LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des différentes conventions rendait nécessaire, que l'acte réitératif du 24 mars 2006 avait subrogé la société Mayline et Chlo dans les droits et obligations du cédant et qu'elle devait acquitter à compter de son entrée en jouissance les taxes et impôts de toute nature auxquels les locaux étaient assujettis, la cour d'appel a, sans violer le principe de la contradiction, pu en déduire que la taxe foncière était due par la société locataire ;
Attendu, d'autre part, que les pièces dont la production n'a pas donné lieu à un incident étant réputées, sauf preuve contraire, avoir été régulièrement versées aux débats, la cour d'appel a pu, en l'absence de contestation élevée par la société locataire, prendre en considération, sans violer le principe de la contradiction, des pièces figurant sur le bordereau récapitulatif de communication de pièces ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Mayline et Chlo aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Mayline et Chlo à payer à la SCI CNP la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Mayline et Chlo ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils pour la société Mayline et Chlo
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation judiciaire du bail à compter du 1er décembre 2009, ordonné l'expulsion de la société MAYLINE ET CHLO et d'avoir condamné la société MAYLINE ET CHLO au paiement de la somme de 95 674,41 euros au titre des loyers impayés et de la taxe foncière ;
AUX MOTIFS QU'un acte de cession de droit au bail est intervenu le 24 novembre 2005, sous conditions suspensives, dont l'obtention d'un prêt, au plus tard le 15 décembre 2005 ; que l'engagement du cédant, la société A LA RIDO LOGIS, et l'acquéreur la société MAYLINE et CHLO était ferme et définitif, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives; que le prix convenu était de 150.000 E pour l'achat de tous les droits attaché au bail dont le cédant est propriétaire, pour des locaux commerciaux à Saint-Clément La Rivière, ...; que la date de transfert de propriété et d'entrée en jouissance était prévue au 2 janvier 2006, "l'acte réitératif auxquels les parties, s'obligent dés à présent à concourir devra intervenir après notification de la réalisation de la condition suspensive prévue aux présentes, et au plus tard le 23 janvier 2006" ; que dé le départ, la date d'entrée en jouissance était dissociée de l'acte réitératif qui est intervenu le 24 mars 2006, ce qui démontre que les parties ont considéré que les conditions suspensives étaient réalisées, en vérité pour ce qui concerne le prêt depuis le 28 novembre 200 ; que Ies parties avaient convenu de deux avenants, et ne peuvent donc plus s'opposer un quelconque retard à passer l'acte réitératif qui n'a fait que sceller leur accord de cession, parfait dés le 24 novembre 2005 ; que l'acte réitératif précise bien que le cessionnaire devient propriétaire du bail à compter du 2 janvier 2006 (date de transfert de propriété et d'entrée en jouissance) ; que le cessionnaire (MAYLINE et CHLO) était purement et simplement subrogé dans les droits et obligations du cédant (article 3.5.2) à l'égard du bailleur, et "Devait acquitter à compter de son entrée en jouissance les charges, taxes et impôts de toute nature auxquels les locaux sont assujettis, le but de manière à ce que le cédant ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet" Attendu que le cédant déclarait, sur l'origine du bail, l'existence - d'un acte reçu par Maître X... notaire à Paris le 6 mars 1991, où une SA SOGEFIMUR donnait à bail à loyer à la société CNP les locaux litigieux, selon contrat de crédit bail se terminant 15 ans plus tard, soit le 6 mars 2006, autorisant la sous location avec agrément du bailleur; - d'un acte reçu par Maître Y..., notaire à Montpellier, en date du 3 février 2006, par lequel SOGEFIMUR a cédé à la société CNP les murs du local commercial, "et dont le droit au bail fait l'objet du présent acte" ; que suite à cette acquisition, la SCI CNP a cumulé sur elle .la qualité de locataire principal et de propriétaire dudit immeuble; qu'il était prévu un "nouveau" bail commercial consenti par CNP à MAYLINE etCHLO, dont la signature devait intervenir "immédiatement après les présentes", et dont CNP indique qu'il avait été convenu et d'ailleurs paraphé par MAYLINE et CHLO dés le 25 novembre 2005, et lui serait donc opposable; qu'était néanmoins annexé à l'acte réitératif du 24 mars 2006 le bail sous seing privé en date du 10 juillet 1991, par lequel le bailleur CNP sous louait les locaux litigieux à la société A LA RIDO LOGIS, nécessairement en qualité de locataire autorisé par SOGEFIMUR "dés à présent et à titre exceptionnel", si l'on se réfère à l'article 10 du contrat de crédit-bail susvisé, repris en page quatre de la cession de droit au bail réitérée le 24 mars 2006 par A LA RIDO LOGIS et MAYLINE et CHLO ; que le bail du 10 juillet 1991 prévoyait un loyer de 336.000 F hors taxes, avec en sus du loyer une TVA au taux légal en vigueur à l'époque (18,6%), soit un loyer mensuel toutes taxes comprises de 33.208 F, soit 5.062 € toutes taxes comprises; que le preneur s'obligeait à payer le loyer au domicile du bailleur ou dans les bureaux de son mandataire, mensuellement et d'avance, le premier de chaque mois; qu'au chapitre 9 (impôts et charges divers) du bail au 10 juillet 1991, il était stipulé que le preneur devait acquitter exactement les impôts, contributions et taxes à sa charge personnelle et dont le bailleur pourrait être responsable sur le fondement des dispositions fiscales en vigueur, les parties convenant de se référer à l'article 38 de la loi du 1" septembre 1948 pour déterminer