LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que les préjudices moral et médical subis par les époux X... et leur fille n'étaient pas établis et relevé l'existence de deux chefs de préjudice distincts liés, l'un à la privation d'un espace plus grand pendant quatorze mois, l'autre à la perte d'un gain, préjudices nés du non-respect par la bailleresse de son engagement de louer aux preneurs un logement plus grand, la cour d'appel, qui a souverainement apprécié la réalité et l'importance de ces préjudices, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ; les condamne à verser la somme de 2 500 euros à la société Immeubles Bailly Rocher ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre janvier deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils pour M. et Mme X...
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la Société IBR à verser aux époux X... la seule somme de 10. 000 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE : « La fraude
La société IMMEUBLES BAILLY ROCHER soulève une exception de fraude aux motifs que sa gérante a été révoquée de son mandat pour avoir commis des fautes, que les locataires ont attendu l'arrivée de la nouvelle direction pour faire leur demande, qu'ils ont imposé leurs souhaits pour les travaux dans le nouvel appartement et qu'enfin, le prix du loyer était peu élevé.
Le premier juge après avoir détaillé, les divers échanges de lettres entre les époux X... et la société IMMEUBLES BAILLY ROCHER entre le 28 septembre 2007 et le 18 décembre 2007 en a justement déduit que cette société leur a offert la location d'un appartement au 5° étage de l'immeuble du... moyennant un loyer de 1400 € à compter de la fin des travaux qui étaient alors en cours. En conséquence, la décision doit être confirmée en ce qu'elle a dit qu'une promesse de bail avait bien été faite par la société bailleresse.
Cette dernière ne peut valablement remettre en cause ces lettres alors qu'elles sont précises, portent son cachet et sont signées de la co-gérante ayant les pouvoirs pour l'engager. La société bailleresse fait également état d'indices (défaut de constitution de dossier par les locataires, révocation de la gérante pour fautes, absence de demande après le départ de cette dernière, travaux réalisés à la demande des futurs locataires dans l'appartement objet du litige) qui ne caractérisent nullement la fraude.
Enfin, le prix proposé de 1400 € pour un appartement rue du Rocher dans le 8° arrondissement de 83, 10 m2 (surface retenue par l'expert M. A...) soit 16, 84 € le m ² s'il est inférieur au prix du marché correspond à ceux en vigueur dans l'immeuble, les locataires occupant à cette période un appartement de 40 m ² pour la somme de 15 € le m ².
En conséquence, la décision du premier juge doit être également confirmée en ce qu'il a été jugé que la bailleresse n'établissait pas l'existence d'une fraude entre son ancienne gérante et les intimés.
Les préjudices
Les époux X... invoquent la lenteur dans l'exécution des travaux de remise en état du bien, cependant initialement, la prise d'effet du contrat était « l'achèvement des travaux » sans mention d'une durée. Le préjudice ne peut courir qu'à compter de leur mise en demeure du 2 juin 2008 comme l'a justement relevé le premier juge.
Les locataires ont fait délivrer un congé à leur bailleresse pour le 31 juillet 2009 afin de s'installer dans le département des Deux Sèvres où ils ont acquis une maison. Entre le 2 juin 2008 et le 31 juillet 2009, date de leur départ, ils ont occupé un appartement de 40 m ² pour un loyer de 600 € alors qu'ils pouvaient prétendre à un logement plus grand de 83, 10 m ² pour un loyer 1400 € et ceci, du fait du refus de la bailleresse d'exécuter la promesse en mettant ce dernier bien a leur disposition et en le relouant à une autre personne.
Ils ont subi un préjudice pour plusieurs motifs, pour le non respect de l'engagement pris par la société, du fait pour une famille de quatre personnes d'avoir été contrainte de rester dans une surface plus petite alors que des septembre 2007, ils ont eu l'assurance de pouvoir disposer d'un appartement plus grand et sont de ce fait restés dans les lieux sans prendre d'autres mesures.
Le préjudice moral n'est nullement caractérisé car aucun lien n'est établi entre le déménagement en province (résultant d'un choix de vie) et le refus de louer le bien du 5° étage.
La perte d'un gain est établi car le prix du loyer a été fixé par l'expert amiable M A... à la somme de 1625 € par mois soit une valeur de 19, 55 € le m ² en juin 2008. D'autres références d'agences font état d'un prix de 24 à 25 € le m ² soit un loyer mensuel de 2000 à2080 € et le bien acte reloué à 26, 476 le m ².
Enfin, s'il est justifié par deux certificats médicaux que la fille des intimés a eu des troubles du sommeil entre juillet et octobre 2008 et des allergies fin 2009, il n'est nullement établi qu'il existe un lien avec les conditions d'occupation du bien.
