LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé, du pourvoi, qui est recevable :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé qu'il incombait à l'acheteur de rapporter la preuve de ce que le vendeur avait connaissance du vice, en l'espèce le risque d'effondrement tel qu'il s'était réalisé, et que les seuls éléments proposés par Mme X... de nature à accréditer la thèse de la connaissance qu'auraient eue les vendeurs de ce vice tenaient à cette circonstance qu'un désaccord, si ce n'était un litige, s'était manifesté entre les consorts Y... et les propriétaires du fonds Z... et qu'à cette occasion les consorts Y... avaient bénéficié d'avis de techniciens mandatés par leur assureur, la cour d'appel a retenu, sans dénaturation, que ces avis, s'ils établissaient que les consorts Y... étaient informés des désordres du mur de la propriété Z..., ne faisaient pas apparaître le risque de glissement de terrain qui s'était finalement produit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que Mme X... invoquait la force majeure qui serait consécutive aux pluies diluviennes à l'origine du glissement de terrain, la cour d'appel ne s'est pas contredite en retenant, que si elle était en état de conclure, au vu des éléments qui lui sont soumis, au caractère irrésistible de l'effondrement à l'origine du litige, elle ne disposait pas en revanche des éléments de nature à lui permettre de dire si cet effondrement avait ou non un caractère imprévisible ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer aux consorts Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux novembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour Mme X...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté les demandes de madame X... tendant à la résolution de la vente conclue avec les consorts Y... le 25 avril 2008 du fait de vices cachés et à la condamnation de consorts Y... au paiement de dommages et intérêts, et d'avoir ordonné une expertise ;
AUX MOTIFS QUE les consorts Y..., pour contredire l'action engagée par madame X..., acquéreur, sur le fondement de l'article 1641 du Code civil, font valoir que le contrat de vente comportait une clause d'exonération de cette garantie ; qu'en l'état d'une telle clause, il incombe à l'acquéreur de rapporter la preuve de ce que le vendeur avait connaissance du vice, en l'espèce le risque d'effondrement tel qu'il s'est réalisé, une telle démonstration étant seule de nature à rendre cette clause inefficiente ; que l'acquéreur, madame X..., ainsi que les vendeurs, les consorts Y..., soumettent à la cour d'appel diverses photographies permettant d'écarter, au vu également des circonstances de fait, savoir les pluies diluviennes intervenues quelques jours auparavant sur le site qui ont par ailleurs donné lieu à la prise d'un arrêté de catastrophe naturelle, l'hypothèse selon laquelle ce serait le mur (apparemment de soutènement) de la propriété Z... qui se serait décollé et effondré, entraînant l'effondrement sous-jacent du talus ; que c'est le talus lui-même qui, par un phénomène de glissement, a envahi la propriété litigieuse, entraînant avec lui le mur situé à son faîte ; que les seuls éléments proposés par l'acquéreur qui seraient selon lui de nature à accréditer la thèse de la connaissance qu'auraient eu les vendeurs du vice qu'il invoque tiennent à cette circonstance qu'un désaccord si ce n'est un litige s'était manifesté entre lesdits vendeurs et les propriétaires du fonds Z... et qu'à cette occasion les consorts Y... ont bénéficié d'avis de techniciens mandatés par leur assureur, lesquels avis sont ainsi libellés : 1°) avis du 25 janvier 2005 : «Lors de notre visite, il a pu être constaté une vétusté importante du mur de soutènement du terrain de monsieur Z... qui surplombe la propriété de madame Y.... En l'absence d'entretien, des petites portions de ce mur tombent sur la propriété sous-jacente, sans conséquence dommageable à ce jour. Compte tenu de la constitution ancienne et du mauvais état du mur, il existe un risque d'effondrement à plus ou moins long terme. Notre confrère partage notre avis sur l'état vétuste du mur et sur l'existence d'un risque qui en découle » ; 2°) avis du 11 juin 2007 : « La propriété Z... située en amont de la colline, est soutenue côté aval par un mur ancien bâti à l'aide de « poudingue » et de mortier. Ce mur est implanté dans la propriété Z.... En dessous de ce mur se trouve un talus naturel abrupt. En dessous de ce talus, sur la propriété