LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que le grief qui, sous couvert de la contradiction alléguée, tend à dénoncer une erreur matérielle pouvant être réparée selon la procédure prévue à l'article 462 du code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la société Sécurité expansion avait conclu le 24 novembre 2008 et que ces conclusions n'avaient pas été signifiées, la cour d'appel en a déduit à bon droit que ces écritures devaient être déclarées irrecevables ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel n'ayant pas constaté que la condition suspensive d'obtention des autorisations administratives ou du permis de construire avait été stipulée dans l'intérêt exclusif de la société Sécurité, le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, sans excéder les pouvoirs du juge des référés, que la société Sécurité expansion était occupante sans droit ni titre et que l'immobilisation du bien constituait un trouble manifestement illicite, la cour d'appel a pu prendre toutes mesures destinées à mettre fin à ce trouble ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Sécurité expansion et M. X..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Sécurité expansion et M. X..., ès qualités, à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Sécurité expansion et de M. X..., ès qualités ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lesourd, avocat aux Conseils pour la société Sécurité expansion et M. X..., ès qualités
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevables les conclusions déposées le 24/11/08 par la SARL Sécurité Expansion mais non signifiées puis constaté la caducité de la promesse de bail commercial conclu entre les parties le 14 juillet 2007, constaté que la société SECURITE EXPANSION est occupante sans droit ni titre des locaux situés à MARSEILLE, 3/5 avenue de Mazargues, invité cette société à libérer les lieux dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la présente décision et, à défaut de départ volontaire des lieux dans le délai imparti, ordonné son expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique, condamné la société Sécurité Expansion à payer aux consorts Y... une indemnité provisionnelle d'occupation de 2.500 euros par mois à compter du 11 septembre 2007 jusqu'à son départ effectif des lieux ;
AUX MOTIFS QUE « dans ses écritures signifiées le 24 novembre 2008, la Société Sécurité Expansion a conclu à la confirmation de la décision (arrêt, p.3, § 7); que l'avoué des consorts Y..., qui a eu connaissance des conclusions de la Société Sécurité Expansion le 21 novembre 2008, n'a pas relayé la demande de renvoi de l'affaire présentée par son adversaire par courrier du 18 novembre 2008 ; (. . .) ; que les conclusions déposées le 24/11/08 par la SARL Sécurité Expansion mais non signifiées doivent être déclarées irrecevables (arrêt, p. 4, §5 et 7) » ;
ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs; qu'en affirmant que la SARL Sécurité Expansion avait signifié ses écritures d'appel le 24 novembre 2008 (arrêt, p.3, §7) et en déclarant ces mêmes écritures irrecevables faute d'avoir été signifiées (arrêt, p. 4, §7), la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QU'aux termes de l'article 961 du Code de procédure civile, les conclusions des parties sont signées par leur avoué et notifiées dans la forme des notifications entre avoués ; qu'il résulte des articles 671 à 674 du même code que les notifications des actes entre avoués se font par signification ou par notification directe ; qu'en déclarant irrecevables les conclusions de la SARL Sécurité Expansion faute de signification, sans constater qu'elles n'avaient également pas fait l'objet d'une notification directe à avoué, la Cour d'appel a violé, ensemble, les articles 671,673, 674, 909 et 961 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR constaté la caducité de la promesse de bail commercial conclu entre les parties le 14 juillet 2007, constaté que la société SECURITE EXPANSION est occupante sans droit ni titre des locaux situés à MARSEILLE, 3/5 avenue de Mazargues, invité cette société à libérer les lieux dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la présente décision et, à défaut de départ volontaire des lieux dans le délai imparti, ordonné son expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique, condamné la société Sécurité Expansion à payer aux consorts Y... une indemnité provisionnelle d'occupation de 2.500 euros par mois à compter du 11 septembre 2007 jusqu'à son départ effectif des lieux ;
