LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme Sylvia Rachel X... veuve Y... de ce que, en tant qu'héritière de Bernard Jacques Y..., qui est décédé le 2 juillet 2011, elle reprend l'instance par lui introduite ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu qu'aucune date n'étant prévue pour la réalisation de la condition suspensive relative à l'autorisation de changement d'affectation, celle-ci devait être impérativement réalisée au plus tard à la date d'expiration de la promesse de vente, le 30 juin 2008 à 16 heures, la promesse étant caduque à cette date, à défaut de prorogation d'un commun accord des parties, que la décision du préfet donnant l'autorisation sollicitée était du 8 juillet 2008 donc postérieure à la date d'expiration de la promesse, qu'il n'était pas établi que le notaire n'aurait pas reçu à cette date les pièces administratives indispensables à la rédaction de l'acte au nombre desquelles ne figurait pas l'autorisation administrative de changement d'affectation, la clause visant uniquement les pièces habituellement nécessaires à l'établissement de tout acte de vente et non celles propres à la vente litigieuse, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à de simples arguments, sans dénaturation, a pu en déduire que l'indemnité d'immobilisation versée par les époux Z... devait leur être restituée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y..., agissant en son nom personnel et en qualité d'héritière de Bernard Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y..., agissant en son nom personnel et en qualité d'héritière de Bernard Y... à payer aux époux Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Y..., agissant en son nom personnel et en qualité d'héritière de Bernard Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre janvier deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour Mme Y..., agissant en son nom personnel et en qualité d'héritière de Bernard Y...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR ordonné au séquestre de restituer l'indemnité d'immobilisation de 210 000 euros aux époux Z... et débouté les époux Y... de leurs demandes ;
AUX MOTIFS QUE conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées entre les parties doivent être exécutées de bonne foi ; Considérant que la promesse de vente du 11 mars 2008 est expressément prévue sous la condition suspensive, à laquelle seul le bénéficiaire pourra renoncer, « que le bénéficiaire obtienne l'autorisation administrative nécessaire au changement d'affectation à usage exclusif de profession libérale sans compensation, étant précisé que 80 m2 du lot numéro 37 était affecté antérieurement à usage de profession libérale » ; Qu'elle est consentie pour une durée expirant le 30 juin 2008 à 16 heures, étant précisé que toutefois, si à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra les dernières pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder 30 jours de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration de la promesse ci-dessus fixée » ; Considérant qu'aucune date n'étant prévue pour la réalisation de la condition suspensive relative à l'autorisation de changement d'affectation, celle-ci devait être impérativement réalisée au plus tard à la date d'expiration de la promesse de vente, à savoir, au plus tard le 30 juin 2008 à 16 heures, la promesse étant caduque à cette date à défaut de prorogation d'un commun accord des parties, étant observé qu'il n'est pas établi que le notaire n'aurait pas reçu à cette date les pièces administratives indispensables à la rédaction de l'acte au nombre desquelles ne figure pas l'autorisation administrative de changement d'affectation, étant visés par cette clause uniquement les pièces habituellement nécessaires à l'établissement de tout acte de vente et non celles propres à la vente litigieuse faisant l'objet d'une conditions suspensive ; Considérant qu'il est établi que la décision du préfet donnant l'autorisation sollicitée est en date du 8 juillet 2008, donc postérieure à la date d'expiration de la promesse ; Que par lettre du 8 juillet adressée à leur notaire, les époux Z..., ignorant que le préfet rendait ce même jour sa décision, constatant la caducité de la promesse de vente, ont toutefois proposé de la proroger dans des termes strictement identiques jusqu'au 15 août suivant, ce que les époux Karpman ont refusé, n'acceptant une prorogation qu'à la condition, non acceptée des époux Z..., de la suppression