LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 2 septembre 2010), que la commune de Gennevilliers, en sa qualité de propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail aux époux X..., a notifié à ces derniers un congé à effet au 31 décembre 2004 avec offre d'une indemnité d'éviction puis, après avoir émis à leur encontre des titres de recettes correspondant au paiement de loyers pour l'année 2004 et d'indemnités d'occupation pour les années 2005, 2006 et 2007, les a assignés aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que les époux X... se sont accordés près de trois ans de délais, qu'ils connaissaient, dès le 30 avril 2004, la qualité de leur nouveau propriétaire, que l'argument tiré de l'absence d'émission préalable d'un titre de recette est inopérant et que, par ces seules considérations, sans qu'il soit nécessaire de discuter des autres moyens surabondants, la résiliation judiciaire du bail doit être prononcée ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles les époux X... faisaient valoir que la commune de Gennevilliers avait renoncé à la possibilité de leur opposer le retard dans le paiement de leurs loyers, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 septembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne la commune de Gennevilliers aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la commune de Gennevilliers à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la commune de Gennevilliers ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour les époux X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de Monsieur et Madame X... pour manquement grave et persistant à leur obligation de paiement des loyers, puis de l'indemnité d'occupation, et jugé en conséquence que ceux-ci étaient privés de tout droit à indemnité d'éviction ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « pour se déterminer le premier juge a relevé que :- le bail a pris fin depuis le 31 décembre 2004 par l'effet du congé commercial régulièrement signifié par la Commune de GENNEVILLIERS le 25 juin 2004 et non contesté,- l'expiration du bail ne dispense pas le preneur qui se maintient dans les lieux de respecter les clauses du bail,- un courrier de 2007 de l'ancien propriétaire M. Z... établit que les consorts X... n'ont plus réglé les loyers dont ils étaient débiteurs depuis l'année 2000,- le jugement du 30 janvier 2004 a constaté le transfert de propriété des locaux au profit de la commune au 30 novembre 2000, ce qui permet à la Commune de GENNEVILLIERS de se prévaloir valablement des manquements au bail à compter de cette date,- le montant des dommages-intérêts reçus de M. Z..., soit 17.928 euros équivalant à une année de loyers, n'empêche pas la Commune de GENNEVILLIERS d'agir en répétition des loyers pour ceux non perçus durant les quatre années précédant le congé,- au surplus les consorts X... ne se sont jamais manifestés pour effectuer le paiement des sommes dues au titre des loyers puis de l'indemnité d'occupation, alors que la qualité de la Commune de GENNEVILLIERS en tant que nouveau bailleur leur avait été notifiée le 30 avril 2004,- qu'il en a alors déduit que la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs des consorts X... les privait de tout droit à indemnité d'éviction ;Considérant que, pour critiquer cette décision, les consorts X... soutiennent que :- le courrier de M. Z... sur lequel s'appuie la Commune de GENNEVILLIERS, et qui fonde la privation du droit à indemnité d'éviction qu'elle entend poursuivre, n'est qu'un faux en écriture de la part de son auteur présenté dans une procédure incidente opposant la Commune de GENNEVILLIERS et M. Z..., dans laquelle ils n'étaient pas partie,- ils n'ont jamais refusé de payer leur loyer lorsqu'ils ont appris le 30 avril 2004 la qualité du nouveau bailleur,- cependant cet avis ne leur permettait pas de connaître les nouvelles modalités de règlement desdits loyers en l'absence d'avis de la Trésorerie Principale parvenus pour la première fois,- à supposer l'existence d'un manquement à l'obligation de payer les loyers aujourd'hui totalement apurés, celui-ci est ancien et insuffisamment grave pour justifier une résiliation ;Considérant cependant que :- en cas de non respect des obligations incombant au preneur maintenu dans les lieux en vertu du bail, le bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire du bail sans mise en demeure préalable, alors que le preneur a usé de retards systématiques pour payer le loyer, comme l'a rappelé à bon escient le premier juge, puisque la demande est fondée sur l'article 1184 du Code civil,- les consorts X... se sont octroyés de fait près de trois ans de délais,- ils connaissaient parfaitement dès le 30 avril 2004 la qualité du nouveau propriétaire ainsi que son adresse puisqu'il s'agissait de la Commune de GENNEVILLIERS,- qu'enfin, l'argument tiré de l'absence d'émission préalable d'un titre de recette est inopérant, qu'en effet cette modalité purement administrative et autonome des obligations de paiement découlant du Code civil, ne dispensait pas les consorts X... de tout paiement alors qu'ils avaient, à tout le moins, la possibilité de se libérer à chaque échéance d'une telle obligation en consignant les sommes correspondantes entre les mains d'un séquestre ou à défaut de la Caisse des dépôts ;Que par ces seules considérations, sans qu'il soit nécessaire de discuter des autres moyens présentés à la Cour et par ailleurs surabondants, il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts des consorts X..., et dit que les consorts X... étaient privés de tout droit à indemnité d'éviction»(cf. arrêt p.2 à 4) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, «au surplus, les époux X...-Y... n'allèguent pas – et a fortiori ne justifient pas – s'être enquis auprès de la Commune de GENNEVILLIERS après qu'elle leur a notifié sa qualité de bailleur le 30 avril 2004 de l'identité du service auprès duquel ils devaient régler leurs loyers, alors même que ceux-ci étaient légalement portables et contractuellement payables trimestriellement et d'avance. Ils s'en sont à l'inverse tenus à une inaction totale, attendant que ce soit la Commune qui se manifeste pour exiger le paiement des loyers puis de l'indemnité d'occupation lui revenant – en envisageant sans doute également la prescription quinquennale qui leur permettrait d'échapper à une partie des paiements leur incombant. Les époux X...