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§ France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 14 décembre 2011, 10-19049

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Sens de l'arrêt : Rejet
Type d'affaire : Civile

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 10-19049
Numéro NOR : JURITEXT000024990901 ?
Numéro d'affaire : 10-19049
Numéro de décision : 31101502
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.cassation;arret;2011-12-14;10.19049 ?

Texte :

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 12 avril 2010), que par acte des 2 et 4 mars 2005 M. X...a conclu avec MM. Y..., D...et C...un " compromis " de vente portant sur l'ensemble immobilier " Taïwana " situé à Saint-Barthélémy, qui lui provenait d'une donation de ses parents, et sur le fonds de commerce d'hôtel-restaurant qu'il y exploitait ; que la promesse soumettait la vente à la réalisation avant le 31 mars 2005, avec faculté de prorogation à la demande des acquéreurs jusqu'au 30 mai 2005, de conditions suspensives tenant notamment à la justification par le vendeur d'un droit de propriété incommutable sur les biens vendus ; que ces conditions suspensives n'ayant pas été réalisées à la date convenue, un procès-verbal a été dressé par acte authentique du 30 mai 2005 constatant le refus de M. X...de proroger les conventions résultant du " compromis " de vente ; que par acte du 25 juin 2005, MM. Y..., D...et C...ont assigné M. X...pour notamment faire constater la faute de ce dernier de n'avoir entrepris aucune démarche afin de rapporter la preuve qu'il était propriétaire des parcelles de terre et de faire juger que la promesse de vente demeurait valable, que M. X...était de mauvaise foi en n'ayant entrepris aucune démarche pour rapporter cette preuve, qu'il était déchu du droit d'invoquer le non-accomplissement de la condition suspensive et pour le condamner à leur payer des dommages-intérêts ; que par acte du 14 mars 2006, ils ont assigné en intervention forcée les consorts Z..., neveu et nièce de M. X..., pour déterminer si la condition suspensive tenant au caractère incommutable du droit de propriété de M. X...sur les parcelles objets de la vente était accomplie et faire constater l'importance que ce dernier attachait à la position de ses neveu et nièce dès lors qu'il les avait assignés en référé pour qu'ils prennent position sur la validité de la donation d'immeubles qu'il avait reçue de ses parents le 29 juin 1982 ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Attendu que MM. Y..., D...et C...font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande en réalisation forcée de la vente, alors, selon le moyen :
1°/ que conformément à l'article 1178 du code civil, lorsque le vendeur a empêché l'accomplissement de la condition sous laquelle il s'est obligé, cette condition est réputée accomplie et la vente est, en conséquence, parfaite ; qu'en l'espèce, selon les propres constatations de l'arrêt, c'est l'abstention fautive de M. X..., vendeur, à entreprendre, pendant le délai de réalisation de la condition l'obligeant à justifier d'un droit de propriété incommutable et sans réserve sur les biens objets du compromis de vente des 2 et 4 mars 2005, les démarches nécessaires à la résolution du problème posé par les successions non réglées de ses parents, qui avait empêché l'accomplissement de cette condition ; qu'il en résultait, comme le soutenaient MM. Y..., D...et C...dans leurs conclusions d'appel, que ladite condition suspensive devait être réputée accomplie, de sorte que la vente au profit de ceux-ci du fonds de commerce de l'hôtel Taïwana et des parcelles cadastrées AH 808, 812 et 531 lui servant d'assiette était parfaite ; que dès lors, en déclarant caduque le compromis de vente litigieux, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1178 du code civil ;
2°/ que dans leurs conclusions d'appel, les acquéreurs objectaient aux motifs retenus par les premiers juges, tirés de la prétendue nullité de la vente en raison de ce que le vendeur ne pouvait justifier d'un droit de propriété incommutable sur les biens immobiliers litigieux, que ladite vente, conclue par eux en toute connaissance de cause, était parfaitement valable, dès lors qu'en l'état le risque de remise en cause du droit de propriété dont M. X...était titulaire sur les parcelles en cause n'était qu'éventuel, ses neveux, les consorts Z..., n'ayant pas accepté la succession de ses parents et n'ayant formé, a fortiori, aucune action en réduction de la libéralité consentie par ces derniers en 1982, laquelle produisait pleinement effet ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, pourtant de nature à réfuter les motifs du jugement qu'elle a adoptés, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ que dans leurs conclusions d'appel, MM. Y..., D...et C...soutenaient que postérieurement à l'expiration du délai formellement fixé au compromis de vente pour la réalisation de la condition suspensive litigieuse, soit le 30 mai 2005, les parties avaient entendu, d'un commun accord, poursuivre la réalisation de la vente ; qu'ils se référaient à cet égard, à une lettre du 24 juin 2005 adressée par M. X...directement à M. A..., leur mandataire, pour demander confirmation de la date " du rendez-vous de signature de l'acte authentique concernant mes propriétés AH 808, 812 et 531 " dans la matinée du 5 juillet 2005 ; que dès lors, en omettant de rechercher, comme elle y était invitée, si en manifestant, dans cette lettre du 24 juin 2005, la volonté de réitérer la vente par acte authentique, le vendeur n'avait pas implicitement renoncé à se prévaloir de la caducité de la promesse du fait de la non-réalisation de la condition suspensive dans les délais prévus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et1178 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que dès le lendemain de la signature du procès-verbal, le mandataire de MM. Y..., D...et C...avait informé le notaire qu'il réclamait la restitution du dépôt de garantie en se prévalant de la caducité de la promesse de vente dans des termes non équivoques et que par la signature du procès-verbal du 30 mai 2005 les parties avaient pris acte de manière certaine de la caducité de cette promesse, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions de MM. Y..., D...et C...en relevant que, dans l'hypothèse d'un transfert, les droits de propriété de M. X...ne seraient pas pleinement établis et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la renonciation tacite du vendeur à se prévaloir de la caducité de la promesse que ses constatations rendaient inopérante, en a justement déduit qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner la vente forcée des biens immobiliers ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que la déclaration de M. X...dans le procès-verbal du 30 mai 2005 démontrait qu'il connaissait précisément les difficultés juridiques à résoudre et relevé qu'il se trouvait dans l'impossibilité de pouvoir justifier d'un droit de propriété incommutable en raison notamment du retard rencontré dans le processus d'un acte authentique rectificatif de la donation à lui consentie en 1982 par ses parents, la cour d'appel, qui a constaté que M. X...ne justifiait d'aucune démarche sérieuse en vue d'obtenir la résolution du problème posé par les successions de ses parents a, sans dénaturation de la promesse de vente, légalement justifié sa décision ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que le premier moyen du pourvoi incident ayant été rejeté, le deuxième moyen en ce qu'il demande une cassation par voie de conséquence, est sans objet ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement apprécié le montant du préjudice dont elle a justifié l'existence par l'évaluation qu'elle en a faite, sans être tenue d'en préciser les différents éléments, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant relatif aux intérêts de retard, a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y pas lieu de statuer sur le troisième moyen du pourvoi incident qui ne serait pas de nature à permettre l'admission de ce pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze décembre deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :


