LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société Eurovia du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SCI Normicli et le syndicat des copropriétaires APP1 de l'îlot Clichy-Pouchet ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation que la cour d'appel a condamné le notaire à supporter partiellement la charge définitive des condamnations indemnitaires prononcées à l'encontre de la société Eurovia ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que la rétention d'information au préjudice de l'acquéreur était principalement imputable au vendeur, la cour d'appel a pu décider d'écarter toute action en responsabilité contre le notaire du chef de la restitution du prix de vente, en dépit de la faute professionnelle commise par celui-ci, de la part de la société Eurovia qui s'était rendue coupable d'un dol ;
Attendu, enfin, que la société Eurovia n'ayant pas soutenu que les dépenses connexes à la vente devaient être comprises dans l'assiette de la garantie du notaire, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ; D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Eurovia aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Eurovia à payer à la SCI Normicli la somme de 2 500 euros et à M. X... et à la SCP X...-B...-C... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Eurovia ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils, pour la société Eurovia.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la SCI NORMICLI rapportait la preuve de l'existence d'un dol lors de la promesse de vente du 30 mai 2001 et de la vente du 23 août 2001 et d'avoir, en conséquence, prononcé la nullité de la vente conclue avec la société EUROVIA et condamné cette dernière à verser des dommages-intérêts à la SCI NORMICLI ;
AUX MOTIFS QU'il appartenait à la société EUROVIA, détenteur de l'information, de lever toute ambiguïté et de donner toute précision pour permettre à son cocontractant, fût-il professionnel de l'immobilier, de donner un consentement éclairé ; que la mention selon laquelle « les biens vendus ne font pas l'objet d'injonction de travaux », énoncée tant dans l'avant-contrat que dans l'acte de vente, est contredite par le questionnaire du syndic de copropriété établi le 27 juillet 2001, annexé à la minute de l'acte notarié, cochant « oui » à la question : « l'immeuble ou les locaux font-ils l'objet d'une injonction de travaux ? » et alors que le vendeur avait été destinataire, depuis le 3 août 2001, de la convocation à l'assemblée générale extraordinaire prévue le 31 août suivant, au cours de laquelle ont été validés les travaux de mise en sécurité incendie à mettre en oeuvre ; que si l'assemblée générale du 2 février 2005 a décidé la réalisation de ces travaux pour le 31 décembre 2007, c'est l'assemblée générale du 31 août 2001 qui a adopté une résolution relative à la validation des travaux de mise en sécurité incendie à mettre en oeuvre, remis aux copropriétaires présents trois documents et confié une mission d'assistance à un bureau d'études spécialisé en matière de sécurité incendie, le directeur technique de la société SOGINDO, syndic, indiquant au cours de cette assemblée générale qu'il « soulignera auprès des autorités l'importance de l'impact économique pour les copropriétaires et des difficultés d'exécution des travaux » ; que la dissimulation par le vendeur à l'acquéreur de la tenue imminente de cette assemblée générale extraordinaire du 31 août 2001, dont l'ordre du jour était mentionné dans la convocation du 3 août 2001, marquant une étape décisive dans l'aboutissement du processus de réalisation des travaux de grande ampleur pour mettre l'ensemble immobilier en conformité avec la réglementation sur la sécurité incendie, prescrit par la commission de sécurité depuis le 14 mai 1997, donnant lieu à un arrêté du maire de Clichy le 15 mai 1997 ordonnant la mise en conformité immédiate des organes de sécurité de l'ensemble immobilier et l'engagement immédiat de tous les travaux devant assurer toute la sécurité des occupants et à un avis défavorable réitéré à la poursuite de l'exploitation le 14 juin 2000, suite à ses visites de contrôle, est constitutive d'une réticence dolosive de nature à vicier le consentement de l'acquéreur ; qu'il résulte de la note de synthèse rédigée par le syndic en annexe au procès-verbal de l'assemblée générale du 31 août 2001 que le dossier de mise en sécurité élaboré par la copropriété a reçu un avis favorable de la commission de sécurité le 9 octobre 2003 et que, selon la note de synthèse rédigée pour l'assemblée du 2 février 2005, la commission de sécurité avait constaté dans son procès-verbal du 14 juin 2000 que la quasi-totalité des travaux de mise en sécurité contre les risques d'incendie qui devaient être engagés entre 1998 et 2000 n'avaient pas été réalisés ; que la transmission par télécopie, par le notaire du vendeur au notaire de l'acquéreur, le 29 mai 2001, soit la veille de la signature de la promesse, du diagnostic amiante du 10 juillet 1997 et des procès-verbaux des assemblées générales des 7 juillet 2000 et 24 avril 2001 (représentant 20 pages) sont insuffisants pour permettre un engagement éclairé de l'acquéreur au stade de l'avant-contrat, qui conférait au bénéficiaire de la promesse la simple faculté d'acquérir les biens et de renoncer à sa réalisation ou de demander une diminution du prix en cas de réalisation de la clause suspensive stipulée à son profit tenant au fait que « les documents d'urbanisme ou autres pièces ne révèlent aucun projet, vice ou servitudes de nature à déprécier la valeur des biens », en l'absence de communication de l'avis défavorable de la commission de sécurité du 14 juin 2000, de la décision d'injonction de travaux du 15 mai 1997 et de l'ensemble des documents garantissant une traçabilité complète du dossier de mise en sécurité incendie de l'ensemble immobilier depuis cette injonction, et alors que la communication loyale de l'ensemble des informations dont disposait le vendeur le jour de la vente, éléments de nature à entraîner une augmentation notable de la quote-part de charges de copropriété pour l'acquéreur au regard des prévisions mentionnées dans l'état établi par le syndic et à bouleverser l'économie générale du contrat ; qu'en effet, dans son questionnaire établi le 27 juillet 2001, le syndic avait mentionné le vote de travaux au cours de l'assemblée générale du 24 avril 2001 en désignant les travaux de désamiantage, de sécurité et de signalétique pour une somme de 3. 353, 88 € sans mentionner la tenue imminente de l'assemblée générale extraordinaire du 31 août 2001, dont la convocation a été adressée quelques jour après l'établissement de cet état, le 3 août 2001, l'assemblée générale des copropriétaires du 24 avril 2001 ayant rejeté la résolution tendant à décider de la constitution de provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien, de conservation des parties communes et des éléments d'équipement communs susceptibles d'être nécessaires dans les années à échoir et non encore décidés ; que le vendeur n'a pas tenu l'acquéreur informé du retard pris dans le dossier de mise en conformité de la sécurité incendie du bien immobilier, alors que la première visite de la commission de sécurité a eu lieu le 14 juin 1994 ; qu'au mépris de l'obligation d'information et de loyauté qui pesait sur lui quant aux conditions essentielles de la vente portant sur 762. 245, 09 €, en restant délibérément taisant, d'une part, sur la convocation reçue le 3 août 2001 à l'assemblée générale extraordinaire après la signature de la promesse, de nature à permettre à l'acquéreur de prendre connaissance de la situation exacte de l'immeuble au regard de la réglementation relative aux immeubles de grande hauteur et du montant réellement attendu des charges de sécurité, d'autre part, sur la contradiction entre les mentions portées dans l'acte authentique et celles visées à l'annexe dudit acte relatives à l'injonction de travaux, alors que ces éléments d'information étaient déterminants pour l'acquéreur, investisseur immobilier professionnel, qui devait être à même d'apprécier la rentabilité de l'opération conclue, dans le but de louer les locaux acquis à usage de bureaux et qu'il aurait, à tout le moins, acquis à un prix inférieur s'il avait connu la situation exacte, consistant à financer des travaux à hauteur de 400. 