LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux moyens réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'en l'état de documents qui, pour l'un, se référait à un acte de renouvellement du bail expiré au 31 décembre 2000, et pour les autres, prenaient acte de l'inexistence d'un tel acte de renouvellement, la cour d'appel a souverainement retenu que n'était pas rapportée la preuve que Mme X..., bailleresse, et Mme Y..., locataire, s'étaient entendues pour renouveler, de quelque manière que ce fût, le bail établi le 6 juin 1994, lequel se poursuivait donc par tacite reconduction, et qu'il s'ensuivait que les consorts X... et leur mandataire n'avaient pas commis de faute en déniant l'existence d'un acte de renouvellement du bail ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts Y... et la société Pharmacie face à l'ancienne mairie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Y... et la société Pharmacie face à l'ancienne mairie à payer aux consorts X... et à la société SGIG Gicquel la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts Y... et de la société Pharmacie face à l'ancienne mairie ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six octobre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour les consorts Y... et la société Pharmacie face à l'ancienne mairie.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement et d'AVOIR débouté les consorts Y... et la société PHARMACIE FACE A L'ANCIENNE MAIRIE de leur demandeur tendant à voir constater que le bail renouvelé le 6 juin 1994 à effet au 1er janvier 1992 pour une durée de neuf ans entre, d'une part, Mme X..., aux droits de laquelle se trouve les consorts X..., et d'autre part, Mme Y..., aux droits de laquelle se trouvent les consorts Y..., avait été renouvelé le 1er janvier 2001 ;
AUX MOTIFS QUE les conditions de renouvellement d'un bail commercial obéissent à des règles de forme strictes, soit le renouvellement résulte d'un congé donné par le bailleur, soit il résulte de la réponse de ce dernier à une demande de renouvellement qui doit être faite, à peine de nullité, par acte extrajudiciaire ; que les parties peuvent, il est vrai, convenir valablement de renouveler amiablement le bail expiré, leur accord couvrant alors l'inexistence ou la nullité des formalités ; qu'en l'espèce, à la date du 6 (lire 29) mars 2004, le mandataire des consorts X..., le cabinet Adb Gasnier et Gicquel a adressé à Mme Y... une lettre recommandée avec accusé de réception ainsi libellée : « l'indivision X... vous a fait bail et donné à loyer pour une durée de neuf années entières et consécutives qui ont commencé à courir le 1° janvier 2001, bail régi par le décret du 30 septembre 1953, divers locaux … Cet acte a été consenti moyennant un loyer annuel trimestriel échu et a constaté le versement d'un dépôt de garantie représentant six mois de loyers d'avance. Aux termes des différentes périodes de révision triennale, le loyer a été réajusté ainsi que le dépôt de garantie. Toutes clauses portées au bail restant inchangées. Trois années de sont écoulées depuis la dernière fixation du loyer et conformément aux clauses de révision insérées dans le bail, votre loyer est révisé à compter du 1° janvier 2004 en application de la variation de l'indice Insee… (s'en suit le calcul du loyer indexé) » ; que ce document fait expressément référence à un acte de renouvellement convenu entre les parties pour une durée de neuf années à effet du 1° janvier 2001 ; que le cabinet Guery chargé de notifier les premier compromis de cession du fonds à l'indivision X... dans l'intérêt des consorts Y... avait lui-même cependant admis l'absence de renouvellement du bail de 1994 dans une lettre adressée au mandataire de l'indivision X... ; que surtout, les consorts Y... eux-mêmes lors de l'établissement du second compromis de cession du fonds passé avec la société en formations « la pharmacie face à l'ancienne mairie », signifié aux consorts X... le 27 octobre 2007 convenaient dans cet acte : « Article 3 – le bail des lieux où est exploité le fonds résulte d'un acte sous seing privé de renouvellement en date du 6 juin 1994 entre Madame X... le bailleur et Madame Y..., bail renouvelé à compter du 1° janvier 1992. Ce renouvellement de bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1° janvier 1992. Il a pris fin le 31 décembre 2000. Il est précisé qu'aucun congé n'a été délivré par le bailleur de sorte que le bail s'est poursuivi de fait de manière tacite, sachant que les loyers ont été encaissés par le bailleur » ; que si le compromis a été modifié ultérieurement pour tenir compte des dispositions du jugement déféré, force est de constater que les consorts Y... admettaient eux-mêmes dans l'acte de cession signifié le 27 octobre 2007 à l'indivision X... qui n'y était pas partie que le bail s'était poursuivi postérieurement à l'échéance du 31 décembre 2000 par tacite reconduction, à défaut de congé donné par le bailleur ; que le compromis ne fait pas davantage référence à une quelconque demande de renouvellement du bail émanant de la locataire à laquelle il aurait été répondu favorablement et du reste les consorts Y... ne l'allèguent pas ; que c'est donc de manière parfaitement contraire à leur propre convention passée avec l'acquéreur du fonds qu'il invoquent l'existence d'un bail renouvelé au 1° janvier 2001 sans en démontrer l'existence laquelle ne peut résulter de la seule affirmation contenue dans la lettre du 9 (lire 29) mars 2004 alors que cette affirmation qui procède selon l'indivision X... d'une erreur du mandataire est contredite par les affirmations des consorts Y... dans le contrat de cession du fonds ; que la lettre du 9 (lire 29) mars 2004 ne vaut donc que comme avenant de révision triennale accepté par les deux parties, ce qui était d'ailleurs son objet comme il y était mentionné, la poursuite du bail par tacite reconduction n'excluant pas que le loyer soit révisé en application de la clause de révision contenue dans le bail en cours ; qu'il s'ensuit que les consorts Y... échouent à faire la preuve que le bail renouvelé en 1994 entre Mme X... et Mme Y... a fait l'objet d'un renouvellement au 1° janvier 2001 suivant les formes et conditions requises par les dispositions légales ou par accord des parties ;
ALORS QU'il résulte des termes clairs et précis de l'acte du 29 mars 2004, établi « en deux exemplaires » et signé par le mandataire des consorts X... et par Mme Y..., que les consorts X... ont « fait bail et donné à loyer » à Mme Y..., « pour une durée de neuf années entières et consécutives qui ont commencé à courir le premier janvier 2001, bail régi par le décret du 30 septembre 1953, divers locaux » situés au « ... 94 0000 CRETEIL », « moyennant un loyer annuel trimestriel échu » et « le versement d'un dépôt de garantie représentant six mois de loyer d'avance », le montant du loyer trimestriel étant porté, après révision, à la somme de 2 390,46 euros ; qu'en retenant, par des motifs inopérants tirés de ce que le cabinet Guery, chargé en 2007 de notifier le premier compromis de cession du fonds à l'indivision X... dans l'intérêt des consorts Y..., aurait admis l'absence de renouvellement du bail de 1994 dans une lettre adressée au mandataire de l'indivision X... et de ce que le second compromis de cession du fonds conclu en 2007 entre les consorts Y... et un tiers indiquait que le bail s'était poursuivi par tacite reconduction à compter du 31 décembre 2000, que l'existence du bail renouvelé le 1er janvier 2001 ne pouvait résulter de l'acte du 29 mars 2004, qui n'aurait pu valoir que comme avenant de révision triennale accepté par les deux parties, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il avait condamné solidairement M. X... et Mme X... à payer aux consorts Y... la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE les parties peuvent, il est vrai, convenir valablement de renouveler amiablement le bail expiré, leur accord couvrant alors l'inexistence ou la nullité des formalités ; qu'en l'espèce, à la date du 6 (lire 29 mars 2004, le mandataire des consorts X..., le cabinet Adb Gasnier et Gicquel a adressé à Mme Y... une lettre recommandée avec accusé de réception ainsi libellée : « l'indivision X... vous a fait bail et donné à loyer pour une durée de neuf années entières et consécutives qui ont commencé à courir le 1° janvier 2001, bail régi par le décret du 30 septembre 1953, divers locaux … Cet acte a été consenti moyennant un loyer annuel trimestriel échu et a constaté le versement d'un dépôt de garantie représentant