Moyen produit au pourvoi principal par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils pour MM. Y..., D...et C....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif sur ce point, d'avoir débouté Messieurs Izak Y..., Henry D...et Daniel Miller
C...
de leur demande de réalisation forcée de la vente du fonds de commerce de l'hôtel – restaurant TAÏWANA et des parcelles cadastrées AH 808, 812 et 531 sur la commune de SAINT-BARTHÉLEMY, ainsi que de leurs demandes subséquentes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'acte intitulé " Compromis de vente immeuble et fonds de commerce Le Taïwan " qui a été signé les 2 et 4 mars 2005 par Monsieur X...et le mandataire de Messieurs Y...,
D...
et
C...
comporte un titre 4 consacré au " Consentement réciproque de vendre et d'acquérir " qui exprime la volonté des deux parties de s'engager réciproquement en vue d'une vente qui, n'étant pas immédiatement réalisable, est assortie " dans l'intérêt commun des parties " de conditions suspensives tenant à " la justification par le vendeur d'un droit de propriété incommutable et sans réserve sur les biens objet de la présente " et " la justification par le vendeur que les biens vendus ne sont grevés d'aucune inscription ou publication quelconque les rendant indisponibles ou qui nécessiterait la mise en oeuvre d'une procédure de purge ", et dont la date limite de réalisation était fixée au 31 mars 2005, avec la faculté pour les acquéreurs de proroger le délai jusqu'au 30 mai 2005 « sans aucune possibilité de nouvelle prorogation pour quelque cause ou raison que ce soit » ; qu'il était également prévu au titre 34 qu'en cas de non-réalisation des conditions suspensives et sauf faute de l'une des parties, le compromis deviendrait caduque, les parties seraient alors déliées de tous engagements et l'acompte versé à titre de dépôt de garantie serait immédiatement restitué à l'acquéreur, sans retenue ni indemnité ; que les parcelles AH 808 et AH 812, servant d'assiette au complexe hôtelier, sont issues de la parcelle AH 216 qui avait été achetée par les parents de Monsieur X..., lesquelles lui ont été données par ceux-ci en avancement d'hoirie par acte authentique du 29 juin 1982 et que la parcelle AH 531 n'a pas été incluse dans la donation ; qu'il n'est pas contesté que les successions des parents de Monsieur X..., auxquelles celui-ci a d'abord renoncé, n'ont pas été réglées et qu'elles sont susceptibles d'être acceptées par les enfants de sa soeur qui pourraient alors exercer l'action en réduction de la donation prévue par l'article 930 du code civillegifrance et que, dans l'hypothèse d'un dépassement de la réserve héréditaire du père de Monsieur X..., ils seraient alors susceptibles de bénéficier d'une réduction en nature et non en valeur de la donation excédentaire, en raison de la renonciation de Monsieur X..., et qu'à ce titre, ils pourraient devenir coïndivisaires du bien vendu si celui-ci n'était pas en mesure de leur verser une indemnité correspondant au dépassement de la réserve ; qu'il résulte de ces éléments qu'à défaut de justifier d'une renonciation de tous les ayants-droit réservataires potentiels à leur droit d'exercer une action en réduction sur la donation du 29 juin 1982 et en l'absence de tout droit de propriété sur la parcelle exclue de la donation, Monsieur X...ne disposait pas de droits suffisants pour conclure une vente parfaite de l'ensemble des biens litigieux ; que conscients de cette situation, les parties ont subordonné la vente à la justification préalable par le vendeur d'un droit de propriété incommutable en assortissant ainsi la promesse synallagmatique d'une condition suspensive qui a pour particularité, en cas de non-réalisation du fait du vendeur, de rendre impossible la reconnaissance judiciaire d'une vente parfaite par application de l'article 1178 du code civillegifrance en raison même de l'insuffisance de son droit de propriété ; que, Monsieur X...n'ayant pas justifié du renoncement des héritiers réservataires avant le 30 mars 2005, le délai a été prorogé jusqu'au lundi 30 mai 2005 et qu'il lui a été versé, en application du titre 30 de la convention, une somme de 1. 000. 000 € à prélever sur le dépôt de garantie de 2. 100. 000 € remis au notaire ; que l'incertitude sur la sécurité juridique de la vente n'ayant pas été dissipée durant ce nouveau délai, Monsieur X...et le mandataire de Messieurs Y...,
D...
et
C...
ont signé devant notaire, le lundi 30 mai 2005, un « procès-verbal de dires et de difficultés » qui prend acte de celle situation dans les termes suivants : « Dires de Monsieur X...: par les présentes, Monsieur X...déclare qu'il se trouve aujourd'hui dans l'impossibilité de pouvoir justifier d'un droit de propriété incommutable sur les immeubles objet du compromis de vente susvisé, en raison notamment du retard rencontré dans le processus de régularisation du projet d'acte authentique rectificatif de la donation à lui consentie en 1982 par ses parents, devant contenir également la renonciation à l'action en réduction prévue par le 2ème alinéa de l'article 930 du code civillegifrance, cet acte nécessitant l'intervention de tous les héritiers de son père, Monsieur Paul X...décédé le 3 février 1994 et à la succession duquel Monsieur X...Jean-Paul et sa soeur ont renoncé, ainsi qu'il le confirme expressément et formellement et sous sa pleine et entière responsabilité. Comme conséquence de cette situation, Monsieur X...réaffirme son engagement de restituer la somme de un million d'euros par lui encaissée et ce, à première demande des acquéreurs et en cas de difficulté quelconque à autoriser ces derniers à prendre toutes mesures conservatoires sur les biens objet dudit compromis de vente. Monsieur X...déclare également constater qu'à ce jour les acquéreurs n'ont pas procédé au versement entre les mains du notaire des fonds correspondant au complément du prix de vente et n'ont pas communiqué audit notaire l'identité de la ou des sociétés devant se substituer aux personnes physiques signataires de l'avant-contrat pour la réalisation de cette acquisition » ; que Messieurs Y...,
D...
et
C...
