LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 25 mai 2010), rendu sur renvoi après cassation (3e chambre civile, 25 juin 2008, pourvoi n° 07-14.682), que M. X..., propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail, par acte du 9 juillet 1985, à la caisse de crédit mutuel d'Angoulême, lui a notifié, le 26 avril 2003, un congé avec offre de renouvellement pour un nouveau loyer ; que le juge des loyers commerciaux, par jugement du 9 mars 2005, a écarté le déplafonnement du loyer du bail renouvelé ; que l'arrêt confirmatif du 13 février 2007 a été cassé sauf en ce qu'il a dit que le prix du nouveau bail se rapporterait à une surface de 281, 64 m² ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de dire n'y avoir lieu à déplafonnement, alors, selon le moyen, que :
1°/ l'évolution de l'impôt foncier à la charge du propriétaire, résultant de la loi et des règlements, est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail renouvelé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel devait se prononcer sur l'augmentation de la taxe foncière au regard du seul bien objet du litige situé rue Marengo, devenue rue Hergé ; que dès lors la cour de renvoi qui, pour considérer que l'accroissement de cette taxe «demeurait modeste», s'est fondée sur des montants erronés, correspondant au montant global des taxes foncières payées par M. X... sur l'ensemble de ses biens et non pas sur le seul bien en litige, a privé son arrêt de base légale au regard des articles L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ;
2°/ une augmentation substantielle de la taxe foncière caractérise l'évolution corrélative de la valeur locative et constitue une modification notable des obligations du bailleur, justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé ; qu'en l'espèce, M. X... avait soutenu dans ses écritures qu'il avait dû faire face à une brutale augmentation de la taxe foncière, de plus de 82 % en l'espace d'un an seulement (2002-2003) et que la base d'imposition était passée de 8 393,84 en 1994 à 16 795 pour l'année 2003, soit une augmentation de 100 %, la revalorisation de cette base se poursuivant en 2004 (+ 3,3 %) ; que pour écarter cette argumentation présentée à l'appui de sa demande de déplafonnement, la cour de renvoi s'est bornée à relever que l'accroissement ne résultait que d'un transfert des charges de l'Etat aux collectivités territoriales et restait « modeste au regard du revenu tiré de la location » ; qu'en se déterminant ainsi, quand une évolution brutale et forte caractérise, pour le moins, une augmentation de la valeur locative et une modification notable des obligations du bailleur justifiant le déplafonnement, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ;
Mais attendu que la cour d'appel, qui a souverainement retenu que l'accroissement de la taxe foncière à la charge du bailleur demeurait modeste au regard des revenus tirés de la location, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 625 du code de procédure civile ;
Attendu que la cour d'appel, statuant comme cour de renvoi, pour rejeter la demande en déplafonnement du loyer du bail renouvelé, a retenu qu'en l'état d'un arrêt cassant le précédent arrêt sauf en ce qu'il a dit que le prix du nouveau bail se rapporterait à une surface de 281, 64 m², elle n'était saisie que de la question du déplafonnement à raison de l'augmentation de la taxe foncière ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle était saisie de l'ensemble des motifs de déplafonnement à l'exception de celui relatif à l'assiette du bail, la cour d'appel, qui devait se prononcer sur la demande de déplafonnement du loyer à raison de travaux d'amélioration réalisés et financés par la locataire au cours du bail précédant le bail expiré, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de déplafonnement à raison de l'augmentation de la taxe foncière, l'arrêt rendu le 25 mai 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne la caisse de crédit mutuel d'Angoulême aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit n'y avoir lieu à déplafonnement ;
AUX MOTIFS QU'en l'état de la cassation partielle, la cour de renvoi n'est saisie que de la question du déplafonnement à raison de l'augmentation de la taxe foncière, la question de la surface étant définitivement tranchée par l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux en sa partie non cassée et fixée à 281,64 m², ce qui, sur la base d'un loyer de 217,30 € au m², fait un loyer annuel de 67.408,93 €, d'où une augmentation sollicitée de plus du doublement avec un loyer au m² de 668,54 € ; que l'évolution de l'impôt foncier à la charge du propriétaire, résultant de la loi et des règlements, est un élément à prendre en considération pour la fixation du bail renouvelé ; que le bail renouvelé s'est exécuté de 1994 à 2003 ; que pour 1997 la taxe foncière était de 106.132 F, pour 1998 de 107.168 F, pour 1999 de 105.340 F ou 16.059 €, pour 2000 de 103.062 F ou 15.711 €, pour 2001 de 18.975 F ou 2.892 €, pour 2002 de 16.284 € et pour 2003 de 22.517 € ; que les avis de mise en recouvrement de l'impôt foncier font apparaître une augmentation sensible de la taxe entre 2001 et 2002, mais que cette augmentation faisait suite à une baisse tout aussi sensible pour 2001 (2.892 €) par référence à l'année précédente 2000, dont le niveau d'imposition (15.711 €) était similaire à 2002 (16.284 €) et à l'année précédente, 1999 (16.059 €) ; que le bailleur se prévaut d'une augmentation de la base d'imposition de 82 % entre 2002 et 2003, mais seul doit être pris en compte le montant de la taxe effectivement due, établie en l'espèce, suivant les stipulations du bail, à 50 % de la taxe ; que cette taxe a augmenté de 38 % entre 2002 et 2003 ; que cet accroissement, qui ne résulte que du transfert des charges de l'Etat aux collectivités territoriales et non d'une modification des facteurs de commercialité locaux, demeure modeste au regard du revenu tiré de la location (61.000 €) et qui n'est supporté que pour moitié par le bailleur, ne justifie nullement le déplafonnement dès lors que « l'augmentation considérable sollicitée est hors de proportion avec l'incidence de la fiscalité » ;
