LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1315 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 novembre 2010), que, par acte sous seing privé du 12 juillet 2006, Mohamed
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, Ahlam X... et Entésar X... (les consorts
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) ont promis unilatéralement de vendre à M. A...un pavillon d'habitation au prix de 290 000 euros, la promesse unilatérale de vente ayant pour terme le 20 septembre 2006 à 16 heures ; que M. A...a, le 1er mars 2007, infructueusement sommé les consorts
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de se présenter le 6 mars 2007 à l'étude notariale pour y signer l'acte authentique de vente ; que ceux-ci ont assigné M. A...en constatation de la caducité de la promesse de vente, expulsion sous astreinte et paiement d'une indemnité d'occupation ;
Attendu que pour rejeter la demande d'indemnité d'occupation, l'arrêt retient que les circonstances de la mise à disposition des lieux et son caractère onéreux ne sont pas précisées et qu'avant le transfert de propriété, M. A...avait remis aux consorts
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une somme équivalant à la moitié du prix de vente dont ils ont perçu les fruits, ce qui constituait une contrepartie à l'occupation ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que les vendeurs n'avaient reçu qu'une partie du prix de vente, que le transfert de propriété était subordonné au paiement de l'intégralité du prix et à la signature de l'acte authentique et qu'il appartenait donc à l'acheteur de démontrer qu'il avait été autorisé à occuper les lieux à titre gratuit, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne M. A...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. A...à payer la somme globale de 2 500 euros à Mohamed
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, Ahlam X... et Entésar X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept février deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils pour M.
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, Ahlam X..., Entésar X...
MOYEN UNIQUE DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir débouté les consorts
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de leur demande en condamnation de Monsieur A...à leur payer, à titre d'indemnité d'occupation, la somme mensuelle de 2. 514, 82 euros à compter d'octobre 2006 et jusqu'à la date de signature de l'acte authentique de vente ;
Aux motifs que, « les conventions font la loi des parties et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi ; que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; qu'il s'infère des énonciations du jugement, non remises en cause sur ce point dès lors que les consorts
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renoncent au moyen tiré de la caducité de la promesse, que M. A...a manifesté, sans équivoque, sa volonté d'acquérir en versant entre les mains des consorts
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une partie du prix de vente, ce dont il découle qu'il a exercé l'option d'achat insérée à la promesse unilatérale de vente du 12 juillet 2006 laquelle a acquis un caractère synallagmatique et vaut vente ; que la vente portait sur un pavillon d'habitation sis à Saint-Maur-des-Fossés, ...
...au prix de 290. 000 € sur lequel prix les consorts
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admettent avoir reçu la somme de 109. 500 € alors que Monsieur A...soutient quant à lui avoir réglé celle de 155. 000 € en plusieurs versements ; qu'il résulte de l'attestation de Monsieur Mohamed
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, l'un des promettants, lequel n'est pas sérieusement démenti par le reste de la cohérie lorsqu'il a reconnu le 28 septembre 2006 " avoir reçu de M. A...la somme de 140. 000 € en acompte sur la somme due de 290. 000 € (prix de vente conclu du bien sis ...à Saint-Maur-des-Fossés) suivi de l'acompte de 155. 000 € chez le maître " ; que M. A...avait d'ores et déjà versé la somme de 155. 000 € sur le prix de vente, en ce inclus le montant de l'indemnité d'immobilisation séquestrée en la comptabilité du notaire ; que les consorts
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, alors d'une part, qu'ils avaient reçu une partie du prix de vente à une date, sinon concomitante, du moins proche du terme de la promesse de vente le 20 septembre 2006, et qui par l'encaissement des sommes renonçaient implicitement mais nécessairement à se prévaloir d'une éventuelle caducité de l'acte, et alors d'autre part, que M. A...dont il n'est pas contesté qu'il disposait d'un prêt pour financer le surplus de l'acquisition, les a vainement sommés de régulariser l'acte de vente en la forme authentique qui conditionnait le transfert de propriété, le 20 février 2007, il s'ensuit que le transfert de propriété doit être fixé entre les parties à la date du 20 février 2007 ; qu'il convient d'ordonner la régularisation de la vente en la forme authentique dans le mois de la signification de l'arrêt, d'ordonner le paiement du solde du prix et de dire que passé ce délai, l'arrêt vaudra titre de propriété ; que le transfert de propriété étant fixé au 20 septembre 2007, les consorts
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, qui déclarent renoncer à leur demande d'expulsion laquelle n'est au demeurant pas fondée, ne peuvent qu'être également déboutés de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation à compter du mois d'octobre 2006 date à laquelle ils auraient remis les clefs de l'habitation à M. A...; qu'en effet, les circonstances de la mise à disposition des lieux, qu'elle soit afin d'habitation ou pour y exécuter des travaux ne sont pas précisées, et pas davantage son caractère onéreux ; qu'il convient d'observer que dès avant le transfert de propriété, M. A...avait remis aux consorts
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une somme équivalant à la moitié du prix de vente et qu'ils en ont perçus les fruits ce qui constituait nécessairement une contrepartie à l'occupation ; qu'il s'ensuit qu'ils doivent être déboutés de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation à la charge de M. A...; que les consorts
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qui ont concouru à leur propre dommage en refusant sans motif de réitérer la vente par acte authentique ne peuvent qu'être déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts » ;
1/ Alors que, d'une part, la promesse de vente ne confère à son bénéficiaire aucun droit d'usage de l'immeuble promis ; qu'il appartient au bénéficiaire de la promesse, qui prétend avoir été autorisé par le vendeur à occuper le bien objet de la promesse, d'en rapporter la preuve et d'établir que cette occupation lui a été accordée à titre gratuit ; qu'en déboutant les consorts
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de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation, au motif que ni les circonstances dans lesquelles Monsieur A...était en octobre 2006 dans l'immeuble objet de la promesse du 12 juillet 2006, ni le caractère onéreux de cette occupation n'étaient précis, quand il appartenait pourtant à Monsieur A..., qui prétendait avoir été autorisé à occuper l'immeuble à titre gratuit, ce que les consorts
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contestaient, d'en rapporter la preuve, la cour d'appel a violé l'article 1315 du Code civil ;
2/ Alors que, d'autre part, en l'absence d'accord du vendeur pour l'occupation du bien par le bénéficiaire de la promesse, le versement d'une partie du prix de vente par ce dernier ne peut constituer la contrepartie d'une occupation qui n'a pas été autorisée ; qu'en jugeant néanmoins le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1582 et 1315 du Code civil ;
3/ Alors qu'au surplus, le refus du vendeur de régulariser la vente en suite de la promesse ne peut justifier l'occupation sans autorisation du bien promis par le bénéficiaire de la promesse ; qu'en jugeant que les consorts
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avaient concouru à leur propre dommage, résultant de l'occupation sans droit ni titre du bien promis par Monsieur A..., en ne régularisant pas la vente, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.