ont pour leur part reconnu dans ce procès-verbal l'impossibilité de conclure la vente en raison non seulement du risque d'une action en réduction par des héritiers réservataires mais également de l'absence de droits de Monsieur X...sur la parcelle AH 531 non comprise dans la donation établie à son profit, de servitudes de passage à établir sur les parcelles voisines pour accéder à la voie publique, d'un empiétement de la moitié de la terrasse du restaurant sur le domaine public maritime, d'empiétements d'éléments de constructions sur les parcelles AH 722 et AH 810 ; qu'ils ont cependant formé une ultime proposition de prorogation de la validité de la promesse de vente pour une durée maximale de 15 jours qui a été déclinée par Monsieur X...en ces termes : " Enfin, Monsieur X..., compte tenu des dires qui précèdent déclare ne pas vouloir actuellement procéder à la prorogation des conventions résultant du compromis de vente précité en dates des 2 et 4 mars 2005 » ; que, dès lors qu'il constate qu'à la date ultime de régularisation de la promesse de vente, aucune nouvelle prorogation du délai n'a été pas conventionnellement fixée par les parties et que, de l'aveu même des parties, Monsieur X...était dans l'incapacité de justifier de droits suffisamment établis pour lui permettre d'aliéner l'ensemble des parcelles servant d'assiette au complexe hôtelier, ce procès-verbal rend compte, de manière certaine, de la défaillance de la condition suspensive qui emporte caducité de la promesse synallagmatique de vente ; que dès le lendemain de la signature du procès-verbal, le mandataire de Messieurs Y...,
D...
et
C...
a informé le notaire qu'il réclamait la restitution de la somme de 1. 000. 000 € remise à Monsieur X...et celle de 1. 100. 000 € correspondant au titre du solde du dépôt de garantie en se prévalant de la caducité de la promesse de vente dans les termes non équivoques suivants : " Faisant suite au procès-verbal de difficultés que vous avez dressé, hier, 30 mai 2005, le compromis de vente des 2 et 4 mars 2005, signé entre Monsieur Jean-Paul X...et les clients, Messieurs Y...,
C...
et
D...
est devenu caduc » ; qu'il résulte ainsi de ces éléments que, par la signature du procès-verbal du 30 mai 2005, les parties ont pris acte, de manière certaine, de la caducité de la promesse de vente et que le mandataire des acquéreurs en a tiré les conséquences en réclamant, dès le lendemain, la restitution par le vendeur de la somme de 1. 000. 000 € distraite du dépôt de garantie et par le notaire de la somme de 1. 100. 000 € correspondant au solde du dépôt de garantie ; que, si après la signature de ce procès-verbal, les acquéreurs n'ont pas renoncé à conclure la vente et ont encore accompli diverses démarches auprès du notaire pour parvenir à celle-ci, ces actes sont dépourvus de conséquences juridiques dés lors que font défaut des diligences semblables accomplies par Monsieur X...qui attesteraient d'un renoncement non équivoque de celui-ci à se prévaloir de la caducité de la promesse de vente et permettraient alors de considérer que les parties ont décidé, d'un commun accord, de proroger la validité de celle-ci ; que, dès lors qu'elle touche à un élément essentiel à la validité de la vente, la justification par le vendeur d'un droit de propriété incommutable lui permettant d'aliéner le bien en toute sécurité juridique constitue une condition suspensive qui est stipulée non pas dans l'intérêt exclusif des acquéreurs mais dans l'intérêt commun des parties ainsi que le précise d'ailleurs le titre 28 du contrat, ce dont il résulte qu'en cas de défaillance de la condition suspensive, les deux parties peuvent se prévaloir de la caducité de la promesse de vente et que les acquéreurs ne peuvent unilatéralement y renoncer pour réclamer la réalisation forcée de la vente ; qu'il résulte de ce qui précède que la caducité de cette promesse, dont les deux parties se sont, tour à tour, prévalues, rend au vendeur la liberté de contacter avec d'autres acquéreurs, sans toutefois l'exonérer de sa responsabilité à l'égard des premiers acquéreurs en cas de faute ou de comportement déloyal ayant provoqué ou favorisé la non exécution de la condition suspensive ; que toutefois, un tel manquement ne pourrait, en aucune manière, être sanctionné par un transfert de propriété à profit de Messieurs Y...,
D...
et
C...
dans la mesure même où, dans cette hypothèse, les droits de propriété de Monsieur X..., objet de ce transfert, ne seraient pas pleinement établis ; que sur ce point, il y a lieu d'adopter les motifs du jugement qui démontrent l'impossibilité de déclarer la vente parfaite en raison de l'insuffisance des droits du vendeur qui, après avoir avait fait obstacle à la vente, en rend aussi sa reconnaissance judiciaire impossible ; que, par ailleurs, la vente du fonds de commerce et celle du bien immobilier n'ayant pas été envisagées de manière dissociable, la caducité de la promesse de vente ne peut être limitée dans ses effets et exclure la vente du fonds de commerce, de sorte que Messieurs Y...,
D...
et
C...
sont mal fondés à solliciter la reconnaissance judiciaire de la vente de ce fonds, en méconnaissance de la clause du titre 40, qui avait été ajoutée sur demande expresse de leur mandataire le 25 février 2005 et qui précise que « la vente portant à la fois sur les biens immobiliers et sur le fonds de commerce ci-dessus désignés, forme un tout indivisible et indissociable » et que « par suite et si contre toute attente, un ou plusieurs biens dont il s'agit ne pouvaient être vendus et transmis à l'acquéreur pour quelque cause ou raison que ce soit, les présentes devraient être considérées comme caduques de plein droit et ce avec toutes les conséquences de fait et de droit, chacune des parties pouvant revendiquer le bénéfice de cette disposition » ; qu'ainsi que l'ont relevé les premiers juges, Monsieur X...ne justifie, pendant le délai de réalisation de la condition suspensive, d'aucune démarche sérieuse en vue d'obtenir la résolution du problème posé par les successions non réglées de ses parents alors que s'agissant d'une condition mixte dont la réalisation était subordonnée à l'accomplissement de ces démarches, il avait l'obligation de les entreprendre ; que Monsieur X...ne peut faire valoir sa bonne foi tirée de ce qu'il a été informé le 31 janvier 2005 par le notaire G... qu'il possédait sur les parcelles AH 818 et AH 812 un droit de propriété