-Y..., qui n'ont aucunement cherché à s'acquitter en temps utile du paiement des sommes dues au titre des loyers puis de l'indemnité d'occupation, fût-ce en écrivant à la Commune pour lui demander l'identité du service auprès duquel ils devaient effectuer le paiement de leurs loyers puis de l'indemnité d'occupation, sont donc particulièrement mal venus à alléguer l'absence de titre de recettes émis par la Commune avant le mois d'août 2006 comme explication à leur carence de paiement. Or, les défauts de paiement de l'indemnité d'occupation se substituant au loyer, par le locataire demeuré dans les lieux à l'expiration du bail commercial, caractérisent des manquements à l'obligation principale du preneur, maintenu dans les lieux aux conditions et clauses du contrat, et peuvent justifier la résiliation judiciaire du bail et la déchéance du droit à indemnité d'éviction» (cf. jugement p.5 § 1 et 2).
ALORS QUE, D'UNE PART, la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi impose au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle ; qu'est nécessairement de mauvaise foi le bailleur qui, après s'être abstenu de réclamer le paiement des loyers à son locataire pendant plus de deux ans, sollicite la résiliation du bail aux torts exclusifs de celui-ci en invoquant le retard dans le paiement des loyers ; qu'en prononçant en l'espèce la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de Monsieur et Madame X..., avec déchéance de leur droit à indemnité d'éviction, sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée par les conclusions des exposants, si la commune de GENNEVILLIERS n'avait pas fait preuve d'une particulière mauvaise foi en invoquant, pour échapper au paiement de l'indemnité d'éviction, des retards de paiement qui avaient pour origine sa propre carence dans l'établissement des titres de recettes adressés aux locataires, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3, du Code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi impose au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle ; qu'est nécessairement de mauvaise foi le bailleur qui, après avoir accordé à son locataire un délai pour le paiement des loyers, sollicite la résiliation du bail aux torts exclusifs de celui-ci en invoquant le retard dans le paiement des loyers ; qu'en prononçant en l'espèce la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de Monsieur et Madame X..., avec déchéance de leur droit à indemnité d'éviction, sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée par les conclusions des exposants, si la commune de GENNEVILLIERS n'avait pas fait preuve d'une particulière mauvaise foi en invoquant, pour échapper au paiement de l'indemnité d'éviction, des retards de paiement cependant qu'elle avait accordé aux locataires des délais de paiement en convenant avec eux d'un échéancier qu'ils ont en outre respecté, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3, du Code civil ;
ALORS QU'EN OUTRE, subsidiairement, qu'en prononçant en l'espèce la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de Monsieur et Madame X..., avec déchéance de leur droit à indemnité d'éviction, sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée par les conclusions des exposants, si la commune de GENNEVILLIERS n'avait pas renoncé à la possibilité d'opposer à Monsieur et Madame X... le retard dans le paiement de leurs loyers dès lors qu'elle leur avait accordé des délais de paiement, la Cour d'appel a entaché sa décision de défaut de réponse à conclusion en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU' «il convient tout d'abord de rappeler que :- le bail a pris fin depuis le 31 décembre 2004 par l'effet du congé commercial régulièrement signifié par la Commune de GENNEVILLIERS le 25 juin 2004, qui n'a pas été contesté ;- d'autre part, l'expiration du bail ne dispense pas le preneur qui se maintient dans les lieux de respecter ce contrat : en effet, aux termes de l'article L. 145-28 du Code de commerce, «aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré».La Commune de GENNEVILLIERS poursuit la résiliation judiciaire du bail commercial sur le fondement de l'article 1184 du Code civil, pour, aux termes de ses dernières conclusions et au vu d'un courrier de l'ancien propriétaire M. Z..., défaut de paiement des loyers depuis l'année 2000 et défaut de paiement de l'indemnité d'occupation due après la fin du bail suite au congé. Elle allègue qu'en conséquence, le preneur est déchu de tout droit à indemnité d'éviction.Il résulte de la correspondance recommandée AR adressée à la Marie de GENNEVILLIERS le 26 novembre 2007 par M. Z..., ancien propriétaire des locaux, qui avait contesté la validité de l'exercice de son droit de préemption par la Commune de GENNEVILLIERS, en sorte que ce courrier ne saurait être considéré comme suspect (le ton employé ne laissant par ailleurs aucun doute sur la vindicte de son auteur), que les époux X...-Y... n'ont plus réglé les loyers dont ils étaient débiteurs «depuis l'année 2000».Si l'acquéreur d'un immeuble ne peut agir contre le preneur pour des manquements au bail antérieurs à la vente, sauf cession de créance ou subrogation expresse, il n'en est pas ainsi pour les manquements postérieurs à la vente, le cessionnaire devenant le nouveau bailleur.Or, en l'espèce, le jugement du 30 janvier 2004 a constaté le transfert de propriété des locaux au profit de la Commune au 30 novembre 2000, date de la notification de la décision de préemption. En conséquence, les manquements au bail à compter du 30 novembre 2000 sont valablement allégués par la Commune en sa qualité de propriétaire.La Commune était donc en droit de réclamer à M. Z..., suite au jugement du 30 janvier 2004, la restitution des loyers payés par le preneur depuis le 30 novembre 2000, date du transfert à son profit de la propriété immobilière. Mais M. Z... n'a perçu aucun loyer «depuis 2000», en sorte que la Commune ne peut pas répéter contre lui le montant desdits loyers.
