LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté qu'à la date de délivrance du commandement visant la clause résolutoire M. X... était incarcéré et Mme Y... domiciliée dans une région éloignée des lieux donnés à bail et que ceux-ci n'étaient plus exploités et ayant relevé, par une appréciation souveraine des éléments de preuve produits, que la preuve du règlement dans le mois des sommes visées par le commandement n'était pas rapportée, la cour d'appel, qui a exactement retenu que l'existence de ces manquements des locataires à leurs obligations permettait au bailleur de faire à tout moment constater ou à défaut prononcer en justice la résiliation du bail et ce, sans que ceux-ci allèguent ou établissent qu'ils auraient été en mesure de s'y opposer utilement, a pu, sans se contredire, en déduire que la faute commise par le notaire lors de la rédaction de l'acte de vente du 27 février 2001 n'était pas à l'origine de la perte du fonds de commerce alléguée par les locataires et les débouter de leur demande de dommages-intérêts dirigée contre lui ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et de Mme Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois avril deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils pour M. X... et pour Mme Y...
M. X... et Mme Y... font grief à l'arrêt attaqué de les avoir déboutés de leur demande de dommages et intérêts à l'encontre de Me Z..., notaire ;
AUX MOTIFS QU'il est constant qu'en l'espèce, Monsieur A...a fait délivrer à Monsieur X... et Mme Y... un commandement visant la clause résolutoire les 6 et 12 octobre 1997, pour défaut de paiement des loyers d'août et septembre 1997 ; qu'aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce dont les dispositions sont rappelées dans le bail, il est exact que la résiliation du bail intervient de plein droit un mois après la délivrance du commandement resté infructueux ; que néanmoins, le même texte prévoit que « les juges saisis d'une demande … peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n'a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée » ; que cette faculté du juge, de même que la demande de délais qui la sous-tend, ne sont enfermées dans aucun délai, si ce n'est celui prévu par la fin du texte cité, c'est à dire l'intervention d'une décision de justice constatant la résiliation ayant acquis l'autorité de la chose jugée ; qu'il en résulte qu'a contrario, tant qu'une telle décision n'est pas intervenue, les délais peuvent être demandés et accordés, et les effets de la clause résolutoire suspendus ; qu'en l'espèce, il est constant qu'aucune décision de justice n'est, à ce jour, intervenue en ce sens ; qu'en effet, si le juge des référés a constaté la résiliation du bail par ordonnance du 5 février 2002, cette ordonnance a été infirmée par arrêt de cette cour du 10 avril 2003, ce qui a ôté toute autorité de chose jugée ou force de chose jugée à l'ordonnance de référé ; qu'il doit en être déduit que, dès lors que la résiliation de plein droit du bail n'avait pas été constatée par une décision ayant acquis force de chose jugée à la date du bail, cette résiliation, certes intervenue de plein droit à l'expiration du délai d'un mois de la délivrance du commandement, n'était pas définitive, dès lors qu'elle pouvait être remise en question par l'octroi de délais et la suspension subséquente des effets de cette clause par le juge qui pouvait en être saisi à tout moment ; que le simple défaut d'occupation effectif, qui ne résulte d'ailleurs pas formellement des pièces versées, l'huissier ayant constaté que les locaux étaient en cours de travaux, ce qui pouvait expliquer l'absence de matériels ou d'effets personnels, ne suffit pas à entraîner la résiliation de plein droit du bail mais aurait pu simplement servir de fondement à une demande en justice en ce sens fondée sur l'inexécution des obligations du locataire, dont il n'est pas allégué ni a fortiori établi qu'elle ait jamais été introduite ; que Maitre Z...est le notaire rédacteur d'une part du contrat de bail commercial, d'autre part de l'acte authentique de vente du 27 février 2001, entre Monsieur A...et la SCI MILIS, de l'immeuble objet du bail ; qu'il résulte de la lecture de l'acte de cession que le notaire y a mentionné que l'immeuble était « libre de toute location et occupation ainsi que le vendeur le déclare » ; qu'ainsi qu'il vient d'être rappelé, Maitre Z...est aussi le notaire qui a rédigé le bail commercial concernant le même immeuble en date du 28 mai 1997 ; qu'il lui appartenait en conséquence de ne pas se contenter, s'agissant de la fin de ce bail dont il avait nécessairement connaissance, des simples déclarations du vendeur son client, mais de procéder à une vérification personnelle de ce point avant de mentionner une telle précision dans l'acte ; qu'en effet, en sa qualité de rédacteur de ce dernier, cet officier public est responsable de l'exactitude des mentions qui y sont portées, particulièrement relativement à la situation juridique du bien vendu, ce en quoi consiste évidemment l'état d'occupation ou de location du bien ; qu'il ne peut à cet égard justifier avoir procédé aux vérifications nécessaires par la simple production, par Monsieur A..., … du commandement visant la clause résolutoire, certes délivré aux locataires, mais sans constatation judiciaire définitive que cet acte n'ait pas été suivi d'effet dans le mois de sa délivrance et qu'il ait bien ainsi, entraîné la résiliation du bail ; que dans ces conditions, il apparaît bien que Maitre Z...a commis une faute dont les consorts X...-Y... sont recevables à se prévaloir en application des dispositions de l'article 1382 du code civil ; que Monsieur X... et Mme Y... demandent réparation du préjudice consistant, pour eux, dans la perte de valeur du fonds de commerce ; que pour qu'ils puissent obtenir condamnation de Maitre Z...