incommutable dès lors qu'ultérieurement, notamment lors de la signature de la promesse synallagmatique de vente le 2 mars 2005, il a clairement été avisé de l'inexactitude de cette information et que sa déclaration dans le procès-verbal du 30 mai 2005, démontre qu'il connaissait précisément les difficultés juridiques à résoudre ; que même si la complexité des problèmes posés par les successions non réglées des parents de Monsieur X...rendait incertaine leur résolution avant l'expiration du délai prévu par les parties, et même si la réalisation de cette condition suspensive mixte dépendait in fine de la décision des héritiers réservataires potentiels, il n'en demeure pas moins qu'en effectuant aucune démarche en vue d'obtenir leur renonciation à une action en réduction de la donation, le vendeur a privé les acquéreurs d'une chance de pouvoir conclure la vente au terme de ce délai ; que l'indemnisation réclamée au titre de la perte d'une chance de conclure la vente ne vise qu'à caractériser de manière plus précise le préjudice résultant du manquement de Monsieur X...dont l'indemnisation était déjà demandée en première instance, de sorte qu'elle ne constitue pas une demande nouvelle au sens de l'article 564 du Code de procédure civile ; que si la décision qui retient l'abstention fautive de Monsieur X...doit être confirmée, il s'avère toutefois, au regard de l'enjeu financier représenté par cette vente, que le préjudice résultant de cette inertie n'a pas été évalué à sa juste mesure et ce d'autant que Monsieur X...qui s'était fait remettre une somme de 1. 000. 000 € qu'il savait devoir restituer un mois plus tard en raison même de son inertie, n'a pas été en mesure de procéder à cette restitution avant le 24 décembre 2008 ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la demande de Monsieur Izak Y..., de Monsieur Henry
D...
et de Monsieur Daniel Miller
C...
visant à obtenir la vente forcée des biens objets de la promesse de vente ne saurait prospérer ; qu'en effet, il n'est pas discuté que les biens en cause ne sont pas la propriété incommutable de Monsieur Jean-Paul X...et qu'il serait pour le moins singulier que le Tribunal valide une vente radicalement nulle, puisque le vendeur n'est pas le propriétaire exclusif de la chose vendue ; qu'à supposer même que les demandeurs obtiennent le bénéfice d'un jugement se substituant à la vente, cette vente serait dépourvue d'effet, puisque parfaitement inopposable à Monsieur Ladislas Z...et à Madame Capucine Z...qui n'ont pas été appelés en la cause à cette fin, mais « pour qu'ils prennent position sur la validité de la donation d'une parcelle etc. » ; que Monsieur Izak Y..., Monsieur Henry
D...
et Monsieur Daniel Miller
C...
seront, en conséquence, déboutés de leur demande en réalisation forcée de la vente et de leurs demandes subséquentes ;
1) ALORS QUE conformément à l'article 1178 du code civillegifrance, lorsque le vendeur a empêché l'accomplissement de la condition sous laquelle il s'est obligé, cette condition est réputée accomplie et la vente est, en conséquence, parfaite ; qu'en l'espèce, selon les propres constatations de l'arrêt (cf. p. 10, § 3 et 7), c'est l'abstention fautive de Monsieur X..., vendeur, à entreprendre, pendant le délai de réalisation de la condition l'obligeant à justifier d'un droit de propriété incommutable et sans réserve sur les biens objets du compromis de vente des 2 et 4 mars 2005, les démarches nécessaires à la résolution du problème posé par les successions non réglées de ses parents, qui avait empêché l'accomplissement de cette condition ; qu'il en résultait, comme le soutenaient les exposants dans leurs conclusions d'appel, que ladite condition suspensive devait être réputée accomplie, de sorte que la vente au profit des exposants du fonds de commerce de l'hôtel TAÏWANA et des parcelles cadastrées AH 808, 812 et 531 lui servant d'assiette était parfaite ; que dès lors, en déclarant caduque le compromis de vente litigieux, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1178 du code civillegifrance ;
2) ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel (cf. p. 24), les acquéreurs objectaient aux motifs retenus par les premiers juges, tirés de la prétendue nullité de la vente en raison de ce que le vendeur ne pouvait justifier d'un droit de propriété incommutable sur les biens immobiliers litigieux, que ladite vente, conclue par eux en toute connaissance de cause, était parfaitement valable, dès lors qu'en l'état le risque de remise en cause du droit de propriété dont Monsieur X...était titulaire sur les parcelles en cause n'était qu'éventuel, ses neveux, les consorts Z..., n'ayant pas accepté la succession de ses parents et n'ayant formé, a fortiori, aucune action en réduction de la libéralité consentie par ces derniers en 1982, laquelle produisait pleinement effet ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, pourtant de nature à réfuter les motifs du jugement qu'elle a adoptés, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3) ALORS, SUBSIDIAIREMENT QUE dans leurs conclusions d'appel (cf. p. 8, al. 5 à 7), les exposants soutenaient que postérieurement à l'expiration du délai formellement fixé au compromis de vente pour la réalisation de la condition suspensive litigieux, soit le 30 mai 2005, les parties avaient entendu, d'un commun accord, poursuivre la réalisation de la vente ; qu'ils se référaient à cet égard, à une lettre du 24 juin 2005 adressée par Monsieur X...directement à Maître A..., leur mandataire, pour demander confirmation de la date « du rendez-vous de signature de l'acte authentique concernant mes propriétés AH 808, 812 et 531 » dans la matinée du 5 juillet 2005 ; que dès lors, en omettant de rechercher, comme elle y était invitée, si en manifestant, dans cette lettre du 24 juin 2005, la volonté de réitérer la vente par acte authentique, le vendeur n'avait pas implicitement renoncé à se prévaloir de la caducité de la promesse du fait de la non-réalisation de la condition suspensive dans les délais prévus, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1178 du Code civil.
Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Roger et Sevaux, avocat aux Conseils pour M. X..., la société Segard-Carboni, ès qualités et de Mme F..., ès qualités.