AUX MOTIFS QUE « le 14 juillet 2007, a été conclue une promesse de bail à loyer commercial entre la Société Sécurité Expansion et les consorts Y... ; que cet acte stipulait :- que ces derniers, en leur qualité de propriétaires, promettaient de donner les lieux désignés à bail commercial ;- que la présente promesse était consentie sous la condition suspensive de l'obtention par le bénéficiaire des autorisations administratives nécessaires, condition qui devait être remplie dans un délai de 40 jours à compter des présentes ;- qu'à défaut de réalisation de la condition dans le délai fixé, la promesse serait nulle et non avenue, sauf dérogation expressément convenue entre les parties ; que concernant l'état des lieux et les travaux envisagés par les parties, il était mentionné :- que la Société Sécurité Expansion déclarait parfaitement connaître les lieux et les prendre en leur état actuel ;- que les propriétaires s'engageaient à régler le coût de réfection de la toiture pour un montant de 62.618,97 euros selon un devis de l'entreprise SANSEN, travaux réalisés sous le contrôle de l'architecte du preneur dans le cadre de la rénovation des locaux ;- que le preneur ferait son affaire personnelle de l'obtention de toutes autorisations administratives qui lui seraient nécessaire pour réaliser les exploitations permises, comme il ferait son affaire personnelle et exclusive de la réalisation de tous travaux qui seraient nécessaires pour adapter les lieux aux exploitations devant être exercées (…) ou résulteraient de l'état de l'immeuble, sans quoi le présent n'aurait pas été consenti;- et que le preneur déclarait prendre les lieux dans l'état où ils se trouvent et renoncer expressément à exiger du bailleur l'exécution de quelconques travaux et qu'il renonçait à se prévaloir des dispositions des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil ;qu'il résulte de ces différentes clauses, qui n'ont pas besoin d'être interprétées, en l'absence de contradiction ou de confusion, que la Société Sécurité Expansion disposait d'un délai de 40 jours pour obtenir les autorisations administratives ou le permis de construire, étant précisé qu'elle n'a pas joint, ainsi que la convention le prévoyait, un exemplaire de ses demandes à la promesse de bail, après l'avoir signée le 14 juillet 2007, les consorts Y... ayant pour leur part apposé leur signature le 4 juillet 2007 ; que n'ayant pas obtenu les documents visés dans la condition suspensive antérieurement au 24 août 2007 et n'ayant pas sollicité de prorogation de délai, il doit être constaté que la promesse de bail est devenue caduque, constatation qui relève des pouvoirs du juge des référés ; que le fait que la Société Sécurité Expansion ait constaté après nettoyage des locaux que les travaux étaient bien plus importants que ceux qu'elle avait prévus et qu'elle n'ait pas présenté de demandes d'autorisation ou de permis de construire n'est pas une circonstance caractérisant une contestation sérieuse, dès lors qu'elle avait accepté les locaux en l'état, avait renoncé à se retourner contre ses promettants pour des travaux autres que ceux relatifs à la toiture de l'immeuble et que la condition suspensive était stipulée à son profit ; que par ailleurs, aucun élément ne confirme l'affirmation de l'intimée selon laquelle la demande de permis de construire devait être déposée par les propriétaires, les clauses de la promesse faisant peser sur le preneur les formalités nécessaires à un aménagement des locaux ; que dans ces conditions, il doit être constaté que la Société Sécurité Expansion occupe les lieux sans droit, ni titre ; que le trouble manifestement illicite causé aux consorts Y... du fait de l'immobilisation de leur bien justifie que l'intimée soit invitée à libérer les lieux dans les dix jours suivant la signification de la présente décision ; qu'à défaut d'un départ volontaire dans le délai imparti, il sera ordonné l'expulsion des occupants; bien que la Société Sécurité Expansion n'occupe qu'une partie des locaux appartenant aux consorts Y..., ainsi que l'établit le procès verbal de constat dressé par la SCP LAKESTER-BONTAZ le 17 septembre 2007, il y a lieu de relever qu'elle rend inutilisable l'intégralité de ce bien immobilier ; qu'il sera donc mis à sa charge une indemnité provisionnelle d'occupation de 2.500 euros par mois depuis la date de son installation dans les lieux, soit le 11 septembre 2007» ;
