LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par motifs adoptés, que le bailleur avait fait la preuve d'un préjudice inférieur aux estimations de l'expert judiciaire excluant à juste titre des indemnités accessoires envisagées par l'expert, injustifiables en l'absence de réinstallation avérée de la locataire, la cour d'appel a, sans inverser la charge de la preuve ni dénaturer le rapport d'expertise, souverainement fixé, à la date de sa décision, le montant de l'indemnité d'éviction due à la société Maroquinerie Centre Deux ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel a souverainement fixé le montant de l'indemnité d'occupation en y incluant la TVA et les charges communes afférentes au local en cause ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation que la cour d'appel a exclu les références correspondant à des situations nouvelles pour fixer le montant de l'indemnité d'occupation sur la base de la valeur locative moyenne du centre commercial ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société Maroquinerie Centre Deux aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la société Centre Deux et de la société Maroquinerie Centre Deux ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze octobre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la société Maroquinerie Centre Deux.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt affirmatif attaqué d'AVOIR limité à la somme de 287 300 € l'indemnité d'éviction due par la SNC CENTRE DEUX à la société MAROQUINERIE CENTRE DEUX ;
AUX MOTIFS QU'« il résulte des dispositions de l'article L 145-14 du code de commerce que l'indemnité d'éviction à la charge du bailleur est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, cette indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; que, par ailleurs, la valeur marchande du fonds de commerce ne peut être inférieure à la valeur du droit au bail ; que pour déterminer la valeur marchande du fonds de commerce (maroquinerie, articles de voyages et d'écoliers, objets cadeaux), l'expert a recherché le chiffe d'affaire TTC moyen des trois dernières armées (2004 à 2006) qui s'élève à 404176 euros et qui n'est pas discuté ; qu'à juste titre après avoir rappelé les pourcentages ou fourchettes proposés par diverses cotes, l' expert a retenu un pourcentage de 70% qui prend en compte les spécificités de ce fonds de commerce (par comparaison avec un autre fonds détenu par la même propriétaire au niveau 2 du même centre commercial ayant donné lieu à une procédure analogue en 2004), et plus spécialement comme point positif l'emplacement du commerce au sein d'un centre commercial offrant de très bonnes conditions de commercialité et comme point négatif l'état d'entretien des locaux tout juste satisfaisant ainsi que la très faible valeur comptable du commerce qui ne permet pas au gérant de se verser une rémunération et qui a dégagé en 2006 un bénéfice de 13.368 euros seulement ; que vainement la SNC CENTRE DEUX entend voir appliquer un pourcentage de 60% qui correspond à la fourchette la plus basse du memento fiscal Lefebvre 2006 alors qu'il convient de tenir compte du bon emplacement du commerce (le long du mail principal, non loin de l'escalator d'accès au niveau supérieur, avec pour voisins immédiats Auchan sur la droite, le magasin de prêt à porter Jacqueline Riu et en face Sephora) dans un centre commercial animé ; qu'à l'inverse, le pourcentage de 80% revendiqué par l'appelante doit être écarté, l'expert ayant parfaitement explicité les motifs pour lesquels ce chiffre ne peut être adopté, en particulier l'état du commerce qui ne saurait s'expliquer par la seule perspective d'une prochaine expulsion puisque l'expert note que cet état justifierait d'envisager rapidement de véritables travaux de remise en état ; que la valeur marchande du fonds de commerce doit en conséquence être retenue pour 283.000 euros ; que les indemnités accessoires ne peuvent être accordées que pour compenser un préjudice effectif de la locataire évincée ; qu'à juste titre le tribunal a écarté les indemnités accessoires envisagées par l'expert en l'absence de tout projet de réinstallation justifié ou présumé de la société MAROQUINERIE CENTRE DEUX ; que devant la Cour l'appelante n'apporte aucun élément concret nouveau à ce sujet ; que pour retenir une valeur du droit au bail de 338.000 euros l'expert s'est référé à des cessions de droit au bail intervenues en 2005, dégageant ainsi un prix moyen au m2 GLA voisin de euros ; qu'il s'agit cependant de cessions concernant des activités complètement différentes de celles de la MAROQUINERIE CENTRE DEUX ; qu'il convient aussi de tenir compte de ce que le bail avait une durée de douze années conduisant à un déplafonnement du loyer en cas de renouvellement ; qu'au vu de ces éléments la valeur du droit au bail doit être ramenée à 287.300 euros ( 338.000 x 85%) qui excédant quelque peu la valeur marchande du fonds de commerce sera allouée à la société MAROQUINERIE CENTRE DEUX »;
1°) ALORS QUE le bailleur qui refuse le renouvellement du bail à son locataire doit lui verser une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; qu'en refusant d'allouer à la société MAROQUINERIE CENTRE DEUX les indemnités accessoires dont elle réclamait le paiement au motif que cette dernière n'aurait pas rapporté la preuve de sa réinstallation, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 du Code civil ;