PREMIER MOYEN DE CASSATION :


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que, par la faute de Monsieur Jean-Paul X..., le compromis de vente signé le 4 mars 2005 est devenu caduc, d'avoir ordonné à Monsieur X...de restituer aux demandeurs la totalité des sommes qu'il a perçues à titre d'acompte ou de dépôt de garantie avec intérêt au taux légal à compter de la notification des dernières conclusions de première instance des demandeurs, et de l'avoir condamné à leur payer les sommes de 300. 000 euros à titre de dommages et intérêts et de 4. 000 et 10. 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
1°) Aux motifs propres que la caducité de cette promesse, dont les deux parties se sont, tour à tour, prévalues, rend au vendeur la liberté de contracter avec d'autres acquéreurs, sans toutefois l'exonérer de sa responsabilité à l'égard des premiers acquéreurs en cas de faute ou de comportement déloyal ayant provoqué ou favorisé la non-exécution de la condition suspensive ;
2°) Et aux motifs qu'ainsi que l'ont relevé les premiers juges, Monsieur X...ne justifie, pendant le délai de réalisation de la condition suspensive, d'aucune démarche sérieuse en vue d'obtenir la résolution du problème posé par les successions non réglées de ses parents alors que, s'agissant d'une condition mixte dont la réalisation était subordonnée à l'accomplissement de ces démarches, il avait l'obligation de les entreprendre ; que Monsieur X...ne peut faire valoir sa bonne foi tirée de ce qu'il a été informé le 31 janvier 2005 par le notaire G... qu'il possédait sur les parcelles AH181 et AH812 un droit de propriété incommutable dès lors qu'ultérieurement, notamment lors de la signature de la promesse synallagmatique de vente le 2 mars 2005, il a clairement été avisé de l'inexactitude de cette information et que sa déclaration dans le procès-verbal du 30 mai 2005 démontre qu'il connaissait précisément les difficultés juridiques à résoudre ; que même si la complexité des problèmes posés par les successions non réglées des parents de Monsieur X...rendait incertaine leur résolution avant l'expiration du délai prévu par les parties, et même si la réalisation de cette condition suspensive mixte dépendait in fine de la décision des héritiers réservataires potentiels, il n'en demeure pas moins qu'en n'effectuant aucune démarche en vue d'obtenir leur renonciation à une action en réduction de la donation, le vendeur a privé les acquéreurs d'une chance de pouvoir conclure la vente au terme de ce délai ; que l'indemnisation réclamée au titre de la perte d'une chance de conclure la vente ne vise qu'à caractériser de manière plus précise le préjudice résultant du manquement de Monsieur X...dont l'indemnisation était déjà demandée en première instance, de sorte qu'elle ne constitue pas une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile ; que si la décision qui retient l'abstention fautive de Monsieur X...doit être confirmée, il s'avère toutefois, au regard de l'enjeu financier représenté par cette vente, que le préjudice résultant de cette inertie n'a pas été évalué à sa juste mesure et ce d'autant que Monsieur X...qui s'était fait remettre une somme de 1. 000. 000 euros qu'il savait devoir restituer un mois plus tard en raison même de son inertie, n'a pas été en mesure de procéder à cette restitution avant le 24 décembre 2008 ; qu'en dédommagement du préjudice subi de ce chef, il sera alloué à Messieurs Y..., D...et C...une indemnité de 300. 000 euros ;
Et aux motifs, ainsi, le cas échéant repris des premiers juges, que la condition suspensive litigieuse (la justification par le vendeur d'un droit de propriété incommutable et sans réserve sur les biens objet des présente) étant à l'entière discrétion de Monsieur Jean-Paul X..., il importe dès lors de déterminer si celui-ci a mis en oeuvre des moyens raisonnables pour parvenir à sa réalisation et ce dans les délais contractuellement prévus expirant en tout état de cause le 30 mai 2005 ; qu'il échet de constater qu'entre la signature du compromis de vente, le 2 mars 2005, la date ultime de la réalisation de la condition suspensive le 30 mai 2005, Monsieur Jean-Paul X...n'a mis en oeuvre aucun moyen approprié à la réalisation de cette condition ; qu'en effet, toutes les diligences qu'il dit avoir effectuées et qui n'étaient pas, en tout état de cause, adaptées à la réalisation de la condition, ont été entreprises après l'expiration du délai ultime fixé contractuellement ; qu'en s'abstenant d'effectuer les démarches nécessaires à la réalisation de la condition suspensive pendant la durée de validité du compromis de vente, Monsieur Jean-Paul X...a commis une faute contractuelle, dont il ne saurait s'exonérer en invoquant soit l'impossibilité de réaliser une condition aussi complexe dans un temps aussi bref, soit en invoquant la faute contractuelle des acquéreurs qui auraient formulé des exigences nouvelles ; qu'en effet la complexité de réaliser la condition suspensive dans un délai aussi court, ce que nul ne conteste, était connue du vendeur qui l'a acceptée ; que par ailleurs, il n'existe aucun élément permettant de dire, comme le fait Monsieur Jean-Paul X...que les acheteurs ont formulé des exigences nouvelles qui seraient venues encore compliquer sa tâche ;
Alors, de première part, qu'il résulte des termes clairs et précis de la promesse de vente du 2 mars 2005 que Monsieur X...y était présenté comme ayant justifié de son droit de propriété incommutable et sans réserve sur les parcelles AH808 et AH812 par l'acte de donation dont il avait bénéficié de ses parents, régulièrement reçu devant notaire et publié à la conservation des hypothèques de Basse-Terre et qu'il n'était expressément prévu qu'il devait établir l'origine de propriété de son chef des biens objet de la vente qu'à propos de la parcelle AH531 ; que dans ces conditions ce n'est qu'au prix d'une dénaturation de cette promesse de vente et en violation de l'article 1134 du code civillegifrance que la Cour d'appel a pu affirmer que Monsieur X...avait été clairement avisé lors de la signature de celle-ci de l'inexactitude de l'information relative à l'origine de propriétés des parcelles AH808 et AH812 dont la donation à son profit était susceptible d'une action en réduction en nature de la part des héritiers réservataires potentiels ;