de toute condition suspensive et que l'indemnité d'immobilisation leur soit en tout état de cause acquise en totalité ; Qu'il ne peut donc qu'être constaté qu'à défaut de prorogation d'un commun accord des parties, la promesse de vente est devenue caduque le 30 juin 2008 à 16 heures ; Considérant que les époux Z... justifient avoir déposé la demande de changement d'usage du local d'habitation dès le 29 avril 2008, soit dix-huit jours après la signature de la promesse, et qu'ils ont donc fait preuve d'une diligence normale eu égard aux renseignements à fournir ; Qu'il n'est pas établi qu'ils auraient fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive ; Considérant que par application des dispositions de la promesse de vente selon lesquelles l'indemnité d'immobilisation « sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque de conditions suspensives », les époux Z... sont bien fondés à solliciter la restitution de la somme de 210. 000 € séquestrée entre les mains du caissier du notaire, le jugement entrepris étant infirmé en toutes ses dispositions ; Considérant qu'à défaut de stipulation dans l'acte de constitution de séquestre, ce dernier ne peut être tenu qu'à restitution de la somme séquestrée et non aux intérêts ; Considérant que les époux Y..., qui ont refusé la prorogation de la promesse de vente aux conditions initiales et ont refusé de restituer l'indemnité d'immobilisation nonobstant la caducité de la promesse de vente, sont mal fondés en leur demande de dommages et intérêts (arrêt attaqué, p. 4 et 5),
1°) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que la cour d'appel a relevé qu'il résultait des clauses de la promesse de vente que si, le 30 juin 2008 à 16 heures « les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront … sans que cette prorogation puisse excéder 30 jours de carence » ; qu'en décidant, malgré la stipulation de cette prorogation automatique, que la promesse de vente était devenue caduque le 30 juin 2008 « à défaut de prorogation d'un commun accord des parties », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QUE les juges ne sauraient, sans le dénaturer, donner à un écrit un sens et une portée qu'il n'a manifestement pas ; que la promesse de vente était conclue pour un délai expirant le 30 juin 2008 à seize heures et prévoyait expressément que « toutefois, si a cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé » ; que la cour d'appel a cru pouvoir y ajouter qu'étaient « visés par cette clause uniquement les pièces habituellement nécessaires à l'établissement de tout acte de vente et non celles propres à la vente litigieuse faisant l'objet d'une condition suspensive » ; qu'en écartant la clause au prétexte d'une distinction non prévue par celle-ci, la cour d'appel a dénaturé les termes pourtant clairs et précis de la promesse de vente, et violé l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que les époux Y... faisaient valoir dans leurs écritures d'intimés la particulière mauvaise foi des époux Z... qui confessaient, dans leur requête aux fins d'autorisation à assigner à jour fixe de décembre 2008 que « Monsieur Z... et ses associés envisagent maintenant de profiter de l'opportunité qui vient de leur être offerte d'acquérir les locaux professionnels dans lesquels ils exercent leur activité d'avocats 101 rue de Vaugirard », ce qui leurs permettait de conclure que « tout ceci expliquait le revirement du mois de juin et les lenteurs soudaines avec des mises en scène durant l'été » ; qu'en ne répondant pas à ce chef péremptoire des écritures des exposants, qui lui aurait permis de déceler la particulière mauvaise foi des époux Z... dans la mise en oeuvre de la condition suspensive, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) ET ALORS ENFIN QUE la cour d'appel a constaté que la promesse de vente avait été signée le 11 mars 2008 et que les époux Z... avaient déposé la demande de changement d'usage du local d'habitation « le 29 avril 2008, soit 18 jours après la signature de la promesse » ; que 48 jours s'étaient cependant en réalité écoulés entre le 11 mars et le 29 avril ; qu'en considérant que les époux Z... avaient ainsi « fait preuve d'une diligence normale », sans rechercher si un délai de 48 jours pour déposer la demande litigieuses n'était pas en réalité, excessif et n'était pas à l'origine des défaut de réalisation de la condition dans le délai contractuel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1178 du même code.
