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§ France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 07 février 2012, 11-12921

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Sens de l'arrêt : Cassation
Type d'affaire : Civile

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 11-12921
Numéro NOR : JURITEXT000025356744 ?
Numéro d'affaire : 11-12921
Numéro de décision : 31200204
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.cassation;arret;2012-02-07;11.12921 ?

Texte :

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 30 novembre 2010), que M. X... a assigné les époux Y... en résolution de la vente d'un lot de copropriété sur le fondement de l'article 1641 du code civil et ces derniers ont appelé en garantie M. Z..., notaire ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu qu'en accueillant la demande sans répondre aux conclusions des époux Y... sollicitant le rejet des conclusions déposées le 13 octobre 2010 par M. X... et des pièces communiquées le même jour, comme tardives et ne respectant pas le principe de la contradiction, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept février deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :


Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat des époux Y...

PREMIER MOYEN DE CASSATION :


Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR reçu l'appel, infirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions, déclaré recevable et bien fondé l'action engagée par Paul X... contre les époux Y... sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, condamné les époux Y... à payer à monsieur X... la somme de 30.825,19 euros, au titre des frais de vente et de la restitution du prix de vente du bien acquis par acte notarié du 15 septembre 1999, constitué par un terrain correspondant au lot 107, et la propriété indivise de 89/10.000èmes des parties communes, dans une copropriété horizontale dénommée Résidence Lou Pantail, située sur la commune de La Ciotat, ledit lot et les droits indivis s'y rapportant redevenant la propriété des époux Y..., et d'AVOIR débouté les parties de toutes conclusions plus amples ou contraires, et notamment de la demande des époux Y... tendant au rejet des dernières écritures et des pièces communiquées tardivement par monsieur X... ;
AUX MOTIFS QUE par acte authentique reçu par Me Gérard Z..., notaire à Marseille, le 15 septembre 1999, M. X... a acquis des époux Y..., moyennant un prix de 200.000 francs, le lot numéro 107 de la copropriété horizontale dénommée Résidence Lou Pantail, soit la jouissance exclusive et à perpétuité d'une partie du terrain d'une superficie de 122 m2, à laquelle sont attachés les 89/10.000èmes des parties communes ; que le terrain vendu supportait un mobile home garni d'une terrasse et d'un haut-vent en bois, lesquels n'étaient pas mentionnés dans l'acte de vente ; qu'il résulte de nombreuses pièces produites, en particulier les pièces afférentes aux assemblées générales de copropriété fixées au 15 avril 1978, 21 juillet 1978, 29 août 2005, des courriers des 8 juin 1978 et 11 août 1999 du Préfet des Bouches du Rhône, qu'initialement le terrain supportant l'ensemble de la copropriété Lou Pentail, était à usage de camping, mais que dès 1975 il a été divisé en lots de copropriété que les autorités municipales et préfectorales considéraient qu'à compter de 1978 il ne répondait plus aux normes des terrains de camping, en raison notamment de conditions d'hygiène et de sécurité non conformes ; que par ailleurs était annexée à l'acte authentique de vente du 15 septembre 1999, une "note de renseignements d'urbanisme", faisant apparaître que le terrain était situé en zone naturelle, secteur "NB 1 de campagne", selon les dispositions du P.O.S. approuvé le 10 février 1982, suivant sa dernière modification, mise en application le 19 septembre 1997 ; qu'en réalité à la date de la vente, le terrain était soumis au P.O.S. révisé le 10 juin 1999, prévoyant qu'en zone NB1, les campings étaient interdits, les constructions à usage d'habitation devaient être raccordées soit au réseau d'assainissement public, soit à un système autonome adapté aux spécificités du milieu, étant relevé que dans un courrier du 4 mai 1999, la DDASS avait fait un constat désastreux de l'état général d'hygiène sur l'ensemble de la copropriété ; que par ailleurs toute nouvelle construction devait être implantée sur un terrain de 2.000 m2 (article NB 5) ; que l'état de la copropriété n'évoluant pas, tant sur le plan de l'hygiène que de la sécurité, malgré les mises en demeure de la mairie de La Ciotat et de la Préfecture, les copropriétaires s'orientaient vers le choix d'un statut de "Parc Résidentiel de Loisirs", qui était soumis à l'assemblée générale du 29 août 2005, mais qui impliquait de se conformer aux règles de sécurité imposées en la matière (installation de bornes à incendie normalisées, suppression de tous les culs de sac, ou création d'aires de retournement, densité maximale