LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen et le deuxième moyen, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant constaté que l'arrêt du 27 novembre 1987 avait confirmé les jugements des 20 septembre 1984 et 2 mai 1985 qui avaient dit que le bail du 10 mai 1978 conclu au visa de l'article 3 quinquies de la loi du 1er septembre 1948 entre M. X... et M. Y..., n'avait pas pu prendre effet et que les rapports entre les parties étaient régis par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948, et justement retenu que M. X... était fondé à soulever l'autorité de la chose jugée de ces décisions judiciaires devenues définitives, s'agissant du même contrat de location et de sa nature juridique, le syndicat des copropriétaires du 31 rue de Tournefort étant venu aux droits du bailleur initial, la cour d'appel, qui a relevé, à bon droit, qu'aucune des dispositions de la loi du 23 décembre 1986 prévoyant le sort des baux dérogatoires à la date de leur expiration n'était dès lors applicable, que les locaux loués à M. X... n'étaient pas vacants lors de l'entrée en vigueur de la loi du 23 décembre 1986 comme l'exige l'article 25 de cette loi qui n'avait donc pu trouver à s'appliquer et qu'aucun bail de sortie répondant aux conditions visées aux articles 28 à 33 de cette même loi n'avait été conclu, en a, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes et sans violer l'article 6-1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, exactement déduit que la loi du 1er septembre 1948 n'avait pas cessé de régir les rapports des parties et que le congé délivré le 17 novembre 2005 ne répondant à aucune des conditions de cette loi, sa nullité était encourue ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 31 rue Tournefort Paris 5e aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile et l'article 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne le syndicat des copropriétaires du 31 rue Tournefort Paris 5e à payer à la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 31 rue Tournefort Paris 5e ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un janvier deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par Me Brouchot, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du 31 rue Tournefort Paris 5e.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR, disant que les locataires pouvaient se prévaloir de l'autorité de chose jugée attachée à de précédentes décisions, annulé le congé délivré le 17 novembre 2005 et d'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires du 31 rue Tournefort de toutes ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE M. X... fait valoir l'autorité de chose jugée attachée de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 27 novembre 1987 confirmant les jugements du tribunal d'instance du 5ème arrondissement de Paris des 20 septembre 1984 et 2 mai 1985 qui ont, notamment, dit que le bail du 10 mai 1978, conclu au visa de l'article 3 quinquies de la loi du 1er septembre 1948, n'a pu prendre effet, que les rapports entre les parties sont régis par les dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948 et fixé le montant du loyer légal ; que le syndicat des copropriétaires réplique que l'autorité de chose jugée ne peut lui être opposée, les procédures n'ayant ni le même objet, ni la même cause, ni les mêmes parties ; qu'en premier lieu, c'est à raison que M. X... soulève l'autorité de chose jugée des décisions judiciaires susvisées devenues définitives, s'agissant du même contrat de location et de sa nature juridique et les parties étant les mêmes, le syndicat des copropriétaires étant venu aux droits du bailleur initial ; qu'en deuxième lieu, dans la mesure où la cour d'appel a confirmé le jugement qui a écarté l'application du bail dérogatoire conclu au visa de l'article 3 quinquies de la loi du 1er septembre 1948, aucune des dispositions de la loi du 23 décembre 1986 prévoyant le sort de tels baux à la date de leur expiration n'était applicable ;
ALORS, D'UNE PART, QUE l'autorité de la chose jugée n'ayant lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement, il faut que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ; que tout en constatant que des procédures antérieures avaient opposé M. X... au précédent bailleur, personne physique, la cour d'appel qui a opposé l'autorité de la chose jugée à la demande du syndicat des copropriétaires, lequel constitue pourtant une personne morale, distincte, n'a pas tiré les conséquences de ses propres observations impliquant une absence d'identité de parties, au regard de l'article 1351 du code civil qu'elle a ainsi violé ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'autorité de la chose jugée n'ayant lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement, il faut que la chose demandée soit la même ; que les trois décisions judiciaires rendues les 20 septembre 1984 et 2 mai 1985 par le tribunal d'instance du 5ème arrondissement de Paris et le 27 novembre 1987 par la cour d'appel de Paris avaient pour objet l'annulation du congé délivré le 10 mai 1984 par le bailleur, M. Y... ; qu'en affirmant que l'actuelle procédure fondée sur la demande d'annulation du congé délivré le 17 novembre 2005 par le syndicat des copropriétaires avait le même objet que celui tranché par ces précédentes décisions, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses observations desquelles résultait une différence d'objet au regard des dispositions de l'article 1351 du code civil qu'elle a ainsi violé ;
