LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que Mme X... avait remis au notaire la somme correspondant à la garantie prévue à l'acte et lui avait adressé une lettre du 10 août 2003, attestant de l'obtention d'un prêt, et que, par lettre du 8 septembre 2003, la Société civile immobilière de placement et de gestion (la SCI) avait informé Mme X... qu'eu égard aux hypothèques grevant l'immeuble, la date de signature de l'acte authentique devait être reportée et l'avait, dans l'attente de cette signature, autorisée à occuper les lieux à titre gratuit, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que Mme X... avait obtenu un prêt dans le délai de la promesse et levé l'option, a, par ces seuls motifs, sans dénaturation, justement retenu que la SCI était tenue de régulariser la vente ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI de placement et de gestion aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI de placement et gestion à payer à Mme X..., la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la SCI de placement et de gestion ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre janvier deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Delvolvé, avocat aux Conseils pour la Société de placement et de gestion.
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR condamné la SCI à régulariser, devant notaire, avec Mme X..., la vente du bien immobilier, objet de la promesse du 1e r juillet 2003, dans un délai de trois mois,
AUX MOTIFS QUE Mme X... devait, aux termes de la promesse unilatérale de vente signée le 1er juillet 2003, demander la réalisation de la vente dans les trois mois de la promesse (« la présente option est consentie pour une durée de trois mois expirant le 30 septembre 2003 ») avec justification du versement du prix et des frais entre les mains de Me Z..., notaire à ST-ARNOULT-en-YVELINES ; que dès le mois d'octobre 2003, elle avait obtenu de la BNP PARIBAS le prêt de 68. 600 euros correspondant au prix d'achat de l'appartement ; que le notaire en avait été rendu destinataire ; qu'elle avait en outre remis un chèque de 3. 430 euros en garantie à l'ordre du notaire ; qu'aucune forme particulière n'était prévue pour la levée d'option de Mme X... ; qu'une levée d'option pouvait être tacite ; qu'elle devait être non équivoque ; que la présence de cette levée résultait des termes de la lettre par laquelle la société ODES IMMOBILIER, gérante de la SCI, avait autorisé Mme X... à emménager dès le mois de septembre 2003 ; qu'en effet dans cette lettre du 8 septembre 2003, la société faisait état de ce que c'était à la suite d'une entretien téléphonique avec Mme X... qu'elle lui accordait l'autorisation d'emménager « dès avant la signature de l'acte authentique », et ce « à titre gratuit dans l'attente de la réalisation de l'acte authentique définitif d'acquisition » ; qu'elle faisait également part de ce que « son dossier global est parti tardivement chez son notaire et que la signature a pris un peu de retard » ; qu'il résultait de ces éléments que Mme X... avait levé l'option et obtenu le moyen de payer le prix dans le délai de trois mois prévu par la promesse ; qu'elle avait versé des fonds pour les frais et que le notaire, compte tenu de l'attitude de la SCI qui lui avait expédié le dossier tardivement, n'avait pu lui donner le montant précis des frais ; qu'en conséquence, et alors que la SCI s'était engagée par la promesse, la vente était devenue parfaite et la signature n'était pas intervenue en raison de la demande de prorogation de signature imposée par la SCI ; qu'en janvier 2006, Mme X... avait exprimé expressément par écrit sa volonté de voir la vente authentique intervenir ; que Mme X... avait obtenu la prolongation de son prêt pendant plusieurs mois et se déclarait en mesure actuellement de payer le prix ; qu'il n'existait pas d'obstacle à l'effet de la promesse signée dont Mme X... avait levé l'option selon les conditions contractuellement fixées ; qu'il convenait en conséquence d'ordonner à la SCI de signer l'acte de vente correspondant à la promesse du 1er juillet 2003,