1°/ ALORS QUE l'évolution de l'impôt foncier à la charge du propriétaire, résultant de la loi et des règlements, est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail renouvelé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel devait se prononcer sur l'augmentation de la taxe foncière au regard du seul bien objet du litige situé rue Marengo, devenue rue Hergé ; que dès lors la cour de renvoi qui, pour considérer que l'accroissement de cette taxe « demeur ait modeste », s'est fondée sur des montants erronés, correspondant au montant global des taxes foncières payées par M. X... sur l'ensemble de ses biens et non pas sur le seul bien en litige, a privé son arrêt de base légale au regard des articles L.145-34 et R.145-8 du code de commerce ;
2°/ ALORS QU'une augmentation substantielle de la taxe foncière caractérise l'évolution corrélative de la valeur locative et constitue une modification notable des obligations du bailleur, justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé ; qu'en l'espèce, M. X... avait soutenu dans ses écritures qu'il avait dû faire face à une brutale augmentation de la taxe foncière, de plus de 82 % en l'espace d'un an seulement (2002-2003) et que la base d'imposition était passée de 8.393,84 € en 1994 à 16.795 € pour l'année 2003, soit une augmentation de 100 %, la revalorisation de cette base se poursuivant en 2004 (+ 3,3 %) ; que pour écarter cette argumentation présentée à l'appui de sa demande de déplafonnement, la cour de renvoi s'est bornée à relever que l'accroissement ne résultait que d'un transfert des charges de l'Etat aux collectivités territoriales et restait « modeste au regard du revenu tiré de la location » ; qu'en se déterminant ainsi, quand une évolution brutale et forte caractérise, pour le moins, une augmentation de la valeur locative et une modification notable des obligations du bailleur justifiant le déplafonnement, la cour a violé les articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit n'y avoir lieu à déplafonnement ;
AUX MOTIFS QU'en l'état de la cassation partielle, la cour de renvoi n'est saisie que de la question du déplafonnement à raison de l'augmentation de la taxe foncière, la question de la surface étant définitivement tranchée par l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux en sa partie non cassée et fixée à 281,64 m², ce qui, sur la base d'un loyer de 217,30 € au m², fait un loyer annuel de 67.408,93 €, d'où une augmentation sollicitée de plus du doublement avec un loyer au m² de 668,54 € ; que l'évolution de l'impôt foncier à la charge du propriétaire, résultant de la loi et des règlements, est un élément à prendre en considération pour la fixation du bail renouvelé ; que le bail renouvelé s'est exécuté de 1994 à 2003 ; que pour 1997 la taxe foncière était de 106.132 F, pour 1998 de 107.168 F, pour 1999 de 105.340 F ou 16.059 €, pour 2000 de 103.062 F ou 15.711 €, pour 2001 de 18.975 F ou 2.892 €, pour 2002 de 16.284 € et pour 2003 de 22.517 € ; que les avis de mise en recouvrement de l'impôt foncier font apparaître une augmentation sensible de la taxe entre 2001 et 2002, mais cette augmentation faisait suite à une baisse tout aussi sensible pour 2001 (2.892 €) par référence à l'année précédente 2000, dont le niveau d'imposition (15.711 €) était similaire à 2002 (16.284 €) et à l'année précédente, 1999 (16.059 €) ; que le bailleur se prévaut d'une augmentation de la base d'imposition de 82 % entre 2002 et 2003, mais seul doit être pris en compte le montant de la taxe effectivement due, établie en l'espèce, suivant les stipulations du bail, à 50 % de la taxe ; que cette taxe a augmenté de 38 % entre 2002 et 2003 ; que cet accroissement, qui ne résulte que du transfert des charges de l'Etat aux collectivités territoriales et non d'une modification des facteurs de commercialité locaux, demeure modeste au regard du revenu tiré de la location (61.000 €) et qui n'est supporté que pour moitié par le bailleur, ne justifie nullement le déplafonnement, dès lors que « l'augmentation considérable sollicitée est hors de proportion avec l'incidence de la fiscalité » ;
1°/ ALORS QUE si, par application de l'article 624 du code de procédure civile, la censure qui s'attache à un arrêt de cassation est limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation, en revanche l'annulation ne laisse rien subsister de la disposition ainsi atteinte ; qu'en l'espèce, la Cour de cassation avait cassé l'arrêt du 13 février 2007 , « sauf en ce qu'il a dit que le prix du nouveau bail se rapporterait à une surface de 281,64 mètres carrés » ; que, partant, la cour de renvoi ne pouvait affirmer n'être saisie que de la question du déplafonnement au regard de l'évolution de la taxe foncière mais devait également se prononcer sur les améliorations réalisées et invoquées par le bailleur à l'appui de sa demande de déplafonnement ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour de renvoi a violé les articles 624 et 625 du code de procédure civile ;
2°/ ALORS QUE, par application des articles L.145-32 et L.145-33 du code de commerce, toutes les modifications apportées aux caractéristiques du local doivent être prises en compte pour apprécier la valeur locative à laquelle doit correspondre le bail renouvelé et son éventuel déplafonnement ; qu'en l'espèce, M. X... avait fait valoir que les travaux réalisés par la Caisse de crédit mutuel d'Angoulême devaient être considérés comme des améliorations et qu'elles devaient être prises en compte pour la détermination de la valeur locative du bail renouvelé ; qu'en refusant de se prononcer sur ce moyen déterminant des écritures de l'exposant, la cour d'appel a entaché son arrêt d'un défaut de réponse à conclusions et violé l'article 455 du code de procédure civile.