ALORS, ENFIN, QUE l'autorité de la chose jugée n'ayant lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement, il faut que la demande soit fondée sur la même cause ; que dans le cadre du litige ayant abouti au prononcé des décisions judiciaires rendues les 20 septembre 1984, 2 mai 1985 et 27 novembre 1987, le fondement juridique était constitué par les dispositions du décret du 30 décembre 1964 ; qu'en affirmant que le présent litige ayant pourtant pour cause l'application des dispositions des lois des 23 décembre 1986 et 6 juillet 1989 avait une nature juridique identique, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses observations au regard des dispositions de l'article 1351 du code civil qu'elle a ainsi violé.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR annulé le congé délivré le 17 novembre 2005 à M. X... et Mlle A..., locataires, et d'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires du 31 rue Tournefort de sa demande d'expulsion des lieux loués ;
AUX MOTIFS QUE si le législateur a prévu des dispositifs dits de sortie de la loi du 1er septembre 1948, il en a fixé précisément les conditions ; qu'en l'espèce, que les lieux soient classés dans la catégorie II C comme l'a motivé le premier juge dans son jugement du 2 mai 1985 ou dans la catégorie II B comme l'estime un rapport d'expertise daté de janvier 2010, ils n'étaient pas vacants lors de l'entrée en vigueur de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 comme l'exige l'article 25 de la loi qui n'a donc pu trouver à s'appliquer et aucun bail de sortie répondant aux conditions visées aux articles 28 à 33 de cette même loi n'a été conclu ; que, dès lors, la loi du 1er septembre 1948 n'a pas cessé de régir les rapports des parties ; qu'ainsi, contrairement à ce que le syndicat des copropriétaires soutient, les dispositions transitoires des lois de 1982, 1986 et 1989 étaient sans incidence sur un bail soumis au régime de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'il importe peu, au regard des dispositions d'ordre public de cette loi, qu'une décision de l'assemblée générale ait transformé en parties communes les lots loués par M. X... ; que le congé délivré le 17 novembre 2005 ne répond à aucune des conditions posées par la loi du 1er septembre 1948 ; que sa nullité est donc encourue ; que le syndicat des copropriétaires, qui n'a pas délivré à M. X... de congé visant les articles 10-2 et 10-3 de la loi du 1er septembre 1948 n'est pas fondé à demander la résiliation judiciaire du bail sur ces fondements ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la vacance des locaux loués, classés en catégorie II B ou II C sous l'égide de la loi du 1er septembre 1948, ne constitue pas la condition d'application du dispositif de sortie de cette loi ; qu'en retenant que la vacance des locaux constitue la condition nécessaire du seul dispositif de sortie de la loi du 1er septembre 1948, pour en déduire que le défaut de vacance des locaux loués à M. X... implique son droit au maintien de l'application de la seule loi du 1er septembre 1948 à l'exclusion de celle du 23 septembre 1986, la cour d'appel a violé les articles 1er et 4 de la loi du 1er septembre 1948 et 25 de la loi du 23 septembre 1986 pris ensemble ;
ALORS, D'AUTRE PART, subsidiairement, QUE, dans ses conclusions d'appel, le syndicat des copropriétaires avait régulièrement fait valoir qu'étaient applicables au litige les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 applicable à l'ensemble des contrats de location en cours y compris à ceux antérieurement soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pertinent, la cour d'appel qui s'est uniquement prononcée, pour l'écarter, sur l'application du dispositif édicté par la loi du 23 décembre 1986, a violé les articles 455 du code de procédure civile et 6-1 de la convention européenne des droits de l'homme.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires du 31 rue Tournefort de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et, par voie de conséquence, de sa demande d'expulsion des locataires des lieux loués pour défaut du règlement des loyers d'octobre et novembre 2005 ;
AUX MOTIFS QUE le syndicat des copropriétaires demande la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, faute du règlement des mois d'octobre et novembre 2005 ; que, cependant, outre que le syndicat des copropriétaires n'a pas adressé de commandement de payer à M. X..., il résulte des décomptes produits que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas, au mois de novembre 2005, de la créance qu'il allègue ; qu'il ne produit par ailleurs aucun décompte établissant que M. X... resterait devoir de quelconques sommes au titre des loyers ou des charges ; que ses demandes en paiement et en résiliation pour défaut de paiement doivent donc être rejetées ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que, pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire à l'encontre des preneurs, la cour d'appel s'est fondée sur l'absence de commandement de payer délivré par le syndicat des copropriétaires ; qu'en soulevant d'office ce moyen, mélangé de fait et de droit, non invoqué par les parties, sans les inviter préalablement à présenter leurs observations, la cour d'appel a méconnu le principe du contradictoire et violé l'article 16 du code de procédure civile ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE tout bailleur peut solliciter l'acquisition de la clause résolutoire en cas de manquement du preneur à ses obligations contractuelles telles que le paiement de son loyer ; que, dans ses conclusions d'appel, le syndicat des copropriétaires s'était notamment prévalu de l'aveu fait par M. X... du non-paiement de ses loyers et d'une attestation comptable le confirmant ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, la cour d'appel a violé les articles 455 du code de procédure civile et 6-1 de la convention européenne des droits de l'homme ;
ALORS, ENFIN, en toute hypothèse, QU'en s'abstenant d'examiner les éléments probatoires soumis à son examen, la cour d'appel a méconnu l'exigence de motivation de son arrêt, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
