LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que la première réunion de l'expertise, à laquelle les époux X... avaient assisté, avait été tenue deux mois avant la vente, que ceux-ci n'avaient réalisé aucune réparation de leur équipement sanitaire et que la disparition temporaire des désordres était due à l'inoccupation des lieux depuis août 2005 et relevé, d'une part, que le rapport de l'expert concluait que les fuites provenant des sanitaires, non conformes aux règles de l'art, étaient depuis 2004 à l'origine de désordres et, d'autre part, que les époux X... ne pouvaient se prévaloir d'une mention à l'acte de vente, insérée dans un paragraphe relatif à la répartition des charges et travaux de la copropriété et non à la procédure de référé expertise engagée par Mme Y... contre les vendeurs, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire, sans dénaturation et par ces seuls motifs, qu'ayant connaissance avant la vente des vices de l'installation sanitaire, ils devaient restituer une partie du prix et être condamnés au paiement de dommages-intérêts ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que les époux X... avaient ignoré les demandes de réparations de leur installation sanitaire, défectueuse et non conforme aux règles de l'art qui, depuis 2004, provoquait des infiltrations dans l'appartement de Mme Y..., la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a souverainement apprécié l'existence et le montant du préjudice ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à Mme Y... la somme de 2 500 euros et à M. et Mme Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné Monsieur et Madame X... in solidum à payer à Monsieur et Madame Z... les sommes de 9763, 03 € à titre de diminution du prix et de 600 € à titre de dommages-intérêts outre la somme de 3. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
AUX MOTIFS QUE sur l'application en la cause des dispositions de l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'est stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que s'il connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages-intérêts envers l'acheteur ; que Monsieur et Madame X... soutiennent qu'ils n'ont eu connaissance du défaut de conformité de leurs installations sanitaires qu'au cours des opérations d'expertise, notamment, lors de la deuxième réunion d'expertise du 3 octobre 2006, tenue plus de sept mois après la signature de l'acte de vente ; qu'ils se prévalent plus précisément, pour démontrer leur bonne foi, de l'expertise amiable de leur compagnie d'assurances attestant l'absence d'humidité et de dommages apparents chez Madame Y... et de la note de l'expert judiciaire aux parties du 26 décembre 2005 rédigée en ces termes : « Les fonds ont les fonds ont séché. Un joint d'alimentation de la baignoire de Monsieur X... aurait été changé. En outre, l'appartement de Monsieur X... n'est plus occupé depuis plusieurs mois. Actuellement, la cause des désordres semble supprimée » ; qu'il résulte cependant de la main courante déposée le 23 juillet 2004 par Madame Y... au commissariat de Montreuil pour se plaindre de dégâts des eaux récurrents provenant des tuyauteries de l'appartement de Monsieur et Madame X... et de la carence de ceux-ci à y mettre fin, de la lettre recommandée avec avis de réception adressée par celle-ci à Monsieur et Madame X... le 16 septembre 2004, du rapport d'expertise amiable de Monsieur A..., expert de la compagnie d'assurances TMA de Madame Y... relevant un taux d'humidité de 100 % dans une chambre de son logement ainsi que la détérioration de son plafond, endommagé par un dégât des eaux actif, de la tenue de la première réunion d'expertise le 20 décembre 2005, soit deux mois avant la vente, du rapport d'expertise de Monsieur B... relatant « les fuites au niveau de l'évacuation de la baignoire de l'appartement de Monsieur et Madame X... et sur l'arrivée d'eau de la chasse d'eau, ont imprégné les joints et les fonds de cette salle de bains non réalisée dans les règles de l'art et sont à l'origine des désordres relevés dans l'appartement de Madame Y... situé au-dessous de cette salle de bains », et « le refus des époux X... de répondre aux demandes de réparation de Madame Y... ont fait perdurer les nuisances et les ont aggravées », que Monsieur et Madame X... connaissaient, lorsqu'ils ont vendu leur appartement à Monsieur et Madame Z..., les défectuosités de leurs installations sanitaires et savaient pertinemment qu'ils n'avaient réalisé aucuns travaux destinés à y remédier, en sorte qu'ils