LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé qu'un arrêté interministériel du 27 décembre 2000 constatait l'état de catastrophe naturelle pour la commune, de janvier 1990 à septembre 1990 et de mars 1997 à septembre 1999 et qu'un rapport établi par la société Hydrosol ingénierie au mois de septembre 1999 à la demande de la commune décrivait les désordres apparus en 1996 avec aggravation, préconisant la reprise en sous-oeuvre des fondations et retenu que les vendeurs soutenaient vainement le caractère apparent des fissures dans la mesure où le vice caché invoqué ne portait pas sur l'existence des fissures mais sur leur caractère évolutif et leur ampleur, que les vendeurs, qui avaient une pleine connaissance de l'ampleur des désordres, non seulement s'étaient abstenus de fournir une information complète mais encore avaient communiqué des éléments erronés et obsolètes, qu'il ne pouvait-être soutenu que la fixation du prix avait tenu compte de la présence du vice révélé au regard de l'ampleur des travaux à effectuer et que la profession antérieurement exercée par le vendeur était sans incidence sur le litige dès lors que la bonne ou la mauvaise foi s'appréciait au jour de la vente, la cour d'appel, procédant à la recherche prétendument omise, a pu en déduire que la résistance des vendeurs à délivrer une information déterminante et connue d'eux revêtait un caractère dolosif et justifiait la non application de la clause de non garantie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Bénabent, avocat aux Conseils pour les époux X....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné les époux X... à payer à Monsieur Y... la somme de 238.423,92 € et d'avoir dit que cette somme sera indexée sur l'indice du coût de la construction applicable au 3 avril 2007, date du dépôt du rapport d'expertise, jusqu'au règlement effectif ;
AUX MOTIFS QU' «en présence dans l'acte notarié de vente de l'immeuble litigieux d'une clause contractuelle exonératoire de responsabilité dont l'existence et les termes ne sont pas contestés par l'appelant, il appartient à ce dernier, pour se prévaloir de l'existence de vices cachés, de démontrer préalablement la mauvaise foi du vendeur qui a été écartée par le premier juge ; que Monsieur Y..., s'il reconnaît avoir eu connaissance des vices apparents de l'immeuble, fait valoir que les vendeurs ont sciemment omis de l'informer sur l'origine de ces vices apparents en s'abstenant de lui donner connaissance de l'arrêté interministériel du 27 décembre 2000 reconnaissant l'état de catastrophe naturelle ainsi que du rapport de la société Hydrosol établi au mois de septembre 1999 dont les conclusions mettaient en évidence le caractère erroné des conclusions de l'expertise sommaire établie plus de 10 années auparavant par M. Z..., expert judiciaire, qui lui avait été communiquée au moment de la vente ; qu'il fait également état de la dissimulation par les vendeurs de fissures intérieures importantes par la pose de nouvelles tapisseries et de moquette ainsi que de travaux réalisés en octobre 2003 interdisant l'accès au vide sanitaire dans la partie qui avait fait l'objet de mouvements d'affaissement et qui n'ont pu être constaté qu'après destruction de ce mur ; qu'il est rappelé que le vendeur d'immeuble, même non professionnel, est tenu à une obligation de contracter de bonne foi et se doit de renseigner de façon complète les acquéreurs sur l'état du bien vendu et sur les éléments dont l'acquéreur ne pouvait lui-même avoir connaissance ; que cette obligation de délivrance d'une information connue constitue en l'occurrence la traduction en droit de l'exigence de bonne foi du vendeur ; qu'il a ainsi l'obligation de communiquer à l'acquéreur les renseignements qui étaient en sa possession susceptibles d'avoir une incidence sur l'émission du consentement de son acquéreur ; que les vendeurs soutiennent vainement le caractère apparent des fissures affectant l'immeuble qui n'est pas contesté par l'acquéreur , ce dernier ayant pu en prendre la mesure puisqu'il est entré dans les lieux avant la vente effective, dans la mesure où le vice caché invoqué ne porte pas sur l'existence des fissures mais sur leur caractère évolutif et leur ampleur ; qu'il est constant en l'état des pièces versées aux débats et celle annexées au rapport d'expertise : - qu'un compromis de vente a été signé par les parties le 30 août 2003 moyennant la somme de 203.000 € - que l'acte authentique est intervenu le 20 décembre 2003 reprenant les termes du compromis ; qu'il a notamment été communiqué à l'acquéreur l'expertise sommaire de M. Z... du 13 janvier 1989 qui avait été établie à la demande de l'ancien propriétaire lors de la vente aux époux X... et que ce document fait état de différentes fissures qui ne sont pas d'après l'expert commis de nature à remettre en cause la solidité du bâtiment - qu'un rapport a été établi par la société Hydrosol ingénierie au mois de septembre 1999 à la demande de la commune de Saignon afin de voir constater l'état de catastrophe naturelle, qu'il figure dans ce rapport la fiche n'°4 établie le 12 août 1999 concernant