LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que la SNC Resthotelière N51 avait exercé la levée d'option d'achat pour l'immeuble litigieux en fin de crédit bail et qu'en application de l'article CP 11 du contrat de crédit bail le prix de la levée d'option d'achat était fixé à la somme de 1 franc et pouvait être majoré de la différence entre les loyers dus au titre du crédit-bail et ceux déjà versés, la cour d'appel a retenu, sans dénaturation, qu'il résultait des termes clairs tant de l'acte de crédit-bail du 5 juin 1992 que de l'avenant à cet acte que cette différence était cumulée avec le montant de la valeur résiduelle jusqu'à un montant maximum de 4 000 000 francs, qu'il s'ensuivait que c'étaient ces deux valeurs prises ensemble qui étaient ainsi plafonnées à ce montant de 609 796,07 euros et que le prix de la levée de l'option devait être fixé à cette somme ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Comi-Ge et la société Financière Sicomax aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Comi-Ge et la société Financière Sicomax à payer à la société Resthotelière N51 la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Comi-Ge et de la société Financière Sicomax ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils pour les sociétés Comi-Ge et Financière Sicomax.
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a décidé que le prix de la levée d'option devait être fixé à la somme de 609.796,07 € hors frais, droits, taxes et honoraires, et décidé que la SNC RESTHOTELIERE N 51 devait consigner cette somme entre les mains du notaire ;
AUX MOTIFS QU' « il ne peut être utilement contesté, eu égard à la teneur de la lettre du 4 décembre 2006 de la SNC Resthotelière N 51, que cette dernière a exercé la levée d'option d'achat pour l'immeuble litigieux en fin de crédit bail et qu'en application de l'article CP 11 du contrat de crédit bail, le prix de la levée d'option d'achat est fixé à la somme de 1 franc et peut être majoré de la différence entre les loyers dus au titre du crédit bail et ceux déjà versés ; qu'il résulte des termes clairs tant de l'acte de crédit-bail du 5 juin 1992 que de l'avenant à cet acte que cette différence est cumulée avec le montant de la valeur résiduelle jusqu'à un montant maximum de 4.000.000 francs et qu'il s'ensuit que ce sont ces deux valeurs prises ensemble qui sont ainsi plafonnées à ce montant de 609.796,07 euros ; que la consignation de ces fonds entre les mains du notaire désigné ou des crédits bailleurs n'a pu intervenir dans la mesure où les crédits bailleurs discutaient, à tort, ce montant, ce qui avait pour effet de faire obstacle à la réalisation de la vente ; que le prix de la levée d'option du contrat de crédit bail doit donc être fixé à la somme de 609.796,07 euros hors frais, droits, taxes et honoraires » (arrêt, p. 6, alinéas 4, 5 et 6) ;
ALORS QUE, premièrement, le contentieux portait sur le point de savoir si le plafonnement à 4 millions de F, prévu par l'avenant de 1997-1998, s'appliquait à la somme de la valeur résiduelle et de la différence entre les loyers dus en vertu du contrat originaire et les loyers dus en vertu de l'avenant, ou si au contraire le plafonnement ne concernait pas cette seule différence ; qu'en décidant que l'objet du plafonnement se déduisait des termes clairs du contrat originaire du 5 juin 1992, quand le plafonnement avait été institué par l'avenant de 1997-1998, et était étranger au contrat originaire du 5 juin 1992, les juges du fond ont dénaturé le contrat originaire du 5 juin 1992 ;
ALORS QUE, deuxièmement, le crédit bail étant assimilé à une opération de crédit, conformément à l'article L 313-1 du Code monétaire et financier, le crédit-preneur bénéficie du fait de l'opération de crédit-bail d'une forme de financement ; que le crédit preneur ne peut en aucun cas devenir propriétaire de l'immeuble objet du crédit bail sans que le crédit-bailleur n'ait reçu l'intégralité de la valeur résiduelle à l'issue du contrat, assimilée à l'encours en principal du crédit ; qu' à l'occasion de l'avenant de 1997-1998, le loyer avait été ramené à 80 % du revenu brut et qu'envisageant l'hypothèse où le loyer serait inférieur au loyer originaire, l'article 2 de l'avenant avait stipulé : « la différence qui sera constatée entre le montant du loyer tel qu'initialement prévu dans l'acte régularisé le 5 juin 1992 et celui effectivement versé, sera affecté de la manière suivante : en cas de règlement d'un loyer correspondant à 80 % du revenu brut d'exploitation et inférieur au loyer qui résulterait de la mise en oeuvre du contrat sur ses bases initiales ; la différence ainsi constatée sera cumulée et viendra accroître le montant de la valeur résiduelle attachée à la mise en oeuvre de l'option d'achat, jusqu'à un montant maximum de 4 millions de francs » ; que l'article 2 visait à plafonner la différence entre les loyers prévus en vertu du contrat originaire et les loyers dus en vertu de l'avenant, dans la mesure où cette différence s'ajoutait à la valeur résiduelle ; qu'en décidant le contraire, pour considérer que le plafond de 4 millions de F concernait la somme de la valeur résiduelle et de la différence entre le loyer originaire et le loyer précité dans l'avenant, les juges du fond ont dénaturé l'article 2 de l'avenant conclu en 1997-1998 ;
ALORS QUE, troisièmement, et subsidiairement, la lecture de l'article 2 consistant à considérer que le plafonnement concernait la seule différence entre les loyers, ne pouvait être écartée, en tout état de cause, qu'à la faveur d'un travail d'interprétation ; qu'en considérant que les termes de l'article 2 étaient clairs quand, dans cette hypothèse, ils appelaient à tout le moins une interprétation, qui n'a pas été mise en oeuvre, les juges du fond ont violé les articles 4 du code civil, 1134 du même code, et 12 du code de procédure civile.