000 €, soit un budget s'élevant à presque 50 % du prix d'acquisition et entraînant de surcroît l'impossibilité d'exploiter les biens acquis depuis novembre 2002, le vendeur s'est rendu coupable de réticence dolosive, laquelle rend toujours excusable l'erreur provoquée ; que le dol par réticence est caractérisé compte tenu du caractère intentionnel du refus du vendeur de porter à la connaissance de l'acquéreur les informations récentes reçues, en particulier l'ordre du jour mentionné dans la convocation à l'assemblée générale se tenant huit jours après la signature de l'acte de vente et relative à la validation des travaux ayant une incidence sur les charges de copropriété et d'apporter toute clarification au sujet des charges de sécurité ; que l'existence d'une réticence dolosive imputable au vendeur est corroborée par l'attestation délivrée par M. Y..., époux de Mme Z..., gérante de la société VEGA CONSEIL qui a pour objet de donner des conseils aux entreprises, qui relate que, chargé de commercialiser les locaux du vendeur pour le compte du cabinet Z... en 2000 et 2001, il lui avait été demandé d'occulter ou au pire, de fortement minorer dans ses explications, les travaux de sécurité à réaliser par la copropriété ainsi que les travaux de désenfumage à réaliser dans les parties privatives, le vendeur souhaitant donner directement toute explication au candidat acquéreur en se référant uniquement aux votes déjà enregistrés, mais précise que le prix étant totalement hors marché et étant donné les conditions, il avait refusé toute diligence ;
1/ ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, il ressort des énonciations claires et précises du procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 31 août 2001 que, bien que la question de la « validation des travaux de mise en sécurité incendie à mettre en oeuvre sur le site » ait été portée à l'ordre du jour (p. 2), seul a été retenu, au terme de cette assemblée, le principe de confier au cabinet CASSO une mission d'assistance des bureaux d'études BATISS et GESTCO pour le dépôt du dossier courant septembre 2001 (p. 4) et qu'aucune résolution n'a été adoptée, ni même mise au vote quant à la validation des travaux ; qu'ainsi, en affirmant que c'est au cours de l'assemblée générale du 31 août 2001 qu'ont été « validés les travaux de mise en sécurité incendie à mettre en oeuvre sur le site » (arrêt, p. 10 § 1 et 2), la cour d'appel a dénaturé le procès-verbal de cette assemblée générale et violé l'article 1134 du code civil ;
2/ ALORS QUE la convocation du 3 août 2001 à l'assemblée générale du 31 août suivant permettait seulement de connaître l'existence et la date de cette assemblée générale extraordinaire et de savoir qu'elle porterait sur la « validation des travaux de mise en sécurité incendie à mettre en oeuvre sur le site » (p. 2) ; que la communication de cette convocation n'aurait fourni à l'acquéreur aucune autre information et ne l'aurait pas renseigné sur la nature exacte, la durée, la date ou le coût des travaux en cause, étant précisé que, comme le constate l'arrêt lui-même (p. 10 § 2 et 4), ce n'est qu'au cours de cette assemblée générale postérieure à la vente qu'ont été remis des documents de synthèse ; qu'à elle seule, l'imminence de l'assemblée générale du 31 août 2001 n'avait aucune signification, notamment sur la date d'exécution des travaux, dont la réalisation n'a été décidée, et le coût validé, que lors de l'assemblée générale du 2 février 2005 (arrêt, p. 10 § 2) ; qu'en affirmant cependant que le défaut d'information sur cette convocation participait de la réticence dolosive, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
3/ ALORS QUE le dol par réticence n'est caractérisé que si les faits non révélés étaient connus lors de l'échange des consentements ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué constate, d'une part, que selon le questionnaire rempli par le syndic le 27 juillet 2001, la quote-part, pour le lot vendu, des travaux de sécurité déjà votés représentait 3. 