d'occupation), ainsi qu'aux règles d'hygiène, en l'occurrence le raccordement au réseau d'assainissement et au réseau d'adduction d'eau, des sommes importantes devant être versées par les copropriétaires pour financer ces adaptations, et certains lots comme celui acquis par M. X..., se trouvant largement amputés en raison de la révision des voies de circulation, et en particulier par la création d'aires de retournement ; que contrairement à ce que soutiennent les époux Y..., ils avaient parfaitement connaissance, bien avant la vente du 15 septembre 1999, du caractère illégal de l'occupation du terrain, en raison notamment de la perte du classement en camping, et du non-respect des règles de sécurité et d'hygiène imposées par les autorités administratives ; qu'en effet il ressort d'un courrier du 13 mars 1979, adressé aux copropriétaires, qu'une association venait d'être créée afin d'organiser la défense de ceux-ci et de limiter "les dégâts" ; que cette association avait pour but de défendre ses adhérents par l'intermédiaire d'un ou plusieurs avocats ; qu'il était mentionné parmi les volontaires qui s'étaient chargés d'administrer cette association, le nom de Serge Y..., lequel a d'ailleurs occupé le poste de trésorier jusqu'en juin 1983, date à laquelle il démissionnait de ses fonctions ; que Serge Y..., qui s'est impliqué dans un poste à responsabilité au sein de cette association, connaissait donc parfaitement les graves difficultés que connaissaient les copropriétaires, quant au statut de leur terrain, et l'illégalité de leur occupation au regard des exigences, non respectées, des autorités administratives concernant les conditions d'hygiène et de sécurité ; que cette connaissance n'a d'ailleurs pas empêché les époux Y... de conclure avec M. X... le compromis de vente signé le 30 juin 1999, dans lequel il était stipulé que la destination de l'immeuble était à usage d'habitation ; que l'impossibilité d'occuper légalement le terrain ainsi vendu, en raison de la situation juridique de celui-ci et de la non-conformité avec les règles de sécurité et d'hygiène imposées par les autorités administratives, constitue un vice caché d'ordre juridique, qui était parfaitement connu des vendeurs, et qui diminuait tellement l'usage du bien vendu que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, étant relevé que l'adoption du statut de "Parc Résidentiel de Loisirs" aux fins de régulariser le régime juridique des lots de copropriété conduit à respecter les prescriptions administratives imposées en la matière, et notamment une redistribution des voies de circulation à l'intérieur de la copropriété, avec la création d'aires de retournement, ce qui a pour effet d'amputer considérablement la superficie du lot acquis par Paul X... ; que la clause d'exclusion de garantie des vices affectant le bien vendu est sans effet dans la mesure où il a été démontré que le vendeur connaissait le vice dénoncé par l'acquéreur ; que l'examen attentif des convocations et procès-verbaux d'assemblées générales versés aux débats et postérieurs à septembre 1999, montrent que jusqu'à l'assemblée du 29 août 2005, il n'était traité que des problèmes d'administration courante et de fonctionnement de la copropriété ; que si au cours des assemblées du 10 mai 1980 et du 11 décembre 1982, il a été évoqué la création d'un réseau d'égout, puis la présentation de l'étude du tout à l'égout, le contenu des procès-verbaux de ces assemblées ne fait nullement état des discussions sur le statut juridique des terrains, ni des impératifs imposés par les autorités administratives en matière d'hygiène et de sécurité, ni de l'illégalité des logements supportés par ces terrains ; qu'au demeurant, hormis une lettre du maire de La Ciotat du 11 décembre 2001, adressé au syndic faisant état d'une infraction au code de l'urbanisme relevée pour construction d'un garage et d'un bâtiment d'habitation sans autorisation, et rappelant les risques encourus par les copropriétaires qui entreprendraient des travaux sans autorisation, il n'apparaît pas qu'entre 1999 et 2005, les autorités municipale et préfectorale soient intervenues auprès de la copropriété pour la contraindre à se conformer aux règles en vigueur ; que par ailleurs la lettre du 17 mai 2001 du syndic, destiné aux copropriétaires, faisant état d'une mesure d'élargissement de voies d'accès à la copropriété, est sans rapport avec le vice invoqué par M. X..., et les conséquences en résultant ; qu'il ressort des pièces produites que ce n'est qu'à l'occasion de l'assemblée générale du 29 août 2005 que la question juridique des lots a été abordée, un historique détaillé ayant été lu au cours de cette assemblée, rappelant les démêlés de la copropriété avec les autorités administratives, et la nécessité de se plier aux règles et délais désormais imposés ; que monsieur X... ayant introduit son action pour vice caché par assignation du 1er mars 2006, soit 6 mois après l'assemblée du 29 août 2005, il y a lieu de considérer