LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 2 novembre 2011), que la société civile immobilière (SCI) Liberty, propriétaire dans un immeuble en copropriété, soutenant que la répartition des charges communes, qui s'effectuait sur la base de la division par lots résultant d'un partage successoral de ce bien, n'était pas conforme aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, a obtenu la désignation d'un expert qui a établi le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ; que l'assemblée générale des copropriétaires ne les ayant pas adoptés, la SCI a demandé leur homologation judiciaire et le remboursement de charges ;
Sur le troisième moyen :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de remboursement des charges payées jusqu'au 31 décembre 2004, alors, selon le moyen :
1°/ que toute répartition de charges contraire aux dispositions d'ordre public des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 est nulle ; que ce qui est nul est censé n'avoir jamais existé ; qu'en jugeant que la nouvelle répartition de charges judiciairement arrêtée ne pouvait avoir d'effet que pour l'avenir, tout en constatant que la SCI Liberty avait acquitté des charges de copropriété manifestement plus importantes que celles qu'elle aurait dû supporter, ce dont il résultait que la répartition antérieure méconnaissait les dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'elle devait être considérée comme n'ayant jamais existé, la cour d'appel a violé cet article, ensemble l'article 5 de cette même loi ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'aucun règlement de copropriété n'avait été établi et que la répartition des charges de copropriété avait été effectuée d'une manière empirique sur la base des tantièmes de propriété des parties communes tels que définis dans l'acte de partage la cour d'appel qui a retenu que cette situation résultait de la surévaluation des tantièmes de copropriété afférents aux lots dont la SCI Liberty avait acquis la propriété et non de la méconnaissance des critères légaux de répartition des charges par une clause d'un règlement de copropriété ou de l'acte de partage qui en tenait lieu, en a exactement déduit que la nouvelle répartition des charges judiciairement homologuée n'avait pas d'effet rétroactif ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier et sur le deuxième moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Liberty aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Liberty à payer au syndicat des copropriétaires 32 cours de La Liberté - 69003 Lyon la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la SCI Liberty ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils pour la SCI Liberty
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande de la SCI LIBERTY tendant à l'intégration du lot n°319 (cave située sous la librairie) dans le lot n°205 et homologué le projet de règlement de copropriété, sous la seule réserve d'une modification concernant ses articles 8 et 9, ainsi que l'état descriptif de division, sous la seule réserve de la mise en conformité de la numérotation ancienne des lots correspondant aux caves avec la nouvelle numérotation et l'occupation actuelle des caves par les copropriétaires ;
Aux motifs que « 1) erreur de l'expert qui dans l'état descriptif de division a créé le lot n°319, « cave librairie » portant le n°42 au plan (ex-lot 113) : Selon l'appelante, cette cave ne constitue pas un lot distinct et doit être intégrée au lot n°205, dès lors qu'il existe à l'intérieur de ce lot l'escalier permettant d'accéder à la cave. Cette demande est irrecevable comme nouvelle en cause d'appel. Il n'en demeure pas moins qu'il existe une difficulté, soulignée par l'expert dans son rapport, dans la mesure où il n'y a pas une exacte concordance entre les titres de propriété et l'occupation de certaines caves. Tel est le cas de la cave n°319, correspondant selon l'expert à la cave n°41 rattachée à l'ex-lot 113 du tableau des lots de la copropriété inclus dans l'acte initial de partage de 1964, et figurant dans le titre de copropriété de Mr X... (acte de vente du 11 juillet 1990), lequel occupe avec l'accord de la copropriété une autre cave. Dans ces conditions, la cour ne peut qu'inviter le syndicat des copropriétaires à faire procéder avec l'accord des copropriétaires concernés à la régularisation de l'attribution des caves, avant la publication de l'état descriptif de division, afin d'éviter que la référence erronée ou non à l'ancienne numérotation de lots conduise à de nouveaux litiges » ;
Alors que en cause d'appel, les parties peuvent expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; qu'en l'espèce, la SCI LIBERTY avait demandé en première instance que l'homologation du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division ne porte sur aucune disposition ou clause susceptible de restreindre la liberté des copropriétaires dans l'usage de leurs parties privatives qui serait contraire à l'ordre public ; qu'en demandant que ces deux documents ne soient pas homologués en ce qu'ils procédaient à la création d'un lot n°319, consistant en une cave qui faisait pourtant partie intégrante du local commercial, portant le n°205, dont elle constitue le sous-sol, la SCI LIBERTY n'a fait qu'expliciter une prétention virtuellement comprise dans ses demandes de première instance ou ajouter à celles-ci une demande qui n'en était que l'accessoire, la conséquence ou le complément ; qu'en déclarant néanmoins cette demande irrecevable comme nouvelle en cause d'appel, la Cour d'appel a violé l'article 566 du Code de procédure civile.