Et alors, en toute hypothèse, de deuxième part, qu'en statuant de la sorte, alors que les acheteurs eux-mêmes faisaient valoir qu'ils avaient été tenus dans l'ignorance de cette difficulté à l'occasion de la signature de la promesse, et ne prétendaient déduire la connaissance qu'avait Monsieur X...de cette difficulté que de courriers très largement antérieurs à celle-ci, la Cour d'appel qui ne précise pas d'où elle puise que Monsieur X...aurait été clairement avisé, lors de la signature de la promesse de vente le 2 mars 2005, de l'inexactitude de l'information suivant laquelle il détenait sur les parcelles AH808 et AH812 un droit de propriété incommutable et sans réserve, a par là même privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1178 et 1147 du Code civil ;
Alors, de troisième part, que la Cour d'appel se réfère de façon inopérante aux déclarations faites par Monsieur X...le 30 mai 2005, au terme du délai qui lui était imparti pour justifier de son droit de propriété sur les parcelles litigieuses, insusceptibles de caractériser la connaissance qu'il avait pu avoir antérieurement de la difficulté à résoudre et le caractère fautif de l'abstention qui lui est reprochée ; qu'en statuant par un tel motif inopérant la Cour d'appel a de plus fort privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1178 et 1147 du Code civil ;
Alors de quatrième part qu'en ne s'expliquant pas sur les diligences dont Monsieur X...soutenait qu'elles avaient été accomplies par son mandataire, en temps utile, avant le terme de la promesse de vente,-21- pour justifier de ses droits sur la parcelle AH531 incluse dans le périmètre de la vente, la Cour d'appel a de plus fort privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1178 et 1147 du Code civil ;
Et alors enfin, que Monsieur X...faisait valoir que les diligences qu'il avait accomplies certes après le terme de la promesse, pour obtenir la renonciation des héritiers réservataires potentiels à la succession de ses père et mère et donc à une action en réduction de la donation étaient, plusieurs mois après ses démarches, restées sans fruit, ce dont il résultait qu'en toute hypothèse, ce n'est pas son abstention dans les semaines ayant précédé la réalisation de la vente qui était à l'origine de la défaillance de la condition suspensive ; qu'en ne s'expliquant pas sur ces circonstances, la Cour d'appel a encore une fois privé sa décision de base légale au regard des articles 1178 et 1147 du Code civil ;