que, compte tenu de la complexité des problèmes juridiques en cause, et du nécessaire examen des perspectives pouvant être envisagées sur le sort des terrains de la copropriété, notamment du lot de M. X..., celui a engagé son action dans le bref délai prévu à l'article 1648 du code civil ; qu'il y a donc lieu de prononcer la résolution de la vente du 15 septembre 1999, la circonstance que le mobil-home occupé par monsieur X... ait péri dans un incendie en 2008 est sans incidence, puisque la vente n'a pas porté sur cette installation, les époux Y... devant restituer à l'acquéreur le montant du prix de vente, soit la somme de 30.489,80 euros correspondant à 200.000 francs, et lui verser le montant des frais de la vente, lesquels s'élèvent, selon le décompte produit à 2.200 francs, soit 335,39 euros, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2006, date de l'assignation ; que, certes, M. X... est en droit de réclamer aux époux Y... des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1645 du code civil, encore faut-il qu'il justifie de préjudices indemnisables dans le cadre de son action rédhibitoire ; que M. X... invoque des frais d'emménagement et de déménagement, mais ne justifie pas avoir exposé de tels frais ; qu'il fait état du coût d'un loyer et de factures d'électricité et de téléphone, mais il y a lieu de relever que s'il n'avait pas conclu la vente, il aurait dû, en tout état de cause, pourvoir à ses frais de logement ; qu'enfin, il produit un grand nombre de factures relatives à des équipements dont il a fait l'acquisition ; que la restitution du terrain ne l'empêche pas de les conserver, sauf bien sûr au cas où ils auraient péri dans l'incendie de 2008, auquel cas il a pu rechercher la garantie de son assureur ; qu'en tout état de cause, les époux Y... ne peuvent être tenus de l'indemniser de ce préjudice ; qu'en conséquence, M. X... sera débouté de sa demande de dommages et intérêts ; qu'enfin il apparaît que le notaire rédacteur d'acte, Maître Z..., a engagé sa responsabilité à l'égard de M. X..., dans la mesure où il a nécessairement établi son acte (portant sur la cession d'un terrain non bâti), au vu du compromis de vente du 30 juin 1999 conclu entre les parties, lequel faisait état de l'intention de l'acquéreur d'affecter le bien vendu à un usage d'habitation, alors que la note de renseignements d'urbanisme jointe en annexe de l'acte authentique, indique que le terrain est situé en zone naturelle NB1, et vise un plan d'occupation des sols du 10 février 1982, modifié, lequel interdit dans cette zone toute nouvelle construction pour les lots inférieurs à 4.000 m2 (le P.O.S en réalité applicable étant en date du 10 juin 1999, mais excluant toute construction nouvelle pour des terrains inférieurs à 2.000 m2) ; que, toutefois, M. X... ne justifiant d'aucun préjudice indemnisable, comme il a été exposé précédemment, il sera débouté de ses demandes dirigées contre Maître Z..., lequel ne peut être tenu à la restitution du prix de vente qui a été encaissé par les époux Y... ; que ces derniers étant les seuls ; que ces derniers étant les seuls cocontractants de M. X..., et étant les seuls à pouvoir être visés par l'action rédhibitoire engagée par ce dernier, la restitution du prix ne peut qu'incomber à eux seuls ; qu'en conséquence, les époux Y... seront déboutés de leur demande en garantie dirigée contre Me Z... ; comme il paraît inéquitable de laisser à la charge de l'appelant les frais irrépétibles qu'il a exposés, il lui sera alloué la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
1°) ALORS QUE dans leurs dernières conclusions (pages 13 et 16), les époux Y... demandaient que soient écartées des débats les nouvelles écritures et les nombreuses pièces nouvelles communiquées par monsieur X... seulement quelques jours avant l'ordonnance de clôture ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur cette demande, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE , subsidiairement, si les juges du fond apprécient souverainement le caractère tardif de la communication des écritures et des pièces par les parties, ils sont néanmoins tenus de rechercher si cette communication a été faite en temps utile, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense ; que, dans leurs dernières conclusions (pages 13 et 16), les époux Y... demandaient que soient écartées des débats les nouvelles écritures et les nombreuses pièces nouvelles communiquées par monsieur X... seulement quelques jours avant l'ordonnance de clôture, en faisant valoir que le temps leur avait manqué pour répondre aux nouveaux arguments de leur adversaire ; qu'en déboutant les époux Y... de leur demande de rejet des conclusions et pièces déposées et signifiées par monsieur X... le 13 octobre 2010, sans rechercher si ces conclusions et pièces leur avaient été communiquées dans un temps suffisant pour leur permettre d'y répondre, la cour d'appel a violé l'article 15 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :


Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré recevable l'action engagée par monsieur X... contre les époux Y... sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil ;
AUX MOTIFS QU'au demeurant, hormis une lettre du maire de La Ciotat en date du 11 décembre 2001, adressé au syndic faisant état d'une infraction au code de l'urbanisme relevée pour construction d'un garage et d'un bâtiment d'habitation sans autorisation, et rappelant les risques encourus par les copropriétaires qui entreprendraient des travaux sans autorisation, il n'apparaît pas qu'entre 1999 et 2005, les autorités municipale et préfectorale soient intervenues auprès de la copropriété pour la contraindre à se conformer aux règles en vigueur ; que, par ailleurs, la lettre du 17 mai 2001 du syndic, destinée aux copropriétaires, faisant état d'une mesure d'élargissement de voies d'accès à la copropriété, est sans rapport avec le vice invoqué par monsieur X..., et les conséquences en résultant ; qu'il ressort des pièces produites que ce n'est qu'à l'occasion de l'assemblée générale du 29 août 2005, que la question juridique des lots a été abordée, un historique détaillé ayant été lu au cours de cette assemblée, rappelant la nécessité de se plier aux règles et délais désormais imposés ; que monsieur X... ayant introduit son action pour vice caché par assignation du 1er mars 2006, soit 6 mois après l'assemblée du 29 août 2005, il y a lieu de considérer que, compte tenu de la complexité des problèmes juridiques en cause, et du nécessaire examen des perspectives pouvant être envisagées sur le sort des terrains de la copropriété, notamment du lot de monsieur X..., celui a engagé son action dans le bref délai prévu à l'article 1648 du code de procédure civile ;
1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut retenir dans sa décision les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement ; qu'en l'espèce, pour retenir que monsieur X... n'avait eu connaissance du vice que le 29 août 2005 et en déduire qu'il avait engagé son action dans le bref délai prévu à l'article 1648 du code civil, la cour d'appel a relevé que l'examen attentif des convocations et procès-verbaux d'assemblées générales versés aux débats et postérieurs à septembre 1999, montrent que jusqu'à l'assemblée du 29 août 2005, il n'était traité que des problèmes d'administration courante et de fonctionnement de la copropriété ; qu'en fondant sa décision sur des documents afférents à des assemblées générales de copropriété s'étant tenues entre le mois de septembre 1999 et août 2005, sans qu'il résulte ni des bordereaux de pièces ni des conclusions des parties que de tels documents aient été versés contradictoirement au débat, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE le texte lu en préambule de l'assemblée générale du 25 août 2005 (pièce adverse n° 3) énonce qu'a été joint à la convocation à l'assemblée générale du 11 janvier 2002 un courrier de la mairie de La Ciotat du 11 décembre 2001 rappelant que la copropriété ne relevait d'aucune définition juridique et informant, en outre, des risques encourus par toute personne qui entreprendrait des travaux sans autorisation et, a fortiori, implanterait une quelconque construction ; que, pour retenir que monsieur X... a engagé son action dans les délais légaux, la cour d'appel a estimé que ce n'est qu'à l'occasion de l'assemblée générale du 29 août 2005 que la question juridique des lots a été abordée ; qu'en statuant ainsi, quand il résultait du texte lu en préambule de cet assemblée générale que le statut juridique de la copropriété avait été évoqué dès l'assemblée générale du 11 janvier 2002, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du document précité et a violé l'article 1134 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

(subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré recevable et bien fondé l'action engagée par Paul X... contre les époux Y... sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil et d'avoir, en conséquence, condamné les époux Y... à payer à monsieur X... la somme de 30.825,19 euros, au titre des frais de vente et de la restitution du prix de vente du bien acquis par acte notarié du 15 septembre 1999, constitué par un terrain correspondant au lot 107, et la propriété indivise de 89/10.000èmes des parties communes, dans une copropriété horizontale dénommée Résidence Lou Pantail, située sur la commune de La Ciotat, ledit lot et les droits indivis s'y rapportant redevenant la propriété des époux Y... ;
AUX MOTIFS QUE par acte authentique reçu par Me Gérard Z..., notaire à Marseille, le 15 septembre 1999, M. X... a acquis des époux Y..., moyennant un prix de 200.000 francs, le lot numéro 107 de la copropriété horizontale dénommée Résidence Lou Pantail, soit la jouissance exclusive et à perpétuité d'une partie du terrain d'une superficie de 122 m2, à laquelle sont attachés les 89/10.000èmes des parties communes ; que le terrain vendu supportait un mobile home garni d'une terrasse et d'un haut-vent en bois, lesquels n'étaient pas mentionnés dans l'acte de vente ; qu'il résulte de nombreuses pièces produites, en particulier les pièces afférentes aux assemblées générales de copropriété fixées au 15 avril 1978, 21 juillet 1978, 29 août 2005, des courriers des 8 juin 1978 et 11 août 1999 du Préfet des Bouches du Rhône, qu'initialement le terrain supportant l'ensemble de la copropriété Lou Pentail, était à usage de camping, mais que dès 1975 il a été divisé en lots de copropriété que les autorités municipales et préfectorales considéraient qu'à compter de 1978 il ne répondait plus aux normes des terrains de camping, en raison notamment de conditions d'hygiène et de sécurité non conformes ; que par ailleurs était annexée à l'acte authentique de vente du 15 septembre 1999, une "note de renseignements d'urbanisme", faisant apparaître que le terrain était situé en zone naturelle, secteur "NB 1 de campagne", selon les dispositions du P.O.S. approuvé le 10 février 1982, suivant sa dernière modification, mise en application le 19 septembre 1997 ; qu'en réalité à la date de la vente, le terrain était soumis au P.O.S. révisé le 10 juin 1999, prévoyant qu'en zone NB1, les campings étaient interdits, les constructions à usage d'habitation devaient être raccordées soit au réseau d'assainissement public, soit à un système autonome adapté aux spécificités du milieu, étant relevé que dans un courrier du 4 mai 1999, la DDASS avait fait un constat désastreux de l'état général d'hygiène sur l'ensemble de la copropriété ; que par ailleurs toute nouvelle construction devait être implantée sur un terrain de 2.000 m2 (article NB 5) ; que l'état de la copropriété n'évoluant pas, tant sur le plan de l'hygiène que de la sécurité, malgré les mises en demeure de la mairie de La Ciotat et de la Préfecture, les copropriétaires s'orientaient vers le choix d'un statut de "Parc Résidentiel de Loisirs", qui était soumis à l'assemblée générale du 29 août 2005, mais qui impliquait de se conformer aux règles de sécurité imposées en la matière (installation de bornes à incendie normalisées, suppression de tous les culs de sac, ou création d'aires de retournement, densité maximale d'occupation), ainsi qu'aux règles d'hygiène, en l'occurrence le raccordement au réseau d'assainissement et au réseau d'adduction d'eau, des sommes importantes devant être versées par les copropriétaires pour financer ces adaptations, et certains lots comme celui acquis par M. X..., se trouvant largement amputés en raison de la révision des voies de circulation, et en particulier par la création d'aires de retournement ; que contrairement à ce que soutiennent les époux Y..., ils avaient parfaitement connaissance, bien avant la vente du 15 septembre 1999, du caractère illégal de l'occupation du terrain, en raison notamment de la perte du classement en camping, et du non-respect des règles de sécurité et d'hygiène imposées par les autorités administratives ; qu'en effet il ressort d'un courrier du 13 mars 1979, adressé aux copropriétaires, qu'une association venait d'être créée afin d'organiser la défense de ceux-ci et de limiter "les dégâts" ; que cette association avait pour but de défendre ses adhérents par l'intermédiaire d'un ou plusieurs avocats ; qu'il était mentionné parmi les volontaires qui s'étaient chargés d'administrer cette association, le nom de Serge Y..., lequel a d'ailleurs occupé le poste de trésorier jusqu'en juin 1983, date à laquelle il démissionnait de ses fonctions ; que Serge Y..., qui s'est impliqué dans un poste à responsabilité au sein de cette association, connaissait donc parfaitement les graves difficultés que connaissaient les copropriétaires, quant au statut de leur terrain, et l'illégalité de leur occupation au regard des exigences, non respectées, des