Alors, subsidiairement, qu'en se bornant à dire irrecevable comme nouvelle en cause d'appel, la demande de la SCI LIBERTY tendant à ne voir homologuer le règlement de copropriété et l'état descriptif proposés par l'expert, qu'après rectification en ce qui concerne la création dans ces documents d'un lot n°319 (cave) qui aurait dû être intégré au lot n°205, sans donner aucun motif justifiant la nouveauté et l'irrecevabilité de cette demande, contestées par la SCI LIBERTY, la Cour d'appel a entaché sa décision de défaut de motif en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande de la SCI LIBERTY en rectification de la description du lot n°205 et homologué le projet de règlement de copropriété, sous la seule réserve d'une modification concernant ses articles 8 et 9, ainsi que l'état descriptif de division, sous la seule réserve de la mise en conformité de la numérotation ancienne des lots correspondant aux caves avec la nouvelle numérotation et l'occupation actuelle des caves par les copropriétaires ;
Aux motifs que « 2) Rectification de la description du lot 205 : Cette définition dans le projet de règlement est la suivante : local à usage commercial, au nord de l'allée, avec ouverture sur le cours de la liberté (ex-lot 124 surface 235 m²). La demande de modification de cette définition, qui correspond à l'état actuel du lot 205, constitue également une demande nouvelle en cause d'appel, par ailleurs liée au litige opposant la SCI LIBERTY au syndicat des copropriétaires sur le rétablissement d'anciennes ouvertures sur cour occultées en vertu d'une autorisation antérieure de l'assemblée générale. Cette difficulté n'est en tout cas pas de nature à empêcher l'homologation de l'actuelle description du lot concerné » ;
Alors, d'une part, qu'en cause d'appel, les parties peuvent expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; qu'en l'espèce, la SCI LIBERTY avait demandé en première instance que l'homologation de l'état descriptif et du règlement de copropriété ne porte sur aucune disposition ou clause susceptible de restreindre la liberté des copropriétaires dans l'usage de leurs parties privatives qui serait contraire à l'ordre public ; qu'en demandant en cause d'appel que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division établis par l'expert ne soient pas homologués quant à la définition du local commercial constituant lot n°205 qui ne mentionnait pas que celui-ci disposait d'une partie en sous-sol ainsi que, en plus de son ouverture sur le cours de la Liberté, d'autres ouvertures consistant en une porte sur l'allée, en trois fenêtres à droite de la loge donnant sur la cour intérieure et en deux fenêtres ainsi qu'en une porte-fenêtre donnant sur la cour intérieure, la SCI LIBERTY n'a fait qu'expliciter une prétention virtuellement comprise dans ses demandes de première instance ou ajouter à celles-ci une demande qui n'en était que l'accessoire, la conséquence ou le complément ; qu'en déclarant néanmoins cette demande irrecevable comme nouvelle en cause d'appel, la Cour d'appel a violé l'article 566 du Code de procédure civile.
Alors, d'autre part, subsidiairement, qu'en se bornant à dire irrecevable comme nouvelle en cause d'appel, la demande de la SCI LIBERTY tendant à ne voir homologuer le règlement de copropriété et l'état descriptif proposés par l'expert, qu'après rectification de la définition du lot n°205 qui ne faisait pas mention du sous-sol du local commercial ni des différentes ouvertures dont celui-ci disposait en plus de celle donnant sur le cours de la Liberté, sans donner aucun motif justifiant la nouveauté et l'irrecevabilité de cette demande, contestées par la SCI LIBERTY, la Cour d'appel a entaché sa décision de défaut de motif en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors, enfin, qu'une Cour d'appel qui décide qu'une demande dont elle est saisie est irrecevable, excède ses pouvoirs en statuant au fond de ce chef ; qu'en retenant que la demande de la SCI LIBERTY tendant à faire juger que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division établis par l'expert ne pouvaient être homologués en l'état de la définition qu'ils donnaient du local commercial constituant le lot n°205, serait liée au litige opposant la SCI LIBERTY au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES au sujet du rétablissement d'anciennes ouvertures sur cour occultées en vertu d'une autorisation antérieure de l'assemblée générale et que cette difficulté ne serait pas de nature à empêcher l'homologation de l'actuelle description du lot concerné, après avoir déclaré irrecevable cette demande, la Cour d'appel qui a ainsi examiné au fond ladite demande a excédé ses pouvoirs en violation de l'article 566 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la SCI LIBERTY visant à obtenir le remboursement des charges indument payées jusqu'au 31 décembre 2004 en application d'une répartition entachée d'une nullité d'ordre public ;
Aux motifs que « Sur la demande de la SCI LIBERTY en remboursement des charges indument payées : La répartition des charges de copropriété a été effectuée d'une manière empirique sur la base des tantièmes de propriété des parties communes tels qu'ils étaient définis dans l'acte de partage de 1964 ayant donné naissance à la copropriété. Il est exact que la SCI LIBERTY a ainsi supporté des charges de copropriété manifestement plus importantes que celles qu'elle aurait dû supporter, mais en raison de la surévaluation des tantièmes de copropriété afférents aux lots dont elle a acquis la propriété, et non pas en raison de la méconnaissance des critères légaux de répartition des charges par une clause inexistante du règlement de copropriété ou de l'acte de partage qui en tenait lieu. Il s'ensuit que la répartition des charges judiciairement arrêtée n'a pas d'effet rétroactif. » ;
Et aux motifs adoptés qu'« il n'existe pas de règlement de copropriété antérieur à celui homologué par le présent jugement, que les dispositions des articles 10 et 43 précités, visant les clauses du règlement de copropriété contraires à la loi, ne sont pas applicables, que les demandes de la SCI LIBERTY tendant à l'annulation des répartitions de charges antérieures à l'homologation du règlement de copropriété, ainsi qu'au remboursement de charges seront intégralement rejetées » ;
Alors que toute répartition de charges contraire aux dispositions d'ordre public des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 est nulle ; que ce qui est nul est censé n'avoir jamais existé ; qu'en jugeant que la nouvelle répartition de charges judiciairement arrêtée ne pouvait avoir d'effet que pour l'avenir, tout en constatant que la SCI LIBERTY avait acquitté des charges de copropriété manifestement plus importantes que celles qu'elle aurait dû supporter, ce dont il résultait que la répartition antérieure méconnaissait les dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'elle devait être considérée comme n'ayant jamais existé, la Cour d'appel a violé cet article, ensemble l'article 5 de cette même loi ;
