LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que la clause de destination figurant au bail renouvelé depuis les années 60 était " commerce de pension de famille ou maison de retraite pour vieillards ", et retenu que la notion de vieillards dans les années 60 n'était pas équivalente au concept de dépendance développée par la loi du 24 janvier 1997 visant les personnes ayant perdu leur autonomie, la circulaire n° 1575 du 24 septembre 1971 montrant que l'acception du terme vieillard n'incluait pas, à l'époque, l'invalidité, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs, sans dénaturation, que la destination contractuelle des lieux ne permettait pas la prise en charge de personnes désormais identifiées comme dépendantes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X...à payer aux consorts Y...la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Ghestin, avocat aux conseils pour les consorts X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts X...de leur demande d'indemnisation dirigée contre les consorts Y...;
AUX MOTIFS QUE sur la destination du bail et les travaux de " mise en conformité " devant être effectués, la notion de " vieillards " dans les années 60 ne peut être réputée équivalente au concept de dépendance développé par la loi du 24 janvier 1997 qui vise les personnes qui ont perdu leur autonomie, composante non intégrée dans le mot " vieillards " ; que c'est ainsi que la circulaire du 24 septembre 1971 " sur la politique relative aux équipements sanitaires et sociaux en faveur des personnes âgées " évoque la situation " des vieillards valides dont l'état physique s'est détérioré pendant leur séjour (...) " démontrant que l'acception du terme vieillard, à l'époque, n'incluait pas l'invalidité ; que la SOCIÉTÉ RÉSIDENCE DU PARC a fait le choix, après la promulgation de la loi du 24 janvier 1997 créant un cadre législatif très précis et contraignant de continuer à accueillir des personnes désormais identifiées comme " dépendantes " alors que manifestement la destination contractuelle ne pouvait inclure cette prise en charge et que la structure de l'immeuble en cause ne le permettait pas ; que la monovalence des locaux n'a pas été caractérisée à partir de la présence de personnes entrant dans la future catégorie de " dépendantes " mais du fait que sans travaux importants, l'immeuble ne pouvait être affecté à une autre destination qu'une maison de retraite ; que par ailleurs, si le rapport d'expertise du 24 juillet 1996, établi par Mme Z... dans le cadre du litige au moment du renouvellement, fait état de prestations d'assistance et de " nursing ", cette observation n'était pas au coeur du débat sur la monovalence et les prestations en découlant étant écartées du calcul du prix, elle n'était pas non plus au coeur du débat sur le montant du loyer (l'expression plus forte de " pensionnaires invalides et très âgés " figure, elle, dans un dire du conseil de la preneuse et non dans le rapport lui-même) ; que quoi qu'il en soit, à l'époque, cette présence était sans conséquence sur les contraintes des structures architecturales de la maison de retraite, de sorte que l'on ne peut rien déduire de l'absence d'observations du bailleur ; qu'assurément ce ne sont pas des simples travaux qu'imposait la mise aux normes pour être apte à recevoir des personnes âgées dépendantes mais une reconstruction au moins partielle des bâtiments ; que si exerçant une activité conforme au bail, un preneur est en droit d'imposer à son bailleur des mises aux normes résultant de l'évolution de la législation, il n'en est pas de même lorsque le preneur décide, alors que la législation devient beaucoup plus contraignante, de poursuivre une activité, non incluse et non spécialement autorisée par le bailleur, qui nécessite une transformation de la structure du bâtiment dont est propriétaire le bailleur ; que par ailleurs, l'assignation délivrée, sans avoir, au reste, utilisé la procédure du jour fixe, au bailleur le 28 novembre 2000 visait uniquement la mise en place d'un ascenseur et celle d'une rampe d'accès, demandes sur lesquelles la juridiction n'a pas eu à statuer du fait de la survenance de la fermeture de l'établissement ; qu'assurément, pour être aux normes afin de permettre aux consorts X...d'accueillir des personnes dépendantes, il ne suffisait pas de mettre en place ces équipements là ; que peu importe, ainsi qu'une évolution contemporaine les impose sûrement pour une maison de