LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte au syndicat des copropriétaires Le Nouveau Monde II du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Foncia LMG ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 15 septembre 2010), que le syndicat des copropriétaires "Le Nouveau Monde" (le syndicat) a assigné la société civile immobilière "Les Bureaux du Nouveau Monde" (la SCI), en paiement de charges d'eau froide de 1995 à 2005 d'un montant de 152 177,89 euros, ramené après expertise judiciaire ordonnée en référé, à la somme de 139 440 euros ;
Attendu que pour rejeter la demande du syndicat, l'arrêt retient que l'action tend à répartir différemment entre copropriétaires une dépense globale déjà acquittée, ce qui revient nécessairement à contrevenir au règlement de copropriété, qui ne prévoyait pas de charges d'eau froide à supporter pour le lot 778, sinon pour celle indiquée par un compteur divisionnaire dont l'absence ne résulte ni d'une erreur ni d'une fraude ou déloyauté de la SCI copropriétaire ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'un copropriétaire ne peut être exonéré du paiement des charges relatives à un service collectif ou un élément d'équipement commun qu'en l'absence d'utilité de ces éléments et équipements à l'égard de son lot, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 septembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne la société Les Bureaux du Nouveau Monde aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Les Bureaux du Nouveau Monde à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Nouveau Monde II la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Les Bureaux du Nouveau Monde ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par de la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires Le Nouveau Monde II.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Nouveau Monde II de son action ;
AUX MOTIFS QUE l'assignation initiale fait état de ce que depuis l'origine, les bureaux de la SCI Les bureaux du nouveau monde sont branchés sur le réseau commun de copropriété ; que le syndicat demandeur poursuivait en indiquant : « Les locaux en question ne payaient pas de charges au titre de l'eau faute d'installation d'un compteur divisionnaire à l'origine de la construction » ; qu'ensuite, se fondant sur une « étude approfondie » de la consommation d'eau froide par la SCI, le syndicat réclamait 152.177,89 €correspondant, selon lui, à la consommation des dix dernières années ; que l'approbation des appels de charges sur la période considérée de rappel et, plus généralement, l'approbation des comptes de la copropriété, ne rend pas irrecevable une action diligentée par le syndicat en paiement de charges supplémentaires exposées par le syndicat et dont il convient que chaque copropriétaire concerné s'acquitte sous réserve des règles régissant la prescription en matière de copropriété ; que cependant, en l'espèce, les limites de la recevabilité de l'action signe le mal fondé de la demande au regard des dispositions d'ordre public de la loi de 1965 ; qu'en effet, force est de constater que le processus légal et réglementaire (article 14-1 de la loi 35 du décret) n'a pas été respecté ; que, par ailleurs, la répartition d'une charge ne peut résulter que du règlement de copropriété qui contractualise son caractère recouvrable lorsque ledit règlement le prévoit expressément ; qu'en l'espèce, l'article 14 bis du règlement de copropriété prévoit que les charges d'eau froide « seront réparties entre les copropriétaires conformément à la colonne 2 du tableau ci-après à l'exception des lots 145, 146, 777, 778 dans lesquels seront installés des compteurs divisionnaires » ; qu'il n'est pas contesté que sur les 100.000 millièmes afférents à la répartition des charges d'eau froide, le lot 778, à savoir les bureaux de la SCI, n'en supportait aucun ; qu'à l'évidence, il était prévu la pose de compteurs divisionnaires, seule susceptible de pouvoir opposer au lot de la SCI une consommation d'eau froide ; que nul ne reproche à la SCI l'absence de compteur divisionnaire jusqu'en 2004, n'étant pas contesté au surplus le caractère commun d'une telle installation ; qu'enfin, une charge recouvrable à l'encontre de tel copropriétaire selon la répartition prévue au règlement de copropriété n'acquiert cette qualité juridique que si elle a été approuvée en assemblée générale, fût-ce par un vote rectificatif s'agissant de dépenses supplémentaires apparues après clôture et approbation des comptes ; que tel n'est pas le cas en l'espèce, la somme sollicitée constituant une évaluation par estimation sur dix ans de la consommation d'eau froide, fût-ce par un expert judiciaire ;
ET AUX MOTIFS encore QU'en toute hypothèse, dès lors que le syndicat ne conteste pas avoir réglé la totalité de la consommation d'eau froide de la copropriété, nécessairement selon la grille de répartition susvisée, l'action entreprise ne vise pas en réalité à recouvrer des charges, mais à répartir différemment une dépense globale déjà acquittée, ce qui revient nécessairement à contrevenir au règlement de copropriété qui ne prévoyait pas de charges d'eau froide à supporter pour le lot n° 778, sinon pour celle indiquée par un compteur divisionnaire dont l'absence de résulte ni d'une erreur, ni d'une fraude ou déloyauté de la SCI copropriétaire ;
1°) ALORS QU'en affirmant, pour dire que l'action du syndicat des copropriétaires n'était pas fondée, que « le processus légal et réglementaire (article 14-1 de la loi 35 décret) n'a(vait) pas été respecté », sans indiquer en quoi ce « processus » n'avait pas été respecté, ni même précisé en quoi celui-ci consistait, la cour d'appel a statué par un motif inintelligible équivalant à un défaut de motif, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile.
2°) ALORS en tout état de cause QUE la SCI Les bureaux du nouveau monde ne s'est pas prévalue, dans ses conclusions d'appel, d'une méconnaissance des articles 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967 ; qu'en opposant au syndicat des copropriétaires le non respect du « processus » prévu par ces deux textes sans avoir préalablement invité les parties à s'expliquer sur ce moyen de droit relevé d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
3°) ALORS QU'en stipulant que les charges d'eau froide seraient réparties entre les copropriétaires selon les tantièmes à l'exception, notamment, du lot n° 778 dans lequel serait installé un compteur divisionnaire, le règlement de copropriété impose clairement à ce lot de participer aux charges d'eau froide, même s'il prévoit, pour ledit lot, un mode de répartition de ces charges distinct de celui institué pour les autres lots ; qu'en retenant que le règlement de copropriété subordonne la participation du lot n° 778 aux charges d'eau froide à l'installation d'un compteur divisionnaire, la cour d'appel a en a dénaturé les termes clairs et précis et a ainsi violé l'article 1134 du code civil.
4°) ALORS en tout état de cause QUE les copropriétaires sont tenus de participer aux charges communes ; qu'en retenant que lot n° 778 devait être considéré comme étant dispensé de participer aux charges d'eau froide pour la période où le compteur divisionnaire, dont le règlement de copropriété prévoit la pose à titre dérogatoire pour ce lot, n'était pas installé, la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
5°) ALORS en toute hypothèse QUE la SCI ne prétendait pas être dispensée de participer aux charges d'eau froide pour la période où elle ne disposait pas de compteur divisionnaire, mais faisait seulement valoir que sa participation aux dites charges pendant cette période devait être calculée en fonction des tantièmes et non en fonction de sa consommation réelle ; qu'en retenant que lot n° 778, propriété de la SCI, devait être considéré comme étant dispensé de participer aux charges d'eau froide pendant la période où le compteur divisionnaire n'était pas installé, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé ainsi l'article 4 du code de procédure civile.
6°) ALORS QUE l'obligation au paiement des charges de copropriété a pour cause les dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et non les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en se fondant encore, pour débouter le syndicat des copropriétaires de son action en paiement, sur la circonstance que la somme sollicitée n'avait pas fait l'objet d'une approbation par l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