ne peuvent invoquer de bonne foi la note de l'expert adressée le 26 décembre 2005 aux parties faisant état, au conditionnel, d'une disparition de la cause des désordres, laquelle n'était, de fait, due qu'à l'inoccupation des lieux depuis le départ de Monsieur et Madame X... au mois d'août 2005 et donc à l'absence d'utilisation des installations sanitaires ; qu'il ne peuvent davantage se prévaloir de l'insertion à l'acte de vente d'une mention relative à une procédure en cours pour en conclure que Monsieur et Madame Z... auraient été informés des désordres litigieux, alors que cette mention est insérée dans un paragraphe relatif à la réparation des charges et travaux de la copropriété, vise la procédure à envisager par le syndicat des copropriétaires contre Monsieur et Madame X... pour recouvrer les charges de copropriété impayées et non la procédure de référé engagée par Madame Y... à l'encontre des vendeurs ; qu'au vu de ces éléments, le jugement entrepris sera réformé en ce qu'il a débouté Monsieur et Madame Z... de leur demande et que Monsieur et Madame X..., vendeurs de mauvaise foi, tenus comme tels de restituer la partie du prix correspondant aux défectuosités des installations sanitaires les rendant impropres à leur destination et de payer, en outre, tous dommages-intérêts envers l'acheteur, seront condamnés à leur payer les sommes de 9. 763, 03 € correspondant au coût des travaux nécessaires pour conformer les installations sanitaires de l'appartement vendu aux règles de l'art et, par conséquent, à leur destination normale, et de 600 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur trouble de jouissance ;
ALORS D'UNE PART QUE les exposants faisaient valoir qu'ils ignoraient qu'elle était la cause des dégâts des eaux subis par Madame Y..., leur assureur leur ayant adressé le 4 septembre 2004 une lettre les informant que « l'expert n'a constaté aucun dommage apparent et a noté l'absence totale d'humidité », que dans le cadre de l'expertise judiciaire par une première note aux parties, antérieure à la vente, en date du 26 décembre 2005, l'expert judiciaire indiquait que « les fonds ont séché. Un joint d'alimentation de la baignoire de Monsieur X... aurait été changé. Actuellement la cause des désordres semble supprimée » ; qu'en retenant qu'il résulte de la main-courante déposée le 24 juillet 2004 par Madame Y... au commissariat de Montreuil pour se plaindre des dégâts des eaux récurrents provenant des tuyauteries de l'appartement de Monsieur et Madame X... et de la carence de ceux-ci a y mettre fin, de la lettre recommandée qu'elle leur a adressée le 16 septembre 2004, du rapport d'expertise amiable de Monsieur A..., expert de la compagnie d'assurance de Madame
Y...
relevant un taux d'humidité de 100 % dans une chambre de son logement ainsi que la détérioration de son plafond endommagé par un dégât des eaux actifs, que les exposants connaissaient lorsqu'ils ont vendu leur appartement à Monsieur et Madame Z... les défectuosités de leur installation sanitaire et savaient pertinemment qu'ils n'avaient réalisé aucun travaux destinés à y remédier, que Monsieur et Madame X... sont des vendeurs de mauvaise foi sans préciser d'où il résultait que les exposants avaient eu connaissance de l'acte unilatéral que constitue la main-courante et du rapport de l'expert de la compagnie d'assurance de Madame
Y...
, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles1641 et suivants du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE les exposants faisaient valoir qu'ils ignoraient qu'elle était la cause des dégâts des eaux subis par Madame Y..., leur assureur leur ayant adressé le 4 septembre 2004 une lettre les informant que « l'expert n'a constaté aucun dommage apparent et a noté l'absence totale d'humidité », que dans le cadre de l'expertise judiciaire par une première note aux parties, antérieure à la vente, en date du 26 décembre 2005, l'expert judiciaire indiquait que « les fonds ont séché. Un joint d'alimentation de la baignoire de Monsieur X... aurait été changé. Actuellement la cause des désordres semble supprimée » ; qu'en retenant qu'il résulte de la main-courante déposée le 24 juillet 2004 par Madame Y... au commissariat de Montreuil pour se plaindre des dégâts des eaux récurrents provenant des tuyauteries de l'appartement de Monsieur et Madame X... et de la carence de ceux-ci a y mettre fin, de la lettre recommandée qu'elle leur a adressée le 16 septembre 2004, du rapport d'expertise amiable de Monsieur A..., expert de la compagnie d'assurance de Madame
Y...