353, 88 € (p. 11 § 3) et, d'autre part, que c'est lors de l'assemblée générale du 2 février 2005 qu'ont été votées les résolutions sur le budget prévisionnel du tronc commun des travaux de mise en sécurité, sur le planning des travaux et celui des appels de fonds (p. 10 § 2) ; qu'en imputant à la société EUROVIA l'absence de communication des « éléments de nature à entraîner une augmentation notable de la quote-part de charges de copropriété pour l'acquéreur au regard des prévisions mentionnées sur l'état établi par le syndic » (p. 11 § 2) et en retenant que la SCI NORMICLI n'a pas été en mesure de prendre connaissance du « montant attendu des charges de sécurité » (p. 11 § 5), « d'apprécier la rentabilité de l'opération conclue » ni de connaître « la situation exacte consistant à financer des travaux à hauteur de 400. 000 euros » (p. 12 § 1), la cour d'appel, qui n'a pas précisé comment la société EUROVIA, qui le contestait fermement (concl. p. 34 in fine ; 36 § 2), pouvait, avant le 23 août 2001, date de l'acte authentique de vente, savoir quel serait le budget prévisionnel des travaux voté trois ans et demi plus tard, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
4/ ALORS QUE si, comme le relève l'arrêt attaqué (p. 10 § 3), l'assemblée générale extraordinaire du 31 août 2001 pouvait marquer « une étape décisive dans l'aboutissement du processus de réalisation des travaux de grande ampleur », il est constant que la SCI NORMICLI, qui n'a jamais prétendu ne pas avoir reçu de procès-verbal de cette assemblée générale, n'y a pas réagi et qu'elle n'a engagé son action en nullité de la vente pour vice du consentement que le 7 mars 2005, soit immédiatement après le vote du budget prévisionnel des travaux intervenu le 2 février 2005 (arrêt, p. 10 § 2), ce dont il résulte que ce n'est pas la révélation de l'ampleur des travaux qui a modifié son appréciation sur la rentabilité de l'opération mais la connaissance du montant exact de ces travaux, information dont les juges ne constatent pas qu'elle aurait pu être connue, même approximativement, du vendeur, au moment de la vente, le 23 août 2001 ; qu'en décidant néanmoins que l'insuffisance des informations fournies par la société EUROVIA a provoqué une erreur sur l'intérêt financier de l'opération, déterminante du consentement de la SCI NORMICLI, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ;
5/ ALORS QUE, comme le faisait valoir la société EUROVIA (concl. p. 28 et suiv.), le procès-verbal de l'assemblée générale du 7 juillet 2000 indiquait que le syndic de la copropriété avait fait part aux copropriétaires « de la non-levée de l'avis défavorable de la commission de sécurité lors de son passage sur le site le 14 juin 2000 » et le procès-verbal de l'assemblée générale du 24 avril 2001 permettait, notamment, de savoir que « la sécurité incendie reste le sujet majeur du site » et qu'il existait « des demandes non encore satisfaites de la commission de sécurité » quant aux travaux de mise en sécurité incendie ; qu'en retenant que ces procès-verbaux transmis au notaire de l'acquéreur étaient insuffisants pour permettre un engagement éclairé de ce dernier (arrêt, p. 11 § 2) sans en préciser la teneur et sans rechercher, ainsi qu'elle y été invitée (concl. p. 27 à 32, 40, 42), si les informations qu'ils contenaient n'étaient pas de nature à faire réaliser aux bénéficiaires de la promesse, professionnels de l'immobilier locatif (au contraire de la société EUROVIA), puis à la SCI qu'ils ont spécialement créée pour se substituer à eux dans l'acquisition du bien, qu'ils auraient à financer des travaux exigés par l'administration et non encore réalisés, et que ces travaux, portant sur la mise en sécurité de l'ensemble de l'immeuble, représenteraient un coût non négligeable à mettre en perspective avec le prix de vente et la rentabilité espérée par eux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
6/ ALORS QU'en se fondant sur la tardiveté de la transmission de ces deux procès-verbaux par rapport à la date de la promesse de vente du 30 mai 2001 tout en constatant que l'acte authentique a été signé le 23 août 2001, ce dont il résulte que l'acquéreur disposait desdits documents depuis près de trois mois lorsqu'il a donné son consentement définitif à la vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1116 du code civil ;