six mois de loyers d'avance. Aux termes des différentes périodes de révision triennale, le loyer a été réajusté ainsi que le dépôt de garantie. Toutes clauses portées au bail restant inchangées. Trois années de sont écoulées depuis la dernière fixation du loyer et conformément aux clauses de révision insérées dans le bail, votre loyer est révisé à compter du 1° janvier 2004 en application de la variation de l'indice Insee… (s'en suit le calcul du loyer indexé) » ; que ce document fait expressément référence à un acte de renouvellement convenu entre les parties pour une durée de neuf années à effet du 1° janvier 2001 ; que le cabinet Guery chargé de notifier les premier compromis de cession du fonds à l'indivision X... dans l'intérêt des consorts Y... avait lui-même cependant admis l'absence de renouvellement du bail de 1994 dans une lettre adressée au mandataire de l'indivision X... ; que surtout, les consorts Y... eux-mêmes lors de l'établissement du second compromis de cession du fonds passé avec la société en formations « la pharmacie face à l'ancienne mairie », signifié aux consorts X... le 27 octobre 2007 convenaient dans cet acte : « Article 3 – le bail des lieux où est exploité le fonds résulte d'un acte sous seing privé de renouvellement en date du 6 juin 1994 entre Madame X... le bailleur et Madame Y..., bail renouvelé à compter du 1° janvier 1992. Ce renouvellement de bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1° janvier 1992. Il a pris fin le 31 décembre 2000. Il est précisé qu'aucun congé n'a été délivré par le bailleur de sorte que le bail s'est poursuivi de fait de manière tacite, sachant que les loyers ont été encaissés par le bailleur » ; que si le compromis a été modifié ultérieurement pour tenir compte des dispositions du jugement déféré, force est de constater que les consorts Y... admettaient eux-mêmes dans l'acte de cession signifié le 27 octobre 2007 à l'indivision X... qui n'y était pas partie que le bail s'était poursuivi postérieurement à l'échéance du 31 décembre 2000 par tacite reconduction, à défaut de congé donné par le bailleur ; que le compromis ne fait pas davantage référence à une quelconque demande de renouvellement du bail émanant de la locataire à laquelle il aurait été répondu favorablement et du reste les consorts Y... ne l'allèguent pas ; que c'est donc de manière parfaitement contraire à leur propre convention passée avec l'acquéreur du fonds qu'il invoquent l'existence d'un bail renouvelé au 1° janvier 2001 sans en démontrer l'existence laquelle ne peut résulter de la seule affirmation contenue dans la lettre du 9 (lire 29) mars 2004 alors que cette affirmation qui procède selon l'indivision X... d'une erreur du mandataire est contredite par les affirmations des consorts Y... dans le contrat de cession du fonds ; que la lettre du 9 (lire 29) mars 2004 ne vaut donc que comme avenant de révision triennale accepté par les deux parties, ce qui était d'ailleurs son objet comme il y était mentionné, la poursuite du bail par tacite reconduction n'excluant pas que le loyer soit révisé en application de la clause de révision contenue dans le bail en cours ; qu'il s'ensuit que les consorts Y... échouent à faire la preuve que le bail renouvelé en 1994 entre Mme X... et Mme Y... a fait l'objet d'un renouvellement au 1° janvier 2001 suivant les formes et conditions requises par les dispositions légales ou par accord des parties ;
ALORS QUE commet une faute de nature à engager sa responsabilité le bailleur qui fait obstacle à la cession du fonds de commerce exploité dans les lieux donnés à bail en prétendant, à tort, que ce bail n'existe pas ; qu'en statuant de la sorte sans rechercher, comme il le lui était demandé, et comme l'avait constaté le jugement déféré, si les bailleurs n'avaient pas engagé leur responsabilité à l'égard des consorts Y... en prétendant de manière erronée, en réponse à la notification du compromis de cession du fonds de commerce conclu avec M. Z..., que les locaux dans lesquels le fonds était exploité ne faisaient l'objet d'aucun bail, réponse qui avait conduit le cessionnaire à renoncer à la cession, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-16, alinéa 1er, du Code de commerce et des articles 1134, alinéa 3 et 1147 du Code civil.