relevant un taux d'humidité de 100 % dans une chambre de son logement ainsi que la détérioration de son plafond endommagé par un dégât des eaux actifs, que les exposants connaissaient lorsqu'ils ont vendu leur appartement à Monsieur et Madame Z... les défectuosités de leur installation sanitaire et savaient pertinemment qu'ils n'avaient réalisé aucun travaux destinés à y remédier, que Monsieur et Madame X... sont des vendeurs de mauvaise foi sans préciser en quoi la lettre recommandée adressée par Madame Y..., dont elle ne fait aucune analyse, démontrait que les exposants avaient connaissance de la cause des désordres qui sera établie par l'expert judicaire plusieurs mois après la vente, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles1641 et suivants du Code civil ;
ALORS DE TROISIEME PART QUE les exposants faisaient valoir qu'ils ignoraient qu'elle était la cause des dégâts des eaux subis par Madame Y..., leur assureur leur ayant adressé le 4 septembre 2004 une lettre les informant que « l'expert n'a constaté aucun dommage apparent et a noté l'absence totale d'humidité », que dans le cadre de l'expertise judiciaire par une première note aux parties, antérieure à la vente, en date du 26 décembre 2005, l'expert judiciaire indiquait que « les fonds ont séché. Un joint d'alimentation de la baignoire de Monsieur X... aurait été changé. Actuellement la cause des désordres semble supprimée », qu'en retenant qu'il résulte de la lettre recommandée avec avis de réception adressée par Madame Y... à Monsieur et Madame X... le 16 septembre 2004, ainsi que du rapport d'expertise de Monsieur B... que « les fuites au niveau de l'évacuation de la baignoire de l'appartement de Monsieur et Madame X... et sur l'arrivée d'eau de la chasse d'eau, ont imprégné les joints et les fonds de cette salle de bains non réalisée dans les règles de l'art et sont à l'origine des désordres relevés dans l'appartement de Madame Y... situé audessous de cette salle de bains » et « le refus des époux X... de répondre aux demandes de réparation de Madame Y... ont fait perdurer les nuisances et les ont aggravées », que Monsieur et Madame X... connaissaient, lorsqu'ils ont vendu leur appartement à Monsieur et Madame Z..., les défectuosités de leurs installations sanitaires et savaient pertinemment qu'ils n'avaient réalisé aucun travaux destinés à y remédier, en sorte qu'ils ne peuvent de bonne foi invoquer la note de l'expert adressée le 26 décembre 2005 aux parties faisant état, au conditionnel, d'une disparition de la cause des désordres, laquelle n'était, de fait, due qu'à l'inoccupation des lieux depuis le départ de Monsieur et Madame X... au mois d'août 2005 et donc à l'absence d'utilisation des installations sanitaires, quand les exposants avaient informé leur assureur des dégâts des eaux dont se plaignait Madame Y..., l'assureur ayant indiqué le 4 septembre 2004 que « l'expert n'a constaté aucun dommage apparent et a noté l'absence totale d'humidité », la Cour d'appel qui affirme, suivant en cela l'expert, que les exposants ont refusé de répondre aux demandes de réparation de Madame Y..., qu'ils ont fait perdurer les nuisances et les ont aggravées sans rechercher s'il ne ressortait pas de la lettre de l'assureur que les exposants avaient effectué les seules démarches leur incombant, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS DE QUATRIEME PART QUE qu'il résulte de la note aux parties du 26 décembre 2005 que l'expert judiciaire relevait que « depuis les premières visites des experts d'assurance, les fonds ont séché. Un joint d'alimentation de la baignoire de Monsieur X... aurait été changé. En outre, l'appartement de Monsieur X... n'est plus occupé depuis plusieurs mois. Actuellement la cause des désordres semble supprimée », les exposants ayant fait valoir que les termes de cette note et ceux de la lettre de leur assureur en date du 4 septembre 2004 relatant qu'au regard des conclusions de l'expert d'assurance « il en ressort qu'au jour de sa visite sur place, il n'a constaté aucun dommage apparent et a noté l'absence totale d'humidité », démontraient qu'ils n'avaient pas connaissance du défaut de conformité de leur installation sanitaire, ce défaut ayant été révélé postérieurement à la vente lors de la deuxième réunion d'expertise du 3 octobre 2006 ; qu'en décidant qu'il résulte de la main-courante déposée le 24 juillet 2004 par Madame Y... au commissariat de Montreuil pour se plaindre des dégâts des eaux récurrents provenant des tuyauteries de l'appartement de Monsieur et Madame X... et de la carence de ceux-ci a y mettre fin, de la lettre recommandée avec avis de réception adressée par celle-ci à Monsieur et Madame X... le 16 septembre 2004, du rapport d'expertise amiable de Monsieur A..., expert de la expert de la compagnie d'assurance de Madame
Y...
