LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux moyens réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant retenu souverainement que le constat d'huissier du 5 août 2009 ne démontrait pas un défaut d'entretien flagrant des bâtiments et énoncé à bon droit que les effets de la vétusté ne pouvaient être imputés à la locataire et qu'il n'apparaissait pas que celle-ci ait commis des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de se livrer à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, et qui a pu en déduire, sans violer l'article 455 du code de procédure civile ni se contredire, que les bailleresses ne rapportaient pas la preuve de manquements susceptibles de justifier le non renouvellement du bail ou sa résiliation, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mmes Madeleine et Nadine X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mmes Madeleine et Nadine X... à payer à la société d'Hoursolle la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mmes Madeleine et Nadine X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit novembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Brouchot, avocat aux Conseils pour Mmes Madeleine et Nadine X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que Mme Madeleine Z... veuve X... et Mme Nadine X... ne peuvent s'opposer valablement au renouvellement du bail portant sur les parcelles cadastrées B 415, 416, 417 et 418 au profit de la SCEA d'Hoursolle, preneur ;
AUX MOTIFS QUE sur les parcelles cadastrées B 415, 416, 417 et 418, objet du bail consenti par Mmes X..., sont édifiés des bâtiments d'exploitation (hangar de stockage, salle de gavage, atelier, bureau) ; que le congé délivré par Mme Madeleine X... et Mme Nadine X... et contesté par la SCEA d'Hoursolle se fonde sur les dispositions de l'article L. 411-53 du code rural aux termes duquel, nonobstant toute clause contraire, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du bail que s'il justifie de l'un des motifs mentionnés à l'article L. 411-31 et dans les conditions prévues audit article ; que les bailleresses s'appuient sur un procès-verbal de constat dressé le 5 aout 2009 au siège de la SCEA d'Hoursolle ; que l'huissier a notamment constaté : - que l'accès à la propriété est dépourvu de portail, - que la charpente d'un des hangars de stockage est ancienne et pliée par endroits ; qu'on note une fissure verticale importante sur le fond du hangar ainsi que sur le côté droit, lequel côté droit est également envahi partiellement de lierre et d'herbes hautes ; - qu'on note de multiples impacts sur le fronton de l'appentis en dur adossé au bâtiment principal ; - que derrière l'atelier, un bâtiment dédié à l'élevage de canetons semble à l'abandon, la plupart de ses carreaux de vitres sont cassés ; - que le bâtiment anciennement à usage de salle de gavage est également partiellement à l'abandon et recouvert de lierre qui envahit non seulement les murs mais également la toiture en tôle ondulée ; - que dans le champ situé derrière la propriété, deux crips à maïs sont édifiés, l'un partiellement effondré, le second sert de stockage de bois ; qu'il résulte de l'attestation délivrée le 29 mars 2010 par son expert comptable que la SCEA d'Hoursolle maintient une activité agricole et que son chiffre d'affaires du 1er juillet 2009 au 31 décembre 2009 s'élève à 83.450 euros ; que le constat d'huissier du 5 août 2009 ne démontre pas, contrairement à ce que soutiennent les bailleresses, un défaut d'entretien flagrant des bâtiments, de nature à compromettre dans l'avenir la bonne exploitation du fonds ; que certaines constatations effectuées sur les bâtiments illustrent des marques de vétusté non imputables au preneur ; que les photographies annexées au procès-verbal ne confirment pas l'état d'abandon dénoncé par les appelantes ; que le tribunal a d'ailleurs relevé avec pertinence, qu'aucun état des lieux de début de bail n'est produit ce qui ne permet pas de vérifier l'existence d'un éventuel délabrement des bâtiments loués, survenu depuis l'entrée en jouissance de la SCEA d'Hoursolle ; que l'huissier a noté que derrière le hangar principal, deux hangars de stockage, montés sur blocs avec toiture en bac acier, avaient été édifiés récemment, ce qui traduit l'adaptation du preneur aux normes en vigueur, notamment en matière sanitaire ; qu'il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté que les bailleresses ne rapportaient pas la preuve de manquements graves du preneur de nature à justifier le non-renouvellement du bail ; que le congé ne produira aucun effet ;