Y..., se trouve un mur maçonné le soutenant. Les désordres viennent essentiellement du mur haut soutenant la propriété Z.... Je relève que la limite de propriété se situe à la fois le long du mur Z... et pour partie au milieu du talus. A titre de protection, madame Y... a fait poser un grillage sur l'ensemble du talus. Il ressort de mes constatations que l'essentiel des désordres actuels minimes (et des risques futurs) proviennent de ce mur, il appartient donc, me semble-t-il, aux époux Z... de faire réaliser les travaux nécessaires. Je n'exclus pas qu'il y ait lieu de prévoir un traitement du talus (partiellement mitoyen) que madame Y... a déjà fait protéger par un grillage visant à empêcher les chutes de matériaux» ; que ces avis, s'ils établissent que les consorts Y... étaient informés des désordres du mur de la propriété Z..., ce qui d'ailleurs apparaissait à la vue de tous compte tenu de la présence d'un filet métallique et d'un mur sous-jacent de nature à arrêter les chutes de pierre en provenance du mur de la propriété Z..., ne font en revanche pas apparaître le risque de glissement de terrain qui s'est finalement produit, l'observation du technicien qui déclare «je n'exclus pas qu'il y ait lieu de prévoir un traitement du talus (partiellement mitoyen) que madame Y... a déjà fait protéger par un grillage visant à empêcher les chutes de matériaux», n'étant pas de nature à laisser prévoir une dangerosité particulière extrinsèque aux désordres concernés objet de la mission du technicien et étant de pure forme compte tenu de la situation des lieux, visible par tout un chacun ; que c'est à tort que le premier juge a fait droit à l'action rédhibitoire exercée par madame X... ; que sur la demande reconventionnelle des consorts Y... fondée sur l'empêchement de jouir, du fait de l'effondrement, de leur droit d'usage et d'habitation, madame X... invoque la force majeure qui serait consécutive aux pluies diluviennes lesquelles sont à l'origine du glissement de terrain, soutenant que cet effondrement aurait été imprévisible et irrésistible ; que la cour d'appel ne dispose pas des éléments de nature à lui permettre de dire si cet effondrement avait ou non un caractère imprévisible ;
1°) ALORS QU' en affirmant que les avis des techniciens mandatés par les assureurs des consorts Y... ne faisaient «pas apparaître le risque de glissement de terrain qui s'est finalement produit», tandis qu'aux termes clairs et précis de l'avis du 11 juin 2007 qu'elle a cité, il avait été indiqué qu'il y avait « lieu de prévoir un traitement du talus (partiellement mitoyen) que (madame Y...) a(vait) déjà fait protéger par un grillage visant à empêcher la chute de matériaux », la cour d'appel a dénaturé ce document, violant ainsi l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QUE le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause ; qu'en l'espèce la cour d'appel a constaté que les consorts Y..., vendeurs, avaient eu connaissance, avant la vente, des désordres du mur de la propriété qui surplombait le bien immobilier qu'ils vendaient et de la fragilité du talus, sur lequel ils avaient fait poser un filet métallique de protection, ainsi que du mur de soutien qui avait été édifié au pied de ce talus sur le fonds vendu ; qu'en jugeant néanmoins que ces vendeurs ignoraient l'existence d'un vice tenant au risque de glissement de terrain pouvant provoquer l'effondrement du talus partiellement mitoyen, du mur de soutènement et du mur sous-jacent, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, peu important que le glissement de terrain ait été un élément extrinsèque aux murs euxmêmes ; qu'elle a ainsi violé l'article 1643 du Code civil ;
3°) ALORS QU' en retenant que madame X..., acquéreur, avait pu constater « la présence d'un filet métallique et d'un mur sous-jacent de nature à arrêter les chutes de pierres en provenance de la propriété » du dessus, tandis que ces signes extérieurs ne rendaient pas le vice affectant le talus et le mur sous-jacent apparent, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1643 du Code civil ;
4°) ALORS QU' en affirmant, d'une part, que les avis des experts communiqués aux consorts Y... n'étaient pas de nature à laisser prévoir une dangerosité particulière du talus, et, d'autre part, qu'elle ne pouvait déterminer si l'effondrement de ce talus avait un caractère imprévisible, la cour d'appel a statué par des motifs contradictoires, violant ainsi l'article 455 du Code de procédure civile.