relevant un taux d'humidité de 100 % dans une chambre de son logement ainsi que la détérioration de son plafond endommagé par un dégât des eaux actif, de la tenue de la première réunion d'expertise du 20 décembre 2005, soit deux mois avant la vente du rapport de l'expert judiciaire relatant que « les fuites au niveau de l'évacuation de la baignoire de l'appartement de Monsieur et Madame X... et sur l'arrivée d'eau de la chasse d'eau ont imprégné les joints et les fonds de cette salle de bain non réalisée dans les règles de l'art et sont à l'origine des désordres relevés dans l'appartement de Madame Y... situé au-dessous de cette salle de bains » et « le refus des époux X... de répondre aux demandes de réparation de Madame Y... ont fait perdurer les nuisances et les ont aggravées », que Monsieur et Madame X... connaissaient les défectuosités de leur installation sanitaire et savaient pertinemment qu'ils n'avaient réalisé aucun travaux destinés à y remédier, en sorte qu'ils ne peuvent invoquer de bonne foi la note de l'expert adressée le 26 décembre 2005 aux parties faisant état, au conditionnel, d'une disparition de la cause des désordres, sans rechercher si les affirmations de l'expert, ne faisant état d'aucune autre cause et notamment de celle qu'il retiendra dans son rapport définitif établi plusieurs mois après la vente, ajoutées à celles de l'expert mandaté par leur assureur n'étaient pas de nature à établir que les exposants n'avaient pas connaissance de la cause des désordres, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
ALORS DE CINQUIEME PART, qu'il résulte de l'acte de vente que les acquéreurs avaient été informés de la procédure judiciaire en cours, l'acte stipulant à la rubrique « Convention des parties sur les procédures » que « le vendeur déclare et l'acquéreur reconnaît avoir été informé, qu'il existe actuellement une procédure en cours contre Monsieur et Madame X.... L'acquéreur s'oblige à faire son affaire personnelle de cette procédure à compter de ce jour, à l'effet de quoi, le vendeur le subroge dans tous ses droits et obligations à cet égard » (page 13) ; que les exposants faisaient valoir qu'il était fait référence à la seule procédure relative aux dégâts des eaux et à nulle autre dans la mesure où il s'agit de la seule procédure judiciaire engagée à l'encontre des époux X..., le syndic n'ayant jamais assigné ni même mis en demeure les époux X... de régler un arriéré de charges ; qu'en affirmant que les exposants ne peuvent se prévaloir de l'insertion à l'acte de vente d'une mention relative à une procédure en cours pour en déduire que les acquéreurs auraient été informés des désordres litigieux alors que cette mention est insérée dans un paragraphe relatif à la répartition des charges et travaux de la copropriété, qu'elle vise la procédure à envisager par le syndicat des copropriétaires contre Monsieur et Madame X... pour recouvrer les charges de copropriété à payer et non la procédure de référé engagée par Madame Y... à l'encontre des vendeurs, la Cour d'appel a dénaturé ladite clause et violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS ENFIN QUE les exposants faisait valoir que non seulement ils avaient établi le procès-verbal de constat au contradictoire de Madame Y... et l'avaient transmis à leur assureur mais qu'ils avaient engagé d'important travaux dans l'appartement, ainsi qu'il résultait des factures produites aux débats ; qu'en affirmant que les exposants connaissaient lorsqu'ils ont vendu leur appartement les défectuosités de leurs installations sanitaires et savaient pertinemment qu'ils n'avaient réalisés aucun travaux destinés à y remédier sans prendre en considération les factures régulièrement produites aux débats et le constat amiable au contradictoire de Madame Y..., adressé à leur compagnie d'assurance en vue de remédier aux désordres dont se plaignait Madame Y..., la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir, condamné in solidum Monsieur et Madame X... à payer à Madame Y... les sommes de 3. 961, 16 € indexées sur l'indice BT 01 du coût de la construction, base juin 2007, au titre des travaux de réfection de son appartement, 9. 000 € à titre de dommagesintérêts, avec intérêts au taux légal à hauteur de 5. 000 € à compter du jugement et du présent arrêt pour le surplus et 3. 500 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile,