à indemniser ce préjudice, il faut qu'ils prouvent que la faute commise par ce dernier dans la rédaction de l'acte est directement à l'origine de ce préjudice et que, dès lors, si cette faute n'avait pas été commise, ils auraient conservé la propriété commerciale dont ils invoquent aujourd'hui la privation ; que tel n'est pas le cas dès lors que le maintien du bail commercial s'est trouvé, en l'espèce, particulièrement compromis par les éléments relatifs à la situation des locataires et notamment, en premier lieu, la délivrance les 6 et 12 octobre 1997 d'un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers d'août et septembre 1997 pour un montant de 5 000 francs, ce sans que les consorts X...-Y... établissent avoir, ce jour, réglé cette somme ni a fortiori les loyers postérieurs, la simple attestation du frère de Monsieur X... certifiant le paiement étant insuffisante dès lors qu'elle constitue en quelque sorte une preuve à soi-même, alors que par ailleurs les locataires ne produisent aux débats aucune quittance du propriétaire pour lesdits loyers, et, en second lieu, l'absence d'occupation et d'exploitation dans les lieux loués durant plusieurs mois, au moins pendant l'incarcération de Monsieur X... concordant avec le moment de la délivrance du commandement, ce dernier acte ayant été signifié à Monsieur Claude X... en maison d'arrêt de Valenciennes, et à Mademoiselle Y... à son domicile d'alors à Saint-Ouen, cette absence d'occupation constituant une autre violation des obligations du preneur stipulée à la clause B-17°) du bail page 10 ; que l'existence incontestable de ces violations des locataires à leurs obligations résultant du bail plaçait le propriétaire dans la situation de pouvoir, à tout moment, faire constater ou à défaut prononcer en justice la résiliation du bail, ce sans que les consorts X...-Y... allèguent ni a fortiori établissent qu'ils auraient été, pour leur part, en mesure de s'y opposer utilement en assurant effectivement l'exécution de leurs obligations à cet égard ; que dans ces conditions, il ne saurait être valablement soutenu que la perte de la propriété commerciale soit la conséquence de la seule faute du notaire dans la rédaction de l'acte de cession, le caractère erroné de la mention qu'il a portée dans cet acte relativement à l'occupation de l'immeuble cédé, si elle a pu effectivement induire en erreur le cessionnaire à cet égard, n'étant pas de nature à entraîner quelque conséquence juridique que ce soit, et notamment à faire disparaître un droit que le locataire tirait du bail ou à entrainer la cessation de ce dernier ; que c'est à bon droit que le premier juge a rejeté toutes les demandes de Monsieur X... et Mme Y... et qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré, par substitution de motifs ;
1°/ ALORS QUE la preuve du paiement d'une somme de 5 000 francs peut être apportée par tous moyens ; que la cour d'appel qui, pour dire que les preneurs avaient violé leurs obligations, ce qui permettait au propriétaire de faire constater ou à défaut prononcer en justice la résiliation du bail, et en déduire que leur préjudice n'était pas la conséquence de la faute du notaire, s'est fondée sur la circonstance que les locataires ne produisaient pas de quittance de loyers, ce qui ne constitue pourtant pas le seul mode de preuve admis s'agissant du paiement d'une somme de 5 000 francs, a violé les articles 1315 et 1341 du code civil ;
2°/ ALORS QUE la règle selon laquelle « nul ne peut se constituer un titre à lui-même » ne s'applique pas aux éléments de preuve émanant d'un tiers ; qu'en énonçant encore, pour dire que les preneurs avaient violé leurs obligations, ce qui permettait au propriétaire de faire constater ou à défaut prononcer en justice la résiliation du bail, et en déduire que leur préjudice n'était pas la conséquence de la faute du notaire, que l'attestation établie par le frère du locataire des loyers ne pouvait suffire à établir le paiement dès lors qu'elle constitue une preuve à soi-même, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que l'attestation émanait d'un tiers et a violé l'article 1315 du code civil et le principe susvisé ;
3°/ ALORS QU'en matière de bail commercial, la clause résolutoire ne peut être mise en oeuvre que pour les manquements reprochés au preneur dans le commandement prévu à l'article L. 145-41 du code de commerce ; que la cour en se fondant, pour dire que le propriétaire pouvait faire constater ou à défaut prononcer en justice la résiliation du bail et en déduire que le préjudice subi par les preneurs n'était pas la conséquence de la faute du notaire, sur l'absence d'occupation et d'exploitation des lieux loués, tout en constatant néanmoins que le commandement de payer délivré aux locataires visait le seul défaut de paiement des loyers et qu'aucune demande de résiliation judiciaire n'avait été introduite, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article L. 145-41 du code de commerce ;
4°/ ALORS QU'EN TOUTE HYPOTHESE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; que la cour d'appel qui, pour dire que les locataires avaient violé leurs obligations ce qui permettait au propriétaire de faire constater ou à défaut prononcer en justice la résiliation du bail, a tout à la fois constaté que le défaut d'occupation effectif ne résultait pas formellement des pièces versées, l'huissier ayant constaté que les locaux était en cours de travaux, et que cette absence d'occupation constituait une violation incontestable par le preneur de ses obligations, s'est prononcée par des motifs entachés de contradiction et a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile.