7/ ALORS QUE l'arrêt attaqué constate que l'état contenant les renseignements prévus par l'article 5 du décret du 17 mars 1967, établi par le syndic le 27 juillet 2001 et annexé à la minute de l'acte de vente, signalait que l'immeuble faisait l'objet d'une injonction de travaux (p. 10 § 1) ; que la société EUROVIA se prévalait, en outre, ce que l'existence de l'injonction de travaux avait été évoquée oralement lors de la signature de l'acte de vente puisque celui-ci stipulait que « l'acquéreur déclare avoir pris parfaite connaissance de cet état tant par la lecture qui en a été faite par le Notaire soussigné que par les explications qui lui ont été données par ce dernier » (concl. p. 19) ; qu'en affirmant cependant que le caractère contradictoire de cette mention avec celles de l'acte de vente et de la promesse (d'ailleurs rédigés par le notaire de l'acquéreur) selon laquelle les biens vendus ne faisaient pas l'objet d'une injonction de travaux avait créé une ambiguïté participant de la réticence dolosive reprochée à la société EUROVIA, tout en admettant que cette contradiction appelait, de la part du notaire mandaté par l'acquéreur, une interpellation tant du notaire du vendeur que de ce dernier (p. 14 § 4), ce dont il résulte que, pour les juges, ladite contradiction constituait un élément de nature à alerter l'attention de l'acquéreur et non à l'induire en erreur en lui faisant croire à l'absence d'injonction de travaux, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ;
8/ ALORS QUE la société EUROVIA soutenait (concl. p. 25 à 27) que l'attestation de M. Y..., établie le 22 mars 2008, soit près de huit ans après les faits, était manifestement mensongère ; qu'elle faisait valoir que si l'intéressé prétendait avoir débattu d'un éventuel mandat de vente avec elle « fin 1998 », et non pas « en 2000 et 2001 », comme l'a retenu la cour d'appel, il n'établissait aucunement la réalité de cette discussion, les pièces produites datant de 1994, et qu'il était invraisemblable que M. Y... ait pu, à cette époque, évaluer le prix des travaux de mise en sécurité à réaliser, pour en déduire que le prix souhaité par la société EUROVIA était trop élevé, quand le coût de ces travaux n'a pu être déterminé et présenté aux copropriétaires qu'en février 2005 ; qu'en affirmant que cette attestation corroborait l'existence d'une réticence dolosive du vendeur, sans répondre aux critiques formulées par l'intimée contre le témoignage de M. Y..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir, en conséquence de l'annulation de la vente du 23 août 2001, condamné la société EUROVIA à rembourser intégralement à la SCI NORMICLI le prix de vente, soit 762. 245, 09 €, et les dépenses connexes à la vente, soit 1. 388. 615, 44 €, outre les sommes respectives de 504. 224, 59 € au titre de la perte de chance de percevoir des loyers et de 130. 000 € au titre du préjudice matériel résultant de la dépense supplémentaire pour acquérir des biens équivalents au prix actuel du marché ;
AUX MOTIFS QUE, outre la nullité du contrat, la victime du dol peut exercer une action en responsabilité délictuelle pour obtenir réparation de son préjudice ; qu'en l'espèce, l'appelante sollicite outre la restitution du prix, la réparation de son préjudice, en demandant le remboursement de la somme de 1. 388. 615, 44 €, en faisant valoir que son locataire, redoutant l'insécurité des lieux et les nuisances occasionnées par les travaux de mise en sécurité, n'a pas renouvelé son bail et qu'elle n'a pu relouer les locaux depuis novembre 2002 pour les mêmes raisons, que ce gain manqué s'élève au 31 août 2009 à la somme de 720. 320, 85 €, que la réparation du préjudice doit compenser la plus-value acquise par le bien depuis la vente, de façon à lui permettre d'acquérir un bien équivalent (dépense supplémentaire de 223. 983, 93 € pour acquérir des biens équivalents au prix actuellement pratiqué sur le marché immobilier) ; que l'appelante justifie avoir déboursé la somme de 1. 388. 615, 44 € au titre des taxes, charges, impôts, frais bancaires et frais d'assurances afférents au bien litigieux ; qu'il sera fait droit à ce chef de demande ; que, comme le soutient la société intimée, la perte de loyers s'analyse en une perte de chance de réaliser un gain ; que la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle n'était réalisée ; que la perte de percevoir des loyers escomptés de la réalisation effective de l'opération immobilière, sera évaluée à 70 % du préjudice subi, soit la somme de 504. 224, 59 € ; que le préjudice matériel correspondant à la dépense supplémentaire que la société appelante devra réaliser pour acquérir des biens équivalents au prix actuellement pratiqué sur le marché immobilier sera évalué à 130. 000 €, au regard de la baisse actuelle du marché ;
