier avec Monsieur Z..., et que l'offre d'achat signée par les parties intervenantes n'a été adressée aux vendeurs par voie d'huissier que par acte du 6 février 2009, soit postérieurement à la régularisation de l'acte unique du 26 janvier. Si la non réalisation de la vente avec les parties intervenantes dans la présente procédure, ne peut permettre à la SARL cabinet BARSOTTI, de percevoir la rémunération, prévue au mandat, en l'absence d'acte unique rédigé par l'agence, du fait que l'acte unique n'a pas été réalisé par la SARL cabinet BARSOTTI, et en l'absence de faute établie à l'encontre des vendeurs qui n'ont pas signé avec une personne présentée ou signalée par l'agence, la demande formulée par la demanderesse, d'indemnité de dommages et intérêts, égale au montant des honoraires prévus au mandat, n'est pas fondée. En conséquence, la SARL cabinet BARSOTTI, étant défaillante à justifier d'une faute commise par les vendeurs, ou de ce que les conditions prévues dans le mandat, pour permettre à l'agence de percevoir à titre de dommages et intérêts l'indemnité forfaitaire égale au montant des honoraires, étaient remplies, sera déboutée de ses demandes sur ce point » (jugement p. 3 à 5).
1./ ALORS QUE l'inexécution par le mandant d'une obligation contractuelle résultant d'un mandat simple de vente doit être réparée par l'octroi de dommages et intérêts ; Qu'en l'espèce, après avoir énoncé que l'article 6 du mandat non exclusif obligeait les mandants à communiquer « immédiatement » au mandataire la date, les noms et adresse de l'acquéreur et du notaire chargé d'établir l'acte de vente, la cour d'appel a constaté que les consorts Y... n'ont informé le CABINET BARSOTTI de la vente du terrain conclue le 26 janvier 2009 que le 9 février 2009 et après que le CABINET BARSOTTI ait proposé aux consorts Y... plusieurs offres d'achat aux conditions du mandat ; Qu'en déboutant néanmoins le Cabinet BARSOTTI de sa demande de dommages et intérêts en jugeant que les consorts Y... n'avaient pas commis de faute au prétexte qu'ils avaient avisés « rapidement » le Cabinet BARSOTTI de la vente conclue directement avec M. Z..., la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1142 et 1147 du Code civil ;
2./ ALORS QUE, selon l'article 3 du mandat du 21 janvier 2009, les vendeurs s'obligeaient à vendre le bien, objet du mandat, à tout acquéreur présenté par l'agent immobilier aux prix, charges et conditions du mandat, et s'interdisaient de le vendre sans le concours de l'agent immobilier, sauf à lui verser une indemnité forfaitaire de dommages et intérêts d'un montant égal à celui des honoraires prévus au mandat ; qu'en l'espèce, il est constant que l'agent immobilier avait régularisé deux offres d'achat aux conditions fixées au mandat les 26 janvier et 31 janvier 2009 et les avait transmises respectivement les 26 janvier et 3 février 2009, et que ce n'est que le 10 février 2009 que les vendeurs ont informé le cabinet BARSOTTI de ce qu'ils auraient trouvé un acquéreur avec lequel ils auraient conclu un accord le 26 janvier 2009 ; qu'il s'ensuit qu'en refusant de vendre le bien aux acquéreurs présentés par l'agent immobilier avant que les vendeurs ne l'informent de la signature d'une vente à un tiers, ceux-ci avaient manqué à leurs obligations contractuels ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1142 et 1147 du Code civil.