l'habitation des époux X... qui constate l'apparition de désordres en 1996 avec aggravation, décrit l'ensemble des fissures et préconise la reprise éventuelle en sous-oeuvre des fondations et la réfection des enduits et des peintures mentionnant qu'il avait déjà été réalisé le colmatage personnel des fissures et tapisseries en février 1999 ;- qu'un arrêté interministériel du 27 décembre 2000 portant constatation de l'état de catastrophe naturelle pour la commune de Saignon de janvier 1990 à septembre 1990 et de mars 1997 à septembre 1999 rappelant que les sinistrés de la commune disposaient d'un délai de 10 jours pour déposer auprès de leurs compagnies d'assurances respectives une déclaration de sinistre afin de bénéficier du régime d'indemnisation prévue par la loi du 13 juillet 1982 ; qu'il apparaît en l'espèce que les acquéreurs étaient domiciliés en Belgique de sorte qu'ils n'avaient pas une connaissance particulière des conséquences de la sécheresse sur l'habitat ou de l'existence d'arrêtés de catastrophe naturelle, que la transaction a été effectuée directement entre vendeurs et acquéreurs sans l'entremise d'un agent immobilier de sorte que les pièces et informations communiquées par les vendeurs à l'agence immobilière l'Olivier sont inopérantes dans le cadre de la présente instance pour démontrer l'information des acquéreurs sur les travaux à effectuer et l'importance des fissures ; que les vendeurs, en l'état du rapport de la société Hydrosol, avaient donc une pleine connaissance de l'ampleur des désordres, de la nécessité de réaliser des travaux de reprise en sous-oeuvre et d'aviser leur compagnie d'assurances ce que rappelait le communiqué de presse ; qu'ils admettent d'ailleurs dans leurs écritures avoir conservé les éléments relatifs à l'indemnisation du sinistre par la compagnie d'assurances ; que si la volonté des époux X... de camoufler par des travaux d'embellissement les fissures et les risques présentés par la structure n'est pas démontrée au regard tant du constat d'huissier du 1er avril 2005 qui indique que les acquéreurs ont procédé à des travaux de réfection et de l'attestation de Madame A..., agent immobilier du 19 juin 2006, il n'en demeure pas moins qu'ils se devaient de délivrer à l'acquéreur une information loyale et appropriée sur le bien vendu ; que dès lors qu'ils n'ont pas réalisé les travaux préconisés et se sont abstenus de donner connaissance à l'acquéreur du contenu du rapport hydrosol, qu'ils ont communiqué en revanche le rapport de l'expert Z... intervenu 10 années auparavant alors que les désordres avaient de toute évidence évolué pour s'aggraver et qu'ils connaissaient leur origine, les vendeurs ont induit en erreur l'acquéreur sur l'origine de ces désordres, ce dernier pouvant, de par sa profession de maçon, légitimement considérer sans connaître leur origine qu'il pouvait y remédier par un simple colmatage ; que c'est d'ailleurs ce que Madame A..., agent immobilier requise par les époux Y..., a constaté lorsqu'elle a visité l'immeuble puisqu'elle évoque dans son attestation du 19 juin 2006 des travaux d'embellissement et fissures rebouchées ; que dès lors, les développements concernant la qualité de professionnel de la construction de M. Y... sont inopérants en l'état des éléments obsolètes qui lui ont été communiqués ; qu'il est établi par le rapport d'expertise que les fondement de la construction ne sont pas adaptées au sol argileux constituant la parcelle de terre ; que l'expert a constaté lors de ses différentes visites (en 2005 et 2006) que les fissures avaient été rebouchées par l'ancien propriétaire et se sont réouvertes depuis ; qu'il a ainsi relevé la présence de graves fissures en vide sanitaire (par la grille de ventilation) l'accès n'étant plus possible, ces fissures rendant l'immeuble impropre à sa destination avec un risque important de rupture des canalisations eaux usées, eau et chauffage central ; qu'il conclut le 3 avril 2007 que : « - le prix de vente de la maison a été inférieur au prix du marché d'environ 50.000 € ; - que les époux Y... ont acheté l'immeuble en toute connaissance des désordres apparents à l'époque, que du fait de la nature du sol et de l'état de catastrophe naturelle, ces désordres se sont considérablement aggravés rendant actuellement l'immeuble impropre à sa destination ; - que les travaux très importants prévus sont justifiés sous réserve d'imprévus en particulier de la stabilité de l'étage en raison de la nature du sol – que l'information des acquéreurs par les vendeurs a été incomplète en particulier sur le vice du sol et la fourniture de certains documents (rapport d'expertise) a réduit la portée des désordres apparents à l'époque ; - que le coût des travaux est confirmé à hauteur de 197.524,53 € ainsi que le montant des préjudices, soit 40.899,39 € » ; qu'il est ainsi démontré au regard de ces constatations et des documents dont disposaient les vendeurs au moment de la vente de l'immeuble que ces derniers se sont abstenus de fournir une information complète sur l'origine des désordres et sur leur ampleur tout en communiquant sur ces désordres une