ALORS, D'UNE PART, QUE tout bailleur peut s'opposer au renouvellement du bail rural par la délivrance d'un congé s'il justifie d'agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds loué, tels que le défaut d'entretien des lieux loués ; que tout en relevant qu'un huissier avait constaté la dégradation voire l'état d'abandon de l'essentiel des bâtiments agricoles, la cour d'appel qui a cependant considéré que ces faits ne caractérisaient pas des défauts d'entretien des lieux loués, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres observations au regard des articles L. 411-31 et L. 411-53 du code rural pris ensemble qu'elle a ainsi violés ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE tout preneur est tenu d'entretenir les bâtiments agricoles loués pour permettre une bonne exploitation du fonds loué ; que pour retenir que Mmes X... ne rapporteraient pas la preuve de manquements graves de la SCEA d'Hoursolle à ses obligations contractuelles nées du bail de nature à compromettre une bonne exploitation des parcelles et des bâtiments qui y sont édifiés, la cour d'appel s'est fondée sur la vétusté de certains locaux, l'absence de procès-verbal d'entrée dans les lieux et l'édification récente de deux autres bâtiments ; qu'en se fondant sur de tels motifs inopérants, le preneur étant présumé avoir reçu les lieux loués en bon état, en l'absence de procès-verbal d'entrée dans les lieux, devant remédier à la vétusté dans le cadre de ses obligations de réparations locatives et l'édification d'autres bâtiments ne pouvant l'exonérer de son obligation d'entretenir ceux qui sont loués et devant être restitués au bailleur, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles L. 411-31 et L. 411-53 du code rural ;
ALORS, ENFIN, QUE dans leurs conclusions d'appel, Mmes X... avaient régulièrement fait valoir que la SCEA d'Hoursolle avait commis un manquement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, tiré de son défaut d'exploitation personnelle des parcelles et bâtiments loués avec la main-d'oeuvre nécessaire ; que ce moyen péremptoire était de nature à établir le manquement du preneur de nature à justifier la délivrance du congé ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé les articles 455 du code de procédure civile et 6-1 de la Convention européenne des droits de l'homme.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mme Madeleine Z... veuve X... et Mme Nadine X... de leur demande reconventionnelle tendant à la résiliation du bail aux torts de la SCEA d'Hoursolle, preneur ;
AUX MOTIFS QUE les bailleresses qui soutiennent que la SCEA d'Hoursolle a commis des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'elle ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation, sont cependant défaillantes dans la preuve qui leur incombe de tels agissements ; que la SCEA d'Hoursolle exploite sur la commune de Saugnac et Cambran une superficie de 26 ha 64 a 39 ca, formant une unité économique cohérente, alors que les parcelles en cause n'en représentent qu'une partie ; qu'elle a comme activité principale la reproduction volailles qu'elle a exercée en partenariat avec l'EARL Couvoir de la Haute Chalosse ; que l'exploitation céréalière, secondaire, est assurée par M. A... qui, après avoir fait valoir ses droits à la retraite, a retrouvé une fonction salariée au sein de la société, en cumulant légalement sa retraite et un emploi ; qu'en outre, Mme Evelyne B... épouse A... est devenue gérante de la société selon procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 18 décembre 2008 ; qu'elle a la qualité d'associée exploitante de la SCEA d'Hoursolle à compter du 1er janvier 2009 et qu'elle justifie de son affiliation à la Mutualité Sociale Agricole Sud Aquitaine pour l'année 2009 ;
ALORS QUE le défaut d'exploitation personnelle du fonds loué, à l'aide de la main-d'oeuvre nécessaire, caractérise un agissement du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, sanctionnable par la résiliation du bail ; que pour rejeter le moyen invoqué par Mmes X... dans leurs conclusions d'appel et tiré du défaut d'exploitation effective personnelle par la SCEA d'Hoursolle, preneur, en l'absence de surcroît de la main d'oeuvre nécessaire à l'exploitation des parcelles louées, en réalité exploitées par l'EARL Couvoir de la Haute Chalosse, la cour d'appel s'est fondée sur l'activité exercée et sur le statut des gérant et associés de cette entreprise ; qu'en se fondant sur ces considérations inopérantes, la cour d'appel qui n'a pas recherché dans quelles conditions effectives le fonds était exploité et notamment si ces gérant et associés exploitaient personnellement en travaillant eux-mêmes sur l'exploitation ou au travers de la main-d'oeuvre nécessaire, a privé son arrêt de base légale au regard de l'article L. 411-31 I § 2 du code rural.