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur X...à payer à Messieurs Y..., D...et C...les sommes de 300. 000 euros à titre de dommages et intérêts et de 4. 000 et 10. 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Aux motifs que, même si la complexité des problèmes posés par les successions non réglées des parents de Monsieur X...rendait incertaine leur résolution avant l'expiration du délai prévu par les parties, et même si la réalisation de cette condition suspensive mixte dépendait in fine de la décision des héritiers réservataires potentiels, il n'en demeure pas moins qu'en n'effectuant aucune démarche en vue d'obtenir leur renonciation à une action en réduction de la donation, le vendeur a privé les acquéreurs d'une chance de pouvoir conclure la vente au terme de ce délai ; que l'indemnisation réclamée au titre de la perte d'une chance de conclure la vente ne vise qu'à caractériser de manière plus précise le préjudice résultant du manquement de Monsieur X...dont l'indemnisation était déjà demandée en première instance, de sorte qu'elle ne constitue pas une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile ; que si la décision qui retient l'abstention fautive de Monsieur X...doit être confirmée, il s'avère toutefois, au regard de l'enjeu financier représenté par cette vente, que le préjudice résultant de cette inertie n'a pas été évalué à sa juste mesure et ce d'autant que Monsieur X...qui s'était fait remettre une somme de 1. 000. 000 euros qu'il savait devoir restituer un mois plus tard en raison même de son inertie, n'a pas été en mesure de procéder à cette restitution avant le 24 décembre 2008 ; qu'en dédommagement du préjudice subi de ce chef, il sera alloué à Messieurs Y..., D...et C...une indemnité de 300. 000 euros ;
Alors d'une part, que ce chef de l'arrêt faisant droit à une demande subsidiaire de Messieurs Y..., D...et C..., sera cassé par voie de conséquence en cas de cassation du chef de l'arrêt rejetant leur demande principale ;
Alors, d'autre part, qu'en statuant de la sorte, sans caractériser le profit particulier que les acheteurs entendaient tirer de cette vente, dont la perte aurait pu être constitutive d'un préjudice constitué par une perte de chance, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1147 du code civillegifrance ;
Et alors, enfin, que les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution d'une obligation se bornant au paiement d'une somme d'argent ne consistent que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf à caractériser le dommage indépendant du retard que le débiteur, par sa mauvaise foi, aurait causé aux créanciers ; que la Cour d'appel ne pouvait dès lors condamner Monsieur X...à payer des dommages et intérêts en sus desdits intérêts de retard, à raison du retard avec lequel il avait restitué le dépôt de garantie sans priver ainsi sa décision de toute base légale au regard de l'article 1153 du code civillegifrance ;

