LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 juin 2010), que la société Edissimo, propriétaire d'un ensemble immobilier comprenant des locaux à usage commercial donnés à bail à la société Costa, a délivré congé à sa locataire pour le 8 mars 2004, avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction ; que le 12 décembre 2005, la société Mavidis a acquis ledit ensemble immobilier, en vue d'y installer un hypermarché ; que, par arrêt du 13 février 2008, la cour d'appel de Paris a fixé les montants des indemnités d'éviction et d'occupation ; que la société Costa, qui a quitté les lieux le 1er avril 2008, a agi contre les sociétés Mavidis et Edissimo en réparation de divers préjudices ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident, qui est préalable :
Attendu que la société Mavidis fait grief à l'arrêt de dire que les demandes de la société Costa ne se heurtent pas à l'autorité de la chose jugée, alors, selon le moyen :
1°/ que l'appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément ou implicitement et de ceux qui en dépendent ; que la société Costa, appelante, sollicitait la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il avait jugé que les demandes formées par elles se heurtaient partiellement à l'autorité de la chose jugée par l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 13 février 2008 pour la période du 8 mars 2004 au 1er avril 2008, que ni la société Mavidis, ni la société Edissimo ne contestaient ce chef du jugement entrepris, qu'en infirmant néanmoins le jugement entrepris sur ce point et en écartant l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 13 février 2008, la cour d'appel a violé l'article 562 du code de procédure civile ;
2°/ qu'en toute hypothèse, les juges ne peuvent méconnaître l'autorité de la chose jugée résultant d'une précédente décision ; que par son arrêt du 13 février 2008, la cour d'appel de Paris a fixé à une certaine somme le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Costa à la société Mavidis à compter du 8 mars 2004 en prenant en compte dans le calcul du montant de l'indemnité, à la demande de la société Costa, un abattement d'une part, pour précarité et zone sinistrée et, d'autre part, pour tenir compte de multiples nuisances subies par le preneur dans sa jouissance, qu'en retenant, pour en déduire que cette décision n'avait pas autorité de chose jugée sur la demande de la société Costa tendant à l'indemnisation du préjudice subi en raison des troubles de jouissance et de l'abandon du site consécutif au départ des locataires, que l'objet de la demande n'était pas le même quand la demande présentée par la société Costa et tranchée par la cour d'appel de Paris dans son arrêt du 13 février 2008, avait le même objet que la demande qui lui était soumise, obtenir réparation du préjudice subi du fait de troubles de jouissance, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant, dans ses conclusions d'appel, soulevé l'irrecevabilité, en raison de l'autorité de la chose jugée, des demandes de la société Costa, la société Mavidis n'est pas recevable à présenter devant la Cour de cassation un moyen contraire à ses propres écritures ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu à bon droit que la demande en dommages et intérêts dont elle était saisie ne pouvait être considérée comme ayant le même objet que les demandes tendant à la fixation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation sur lesquelles avait statué l'arrêt du 13 février 2008, la cour d'appel en a exactement déduit que cette demande ne se heurtait pas à l'autorité de la chose jugée ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
Mais sur le quatrième moyen du pourvoi principal, pris en sa première branche :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que pour débouter la société Costa de sa demande en indemnisation de son préjudice moral et de son préjudice d'agrément, l'arrêt retient que, dans sa décision du 13 février 2008, la cour d'appel a approuvé le premier juge d'avoir pratiqué sur l'indemnité d'occupation un abattement pour précarité et zone sinistrée, qu'elle a porté cet abattement au taux inhabituel de 36 % pour tenir compte des multiples nuisances dont il avait été alors justifié et qui sont exactement celles invoquées dans l'instance en cours et en déduit qu'il ne peut être procédé à une indemnisation d'un même préjudice déjà pris en compte dans la fixation de l'indemnité d'occupation ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'arrêt du 13 février 2008 ne faisait que fixer le montant de l'indemnité d'occupation due à compter de la date d'effet du congé et que cette indemnité ne pouvait avoir pour objet d'indemniser des préjudices qui auraient été subis avant cette date, la cour d'appel a violé l'article susvisé ;