AUX MOTIFS QUE ainsi qu'en attestent les pièces produites aux débats et le rapport d'expertise, Madame Y... a été troublée dans la jouissance de son appartement depuis le mois de juin 2004 en raison des infiltrations causées par les installations sanitaires de l'appartement de Monsieur et Madame X... ; qu'il apparaît des mêmes pièces que Monsieur et Madame X... ont constamment été carents dans la réparation des désordres, qu'ils ont ignoré les demandes de leur voisine, en sorte que celle-ci a été contrainte de recourir à une procédure de référé pour avérer la cause des désordres ; que sans effectuer la moindre réparation sur leurs installations sanitaires fuyardes et non conformes aux règles de l'art, Monsieur et Madame X... ont préféré vendre à des tiers, Monsieur et Madame Z..., leur bien en l'état, en dissimulant tant la procédure engagée par Madame Y... que la défectuosité des tuyauteries d'évacuation de leur baignoire et d'alimentation de leurs WC ; qu'au vu de ces éléments le jugement sera réformé en ce qu'il a rejeté la demande de Madame Y... tendant à voir condamner Monsieur et Madame X... à lui payer la somme de 3. 961, 61 € au titre des travaux de réfection de son appartement, ceux-ci étant condamnés à lui régler ladite somme indexée sur l'indice BT 01 du coût de la construction base juin 2007, en ce qui concerne le quantum de l'indemnité accordée à Madame Y... en réparation de son trouble de jouissance rendant inutilisable une chambre de son logement, cette indemnisation étant, en fonction de la gravité et de la durée du trouble enduré pendant plus de cinq années, fixée à la somme de 9. 000 €, étant précisé que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à hauteur de 5. 000 € à compter du jugement et du présent arrêt pour le surplus ;
ALORS D'UNE PART QUE la Cour d'appel qui n'a pas précisé en quoi le fait d'avoir averti l'assureur du dégât des eaux ne caractérisait pas les diligences des exposants en vue de remédier aux dégâts des eaux dont se plaignait Madame Y..., a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
ALORS D'AUTRE PART QUE les exposants faisaient valoir qu'ils avaient établi un constat contradictoirement avec Madame Y..., qu'ils l'ont adressé à leur assureur, qui leur a répondu le 4 septembre 2004 qu'au regard des conclusions de l'expert d'assurance mandaté, au jour de sa visite sur place il n'a constaté aucun dommages apparents et noté l'absence totale d'humidité, l'assureur procédant au classement du dossier ; que les exposants précisaient avoir réalisé d'importants travaux dans l'appartement, ainsi qu'il ressortait des factures régulièrement communiquées et produites aux débats ; qu'en affirmant qu'il résulte des pièces produites aux débats et du rapport d'expertise que Monsieur et Madame X... ont constamment été carrent dans la réparation des désordres, qu'ils ont ignoré les demandes de leur voisine en sorte que celle-ci a été contrainte de recourir à une procédure de référé pour avérer la cause des désordres, que sans effectuer la moindre réparation sur leurs installations sanitaires fuyardes et non conformes aux règles de l'art, Monsieur et Madame X... ont préféré vendre à des tiers leur bien en l'état, en dissimulant tant la procédure engagée par Madame Y... que la défectuosité des tuyauteries d'évacuation de leur baignoire et d'alimentation de leur WC, la Cour d'appel qui décide de condamner les exposants à payer diverses sommes à Madame Y... sans préciser en quoi les factures produites aux débats n'établissaient pas les travaux que les exposants avaient fait réaliser afin de mettre un terme aux dégâts des eaux, a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