La cour a les éléments permettant de fixer le préjudice subi toutes causes confondues à la somme de 10 000 € » (arrêt attaqué p. 3 et 4) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES DU PREMIER JUGE QUE « Selon l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
L'article 1147 du même code dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
Par courrier du 28 septembre 2007 portant le timbre de la société, dont il importe qu'il soit manuscrit et n'ait été retrouvé dans les dossiers de la défenderesse, Madame B..., dont il est constant qu'elle était la co-gérante de l'entreprise, a offert aux demandeurs de leur louer l'appartement au 5ème étage à droite de l'immeuble sis..., moyennant un loyer mensuel de 1. 400 euros, dont la prise de possession interviendra lorsque les travaux seront finis.
Selon lettre du 4 octobre 2007, dépourvue du nom du destinataire, les époux X..., qui certes n'ont signé, mais sans cela importe puisque la missive est d'eux émanée de sorte que la copie qu'ils en ont gardé n'a besoin d'être revêtue d'un tel signe, disent accepter l'offre du 28 septembre 2007 pour la location du logement susdit, au prix déjà énoncé.
Or, l'on sait que Madame B... a reçu cette correspondance, y répondant le 18 décembre 2007 en ces termes : « l'appartement situé au 5ème étage de notre immeuble..., que vous prenez en location » etc., pour informer ses interlocuteurs de l'état d'avancement des travaux de rénovation. Par ailleurs, la société à responsabilité limitée IMMEUBLES BAILLY-ROCHER est mal fondée à s'interroger sur la date réelle de courriers qu'elle a envoyés, et sur lesquels une telle date figure.
De cela, il suit qu'une promesse de bail a été conclue entre les intéressés, dont l'assiette, le prix et la date d'effet étaient déterminées, ces éléments étant la substance du contrat de louage d'immeuble, dont le surplus du régime est établi par des dispositions impératives légales.
Certes, la fraude, règle subsidiaire, est cause de l'inopposabilité des actes, voire de leur nullité, si elle est partagée, ou au moins connue, de tous les cocontractants. Cependant, elle suppose pour être constituée que ses acteurs aient poursuivi l'intention, par un acte apparemment valable, de contourner les droits singuliers d'un tiers.
Or, d'emblée, il convient d'observer que la demanderesse n'est ni tiers au contrat qu'elle allègue frauduleux, en étant au contraire à l'origine, ni n'invoque les droits dont elle aurait été lésée.
Ainsi, n'est utile le motif disant que l'acte aurait été passé avant la cession de ses parts en lui étant dissimulé, tandis que la personne morale est inchangée, et qu'il n'importe à ses cocontractants de savoir ce dont ses nouveaux associés avaient connaissance.
Encore, outre que la faute de Madame B..., procédant notamment d'un dépassement de ses pouvoirs, n'est démontrée, il n'empêche qu'elle n'aurait pour effet de limiter les engagements de la société envers les tiers de bonne foi, le gérant ayant les plus larges pouvoir pour ce faire.
Or, sont impuissants à établir la mauvaise foi des époux X... le prix avantageux de la location, ou leur désir de voir exécuter certains travaux dans l'appartement promis, a fortiori le fait que la nouvelle direction n'aurait retrouvé un dossier à leur nom, ce dont in fine on ne sait rien.
II suit de cela que le moyen tiré de la fraude n'est pertinent.
Partant, la promesse de bail n'est pas inopposable à la société à responsabilité limitée IMMEUBLES BAILLY-ROCHER.
En conséquence, d'une part, par application de l'article R. 221-38 du code de l'organisation judiciaire, qui ne fait de différence entre promesses et baux, le tribunal d'instance est compétent pour connaître de la cause.
D'autre part, étant constant que la société à responsabilité limitée IMMEUBLES BAILLY-ROCHER n'a délivré la jouissance de l'appartement constitutif de l'assiette de la promesse de bail, laquelle vaut bail, elle a manqué à ses obligations. N'excipant d'une cause étrangère, sa responsabilité est engagée sur le fondement de l'article 1147 du code civil.
Quant au préjudice issu de cette faute, il est constant que les époux X... occupent un logement de 40 mètres carrés, l'appartement promis mesurant 90 mètres carrés.
Le contrat ayant reculé sa prise d'effet à l'achèvement des travaux de rénovation, sans mention de leur durée, le dommage qu'ils ont subi pour la privation de jouissance d'une plus grande surface n'a pu prendre naissance avant ce terme, rendant exigible l'obligation du bailleur, peu important que ces travaux aient pris du retard.