Et sur le second moyen du pourvoi incident :
Vu l'article 625 du code de procédure civile ;
Attendu que la cassation qui intervient sur le quatrième moyen du pourvoi principal entraîne l'annulation par voie de conséquence de la disposition de l'arrêt disant n'y avoir lieu de statuer sur la demande en garantie présentée par la société Mavidis à l'encontre de la société Edissimo ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres moyens du pourvoi principal qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission de ce pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la société Costa de sa demande en indemnisation de son préjudice moral et de son préjudice d'agrément et la société Mavidis de sa demande en garantie contre la société Edissimo, l'arrêt rendu le 2 juin 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Mavidis aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Mavidis à payer à la société Costa la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Mavidis ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils pour la société Costa (demanderesse au pourvoi principal)
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la société COSTA de ses demandes en indemnisation des préjudices résultant de l'absence d'entretien de l'immeuble loué ;
AUX MOTIFS QUE « « 3-1- S'agissant du défaut allégué de l'entretien de la chose louée, certains constats relatent un affaissement ou par endroits une absence de panneaux d'isolation de la toiture du bâtiment loué ou la présence de certains déchets aux abords immédiats des lieux loués ou un envahissement de la végétation gênant les fenêtres du bâtiment loué (constats des 21 février 2001, 17 mai 2001, 2 avril 2003, 4 juin 2003 et 23 mai 2006). Or, le premier juge a justement fait observer que, aux termes des articles 6 et 9 du bail, c'est au preneur qu'il incombe d'entretenir les lieux loués et ses abords extérieurs et de les maintenir en état de bonnes réparations de toutes sortes pendant la durée du bail de sorte qu'il ne peut rechercher la responsabilité du bailleur pour les réparations qui relèvent de ses obligations de preneur. Ainsi, selon l'article 6 du contrat de bail, le preneur a pris les lieux loués dans leur état sans pouvoir exiger aucune réparation pendant toute la durée du bail et (s'est engagé) à assurer l'ensemble des réparations qui seraient nécessaires auxdits locaux pendant le cours du bail, même celles prévues à l'article 606 du code civil. L 'article 9 du contrat précise que c 'est au preneur qu 'il incombe d'effectuer dans les 6 locaux loués toutes les menues réparations et les travaux d'entretien, le nettoyage et en général toute réfection et tout remplacement dès qu'ils s'avèreront nécessaires... le preneur devra entretenir à ses frais tous équipements spécifiques, tels que toiture, abords extérieurs, y compris espaces verts, installations électriques et téléphoniques. Il devra maintenir les fermetures, volets, rideaux en parfait état de propreté et fonctionnement» (arrêt p. 9) ;
ALORS OUE le contrat de bail signé le 29 avril 1996 prévoyait, en son article 10 des conditions particulières, expressément invoqué par la société COSTA (conclusions, p. 5), que contrairement à ce qui était prévu à la fin du premier paragraphe de l'article 6, les réparations prévues à l'article 606 du code civil étaient à la charge du bailleur ; qu'en affirmant que, selon l'article 6 du contrat de bail, le preneur s'était engagé à assurer l'ensemble des réparations qui seraient nécessaires auxdits locaux pendant le cours du bail, même celles prévues à l'article 606 du code civil pour en déduire qu'il incombait au preneur d'assurer les réparations nécessaires pour remédier à l'affaissement et à l'absence de certains panneaux d'isolation de la toiture qu'elle constatait, sans rechercher si ces réparations ne relevaient pas des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil qui incombaient au bailleur conformément à l'article 10 des conditions particulières du contrat de bail du 29 avril 1996, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 606, 1134 et 1719 du code civil.