ALORS QUE seules les parties à un acte dans l'intérêt duquel une condition suspensive a été prévue peuvent se prévaloir de sa non-réalisation ; qu'en retenant la caducité de la promesse de bail commercial pour défaut de réalisation de la condition suspensive d'obtention par le bénéficiaire des autorisations administratives nécessaires, à la demande du promettant, tout en constatant par ailleurs que cette condition était stipulée au seul profit du bénéficiaire (arrêt, p.5, antépénultième §), la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé l'article 809 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR constaté la caducité de la promesse de bail commercial conclu entre les parties le 14 juillet 2007, constaté que la société SECURITE EXPANSION est occupante sans droit ni titre des locaux situés à MARSEILLE, 3/5 avenue de Mazargues, invité cette société à libérer les lieux dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la présente décision et, à défaut de départ volontaire des lieux dans le délai imparti, ordonné son expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique, condamné la société Sécurité Expansion à payer aux consorts Y... une indemnité provisionnelle d'occupation de 2.500 euros par mois à compter du 11 septembre 2007 jusqu'à son départ effectif des lieux ;
AUX MOTIFS QUE « le 14 juillet 2007, a été conclue une promesse de bail à loyer commercial entre la Société Sécurité Expansion et les consorts Y... ; que cet acte stipulait :- que ces derniers, en leur qualité de propriétaires, promettaient de donner les lieux désignés à bail commercial ;- que la présente promesse était consentie sous la condition suspensive de l'obtention par le bénéficiaire des autorisations administratives nécessaires, condition qui devait être remplie dans un délai de 40 jours à compter des présentes ;- qu'à défaut de réalisation de la condition dans le délai fixé, la promesse serait nulle et non avenue, sauf dérogation expressément convenue entre les parties ;que concernant l'état des lieux et les travaux envisagés par les parties, il était mentionné :- que la Société Sécurité Expansion déclarait parfaitement connaître les lieux et les prendre en leur état actuel ;- que les propriétaires s'engageaient à régler le coût de réfection de la toiture pour un montant de 62.618,97 euros selon un devis de l'entreprise SANSEN, travaux réalisés sous le contrôle de l'architecte du preneur dans le cadre de la rénovation des locaux ;- que le preneur ferait son affaire personnelle de l'obtention de toutes autorisations administratives qui lui seraient nécessaire pour réaliser les exploitations permises, comme il ferait son affaire personnelle et exclusive de la réalisation de tous travaux qui seraient nécessaires pour adapter les lieux aux exploitations devant être exercées (…) ou résulteraient de l'état de l'immeuble, sans quoi le présent n'aurait pas été consenti;- et que le preneur déclarait prendre les lieux dans l'état où ils se trouvent et renoncer expressément à exiger du bailleur l'exécution de quelconques travaux et qu'il renonçait à se prévaloir des dispositions des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil ;qu'il résulte de ces différentes clauses, qui n'ont pas besoin d'être interprétées, en l'absence de contradiction ou de confusion, que la Société Sécurité Expansion disposait d'un délai de 40 jours pour obtenir les autorisations administratives ou le permis de construire, étant précisé qu'elle n'a pas joint, ainsi que la convention le prévoyait, un exemplaire de ses demandes à la promesse de bail, après l'avoir signée le 14 juillet 2007, les consorts Y... ayant pour leur part apposé leur signature le 4 juillet 2007 ; que n'ayant pas obtenu les documents visés dans la condition suspensive antérieurement au 24 août 2007 et n'ayant pas sollicité de prorogation de délai, il doit être constaté que la promesse de bail est devenue caduque, constatation qui relève des pouvoirs du juge des référés» ;
ALORS QUE constitue une contestation sérieuse faisant obstacle à l'exercice des pouvoirs du juge des référés l'examen d'un litige portant sur l'interprétation d'une promesse de bail commercial; que l'urgence n'est pas une condition de la compétence du juge des référés pour constater la résolution de la promesse d'un bail et ordonner l'expulsion du locataire; qu'ainsi la Cour d'Appel statuant en référé ne pouvait constater la caducité de la promesse de bail sans violer l'article 848 du Code de Procédure Civile.