Encore, par application de l'article 1146, les dommages et intérêts ne sont dus qu'à compter du jour de la mise en demeure du débiteur de remplir son obligation, ce qui le constitue en retard. Partant, le dommage sera envisagé à compter du 2 juin 2008 » (jugement p. 3, in fine, à 5, § 1 à 7).
ALORS, D'UNE PART, QU'en vertu du principe de l'équivalence entre le dommage et la réparation, il importe de pouvoir s'assurer que la victime a été intégralement indemnisée de l'ensemble de ses chefs de préjudice sans qu'aucun d'eux n'ait été surévalué ou sous-évalué ; qu'il ressortait des propres constatations de la Cour d'Appel que les époux X... avaient à tout le moins subi deux préjudices distincts en raison de l'inexécution par la Société IBR de sa promesse de bail, valant bail, portant sur l'appartement du 5ème étage du..., soit, d'une part, un préjudice de jouissance et, d'autre part, une perte de gain au titre de l'économie de loyer qu'aurait dû leur procurer la conclusion pour une durée de six ans d'un contrat de location à un prix qualifié d'avantageux (arrêt attaqué p. 3, in fine et et p. 4, § 1 et 3) ; qu'en fixant dès lors, « le préjudice subi toutes causes confondues » par les époux X... « à la somme de 10. 000 € », de manière forfaitaire, ne permettant pas de vérifier que l'intégralité des deux préjudices a été réparée et sans s'expliquer autrement sur l'indemnité accordée au titre de chacun d'eux, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 1147 et suivants du Code civil.
ALORS, D'AUTRE PART QU'outre la perte éprouvée, la victime est en droit de se voir indemnisée de l'intégralité du gain manqué ou « lucrum cessans », soit l'ensemble des gains certains dont elle a été privée par la suite du fait dommageable ; que compte tenu de l'inexécution par la Société IBR de son obligation de délivrance, les époux X... se sont vus privés d'une économie très substantielle générée par la conclusion pour une durée de six ans d'un contrat de location moyennant un loyer de 1400 € ; qu'il ressortait des propres constatations de la Cour d'Appel que plusieurs agences faisaient état d'un prix de 24 à 25 € le m ², et que l'appartement du 5ème de 90 m ² avait été effectivement reloué au prix de 26, 47 € le m ² (arrêt attaqué p. 4, § 3) ; ce qui engendrait, pour retenir la seule valeur de 25 € le m ², un loyer de 2250 €, soit une économie de loyer de 850 € par mois et de 10. 200 € pour une seule année ; qu'en fixant dès lors « le préjudice subi toutes causes confondues » par les époux X... « à la somme de 10. 000 € », la Cour d'Appel a nécessairement sous-évalué leur manque à gagner et méconnu de façon flagrante les dispositions des articles 1147 et suivants du Code civil.
ALORS ENCORE QU'aux termes de leurs conclusions d'appel (p. 26 à 28), les époux X... s'étaient longuement expliqués sur l'ensemble des bouleversements qu'avait entraîné pour eux la non-exécution par la Société IBR de sa promesse de bail valant bail et sur l'obligation dans laquelle ils s'étaient trouvés de déménager après avoir constaté qu'il n'existait pas de logement répondant aux caractéristiques du bail, en terme de superficie et de loyer et dont l'emplacement leur permettrait de conjuguer de la même façon vie professionnelle, vie sociale et l'organisation de la garde des enfants ; que la Cour d'Appel les a cependant purement et simplement déboutés de leur demande au titre de leur préjudice moral au seul motif « qu'aucun lien n'est établi entre le déménagement en province (résultant d'un choix de vie) et le refus de louer le bien du 5° étage » (arrêt attaqué p. 4, § 3) ; qu'en statuant ainsi sans autrement s'expliquer sur les circonstances dans lesquelles les époux X... avaient été ainsi amenés à déménager par la faute de la Société IBR, la Cour d'Appel a derechef privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 1147 et suivants du Code civil.
ALORS ENFIN QU'en sus des nombreux préjudices générés par le déménagement auxquels ils ont été contraints faute pour la Société IBR d'avoir exécuté son obligation de délivrance à leur égard, les époux X... demandaient (conclusions p. 27) à être remboursés des frais du déménagement proprement dit effectué en juillet 2009 ; qu'il ressortait des propres constatations de la Cour d'Appel qu'une promesse de bail valant bail avait été conclue aux termes d'un échange de lettres entre le 28 septembre et le 18 décembre 2007 ; qu'en déboutant dès lors les époux X... de leur demande au titre des frais de déménagement motifs pris de ce qu'il aurait été « prévu dès fin 2007 », soit précisément la date marquant la conclusion du bail litigieux, la Cour d'Appel a à nouveau privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 1147 et suivants du Code civil.
