LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte sous-seing privé du 20 janvier 2003, la société Ponsot Gleyzes et compagnie a vendu à la SCI CCSG un local commercial, situé à Toulouse, désigné par le règlement de copropriété comme le lot n° 1, moyennant un prix de 437 589 euros ; que par acte reçu le 15 mai 2003 par M. X..., notaire associé de la SCP A... et X..., modifiant l'état descriptif de division de l'immeuble, le lot n° 1 a été divisé en lots n° 17, 18 et 19, l'un à usage commercial, les deux autres à usage d'habitation ; que sauf à amputer la superficie du local commercial, l'accès aux deux lots à usage d'habitation, situés à l'étage, supposait l'installation de deux passerelles dans le jardin intérieur de la résidence ; que la vente a été réitérée en la forme authentique, par acte reçu le 15 mai 2003 par M. X..., avec le concours de M. Y..., notaire assistant l'acquéreur ; que les passerelles d'accès ont été installées par ce dernier dans le courant du mois d'août 2003 ; que ces travaux n'ayant pas été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires, leur suppression a été ordonnée en référé ; que reprochant aux notaires de ne pas les avoir informés de la nécessité d'obtenir l'autorisation préalable de la copropriété, la SCI CCSG, Mme Z... et la société Art Dec, occupantes de ces lots, les ont assignés, aux côtés de la société Ponsot Gleyzes et compagnie, en responsabilité civile professionnelle ;
Sur le premier moyen :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
Mais sur le deuxième moyen :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que la cour d'appel a condamné in solidum le vendeur et les notaires instrumentaires à payer à l'acquéreur une somme au titre de la perte de surface utilisable, du fait de la création d'un couloir intérieur permettant l'accès aux locaux d'habitation, évaluée sur la base d'une emprise de 25 m ² et d'une valeur de 2 350 euros le m ² selon l'estimation produite ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la somme allouée, qui s'analyse en une diminution du prix de vente, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable et que le notaire pouvait seulement être tenu de garantir le remboursement du trop payé, en cas d'insolvabilité du vendeur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le troisième moyen :
Vu les articles 1251 et 1382 du code civil ;
Attendu que la cour d'appel, après avoir relevé que la SNC Ponsot-Gleyzes et compagnie avait commis des fautes de nature à engager sa responsabilité aux côtés de celles commises par les notaires instrumentaires et condamné in solidum les coresponsables à réparer les divers chefs de préjudices subis, a condamné les notaires à relever et garantir la SNC Ponsot Gleyzes et compagnie de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre en retenant qu'ils avaient engagé leur responsabilité dans des conditions qui justifient le recours en garantie du vendeur ;
Qu'en se fondant sur ce seul motif, sans procéder à une comparaison de la gravité des fautes respectives commises par le vendeur et les notaires, la cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, privant ainsi sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur le quatrième moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne in solidum la SNC Ponsot-Gleyzes et compagnie, M. X..., la SCP A...-X...et M. Y... à payer à la SCI CCSG la somme de 58 750 euros en dommages-intérêts au titre de la perte de surface et en ce qu'il condamne in solidum M. X..., la SCP A...-X...et M. Y... à relever et garantir la SNC Ponsot-Gleyzes et compagnie des condamnations prononcées à son encontre, l'arrêt rendu le 6 avril 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne la SNC Ponsot-Gleyzes et compagnie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SNC Ponsot-Gleyzes ; la condamne à payer la somme totale de 3 000 € à M. X..., la SCP A... et X...et M. Y... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, prononcé par le président en son audience publique du seize mai deux mille douze et signé par M. Bargue, conseiller doyen faisant fonction de président et par Mme Laumône, greffier de chambre qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. X..., la SCP A...