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné à Monsieur Jean-Paul X...de restituer à Messieurs Y..., D...et C..., la totalité des sommes qu'il a perçues à titre d'acompte ou de dépôt de garantie avec intérêt au taux légal à compter de la notification des dernières conclusions de première instance des demandeurs, ces intérêts devant donner lieu à capitalisation conformément à l'article 1154 du code civillegifrance, et de l'avoir condamné à leur payer les sommes de 4. 000 et 10. 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Aux motifs que si aucune injonction de restituer ne peut être adressée au notaire, détenteur du dépôt de garantie de 2. 100. 000 euros reconstitué après réintégration de la somme de 1. 000. 000 euros le 24 décembre 2008, dès lors qu'il n'est pas partie à l'instance, il doit en revanche être enjoint à Monsieur X...de prendre les dispositions nécessaires pour que cette restitution, qui aurait dû être effectuée depuis le 31 mai 2005, soit effective ; qu'en matière de dépôt de garantie, les intérêts ne peuvent être accordées qu'à compter du jour où est intervenue la mise en demeure d'en faire restitution ;
Alors que les intérêts afférents à une dette déjà déterminée que le juge constate sont dus de plein droit de la sommation de payer, sauf au débiteur à établir une faute du créancier l'ayant empêché de s'acquitter du montant de sa dette ; que la Cour d'appel ne pouvait dès lors condamner Monsieur X...à payer, sur le montant du dépôt de garantie, les intérêts comptés de la demande formulée par les acheteurs sans s'expliquer sur les diligences du mandataire de Monsieur X..., dépositaire des sommes litigieuses, dont celui-ci soutenait qu'il avait vainement sollicité les coordonnées bancaires des créanciers afin de pouvoir leur remettre le montant de ce dépôt de garantie, et qu'il n'avait pu être procédé à cette restitution en l'absence de réponse ; qu'en cet état, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1153 alinéa 3 du Code civil ;

Références :

Décision attaquée : Cour d'appel de Basse-Terre, 12 avril 2010


Publications :

Proposition de citation: Cass. Civ. 3e, 14 décembre 2011, pourvoi n°10-19049

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Composition du Tribunal :

Président : M. Terrier (président)
Avocat(s) : SCP Roger et Sevaux, SCP de Chaisemartin et Courjon

Origine de la décision

Formation : Chambre civile 3
Date de la décision : 14/12/2011
Date de l'import : 06/07/2015

Fonds documentaire ?: Legifrance

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