information erronée et obsolète qui a manifestement induit en erreur l'acquéreur sur la nature des désordres ; qu'il ne peut être soutenu que la fixation du prix a tenu compte de la présence du vice révélé au regard de l'ampleur des travaux à effectuer et de la baisse minime du prix ; que la profession exercée antérieurement par le vendeur est sans incidence sur le litige dès lors que la bonne ou la mauvaise foi s'apprécie au moment de la vente ; que les attestations produites (notamment Sanna, Lopez, Jacquet) sont inopérantes à rapporter la preuve que l'acquéreur avait été informé verbalement du caractère évolutif des fissures et de leur origine s'agissant de personnes qui ont seulement constaté l'existence de fissures apparentes ; que l'attestation Bec ne peut être retenue puisqu'elle est contredite par l'attestation Reiser ; que cette réticence volontaire à délivrer une information déterminante connue des vendeurs revêt un caractère dolosif de sorte que la clause par laquelle l'acquéreur a déclaré prendre le bien en l'état lui est inopposable ; que l'existence de vices cachés amplement mis en évidence par le rapport d'expertise, justifie que les vendeurs soient condamnés, sur le fondement de l'article 1645 du Code civil, à supporter le coût des travaux de réfection dont le chiffrage par l'expert ne fait pas l'objet de critiques ; que l'expert s'est d'ailleurs expliqué sur le coût « exorbitant » des travaux de reprise dénoncé par les vendeurs dans sa réponse au dire qui lui a été adressé en page 5 du rapport définitif ; que les époux X... seront donc condamnés à payer à M. Y... la somme de 197.524,53 € ainsi que celle de 40.899,39 € correspondant au préjudice lié à l'exécution des travaux ; que l'appelant peut prétendre, compte tenu de la date de dépôt du rapport d'expertise (3 avril 2007) à la réévaluation de ces sommes par l'application de l'indice du coût de la construction jusqu'au règlement effectif » ;
ALORS QUE D'UNE PART le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que le vice apparent est celui qu'un homme d'une diligence moyenne peut découvrir en procédant à des vérifications élémentaires ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a elle-même relevé le caractère très apparent des fissures affectant l'immeuble d'habitation vendu à Monsieur Y..., professionnel de la construction, dont elle a précisé qu'il avait « pu en prendre la mesure puisqu'il est entré dans les lieux (onze jours) avant la vente effective » ; qu'en condamnant néanmoins les époux X... à verser des dommages et intérêts à Monsieur Y... sur le fondement des vices cachés, cependant qu'il résultait de ses propres constatations que le vice dont était affecté l'immeuble était apparent au jour de la vente, ce dont l'acquéreur, professionnel de la construction et maçon de profession, avait pu se convaincre lui-même, la Cour d'appel a violé l'article 1642 du Code civil ;
ALORS QUE D'AUTRE PART ET AU SURPLUS l'acquéreur professionnel sur lequel pèse une présomption de découverte du vice, ne peut renverser cette présomption qu'en démontrant que le vice était indécelable, malgré sa qualité de professionnel ; qu'en l'espèce les époux X... faisaient expressément valoir, dans leurs écritures, que Monsieur Y..., maçon de profession et dirigeant d'une entreprise de bâtiment, n'avait pas pu ne pas avoir conscience des vices affectant la maison qu'il achetait pour un prix très inférieur au prix du marché et qu'en sa qualité de professionnel, il était à tout le moins tenu de procéder à des vérifications élémentaires sur les causes du sinistre dont les manifestations étaient apparentes ; qu'en condamnant néanmoins les époux X... au paiement du coût des travaux et des préjudices subis par Monsieur Y..., sans constater que le vice affectant la maison était « indécelable » pour lui et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'acquéreur, entré dans les lieux onze jours avant la signature de l'acte authentique, ne s'était pas abstenu de procéder aux vérifications élémentaires incombant à tout professionnel de la construction et qui lui auraient permis de se convaincre de la nature des fissurations affectant l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du Code civil ;
ALORS QU'ENFIN les époux X... faisaient expressément valoir dans leurs écritures, que Monsieur Y... avait eu une parfaite connaissance des vices affectant la maison et de l'ampleur des travaux à effectuer dès lors qu'il achetait cette habitation à un prix inférieur d'environ 70.000 € au prix du marché ; qu'en décidant en l'espèce que la fixation du prix de vente de la maison n'avait pas pu tenir compte de la présence du vice révélé « au regard de l'ampleur des travaux à effectuer et de la baisse minime du prix » cependant qu'elle constatait elle-même que la baisse de prix consentie par les époux X... à Monsieur Y... représentait plus d'un quart de la valeur de l'habitation vendue et ne pouvait par conséquent être qualifiée de « minime », la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquence légales de ses propres constatations et violé derechef l'article 1641 du Code civil.