1/ ALORS QUE la victime d'un dol qui exerce l'action en annulation du contrat ne peut obtenir, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, que la réparation du préjudice que laisse subsister l'annulation rétroactive du contrat ; qu'en l'espèce, la société EUROVIA faisait valoir que la société NORMICLI ne pouvait prétendre aux fruits du bien immobilier dont elle serait, si la vente est annulée, réputée n'avoir jamais été propriétaire, ce qui revenait à bénéficier des avantages liés à la propriété sans en supporter les contraintes, à savoir notamment le paiement du prix de vente et l'entretien du bien (concl. p. 48) ; qu'en indemnisant la société NORMICLI de la perte des loyers que lui auraient procurés les locaux cédés sans tenir compte des charges qu'aurait occasionné pour elle la location des biens et tout en condamnant la société EUROVIA à la restitution du prix de vente et des frais annexes (taxes, charges, impôts), la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
2/ ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'il appartient au demandeur en responsabilité de prouver le lien de causalité entre le préjudice dont il réclame réparation et la faute du défendeur ; qu'en se bornant à énoncer que la perte de la chance pour la société NORMICLI de percevoir des loyers serait évaluée à telle somme, sans s'être assurée, par l'analyse d'éléments de preuve, que c'est bien en raison de la situation de locaux au regard de la sécurité incendie que les locaux cédés n'ont pas pu continuer à être loués ou être reloués après le départ des locataires, la cour d'appel, qui par ailleurs a constaté que les travaux avaient été validés le 2 février 2005, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
3/ ALORS QU'en cas d'annulation pour dol d'un contrat de vente, l'auteur du dol n'est pas tenu de garantir à son cocontractant le remploi du prix de vente pour l'acquisition ultérieure d'un bien d'une valeur équivalente ; que le préjudice futur et éventuel tenant à la dépense que nécessitera l'acquisition d'un bien équivalent au prix du marché à la date de l'annulation du contrat n'est donc pas réparable ; qu'en accordant à la société NORMICLI la réparation d'un tel préjudice, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
4/ ALORS QUE la société NORMICLI sollicitait le paiement de dépenses inhérentes à l'achat des locaux litigieux et à leur gestion, comprenant notamment les charges de copropriété, en précisant qu'aux termes d'un protocole d'accord conclu avec le syndicat des copropriétaires, elle s'était engagée à payer la somme mensuelle de 8. 250 € par mois durant 26 mois, à compter d'avril 2009, soit un montant total de 214. 500 €, hors intérêts (concl. p. 18) ; qu'il en résulte que, de l'aveu même de la société NORMICLI, l'arriéré de charges ne serait apuré par elle qu'en juin 2011, à supposer qu'elle respecte son engagement, de sorte que sa demande en remboursement ne pouvait, en l'état, être intégralement accueillie ; qu'en retenant, cependant, pour y faire droit, que la société NORMICLI justifiait avoir « déboursé » ces charges, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
5/ ALORS QU'il ressortait clairement des écritures de la SCI NORMICLI que cette dernière réclamait une somme globale de 1. 388. 615, 44 € incluant à la fois le remboursement du prix d'acquisition et celui des dépenses connexes (taxes, charges, impôts, frais bancaires et d'assurances) ; qu'en condamnant cependant la société EUROVIA à rembourser à la SCI cette somme au titre des dépenses connexes, et en plus de la restitution du prix de vente ainsi que de la réparation de la perte de chance de percevoir des loyers et du préjudice matériel résultant de la dépense supplémentaire pour acquérir des biens équivalents, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement Me Jacques X... et la SCP notariale X...-B...-C... à garantir la société EUROVIA à hauteur d'une somme limitée à 317. 112, 29 €, outre celle de 4. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la moitié des dépens de première instance et d'appel ;