X... et M. Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé la décision déférée et, statuant à nouveau, d'AVOIR jugé que Monsieur X..., la SCP A... et X...et Monsieur Y..., avaient commis une faute à l'occasion de la rédaction de l'acte authentique du 15 mai 2003 engageant leur responsabilité civile professionnelle sur le fondement de l'article 1382 du Code civil à l'égard de la SCI CCSG, de la SNC PONSOT GLEYZES et CIE et de Madame Z... et de les AVOIR condamnés in solidum avec la société PONSOT GLEYZES et CIE, à payer à la SCI CCSG et à Madame Z... différentes sommes ;
AUX MOTIFS QUE le notaire a l'obligation de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il rédige, et est tenu d'un devoir d'information et de conseil envers toutes les parties, dont il ne peut être déchargé par les compétences de celles-ci ; que, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, l'acte de vente ne fait par aucune mention apparaître que les travaux résultant de l'autorisation administrative de construire exigeraient par surcroît une autorisation de l'assemblée générale alors qu'il n'en fait état qu'en référence au modificatif à l'état descriptif de division et exclusivement au regard d'une incidence éventuelle sur la répartition des charges de copropriété, ce qui est tout à fait différent ; que le notaire n'est pas fondé à soutenir qu'il n'aurait pas eu la possibilité, faute d'avoir trouvé un quelconque élément d'information dans les éléments nécessaires à l'établissement de son acte ou de la part des parties, d'exercer son devoir de conseil relativement au point litigieux ; qu'il résulte en effet des faits de la cause que le notaire avait attesté spécialement pour les besoins du dépôt de la demande de permis de construire qui a abouti à l'autorisation du 29 novembre 2002, et en fait pour justifier de la détention par le demandeur du droit de créer des logements et du droit de construire, d'une part que le règlement de copropriété autorisait la division des lots, d'autre part que le promoteur s'était réservé dans tous les actes de vente de l'immeuble qu'il avait restructuré et revendu par lots la possibilité de « déposer toute demande de permis de construire modificatif en vue d'obtenir les autorisations nécessaires pour les aménagements de façades ou autres qui s'avèreraient nécessaires pour une conduite rationnelle du chantier ou pour l'obtention du certificat de conformité » ; que si la partie de l'attestation concernant le droit de diviser est juste en droit, il n'est discuté par aucune des parties que, comme précédemment jugé par la Cour de céans en référé, la clause prévue pour la conduite du chantier, lequel était achevé ainsi qu'il résulte de la délivrance du certificat de conformité le 16 novembre 2001, n'avait pas vocation à s'appliquer à la modification litigieuse alors au surplus que la copropriété était constituée depuis une première assemblée générale du 12 octobre 1999 qui avait désigné son syndic dont l'autorisation était en conséquence nécessaire ; que la seule existence de cette justification par le notaire démontre que, contrairement à ce qu'il soutient, il avait bien connaissance de la nécessité pour le vendeur de justifier de son droit à modifier l'aspect extérieur de l'immeuble, et par conséquent de tous les éléments nécessaires pour exercer le devoir d'information et de conseil dont il lui est fait grief du défaut ; que le contenu de cette justification d'où il résulte que le promoteur tient pour acquis à l'égard de la copropriété le droit de construire, émanant d'un professionnel du droit, démontre en outre que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, il ne procédait d'aucune évidence, pour un opérateur moyennement informé, que l'autorisation de construire délivrée n'était pas complète et comportait un aléa tenant à l'obtention de celle supplémentaire de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'ainsi, les notaires ne sont pas non plus fondés à prétendre que le fait que l'acquéreur ait immédiatement engagé des travaux sans se préoccuper au préalable d'une autorisation de l'assemblée générale caractérisait une imprudence ou un fait fautif à sa charge en relation de causalité avec la genèse du dommage ; qu'il est donc à bon droit soutenu que les notaires ont engagé leur responsabilité dans des conditions qui justifient à leur encontre à la fois l'action directe de l'acquéreur et le recours en garantie du vendeur ;