2°) ALORS QUE l'indemnité d'éviction doit être calculée à la date la plus proche de la réalisation du préjudice, à savoir la date de l'éviction ou la date de l'arrêt lorsque le preneur est encore dans les lieux ; que le montant d'une indemnité d'éviction ne peut être évaluée sur un rapport d'expertise sans tenir compte des circonstances postérieures au dépôt dudit rapport ; qu'en se fondant, en l'espèce, sur la moyenne du chiffre d'affaires réalisé par l'exposante entre 2004 et 2006 sans prendre en compte le chiffre d'affaires réalisé par elle en 2007 dont elle avait précisé le montant dans ses écritures d'appel, ni l'attestation établie postérieurement au dépôt du rapport de l'expert, relative aux salariés de la société, la Cour d'appel a violé l'article L 145-14 du Code de commerce ;
3°) ALORS QUE le bailleur qui refuse le renouvellement du bail à son locataire doit lui payer une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, qui ne peut être inférieure à la valeur du droit au bail ; qu'en se fondant, pour fixer la valeur du fonds de commerce à la somme de 283.000 euros sur le prétendu mauvais état du fonds de commerce sans préciser, ainsi que cela lui avait été expressément demandé, ce qui caractérisait ce prétendu manque d'entretien, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L du Code de commerce ;
4°) ALORS QU'en jugeant que l'expert avait estimé que « l'état du commerce qui ne saurait s'expliquer par la seule perspective d'une prochaine expulsion » (arrêt p. 3, dernier alinéa) quand celui-ci avait, au contraire, clairement précisé que « compte tenu de la situation actuelle il est compréhensible que la société locataire n'ait pas jugé utile de réaliser de tels investissements dans une période de grande incertitude » (rapport de l'expert judiciaire, p. 7, dernier alinéa), la Cour d'appel a dénaturé le rapport de l'expert et a violé l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR, après avoir confirmé le jugement en ce qu'il avait fixé à la somme de 44 385 € à compter du 1er avril 2006 l'indemnité d'occupation due par la société MAROQUINERIE CENTRE DEUX, outre application de l'indexation sur l'indice INSEE du coût de la construction chaque année à partir du 1er avril 2007, DIT que l'indemnité d'occupation due était assortie de la TVA et des charges communes afférentes au local ;
AUX MOTIFS QUE « l'expert a proposé un prix au m2 GLA de 269 euros sur la base de la valeur locative moyenne du centre commercial ; que si la SNC CENTRE DEUX prétend que la valeur locative des locaux doit être fixée à 450 euros HT le m2, l'expert a écarté cette prétention en rappelant qu'il a raisonné sur la prise en compte de loyers pratiqués consécutivement à un renouvellement de bail et qu'il a donc exclu les références correspondant à des situations nouvelles ; que le chiffre proposé l'a été sur la base de la valeur locative moyenne du centre commercial et reflète donc la valeur locative du local de la société MAROQUINERIE CENTRE DEUX ; qu'il doit être adopté et le loyer fixé en conséquence à la somme de 44.385 euros par an à compter du 1er avril 2006 hors taxes et hors charges».
ALORS QUE tout jugement doit comporter les motifs nécessaires à le justifier ; qu'en décidant, en infirmant sur ce point le jugement dont la confirmation était demandée, que l'indemnité d'occupation due devait être majorée de la TVA et des charges communes afférentes au local, sans motiver sa décision, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils pour la SNC Centre Deux.
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR limité à la somme de 44.385 euros par an l'indemnité d'occupation due par la SARL MAROQUINERIE CENTRE DEUX à la SNC CENTRE DEUX ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'expert a proposé un prix au m² GLA de 269 euros sur la base de la valeur locative moyenne du centre commercial ; que si la SNC CENTRE DEUX prétend que la valeur locative des locaux doit être fixée à 450 euros HT le m², l'expert a écarté cette prétention en rappelant qu'il a raisonné sur la prise en compte de loyers pratiqués consécutivement à un renouvellement de bail et qu'il a donc exclu les références correspondant à des situations nouvelles ; que le chiffre proposé l'a été sur la base de la valeur locative moyenne du centre commercial et reflète donc la valeur locative du local de la société MAROQUINERIE CENTRE DEUX » (cf. arrêt p.4, II, §1)
et AUX MOTIFS ADOPTES QUE « la SNC ne rapporte pas objectivement la preuve, qui lui incombe, de pertes plus élevées que la moyenne des loyers correspondant aux baux renouvelés examinés par l'expert, de telle sorte que la somme de 269€/m²/an HT peut être retenue soit 44.385€ » (cf. jugement p.3, §2).
ALORS QUE, l'indemnité d'occupation doit être fixée en considération de la seule valeur locative du marché c'est-à-dire selon les prix couramment pratiqués dans le voisinage sans faire application des dispositions relatives au plafonnement des loyers ni référence aux loyers fixés en cas de renouvellement du bail ; qu'en validant, pour rejeter la demande de l'exposante, le prix proposé par l'expert sur la base de loyers pratiqués consécutivement à un renouvellement de bail, excluant les références correspondant à des situations nouvelles, la Cour d'appel a violé l'article L.145-28 du code de commerce.