retraite même n'accueillant pas des personnes dépendantes, ne serait-ce que sous l'impulsion de la loi du 13 juillet 1991 et que de tels travaux n'aient pas été engagés par Madame Y...et ses héritiers ; que ce n'est ainsi pas les atermoiements allégués de Madame Y...et de ses héritiers relativement au projet de restructuration totale-laquelle et lesquels n'étaient nullement obligés d'accepter un remaniement structurel de leur immeuble-qui sont à l'origine de l'accélération du processus de fermeture, manifestement motivé, également et fortement, par une organisation et un fonctionnement inacceptables auxquels les obligations du bailleur étaient étrangères ; qu'en ce qui concerne la fermeture de la cuisine, au demeurant, elle fut motivée par un défaut d'entretien imputable au preneur, une organisation défaillante du processus de préparation des repas et un manque de formation du personnel aux règles d'hygiène ; que enfin les manquements du bailleur en matière de sécurité et de conformité des installations électriques et autres ayant fait l'objet de l'ordonnance de référé en date du 8 juin 2000 sont étrangers à la fermeture administrative litigieuse (arrêt attaqué p. 7, 8) ;
1°) ALORS QUE le bail commercial conclu par suite de renouvellements ininterrompus depuis 1961 stipule que le preneur ne pourra exercer dans les lieux loués que « le commerce de pension de famille ou maison de retraite pour vieillards » ; que jusqu'à la loi du 24 juillet 1997 prévoyant pour la première fois la notion de personne âgée dépendante et créant un régime spécifique pour les établissement accueillant des personnes âgées dépendantes, les maisons de retraite accueillaient indistinctement les personnes âgées quel que soit leur degré d'autonomie ; qu'en décidant néanmoins que la clause de destination du bail qui est antérieur à la loi du 24 juillet 1997, excluait l'activité d'hébergement de personnes âgées dépendantes et qu'en conséquence le bailleur n'était pas tenu d'assurer la mise aux normes de l'établissement pour cette activité, la Cour d'appel a restreint le champ des activités autorisés par le bail, dénaturant ainsi les termes clairs et précis de la clause de destination du bail précitée en violation de l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QUE la Cour d'appel a constaté que les services de la DDASS avaient estimé que les conditions pour le conventionnement de l'établissement supposait une restructuration « au regard notamment de l'architecture et de la configuration des locaux : 3 niveaux sans ascenseur, un escalier abrupt, une majorité de chambres doubles … et de chambres triples … pour seulement 6 chambres simples ; du confort et de l'équipement des logements : superficie insuffisante et absence de cabinet individuel de toilettes … » ; qu'elle a également constaté que la société RESIDENCE DU PARC avait présenté un projet de restructuration globale comportant la reconstruction à neuf d'un bâtiment annexe autour du bâtiment principal lui-même fortement transformé et que le 28 mai 2001 les services de la Préfecture lui avaient demandé de préciser la date d'engagement des travaux, l'envoi d'un projet de financement plus détaillé et un projet de restructuration de la cuisine ; qu'il en résultait que sans l'autorisation de la bailleresse pour la réalisation des travaux de restructuration, la société RESIDENCE DU PARC ne pouvait pas se mettre en conformité avec les règles relatives au conventionnement obligatoire de l'établissement ; qu'en affirmant néanmoins que l'accélération du processus de fermeture était « manifestement motivé, également et fortement par une organisation et un fonctionnement inacceptable auxquels les obligations du bailleur étaient étrangères », la Cour n'a pas déduit de ses propres constatations les conséquences qui en résultaient en violation de l'article 1382 du Code civil ;
3°) ALORS QUE la Cour d'appel a relevé que l'arrêté de fermeture du 10 octobre 2001 était ainsi notamment motivé par « l'impossibilité pour le gestionnaire de répondre aux injonctions concernant notamment la mise en conformité des locaux avec les normes en vigueur » ; qu'il en résultait que le refus d'autorisation et l'absence de répondre aux demandes de la société RESIDENCE DU PARC tendant à faire réaliser les travaux de restructuration des bâtiments afin de les mettre aux normes était en relation de causalité avec l'arrêté de fermeture ; qu'en affirmant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.