AUX MOTIFS QUE Me X..., rédacteur de l'acte, débiteur d'une obligation d'information et de conseil, ne démontre pas avoir mis en garde les parties sur l'ambiguïté de la clause d'injonction de travaux figurant dans le questionnaire du syndic annexé à l'acte authentique, clause contredite par les mentions figurant dans le corps de l'acte authentique selon lequel « les biens vendus ne font pas l'objet d'injonction de travaux », alors qu'une telle contrariété appelait une interpellation tant auprès du notaire du vendeur, Me A..., que de la société EUROVIA et que le questionnaire du syndic avait été adressé à Me A... dès le 27 juillet 2001 ; qu'en revanche, il ne saurait être reproché à Me X... de ne pas avoir donné d'information à l'acquéreur sur la tenue de l'assemblée générale extraordinaire du 31 août 2001, alors que ce dernier a été lui-même destinataire des informations données par Me A..., notaire du vendeur, détenteur des pièces, lequel, participant à la rédaction d'actes de vente, est tenu également d'un devoir de conseil destiné à assurer la validité et l'efficacité des actes auxquels il a apporté son concours ; que Me A... a transmis par télécopie à Me X..., seulement le 29 mai 2001, soit la veille de la signature de la promesse, le diagnostic amiante et les procès-verbaux des assemblées générales du 7 juillet 2000 et du 24 avril 2001 ; qu'il sera en conséquence fait droit à la demande en garantie contre le notaire rédacteur de l'acte sur le fondement de sa responsabilité délictuelle, à hauteur de la moitié des sommes allouées à l'appelante en réparation de ses préjudices distincts de la restitution du prix de vente, soit 317. 112, 29 € ; que la demande de l'intimée tendant à obtenir la condamnation du notaire au paiement d'une somme correspondant au prix de vente de l'immeuble, en compensation du préjudice causé par l'annulation de la vente, sera rejetée, dès lors que la rétention d'information au préjudice de l'acquéreur lui est principalement imputable ;
1/ ALORS QUE chacun des coauteurs d'un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum envers la victime à le réparer intégralement, chacune de ces fautes ayant concouru à le causer tout entier, sauf le recours entre eux pour déterminer leurs contributions définitives ; qu'ainsi, en se fondant, pour réduire de moitié la réparation du dommage subi par la société EUROVIA pour avoir à indemniser la société NORMICLI de ses préjudices distincts de la restitution du prix de vente, sur le seul fait que les informations que Me X... et la SCP X...-B...-C... détenaient leur avaient été transmises par Me A..., notaire de la société EUROVIA, détenteur des pièces et tenu lui aussi à un devoir de conseil, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
2/ ALORS QU'en retenant, pour débouter la société EUROVIA de sa demande en réparation du préjudice tenant à ce qu'elle doit restituer le prix de vente qu'elle a entre-temps investi et qu'elle va se voir restituer des locaux dont elle n'a plus l'usage, que la rétention d'information au préjudice de l'acquéreur lui était principalement imputable tout en admettant la méconnaissance par Me X... et la SCP X...-B...-C... et par Me A... de leurs obligations d'information et de conseil et sans constater que la société EUROVIA aurait omis de transmettre à son notaire l'information relative à l'imminence d'une assemblée générale, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1382 du code civil ;
3/ ALORS QU'en fixant la base de calcul de la garantie du notaire à 634. 224, 59 € (317. 112, 29 x 2) et donc en y incluant seulement les sommes allouées au titre de la perte de chance de percevoir des loyers et de la dépense supplémentaire pour acquérir des biens équivalents au prix actuel (504. 224, 59 € + 130. 000 €) sans prendre en considération la somme, également distincte de la restitution du prix de vente, allouée à la SCI NORMICLI au titre des dépenses connexes à la vente, soit 1. 388. 615, 44 € selon l'arrêt (qui s'élève, en réalité, à 626. 370, 35 € seulement), la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