ALORS, D'UNE PART, QUE les juges du fond ne sauraient, sans le dénaturer, donner à un écrit clair et précis un sens et une portée que manifestement il n'a pas ; qu'en l'espèce, aux termes de la promesse du 1er juillet 2003, il était expressément stipulé que « faute par le bénéficiaire d'avoir réalisé la vente faisant l'objet de la présente promesse, dans le délai ci-dessus fixé, avec paiement effectif du prix, dans les conditions indiquées ci-après et de la totalité des frais, par remise d'un chèque sur Paris, ou d'en avoir demandé avant l'expiration de ce délai par lettre recommandée avec accusé de réception, la réalisation avec justification de versement du prix et des frais entre les mains de Me Z..., Notaire (…) et la régularisation par acte authentique dans un délai de dix jours, à réception de cette lettre, la présente promesse sera considérée comme nulle et non avenue, sauf les effets de l'indemnité forfaitaire d'immobilisation ci-après stipulés » (p. 2, dernier paragraphe et p. 3, premier paragraphe) ; qu'il ressortait de ces stipulations contractuelles claires et précises que la levée d'option du bénéficiaire devait respecter un formalisme particulier pour emporter réalisation de la vente ; qu'en l'espèce, en relevant que la levée de l'option avait pu intervenir tacitement, faute pour la promesse d'avoir prévu une forme particulière, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte qui lui était soumis et ainsi violé l'article 1134 du code civil,
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la promesse litigieuse stipulait également que « la présente promesse est conclue sous la condition suspensive de l'obtention par le bénéficiaire, dans le délai de 60 jours de l'enregistrement de celle-ci, d'un prêt d'un montant de 68. 600 euros, consenti par un établissement bancaire, pour une durée de 20 ans, au taux de 4, 5 % (…). A défaut de l'obtention du ou des prêts sollicités par le bénéficiaire dans les délais respectivement stipulés à cet effet, la présente promesse de vente sera considérée comme n'ayant jamais existé » (p. 4, paragraphes 1 à 7) ; que Mme X... disposait donc d'un délai de soixante jours pour obtenir son prêt bancaire et réaliser ainsi la condition suspensive ; qu'en relevant néanmoins que Mme X... disposait d'un délai de trois mois pour obtenir le prêt destiné à financer son acquisition, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte qui lui était soumis et ainsi violé l'article 1134 du code civil,
ALORS, EN OUTRE, QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, il résultait des termes précités de la promesse litigieuse que la levée d'option devait intervenir selon un formalisme précis pour emporter réalisation de la vente ; que cependant, selon les propres constatations de la cour d'appel, la volonté de Mme X... de lever l'option ne s'était manifestée que de manière implicite, à l'occasion des échanges intervenus entre les parties et au terme desquels celle-ci avait été autorisée à emménager dès le mois de septembre 2003 ; qu'il s'en déduisait que l'option n'avait pas été levée selon les formalités contractuellement fixées ; qu'en décidant néanmoins que Mme X... avait valablement levé l'option, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a ainsi violé l'article 1134 du code civil,
ALORS, PAR AILLEURS, QUE selon les termes précités de la promesse en litige, celle-ci était assortie d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire dans les deux mois de sa signature, soit le 1e r septembre 2003 au plus tard ; qu'en l'espèce, selon les propres constatations de la cour d'appel, Mme X... n'a obtenu son prêt qu'au mois d'octobre 2003, ce dont il se déduisait que la condition suspensive n'avait pas été réalisée dans le délai de 60 jours stipulé par les parties à peine de nullité de la promesse ; qu'en considérant néanmoins la vente parfaite, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a ainsi violé l'article 1134 du code civil,
ALORS, ENFIN, QUE la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a accord des parties sur la chose et sur le prix ; que par suite, une promesse unilatérale de vente ne vaut vente que si le bénéficiaire a exprimé son consentement en levant l'option conformément aux stimulations contractuelles ; qu'en l'espèce, aux termes de la promesse litigieuse, l'option devait être levée par la réalisation de la vente avec paiement complet du prix et des frais ou la demande de régularisation par lettre recommandée avec accusé de réception comportant la justification de ce complet paiement ; que néanmoins, la cour d'appel s'est bornée à relever que la levée d'option résultait des termes d'un courrier par lequel le gérant de la SCI avait autorisé Mme X... à emménager ; qu'en se déterminant par de tels motifs, impropres à caractériser le consentement du bénéficiaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du code civil.