DEUXIEME MOYE DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société COSTA de ses demandes formées contre la société EDISSIMO et la société MAVIDIS en indemnisation des préjudices résultant des troubles apportés à la jouissance des locaux loués ;
AUX MOTIFS QUE "la bailleresse justifie par une attestation du 19 octobre 2007 émanant de la société ISE de ce qu'elle a procédé auprès de cette société à la location de bennes servant à collecter tant les déchets de la société COSTA que ceux générés par la société LECLERC (MAVIDIS) depuis le 21 juin 2006 et elle a fait procéder le 23 janvier 2007 à un constat d'huissier établissant qu'à cette date et derrière le bâtiment occupé par la société COSTA, le site inexploité est exempt de poubelles, détritus, gravats et encombrants. Elle justifie avoir en outre fait procéder au débroussaillage du terrain le long du bâtiment loué et à la coupe de branches basses suivant facture du 1er août 2006, avoir fait procéder au nettoyage des chenaux de la toiture en février 2007. Il n'est donc pas établir que la bailleressse aurait failli à son obligation d'entretien du site en général et n'aurait pas permis la collecte des déchets de la société COSTA en particulier. La clause invoquée par la bailleresse selon laquelle le preneur devra souffrir et laisser faire sans pouvoir prétendre à aucune indemnité, ni diminution de loyer, tous travaux de réparation, reconstruction, surélévation, agrandissement et autres que le bailleur serait amené à faire exécuter en cours de bail ne trouve pas à s'appliquer en revanche en l'espèce, dès lors que les travaux dont se plaint la société COSTA n'affectent pas les lieux objets du bail. Mais il ne saurait cependant être reproché à la société MAVIDIS qui n'a acquis le terrain et les constructions qu'en vue d'y construire un hypermarché et une galerie marchande d'avoir négocié le départ des locataires et et d'avoir fait procéder à la destruction consécutive des immeubles, avec l'appui de la municipalité qui souhaitait un démarrage rapide de la construction. Son projet de construction s 'inscrivait en effet dans un projet de réaménagement de la zone qui avait reçu l'accord de la ville laquelle souhaitait ce changement de destination afin d'apporter une amélioration aux conditions de vie des riverains et un dynamisme à ce secteur. Ainsi, la ville de VILLEPARISIS rappelait à la société MAVIDIS en mai 2006 puis en octobre 2007 combien elle était attachée au démarrage le plus rapide du chantier de construction de l'hypermarché LECLERC sur le site « qui représente... un enjeu économique par la perspective de créations d'emplois, et la reconversion d'une friche industrielle représentant une nuisance importante pour les riverains. La ville de VILLEPARISIS indiquait dans ces courriers avoir proposé à la société COSTA de façon à permettre le démarrage rapide du chantier plusieurs sites d'implantation, notamment au coeur de la zone d'activité de l'Ambrésis, pôle économique de la commune, en plein développement et bénéficiant dès 2007 «d'une desserte routière idéale compte tenu de la liaison avec l'A 104» sur le refus duquel la société COSTA ne s'explique d'ailleurs pas. La société MAVIDIS justifie en outre que devenue gestionnaire du site, elle a alerté les services de GAZ DE FRANCE du risque d'explosion. Quant aux coupures d'eau et d'électricité, à les supposer reliées aux opérations de démolition, leur nombre et leur ampleur ne sont pas précisément déterminées par la société COSTA. Enfin, à supposer établi que les nuisances causées par le départ des locataires et la destruction des bâtiments environnant l'immeuble loué aient excédé ce qu'un locataire peut normalement supporter, soit la société COSTA ne justifie pas du préjudice qu'elle allègue, soit son préjudice a déjà été indemnisé » (arrêt, pp. 12 et 13)