ALORS QUE Monsieur X..., la SCP A... et X...et Monsieur Y... soutenaient, dans leurs conclusions d'appel, qu'ils ne connaissaient pas le projet de l'acquéreur de construire les passerelles litigieuses et que les parties ne les avaient à aucun moment informés qu'elles n'existaient pas encore et qu'elles étaient indispensables à la réalisation de leur projet (conclusions d'appel des coexposants, p. 6, pénult et dernier § et p. 7, § 1 à 4) ; qu'en jugeant que les notaires avaient commis une faute pour ne pas avoir informé l'acquéreur de la nécessité d'obtenir une autorisation de la copropriété pour construire ces passerelles, aux motifs qu'ils connaissaient l'obligation de recueillir une autorisation pour construire de tels ouvrages, sans répondre à ce moyen opérant, la Cour d'appel a privé sa décision de motif, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur X..., la SCP A... et X...et Monsieur Y... à payer, in solidum avec la SNC PONSOT GLEYZES et CIE, à la SCI CCSG, la somme de 58. 750 € correspondant au prix de la surface exploitable perdue ;
AUX MOTIFS QUE sur les demandes de la SCI CCSG … – perte de superficie utilisable du fait de la création d'un couloir intérieur : … que cette perte est certaine matériellement et résulte directement de la faute ; que sur la base non discutée d'une emprise de 25 m2 et d'une valeur de 2. 350 € le m2 selon l'estimation produite, il en ressort un préjudice justifié de 58. 750 € ; qu'il résulte des motifs qui précèdent un dommage total de 202. 294, 08 € ;
ALORS QUE la diminution du prix résultant de la perte de superficie d'un immeuble ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable susceptible d'être mis à la charge d'un tiers au contrat de vente, cette réduction n'ayant pour conséquence que de ramener le prix de la vente au montant que le vendeur aurait dû normalement percevoir ; qu'en condamnant les notaires à indemniser la société CCSG de la perte de superficie de 25m2 du local commercial, quand la restitution du prix équivalent à cette perte ne s'analysait pas en un préjudice réparable de sorte qu'elle ne pouvait être mise à leur charge, dès lors que l'impossibilité de l'obtenir du vendeur n'était pas établie, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur X..., la SCP A... et X...et Monsieur Y..., à relever et garantir la société SNC PONSOT GLEYZES et CIE de l'intégralité des condamnations prononcées contre elle ;
AUX MOTIFS QU'il est à bon droit soutenu que les notaires ont engagé leur responsabilité dans des conditions qui justifient à leur encontre à la fois l'action directe de l'acquéreur et le recours en garantie du vendeur ;
ALORS QUE la répartition de la charge définitive de la dette entre les coauteurs d'un même dommage doit être effectuée en considération de leur faute respective, de leur gravité et de leur rôle causal ; qu'en jugeant, après avoir constaté que le vendeur avait commis une faute ayant causé le préjudice, que les conditions dans lesquelles les notaires avaient engagé leur responsabilité justifiaient qu'ils soient condamnés à le garantir de l'intégralité des condamnations prononcées contre lui, sans comparer la gravité respective des fautes de ce vendeur et de celles imputées aux notaires, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1251 et 1382 du Code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur X..., la SCP A... et X...et Monsieur Y..., à relever et garantir la société SNC PONSOT GLEYZES et CIE de la condamnation à restituer à la société CCSG la somme de 58. 750 € correspondant au prix de la perte de surface exploitable ;
AUX MOTIFS QUE AUX MOTIFS QUE sur les demandes de la SCI CCSG … – perte de superficie utilisable du fait de la création d'un couloir intérieur : … que cette perte est certaine matériellement et résulte directement de la faute ; que sur la base non discutée d'une emprise de 25 m2 et d'une valeur de 2. 350 € le m2 selon l'estimation produite, il en ressort un préjudice justifié de 58. 750 € ; qu'il résulte des motifs qui précèdent un dommage total de 202. 294, 08 € ; qu'il est à bon droit soutenu que les notaires ont engagé leur responsabilité dans des conditions qui justifient à leur encontre à la fois l'action directe de l'acquéreur et le recours en garantie du vendeur ;
ALORS QUE la diminution du prix résultant de la perte de superficie d'un immeuble ne constituait pas, par elle-même, un préjudice indemnisable susceptible d'être mis à la charge d'un tiers au contrat de vente, cette réduction n'ayant pour conséquence que de ramener le prix de la vente au montant que le vendeur aurait dû normalement percevoir ; qu'en condamnant les notaires à relever et garantir la SNC PONSOT GLEYZES et CIE de sa condamnation à indemniser la société CCSG de la perte de superficie de 25m2 du local commercial, quand la restitution du prix équivalent à cette perte ne s'analysait pas en un préjudice réparable et n'incombait qu'à cette dernière, en sa qualité de vendeur, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
