LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant exactement retenu qu'en l'absence de notification par lettre recommandée avec accusé de réception à une certaine adresse, le syndic avait valablement convoqué à la dernière adresse qui lui avait été notifiée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, sans dénaturation des conclusions de Mme X... et sans violer le principe de la contradiction, déduit de ce seul motif que son adresse était résidence du Soleil Levant ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que Mme X... ne se livrait à aucune contestation sérieuse du montant des charges qui lui était réclamé sur le fondement des procès-verbaux des assemblées générales du 8 mars 2007, 3 avril 2008 et 28 avril 2009 approuvant les comptes et les budgets, le tout lui ayant été régulièrement notifié, et constaté que les appels de provisions n'étaient nullement contestés dans la matérialité des sommes dégagées, pas plus que l'historique du compte des charges et le décompte des charges actualisé, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par des motifs non critiqués, relevé que les procès-verbaux des assemblées générales du 8 mars 2007, du 3 avril 2008 et du 28 avril 2009 avaient été régulièrement notifiés à Mme X... et constaté que celle-ci ne contestait nullement avoir été régulièrement destinataire de ces notifications et qu'elle n'avait exercé aucun recours dans le délai de deux mois, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que l'assemblée générale du 8 mars 2007 ne pouvait être annulée, a, abstraction faite du motif argué de dénaturation qui est inopérant, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que Mme X... avait considéré que le syndicat des copropriétaire avait la possibilité de lui servir des avances, la cour d'appel, qui a pu en déduire qu'elle avait eu un comportement dommageable, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept février deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, d'avoir rejeté la demande de Mme X... en nullité de l'Assemblée générale du 8 mars 2007 du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Santa Monica, Malibu Village, immeuble Santa Barbara et d'avoir en conséquence, condamné Mme X... à payer au Syndicat des copropriétaires Malibu Village immeuble Santa Barbara, la somme de 15. 270, 77 € au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2010, avec intérêt au taux légal sur les sommes dues, depuis le 13 janvier 2009 et d'avoir validé l'opposition pratiquée entre les mains du Notaire Y..., pour la somme de 12. 158, 69 € et autorisé ledit notaire à se libérer de cette somme entre les mains du Syndicat, sur présentation de l'arrêt ;
Aux motifs, sur la convocation de l'Assemblée Générale du 8 mars 2007, que Mme X... reproche au Syndicat de l'avoir convoquée à Canet à la Résidence Soleil Levant (46, promenade Côte Vermeille), alors que le syndic chargé de procéder aux convocations connaissait son adresse réelle à Malibu Village, Santa Barbara 135, toujours à Canet en Roussillon ; que cette convocation est en date du 9 février 2007 ; qu'il convient de remarquer tout d'abord que Mme X... a présidé le 11 février 2006 une Assemblée Générale antérieure, alors qu'elle avait été convoquée le 24 décembre 2005 par lettre recommandée avec accusé de réception, à l'adresse de la Résidence du Soleil Levant, 46 promenade Côte Vermeille ; que Mme X... a signé l'accusé de réception le 30 décembre 2005, et n'a nullement protesté à l'époque que son adresse au soleil Levant n'était pas celle de son domicile réel au sens des articles 64 et 65 du Décret du 17. 03. 1967 ; qu'il lui appartient donc de démontrer que sur la période litigieuse allant du 30 décembre 2005 au 9 février 2007, elle a notifié au syndic l'adresse de son domicile réel par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise contre émargement ou récépissé ; que peu importe sur la période les conditions dans lesquelles Mme X... a pu déménager, et la démonstration qu'elle opère de la connaissance qu'avait le syndic d'une adresse réelle à Malibu Village, Santa Barbara 135 ; qu'il ne sera pas tenu compte des convocations qui ont pu être opérées par le même syndic à cette adresse mais pour des Assemblées Générales relatives à une autre copropriété où Mme X... possède un appartement ; que la motivation ci dessus relative à la convocation opérée le 30 décembre 2005 annihile la portée juridique que Mme X... prête aux documents qu'elle verse au dossier mais qui sont antérieurs quant à leur date ; et que pour ceux postérieurs (appels de fonds, décompte de charges, sinistre de dégât des eaux), le premier juge a de façon pertinente retenu que la connaissance qu'avait le syndic d'une adresse à Malibu Village n'est pas assimilable à la notification à ce dernier d'une adresse réelle par le copropriétaire, formalité qui incombe à ce dernier ; qu'en l'absence du respect de la notification par lettre recommandée avec accusé de réception, ou d'une remise avec émargement, le syndic a valablement convoqué à la dernière adresse qui lui avait été notifiée et qui résulte à suffisance de la convocation opérée sans protestation le 30 décembre 2005, avec présence de l'intéressée à l'Assemblée Générale qui a suivi, à l'adresse de la Résidence Soleil Levant ; qu'enfin, le document intitulé événementiel qui certes émane du syndic n'a pas été néanmoins commenté, quoique régulièrement communiqué ; qu'il en résulte que le 14 mars 2007, Mme X... a téléphoné au syndic qui note : " appel de Madame. Me donne sa new adresse (sic) " ; que cet élément concret est de nature à expliquer que le procès verbal de l'Assemblée Générale du 8 mars 2007 ait été notifié à Malibu Village, et ne fait que corroborer en fait les motivations ci dessus retenues en droit (arrêt attaqué, p. 4 in fine à 6, § 2 inclus) ;