1/ ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail ; que la société COSTA faisait valoir, en produisant plusieurs constats d'huissier, que sa fosse septique se trouvait inaccessible en raison des palissades érigées pour la réalisation des travaux de la société MAVIDIS (constat du 4 juin 2003) et qu'en raison de ces travaux, le site n'était plus praticable dans des conditions normales de jouissance puisque des éléments de construction, bardages, tordus, laine de verre, et doublage jonchaient le sol à proximité de l'entrée clientèle du magasin, qu'aucune palissade de chantier ne protégeait la clientèle du chantier et qu'aucun balisage spécifique ne signalait les travaux de désamiantage (constat du 6 mai 2002) ; que la société COSTA en déduisait que les bailleresses avaient manqué à leur obligation de permettre une jouissance paisible des locaux loués à leur locataire, et ainsi engagé leur responsabilité à son égard ; qu'en se bornant à indiquer que l'on ne pouvait reprocher à la société MAVIDIS d'avoir fait procéder aux travaux de destruction nécessaires à son projet de construction, activement soutenu par la ville de VILLEPARISIS, sans rechercher si, compte tenu des conditions déplorables dans lesquelles ces travaux avaient été réalisés, sans aucun égard pour l'activité de la société COSTA dans les locaux loués, les bailleresses n'avaient pas manqué à leur obligation de permettre une jouissance paisible des locaux loués au locataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil ;
2/ ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail ; que la société COSTA faisait valoir, en produisant plusieurs constats d'huissier, que le local contenant le système électrique, les branchements permettant la charge des chariots élévateurs, le système d'alarme, ainsi que les installations de chauffage et d'incendie se trouvaient dans une partie de l'ensemble immobilier non louée à la société locataire et sur laquelle étaient effectués les travaux de construction de la société MAVIDIS (constat du 5 juillet 2005), et que la locataire avait souffert à de nombreuses reprises d'une absence d'alimentation en électricité et en chauffage limitant ou rendant impossible son activité (constats des 12 avril 2005, 23 août 2005, 29 novembre 2005, 14 décembre 2007) ; qu'en se bornant à affirmer qu'à les supposer reliées aux opérations de démolition, le nombre et l'ampleur des coupures d'électricité n'étaient pas précisément déterminées, sans rechercher si les coupures d'électricité constatées à plusieurs occasions par huissier n'étaient pas en lien avec la réalisation des travaux par la société MAVIDIS et si les bailleresses n'avaient pas manqué à leur obligation d'assurer une jouissance paisible des locaux par leur locataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil ;
3/ ALORS QUE la société COSTA exposait, dans ses conclusions (p. 25), qu'elle avait constamment recherché une solution pour pouvoir quitter les lieux sans délai, mais qu'elle n'avait pu le faire avant le 1 er avril 2008, du fait du refus de la société MAVIDIS de lui verser une indemnité d'éviction ; elle indiquait que seule la condamnation de la bailleresse par l'arrêt rendu le 13 février 2008 par la cour d'appel de PARIS l'avait finalement contrainte à fournir à la société COSTA la somme nécessaire à son déménagement et sa réinstallation dans d'autres locaux dans les semaines qui avaient suivi ; qu'en relevant que la société COSTA ne s'expliquait pas sur son refus des propositions d'installation sur d'autres sites qui lui étaient faites par la ville en 2006 et 2007, et à supposer qu'elle ait ainsi implicitement considéré que la société COSTA aurait pu être partiellement à l'origine des préjudices qu'elle avait subis en restant sur le site en travaux, la cour d'appel a méconnu les limites du litige résultant des conclusions de la société COSTA, et violé l'article 4 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société COSTA de ses demandes formées contre la société EDISSIMO et la société MAVIDIS en indemnisation des préjudices résultant de l'absence d'entretien des locaux loués et des troubles apportés à la jouissance desdits locaux ;