autorités administratives concernant les conditions d'hygiène et de sécurité ; que cette connaissance n'a d'ailleurs pas empêché les époux Y... de conclure avec M. X... le compromis de vente signé le 30 juin 1999, dans lequel il était stipulé que la destination de l'immeuble était à usage d'habitation ; que l'impossibilité d'occuper légalement le terrain ainsi vendu, en raison de la situation juridique de celui-ci et de la non-conformité avec les règles de sécurité et d'hygiène imposées par les autorités administratives, constitue un vice caché d'ordre juridique, qui était parfaitement connu des vendeurs, et qui diminuait tellement l'usage du bien vendu que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, étant relevé que l'adoption du statut de "Parc Résidentiel de Loisirs" aux fins de régulariser le régime juridique des lots de copropriété conduit à respecter les prescriptions administratives imposées en la matière, et notamment une redistribution des voies de circulation à l'intérieur de la copropriété, avec la création d'aires de retournement, ce qui a pour effet d'amputer considérablement la superficie du lot acquis par Paul X... ; que la clause d'exclusion de garantie des vices affectant le bien vendu est sans effet dans la mesure où il a été démontré que le vendeur connaissait le vice dénoncé par l'acquéreur ; que l'examen attentif des convocations et procès-verbaux d'assemblées générales versés aux débats et postérieurs à septembre 1999, montrent que jusqu'à l'assemblée du 29 août 2005, il n'était traité que des problèmes d'administration courante et de fonctionnement de la copropriété ; que si au cours des assemblées du 10 mai 1980 et du 11 décembre 1982, il a été évoqué la création d'un réseau d'égout, puis la présentation de l'étude du tout à l'égout, le contenu des procès-verbaux de ces assemblées ne fait nullement état des discussions sur le statut juridique des terrains, ni des impératifs imposés par les autorités administratives en matière d'hygiène et de sécurité, ni de l'illégalité des logements supportés par ces terrains ; qu'au demeurant, hormis une lettre du maire de La Ciotat du 11 décembre 2001, adressé au syndic faisant état d'une infraction au code de l'urbanisme relevée pour construction d'un garage et d'un bâtiment d'habitation sans autorisation, et rappelant les risques encourus par les copropriétaires qui entreprendraient des travaux sans autorisation, il n'apparaît pas qu'entre 1999 et 2005, les autorités municipale et préfectorale soient intervenues auprès de la copropriété pour la contraindre à se conformer aux règles en vigueur ; que par ailleurs la lettre du 17 mai 2001 du syndic, destiné aux copropriétaires, faisant état d'une mesure d'élargissement de voies d'accès à la copropriété, est sans rapport avec le vice invoqué par monsieur X..., et les conséquences en résultant ; qu'il ressort des pièces produites que ce n'est qu'à l'occasion de l'assemblée générale du 29 août 2005 que la question juridique des lots a été abordée, un historique détaillé ayant été lu au cours de cette assemblée, rappelant les démêlés de la copropriété avec les autorités administratives, et la nécessité de se plier aux règles et délais désormais imposés ; que monsieur X... ayant introduit son action pour vice caché par assignation du 1er mars 2006, soit 6 mois après l'assemblée du 29 août 2005, il y a lieu de considérer que, compte tenu de la complexité des problèmes juridiques en cause, et du nécessaire examen des perspectives pouvant être envisagées sur le sort des terrains de la copropriété, notamment du lot de monsieur X..., celui a engagé son action dans le bref délai prévu à l'article 1648 du code civil ; qu'il y a donc lieu de prononcer la résolution de la vente du 15 septembre 1999, la circonstance que le mobil-home occupé par monsieur X... ait péri dans un incendie en 2008 est sans incidence, puisque la vente n'a pas porté sur cette installation, les époux Y... devant restituer à l'acquéreur le montant du prix de vente, soit la somme de 30.489,80 euros correspondant à 200.000 francs, et lui verser le montant des frais de la vente, lesquels s'élèvent, selon le décompte produit à 2.200 francs, soit 335,39 euros, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2006, date de l'assignation ;
ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut au défaut de motifs ; que pour faire jouer la garantie des vices cachées malgré la clause d'exclusion de garantie stipulée dans l'acte de vente, la cour a retenu que les époux Y... avaient parfaitement connaissance, bien avant la vente du 15 septembre 1999, du caractère illégal de l'occupation du terrain, tout en constatant que ce n'est qu'à l'occasion de l'assemblée générale du 29 août 2005 qu'a été abordée la question juridique des lots et que les copropriétaires ont été informés de la nécessité de se plier aux règles et délais désormais imposés ; qu'en se prononçant ainsi par des motifs contradictoires, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :

(subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné les époux Y... à payer à monsieur X... la somme de 30.825,19 euros, au titre des frais de vente et de la restitution du prix de vente du bien acquis par acte notarié du 15 septembre 1999, constitué par un terrain correspondant au lot 107, et la propriété indivise de 89/10.000èmes des parties communes, dans une copropriété horizontale dénommée Résidence Lou Pantail, située sur la commune de La Ciotat, ledit lot et les droits indivis s'y rapportant redevenant la propriété des époux Y... ;
AUX MOTIFS QU'il y a donc lieu de prononcer la résolution de la vente du 15 septembre 1999, la circonstance que le mobil-home occupé par monsieur X... ait péri dans un incendie en 2008 est sans incidence, puisque la vente n'a pas porté sur cette installation, les époux Y... devant restituer à l'acquéreur le montant du prix de vente, soit la somme de 30.489,80 euros correspondant à 200.000 francs, et lui verser le montant des frais de la vente, lesquels s'élèvent, selon le décompte produit à 2.200 francs, soit 335,39 euros, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2006, date de l'assignation ;
ALORS QUE le juge ne peut modifier l'objet du litige tel qu'il est déterminé par les écritures respectives des parties ; que dans ses conclusions d'appel déposées le 13 octobre 2010, monsieur X... faisait valoir, pour obtenir la résolution de la vente, que celle-ci « portait sur le terrain mais aussi et surtout sur le mobil-home qui y avait été installé par les époux Y... » (page 2, antépénultième alinéa) et que s'il « avait été informé au moment de la signature de l'acte … de l'impossibilité dans laquelle il allait fatalement se trouver de conserver le mobil-home, il n'aurait jamais fait cette acquisition» (page 8, dernier alinéa) ; que malgré la destruction du mobil-home à la suite d'un incendie survenu au cours de l'année 2008, la cour d'appel a néanmoins condamné les époux Y... à la restitution de la totalité du prix de vente, en relevant que la vente ne portait pas sur le mobil-home ; qu'en statuant ainsi quand il ressortait des conclusions d'appel de monsieur X... que la vente portait principalement sur le mobil-home installé sur le terrain, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis et a ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile.

CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :

(subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR reçu l'appel, infirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions, déclaré recevable et bien fondé l'action engagée par Paul X... contre les époux Y... sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, condamné les époux Y... à payer à monsieur X... la somme de 30.825,19 euros, au titre des frais de vente et de la restitution du prix de vente du bien acquis par acte notarié du 15 septembre 1999, constitué par un terrain correspondant au lot 107, et la propriété indivise de 89/10.000èmes des parties communes, dans une copropriété horizontale dénommée Résidence Lou Pantail, située sur la commune de La Ciotat, ledit lot et les droits indivis s'y rapportant redevenant la propriété des époux Y..., et d'AVOIR débouté les parties de toutes conclusions plus amples ou contraires, et notamment des demandes des époux Y... à l'encontre de maître Z... ;
AUX MOTIFS QUE, enfin, il apparaît que le notaire rédacteur d'acte, maître Z..., a engagé sa responsabilité à l'égard de monsieur X..., dans la mesure où il a nécessairement établi son acte (portant sur la cession d'un terrain non bâti), au vu du compromis de vente du 30 juin 1999 conclu entre les parties, lequel faisait état de l'intention de l'acquéreur d'affecter le bien vendu à un usage d'habitation, alors que la note de renseignements d'urbanisme jointe en annexe de l'acte authentique, indique que le terrain est situé en zone naturelle NB1, et vise un plan d'occupation des sols du 10 février 1982, modifié, lequel interdit dans cette zone toute nouvelle construction pour les lots inférieurs à 4.000 m2 (le P.O.S en réalité applicable étant en date du 10 juin 1999, mais excluant toute construction nouvelle pour des terrains inférieurs à 2.000 m2) ; que, toutefois, monsieur X... ne justifiant d'aucun préjudice indemnisable, comme il a été exposé précédemment, il sera débouté de ses demandes dirigées contre maître Z..., lequel ne peut être tenu à la restitution du prix de vente qui a été encaissé par les époux Y... ; que ces derniers étant les seuls co-contractants de monsieur X..., et étant les seuls à pouvoir être visés par l'action rédhibitoire engagée par ce dernier, la restitution du prix ne peut qu'incomber à eux seuls ; qu'en conséquence, les époux Y... seront déboutés de leur demande en garantie dirigée contre maître Z... ;
1°) ALORS QUE si, dans leurs écritures d'appel, les époux Y... demandaient à ce que le notaire soit tenu à garantir la restitution du prix de vente, ils sollicitaient, subsidiairement, sa condamnation au paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par la « perte sèche » que constituait pour eux la résolution de la vente, dans la mesure où le bien vendu ne pouvait être restitué de par l'effet des modifications apportées au lotissement (conclusions d'appel, page 12, alinéas 10 et suivants) ; que, pour débouter les époux Y... de leurs demandes à l'encontre du notaire, la cour d'appel s'est bornée à relever que la restitution du prix ne pouvait incomber qu'à eux seuls, sans répondre à leurs conclusions d'appel dont il résultait que la résolution de la vente litigieuse, imputable à la faute du notaire, leur causait un préjudice, en ce qu'elle les obligeait à la restitution du prix sans aucune contrepartie ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE les époux Y... demandaient à ce que le notaire soit tenu à les garantir de toute condamnation éventuelle ; qu'ayant condamné les époux Y... à payer a somme de 30.825,19 euros, comprenant, notamment, les frais de vente, la cour d'appel, en se bornant, pour débouter intégralement les exposants de leur demande contre le notaire, à énoncer que la restitution du prix ne peut qu'incomber à eux seuls, a statué par un motif inopérant, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.

Références :

Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 30 novembre 2010


Publications :

Proposition de citation: Cass. Civ. 3e, 07 février 2012, pourvoi n°11-12921

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Composition du Tribunal :

Président : M. Terrier (président)
Avocat(s) : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Didier et Pinet, SCP Piwnica et Molinié

Origine de la décision

Formation : Chambre civile 3
Date de la décision : 07/02/2012
Date de l'import : 06/07/2015

Fonds documentaire ?: Legifrance

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