Alors que, d'une part, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer luimême le principe de la contradiction ; qu'en soulevant d'office le moyen tiré de ce que la dernière adresse qui avait été notifiée au syndic résultait de la convocation opérée sans protestation le 30 décembre 2005, avec présence de l'intéressée à l'Assemblée Générale qui a suivi du 11 janvier 2006, à l'adresse de la Résidence Soleil Levant, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
Alors que, d'autre part, et en tout état de cause, les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis, sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que Mme X... avait régulièrement versé aux débats sous le n° 11 du bordereau de communication de pièces, une lettre du 28 mars 2006 rédigée à l'en-tête de son adresse de « Malibu Village Santa Barbara 135 » à Canet en Roussillon, aux termes de laquelle, « suite à la dernière assemblée générale du 11 janvier 2006 » pour laquelle elle avait été convoquée à son ancienne adresse de la Résidence du Soleil Levant, située dans la même ville de Canet en Roussillon, Mme X... écrivait au syndic de la copropriété « je tiens tout d'abord à vous rappeler mon adresse exacte ci-dessus mentionnée » ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait, sans procéder à un examen, même sommaire, de ce courrier d'où il résultait que Mme X... avait protesté, à cette époque, de son adresse réelle à Malibu Village auprès du syndic de copropriété, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors que, de troisième part, la preuve de la régularité de la convocation incombe au syndic ; qu'en retenant que le syndic avait valablement convoqué Mme X... à la dernière adresse qui lui avait été notifiée résultant de la convocation opérée sans protestation le 30 décembre 2005, à l'adresse de la Résidence du Soleil Levant, au lieu de rechercher, comme elle y était invitée, si le syndic de copropriété n'avait pas eu connaissance, antérieurement à cette notification, de l'adresse réelle de Malibu Village à laquelle Mme X... souhaitait que lui soient envoyés les courriers de la copropriété, ainsi que cela résultait du courrier adressé le 20 octobre 2004 par Mme X... au syndic de copropriété, la Cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs inopérants, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1315 du Code civil, ensemble les articles 13, 64 et 65 du décret du 17 mars 1967 ;
Alors, enfin, qu'il résulte des dispositions des articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967, que la notification par le copropriétaire de son adresse réelle au syndic requise afin de permettre à ce dernier de le convoquer valablement aux assemblées générales à la dernière adresse notifiée, n'est pas soumise à l'exigence formelle d'une lettre recommandée avec demande d'accusé de réception, mais peut résulter d'une lettre simple ou de tout moyen de nature à établir que le syndic de copropriété a été informé de l'adresse réelle du copropriétaire ; qu'en se bornant à relever l'absence du respect de la notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou d'une remise avec émargement, pour retenir que le syndic avait valablement notifié à Mme X... la convocation à l'Assemblée générale du 8 mars 2007 à l'adresse de la Résidence du Soleil Levant, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le syndic de copropriété n'avait pas procédé à cette notification à l'ancienne adresse de la copropriétaire à une époque où il était informé de ce que cette adresse ne n'était pas l'adresse réelle de Mme X..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, d'avoir condamné Mme X... à payer au Syndicat des copropriétaires Malibu Village immeuble Santa Barbara, la somme de 15. 270, 77 € au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2010, avec intérêt au taux légal sur les sommes dues, depuis le 13 janvier 2009 et d'avoir validé en conséquence, l'opposition pratiquée entre les mains du Notaire Y..., pour la somme de 12. 158, 69 € et autorisé ledit notaire à se libérer de cette somme entre les mains du Syndicat, sur présentation de l'arrêt ;
Aux motifs, sur la demande reconventionnelle, que Mme X... ne se livre à aucune contestation sérieuse du montant des charges qui lui est réclamé, sur le fondement des procès verbaux des Assemblées Générales du 8 mars 2007, du 3 avril 2008 et du 28 avril 2009 approuvant les comptes et les budgets, le tout lui ayant été régulièrement notifié ; que les appels de provisions ne sont nullement contestés, dans la matérialité des sommes dégagées, pas plus que l'historique du compte de charges et le décompte actualisé qui fait ressortir sa dette au 8 janvier 2009 à 12. 158, 69 €, puis 15. 270, 77 € au 1er janvier 2010 ; (...) que Mme X... ne saurait prospérer dans son argumentation et doit par conséquent être condamnée à paiement pour le montant sollicité qui est justifié à suffisance et non sérieusement contesté (arrêt attaqué, p. 6 § 3 et 7 in fine) ;