AUX MOTIFS QU'«à supposer établi que les nuisances causés par le départ des locataires et la destruction des bâtiments environnant l'immeuble loué aient excédé ce qu'un locataire peut normalement supporter, soit la société COSTA ne justifie pas du préjudice qu'elle allègue, soit son préjudice a déjà été indemnisé. Elle invoque tout d'abord une perte de marge nette du chiffre d'affaires sur les ventes aux particuliers. Or, il faut souligner que de 2000 à 2005, le chiffre d'affaires de la société n'a cessé de progresser passant de 2.714.012 € à 3.578.844 € ; le résultat pour l 'année 2006 est quant à lui négatif mais il intègre une provision pour charge au titre de l'indemnité d'occupation ; le bilan comptable pour l'année 2007 n 'est pas communiqué aux débats. Si du document produit émanant du commissaire aux comptes, il résulte que le chiffre d'affaires avec les clients particuliers (identifiés dans les comptes comme ceux payant comptant au comptoir) a constamment diminué en volume passant de 18,52 % du chiffre d'affaires global en 1999 à 2,97 % en 2006, il ne peut être retenu que cette baisse constante soit en lien direct avec l'aspect peu engageant de la zone commerciale. En effet, dès 2002, la part de clients particuliers par rapport aux professionnels a nettement chuté passant de 22,67 % en 2001 à 13,74 % en 2002 (puis à 7,52 % en 2004) sans que corrélativement, il soit établi que les nuisances invoquées sont apparues dès 2002 dès lors que l'autorisation de création d'un ensemble commercial comprenant notamment un magasin Leclerc de 5.000 m2 et une galerie marchande n 'a été jugée recevable par l'autorité préfectorale qu 'en mai 2003, pour devenir effective en septembre 2003 et que la première entreprise n'a quitté les lieux qu'en janvier/février 2003. Il n'est donc pas établi que le chiffre d'affaires de la société avec les particuliers a diminué en raison de la modification de l'environnement commercial » (arrêt pp. 13 et 14) ;
ALORS QUE la société COSTA faisait valoir, en produisant plusieurs constats d'huissier établis de 2000 à 2007, qu'elle avait connu une dégradation progressive des lieux, tant des locaux loués que de leur environnement, à compter de l'année 2000 au cours de laquelle le projet des travaux s'était dessiné entre sa bailleresse initiale et la société MAVIDIS ; que les procès-verbaux régulièrement produits attestaient de l'état de délabrement des lieux depuis 2000, des carences des bailleresses successives, des conditions déplorables dans lesquelles les travaux avaient été réalisés dès 2002, et des troubles de jouissance graves qui en avaient résulté pour la locataire, notamment en termes d'accueil de la clientèle particulière ; qu'en constatant une baisse ininterrompue de la part des particuliers dans la clientèle de la société COSTA à compter de 2000 et jusqu'en 2006, et en se bornant à constater, pour rejeter toute indemnisation de la société COSTA à raison de cette baisse significative de clientèle, que l'autorisation administrative du projet n'était intervenue qu'en septembre 2003 et que la première entreprise n'avait quitté les lieux qu'au début de l'année 2003, de sorte que le lien de causalité entre la baisse ininterrompue de la clientèle de particuliers depuis 2000 ne pouvait s'expliquer par la seule modification de l'environnement commercial, sans rechercher si, en l'état des constatations établies par huissier à compter de l'année 2000, les troubles subis par la société COSTA n'avaient pas débuté, bien avant la date de l'autorisation administrative des travaux, dès la concrétisation du projet entre la bailleresse initiale et la société MAVIDIS, à savoir dès l'année 2000/2001, et s'était seulement poursuivis avec plus d'acuité après le commencement officiel des travaux et les départs des autres locataires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société COSTA de ses demandes formées contre la société EDISSIMO et la société MAVIDIS en indemnisation de ses préjudices moral et d'agrément ;