Si le jugement précité a condamné M. Z... à payer à la Commune de GENNEVILLIERS la somme de 17.928 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice consistant à n'avoir «pu percevoir les loyers du bien litigieux entre la date du transfert de propriété et la date de ses écritures», il n'empêchait pas la Commune d'agir en répétition des loyers, distincte dans son fondement juridique de l'allocation de dommages-intérêts. Au surplus, la somme de 17.928 € correspond à une annuité de loyers : or, entre le 30 novembre 2000 et le 30 janvier 2004, quatre années se sont écoulées.Les époux X...-Y..., s'ils développent longuement leur argumentaire sur la nécessité où ils se sont trouvés après le 30 avril 2004 de connaître les références administratives permettant l'affectation de leur paiement de loyers à la Commune, se gardent bien de justifier que, jusqu'à cette date, ils se seraient acquittés ponctuellement du paiement des loyers leur incombant auprès de M. Z....Ils ne peuvent valablement alléguer que «lorsque le changement de bailleurs est intervenu en novembre 2000 ils étaient à jour du règlement de leur loyer» : non seulement, ils ne l'établissent pas alors que l'ancien propriétaire le conteste en termes virulents auprès de la Mairie, mais, au surplus, le changement de bailleur n'a été porté à leur connaissance que par LRAR de la Commune le 30 avril 2004, en sorte que, jusqu'à cette date, ils étaient fondés à s'acquitter du montant de leurs loyers auprès de M. Z.... Et, s'ils avaient eu un doute sur l'identité de la personne à qui ils devaient payer leur loyer en raison d'une information officieuse sur le litige en cours entre M. Z... et la Ville, ils ne pouvaient en conclure qu'ils n'avaient plus à s'acquitter de leurs loyers – ce qu'ils ont pourtant fait» (cf. jugement p.4 in fine et p.5);
ALORS QU'ENFIN, à supposer même que l'arrêt attaqué puisse être fondé, par motifs adoptés, sur un prétendu défaut de paiement de leurs loyers par les preneurs entre novembre 2000 et avril 2004, Monsieur et Madame X... faisaient en tout état de cause valoir dans leurs conclusions (p. 14) qu'ils s'étaient acquittés du paiement de tous leurs loyers durant cette période auprès de l'ancien propriétaire, Monsieur Z..., et produisaient à l'appui de cette allégation l'ensemble des quittances afférentes à ces paiements ; qu'en prononçant en l'espèce la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de Monsieur et Madame X..., avec déchéance de leur droit à indemnité d'éviction, sans répondre à ce moyen déterminant des conclusions des exposants, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir condamné Monsieur et Madame X... à payer à compter du 31 décembre 2004 à la commune de GENNEVILLIERS, à titre d'indemnité d'occupation mensuelle, la somme de 697,83 euros révisable selon indice du coût de la construction ;
AUX MOTIFS QUE «l'indemnité mensuelle d'occupation à laquelle les consorts X... ont été condamnés à payer à la Commune de GENNEVILLIERS a été fixée par le premier juge à 650 euros ; qu'il convient dans le dernier état de la procédure de l'actualiser à la somme de 697,83 euros révisable selon indice du coût de la construction» ;
ALORS QUE les conclusions de la commune de GENNEVILLIERS (p. 14) tendaient seulement à obtenir la condamnation de Monsieur et Madame X... à lui payer «à compter du jugement de première instance, une indemnité d'occupation mensuelle de 697,83 euros et qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés» ; qu'en condamnant Monsieur et Madame X... à payer cette indemnité d'occupation à compter du 31 décembre 2004, date de la fin du bail, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile.