Alors qu'il incombe au syndic de copropriété qui poursuit le recouvrement de charges impayées à l'égard d'un copropriétaire, de justifier de la réalité et de l'exigibilité des sommes réclamées ; qu'en se prononçant de la sorte, sans procéder à l'analyse même sommaire, des documents de preuve versés aux débats par le Syndicat des copropriétaires sur lesquels elle s'est fondée, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, d'avoir condamné Mme X... à payer au Syndicat des copropriétaires Malibu Village immeuble Santa Barbara, la somme de 15. 270, 77 € au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2010, avec intérêt au taux légal sur les sommes dues, depuis le 13 janvier 2009 et d'avoir validé en conséquence, l'opposition pratiquée entre les mains du Notaire Y..., pour la somme de 12. 158, 69 € et autorisé ledit notaire à se libérer de cette somme entre les mains du Syndicat, sur présentation de l'arrêt ;
Aux motifs, sur la demande reconventionnelle, qu'en réalité, l'argumentation de Mme X... se borne à soulever la nullité des Assemblées Générales antérieures à celle du 8 mars 2007, au motif que l'ensemble des copropriétaires de tous les bâtiments composant la copropriété Santa Monica (dont fait partie Santa Barbara) n'ont pas été convoqués, le syndic ne procédant qu'à des convocations pour les copropriétaires de tel bâtiment, selon la teneur des résolutions à examiner dans l'ordre du jour ; mais que Mme X... qui ne conteste pas avoir été régulièrement convoquée à ces Assemblées Générales, n'a pas vocation à contester l'absence de convocation ou l'irrégularité de convocation d'un copropriétaire tiers, et ne pouvait que contester les conditions d'adoption de telle résolution à l'encontre de laquelle elle avait voté contre ou était défaillante, éventuellement en soulevant un problème d'assiette de copropriétaires présents et donc de majorité nécessaire ; qu'en ne contestant nullement qu'elle a été régulièrement destinataire par notification des procès verbaux des Assemblées Générales concernées, et n'a exercé aucun recours dans le délai de deux mois, Mme X... ne saurait prospérer dans son argumentation et doit par conséquent être condamnée à paiement pour le montant sollicité qui est justifié à suffisance et non sérieusement contesté (arrêt attaqué, p 6 § 5 à 7) ;
Alors que les juges du fond ne peuvent dénaturer les conclusions claires et précises des parties sans méconnaître les termes du litige ; qu'en relevant que l'argumentation de Mme X... se bornait en réalité à soulever la nullité des Assemblées Générales antérieures à celle du 8 mars 2007, au motif que l'ensemble des copropriétaires de tous les bâtiments composant la copropriété Santa Monica, dont fait partie Santa Barbara, n'ont pas été convoqués, le syndic ne procédant qu'à des convocations pour les copropriétaires de tel bâtiment, cependant qu'aux termes de ses conclusions récapitulatives d'appel du 18 mars 2010 (p. 10 § 3. 2)., Mme X... soutenait que ce « second motif de nullité d'ordre public (venait) entacher non seulement l'Assemblée générale du 8 mars 2007 mais l'ensemble des Assemblées générales antérieures » et que « la convocation et la tenue de l'Assemblée générale en date du 8 mars 2007 ainsi que l'Assemblée générale du janvier 2006 (n'avaient) pas respecté (les) dispositions » légales et règlementaires relatives à la participation de l'ensemble des copropriétaires aux assemblées générales en l'absence de stipulation du règlement de copropriété prévoyant la tenue d'assemblées particulières, et qu'elle en déduisait que « dès lors, l'ensemble des assemblées générales devait être annulées » pour ce motif d'ordre public (p. 11 § 3. 5, al. 3 et 4, p. 12 § 9 et p. 13 § b.), ce dont il résultait que Mme X... demandait à la Cour d'appel de prononcer la nullité, pour ce second motif tiré de la composition irrégulière non seulement des assemblées générales antérieures, mais encore de l'Assemblée générale du 8 mars 2007, la cour d'appel a dénaturé ces conclusions et violé l'article 4 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, d'avoir condamné Mme X... à payer au Syndicat des copropriétaires Malibu Village immeuble Santa Barbara la somme de 1. 500 € à titre de dommages et intérêts ;
Aux motifs que « Mme X... a considéré à l'évidence que le Syndicat des copropriétaires pouvait lui servir des avances, comportement dommageable qui, s'il était mis à profit par chaque copropriétaire pour de pareils montants, paralyserait le fonctionnement du Syndicat ; que la demande de dommages et intérêts est justifiée à hauteur de 1. 500 € » (arrêt attaqué, p. 6 in fine et 7 in limine) ;
Alors qu'en se déterminant de la sorte, la Cour d'appel qui s'est prononcée par un motif abstrait et général, sans constater l'existence d'un préjudice particulier subi par le syndicat des copropriétaires indépendant du retard dans le paiement des charges de copropriété réparé par l'octroi des intérêts moratoires, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1153, alinéa 4 du Code civil.