AUX MOTIFS QU'« s'agissant du préjudice moral ou d'agrément invoqué par la société COSTA, il importe de souligner que cette cour, dans son arrêt du 13 février 2008, a approuvé le premier juge d'avoir pratiqué sur l'indemnité d'occupation fondée sur une valeur locative annuelle de 171.000 € un abattement pour précarité et zone sinistrée ; mais elle a décidé de porter cet abattement au taux inhabituel de 36% pour précisément tenir compte des multiples nuisances dont il a été alors justifié et qui sont exactement celles qui ont été invoquées au cours de cette procédure. Il s'ensuit qu'il ne peut être procédé à une indemnité d'un même préjudice déjà pris en compte dans la fixation de l'indemnité d'occupation » (arrêt p. 14) ;
1/ ALORS QUE, par son arrêt du 13 février 2008, la cour d'appel de PARIS avait fixé l'indemnité d'occupation due par la locataire, à compter du 8 mars 2004, date de prise d'effet du congé, en retenant un abattement de 36% pour tenir compte des multiples nuisances dont il était justifié ; qu'en retenant que, ce faisant, la cour d'appel aurait d'ores et déjà statué sur la demande indemnitaire de la société COSTA, au titre du préjudice d'agrément subi antérieurement au 8 mars 2004, quand l'arrêt du 13 février 2008 avait pour seul objet le calcul de l'indemnité d'occupation due à compter du congé et ne prenait pas en compte les préjudices nés antérieurement au congé, et dont la société COSTA demandait précisément réparation dans la présente instance, la cour d'appel a dénaturé cette décision de justice et violé les articles 1134 et 1351 du code civil ;
2/ ALORS QUE, par son arrêt du 13 février 2008, la cour d'appel de PARIS avait fixé l'indemnité d'occupation due par la locataire, à compter du 8 mars 2004, date de prise d'effet du congé, en retenant un abattement de 36% pour tenir compte des multiples nuisances dont il était justifié ; qu'en se bornant à retenir que, ce faisant, la cour d'appel aurait d'ores et déjà statué sur la demande indemnitaire de la société COSTA au titre du préjudice d'agrément subi antérieurement au 8 mars 2004 sans vérifier si l'abattement ainsi pris en considération pour le calcul de l'indemnité d'occupation ne tenait compte que des évènements postérieurs à la date du congé de sorte qu'il ne réparait pas les préjudices nés de ces mêmes troubles antérieurement au congé dont la société COSTA demandait précisément réparation dans la présente instance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
3/ ALORS QU'en sus du préjudice d'agrément subi à raison des troubles de jouissance, la société COSTA demandait réparation du préjudice moral causé, sans doute volontairement, par tous les incidents et tracasseries pendant toutes ces années ; qu'en retenant, pour rejeter cette demande, que l'arrêt du 13 février 2008 aurait déjà indemnisé les nuisances liées à la précarité et à l'état sinistré de la zone, quand la demande de la société COSTA portait sur la réparation de son préjudice moral causé par le comportement des deux bailleresses, chef de dommage distinct du préjudice d'agrément, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société COSTA de ses demandes formées contre la société EDISSIMO et la société MAVIDIS en restitution des charges indûment payées ;
AUX MOTIFS OU'« la société COSTA fait valoir que, dans la mesure où les charges dont elle s 'est acquittée, représentent la contrepartie de prestations que devait lui offrir la bailleresse au terme du bail et que celle-ci a failli à ses obligations notamment celles relatives à l'entretien, la propreté, le fonctionnement de l'ensemble immobilier, elle est fondée à solliciter la restitution des charges indûment payées. Or, il a été souligné que les sociétés EDISSIMO et MAVIDIS n'avaient pas failli à leurs obligations d'entretien, qu 'aucune carence grave ne pouvait leur être imputée quant aux troubles causés par des tiers de sorte que la demande de la société COSTA en remboursement de charges dont elle n 'établit pas le caractère indu n 'est pas fondée » (arrêt p. 14) ;
ALORS QUE la cassation à intervenir sur les premier et deuxième moyens de cassation emportera la cassation par voie de conséquence du chef du dispositif critiqué dans le présent moyen en application des dispositions de l'article 624 du code de procédure civile.
SIXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la société COSTA de ses demandes en indemnisation des différents préjudices liés à l'état sinistré de la zone et au chantier de travaux avoisinant les locaux loués ;
AUX MOTIFS QUE « dès lors que les parties sont tenues entre elles dans les termes du contrat de bail, la démonstration d'une faute de la bailleresse sur un fondement quasi-délictuel que la locataire se borne du reste à invoquer sans autrement la caractériser, n 'est pas établie » (arrêt p. 14) ;
1/ ALORS QU'il appartient aux juges du fond, dès qu'un contrat entre deux parties est en cause, d'examiner d'abord si les conditions exigées pour l'application du régime contractuel sont réunies ; qu'en cas de réponse négative, ils doivent examiner l'affaire sous l'angle délictuel, c'est-à-dire rechercher si la demande est justifiée sur le terrain des articles 1382 et suivants du code civil ; que la société COSTA faisait valoir qu'à supposer que la responsabilité des sociétés EDISSIMO et MAVIDIS ne soit pas retenue sur le fondement contractuel, à raison de leurs manquements à leurs obligations contractuelles d'entretenir la chose louée et d'en assurer la jouissance paisible à leur locataire, il n'en restait pas moins qu'elles étaient, en leur qualité de propriétaires des immeubles environnant les locaux de la société COSTA, et sur un fondement délictuel, responsables des troubles causés à cette dernière du fait de l'état de délabrement de leurs parcelles et de l'immense chantier qui y était mis en oeuvre ; qu'en retenant par principe que, les parties étant tenues entre elles par un contrat, la démonstration d'une faute sur un fondement non contractuel ne pouvait être retenue, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 544 et 1382 du code civil ;
2/ ALORS QUE la société COSTA invoquait expressément la responsabilité civile délictuelle des sociétés EDISSIMO et MAVIDIS, fondée sur les articles 544 et 1382 du code civil, qui étaient, en leur qualité de propriétaires des immeubles environnant les locaux de la société COSTA, donneurs d'ordre de l'immense chantier qui était à l'origine des graves dommages causés à la société COSTA excédant les troubles anormaux du voisinage (conclusions, pp. 18 et 21) ; qu'elle produisait plusieurs procès-verbaux de constat desquels il résultait que les abords des locaux où la société COSTA exerçait son activité étaient dans un état déplorable à raison de la présence du chantier (conclusions, pp. 7 à 10) ; qu'en affirmant que la société COSTA se serait bornée à invoquer un fondement quasi-délictuel sans le caractériser, la cour d'appel a méconnu les limites du litige fixées par les conclusions de l'exposante, et violé l'article 4 du code de procédure civile.
Moyens produits par Me Ricard, avocat aux Conseils pour la société Mavidis (demanderesse au pourvoi incident éventuel)
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, infirmant le jugement entrepris sur ce point, dit que les demandes de la société COSTA ne se heurtent pas à l'autorité de chose jugée ;
AUX MOTIFS QUE «le tribunal de grande instance de MEAUX, par jugement du 7 décembre 2006 puis la cour d'appel de PARIS, par arrêt du 13 février 2008, ont statué sur des demandes tendant d'une part à la fixation de l'indemnité d'éviction due par le bailleur au preneur et d'autre part à la fixation de l'indemnité d'occupation due par le preneur au bailleur en application du bail et des dispositions légales ; / les demandes présentées alors et celle émanant aujourd'hui du preneur et tendant à l'allocation de dommages-intérêts au titre de la responsabilité du ou des bailleurs ne peuvent être considérés comme des demandes ayant le même objet que celles précédemment jugées ; / sans s'attacher à rechercher s'il existe une différence de cause, définie plus généralement comme un ensemble de faits allégués à l'appui d'une prétention, indépendamment de la règle de droit invoquée et de la qualification juridique, il y a lieu de constater que l'objet même des demandes diffère dans l'une et l'autre instance, dès lors que ce n'est pas la même chose qui est demandée au sujet des mêmes faits, ce qui exclut que la demande présentées dans cette instance se heurte à l'autorité de chose déjà jugée ; / il s'ensuite que le moyen d'irrecevabilité tiré de l'autorité de chose jugée doit être écartée ; / il doit cependant être souligné qu'il pourra être tenu compte dans l'appréciation du préjudice, s'il y lieu, de la décision précédente de cette cour qui, notamment pour fixer l'indemnité d'occupation a procédé à un abattement de la valeur locative de 36 %» (arrêt p.7 et 8) ;
ALORS QUE, l'appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément ou implicitement et de ceux qui en dépendent ; que la société COSTA, appelante, sollicitait la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il avait jugé que les demandes formées par elles se heurtaient partiellement à l'autorité de la chose jugée par l'arrêt de la cour d'appel de PARIS du 13 février 2008 pour la période du 8 mars 2004 au 1er avril 2008, que ni la société MAVIDIS, ni la société EDISSIMO ne contestaient ce chef du jugement entrepris, qu'en infirmant néanmoins le jugement entrepris sur ce point et en écartant l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt de la cour d'appel de PARIS du 13 février 2008, la cour d'appel a violé l'article 562 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, en toute hypothèse, les juges ne peuvent méconnaître l'autorité de la chose jugée résultant d'une précédente décision ; que par son arrêt du 13 février 2008, la cour d'appel de Paris a fixé à une certaine somme le montant de l'indemnité d'occupation due par la société COSTA à la société MAVIDIS à compter du 8 mars 2004 en prenant en compte dans le calcul du montant de l'indemnité, à la demande de la société COSTA, un abattement d'une part, pour précarité et zone sinistrée et, d'autre part, pour tenir compte de multiples nuisances subis par le preneur dans sa jouissance, qu'en retenant, pour en déduire que cette décision n'avait pas autorité de chose jugée sur la demande de la société COSTA tendant à l'indemnisation du préjudice subi en raison des troubles de jouissance et de l'abandon du site consécutif au départ des locataires, que l'objet de la demande n'était pas la même quand la demande présentée par la société COSTA et tranchée par la cour d'appel de PARIS dans son arrêt du 13 février 2008, avait le même objet que la demande qui lui était soumise, obtenir réparation du préjudice subi du fait de troubles de jouissance, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit n'y avoir lieu de statuer sur la demande en garantie de la société MAVIDIS à l'encontre de la société EDISSIMO ;
AUX MOTIFS QU'il ya lieu de débouter la société Costa de toutes ses demandes en dommages-intérêts, réduction de loyers ; qu'il n'y a pas lieu en conséquence de statuer sur l'appel en garantie formé par la société Mavidis contre la société Edissimo ;
ALORS QUE la société MAVIDIS sollicitait la condamnation de la société EDISSIMO à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de la société COSTA pour tout fait et tout préjudice antérieur au 12 décembre 2005 ; que la cassation de l'arrêt attaqué sur l'un quelconque des premier, deuxième, troisième, quatrième ou sixième moyen de cassation, qui font grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes de la sociétés COSTA formées à l'encontre des sociétés MAVIDIS et EDISSIMO tendant à l'indemnisation des préjudices résultant de l'absence d'entretien de l'immeuble loué (premier moyen), des troubles apportées à la jouissance des locaux loués (deuxième, troisième et quatrième) ou, de manière générale, de l'état sinistré de la zone et du chantier de travaux avoisinant les locaux loués (sixième moyen de cassation), entraînera nécessairement la cassation de l'arrêt en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande en garantie de la société MAVIDIS à l'encontre de la société EDISSIMO, en application de l'article 625 du code de procédure civile.