les taxes, prestations et charges dont Je preneur devra le remboursement au bailleur en sus du loyer principal; que dans ce cadre contractuel reprécisé, il est certain que MAYLINE et CHLO a acquis un droit au bail pour 150.000 €, dont il est pour le moins difficile de penser qu'il avait un caractère "verbal", eu égard au prix convenu, et ce d'autant que le bail initial du 10 juillet 1991 était annexé à l'acte de cession réitéré, et qu'il était prévu un "nouveau bail", à savoir le projet de bail paraphé lors du compromis initial le 24 novembre 2005, mais qui n'a jamais été signé; qu'il s'en déduit que si les stipulations du projet de bail paraphé le 24 novembre 2005 ne peuvent être opposées à MAYLINE et CHLO, et ne pouvaient donc servir de fondement à un commandement de payer, la conséquence logique qui en découle est l'opposabilité du bail du 10 juillet 1991 annexé à l'acte de cession réitératif ; qu'il s'en déduit un certain nombre de conséquences, à savoir l'entrée en jouissance au 2 janvier 2006 (CF acte réitératif), MAYLINE et CHLO ne pouvant rétorquer que CNP est devenu propriétaire des murs seulement le 3 février 2006, alors qu'avant cette date elle était déjà locataire principale autorisée à sous-louer à A LA RIDO LOGIS, et a simplement cumulé à compter du 3 février 2006 la qualité de locataire principale et de propriétaire des murs; que dés le 2 janvier 2006, elle était donc parfaitement autorisée à réclamer le loyer résultant de l'occupation à MAYLINE et CHLO , subrogée dans les obligations de A LA RIDO LOGIS; que tant le bail du 10 juillet 1991 que celui du 24 novembre 2005 (resté à l'état de projet) stipulent un loyer à majorer de la TVA applicable, le bail du 10 juillet 1991 précisant qu'il est payable au domicile du bailleur ou dans les bureaux de son mandataire, dont notamment et à l'évidence l'étude de tout huissier délivrant un commandement; que vainement la société MAYLINE et CHLO affirme qu'elle est "en droit de ne pas régler la TVA" au motif que CNP n'aurait fourni aucune facture comportant cette mention; qu'en premier lieu CNP conteste cette affirmation et produit en ce sens des factures non arguées de faux ; qu'en toute hypothèse, il convient de ne pas confondre l'obligation contractuelle claire et dénuée de toute ambiguïté pesant sur le locataire, et l'éventuelle difficulté de ce locataire à déduire dans ses rapports avec le fisc la TVA qu'il paye, et dont à l'évidence MAYLINE et CHLO ne rapporte pas la preuve puisqu'elle n' a jamais payé la TVA; qu'en d'autres termes, MAYLINE et CHLO reconnaît dans son principe devoir payer un loyer majoré de la TVA, mais s'abstient depuis le début du bail de payer cet élément du loyer en affirmant qu'elle ne pourrait le déduire faute de factures de son bailleur le mentionnant, ce qui est contesté par ledit bailleur qui non seulement produit des factures mentionnant la TVA, mais aussi des déclarations fiscales de TVA collectée gui ne sont pas autrement commentées, sinon par la formule un peu courte au plan probatoire selon laquelle "il a fallu attendre la procédure d'appel pour constater quelle déclare des reversements de TVA" ; qu'en conclusion sur ce volet, la Cour estime que MAYLINE et CHLO n'avait strictement aucun fondement contractuel lui permettant de s'abstenir de payer la TVA contractuellement due, et ne pouvait invoquer la réglementation fiscale s'imposant au bailleur (à la supposer violée, ce qui n'est pas démontré au dossier), pas plus que celle existante en matière de justification de TVA payée, sauf à engager la responsabilité du bailleur sur ce volet pour le cas où les documents fournis par ce dernier seraient incomplets et ne lui permettraient pas d'opposer au fisc la TVA payée par ses soins, cas de figure que la Cour évoque dans un souci d'exhaustivité de son analyse, mais qui n'a pas lieu d'être puisque MAYLINE et CHLO n'a jamais acquitté de TVA sur ses loyers ; que la TVA était donc contractuellement due, au titre de l'un ou l'autre bail, le premier juge ayant eu une lecture erronée du bail en date du 10 juillet 1991 qui stipule bien la TVA en sus et retenu à tort une disposition fiscale (option de l'article 260-2° du CGI) qui ressort en toute hypothèse de la responsabilité du bailleur et n'atteint pas l'obligation contractuelle à payer un loyer majoré de la TV A qui constitue la loi du preneur envers le bailleur ; que s'agissant de la taxe foncière, et au delà de la formule du bail du 10 juillet 1991 ci-dessus reprise "le preneur devait acquitter exactement les impôts, contributions et taxes à. sa charge personnelle et dont le bailleur pourrait être responsable sur le fondement des dispositions fiscales en vigueur", la Cour relève que l'acte réitératif du 24 mars 2006 a subrogé MAYLINE et CHLO dans les droits et obligations du cédant A LA RIDO LOGIS et qu'il devait acquitter à compter de son entrée en jouissance: les taxes et impôts de toute nature auxquels les locaux sont assujettis ... " ; que la taxe foncière était donc due, les conclusions de MAYLINE et CHLO étant muettes sur les termes précis de l'acte réitératif que CNP, qui est intervenu à l'acte de cession, peut bien entendu opposer à l'acquéreur du bail qui a incontestablement accepté d'être subrogé dans les obligations de A LA RIDO LOGIS, dont celle très claire payer les impôts auxquels "les locaux" sont assujettis; que s'agissant du loyer, et même si le projet de bail du 25 novembre 2005 ne peut servir de support opposable aux parties pour fonder un commandement de payer, il n'en demeure pas moins que la volonté des parties s'est incontestablement réunie pour fixer le loyer mensuel hors taxes applicable aux locaux à 4.580 €; sauf à ignorer l'exécution par MAYLINE et CHLO pendant plus de quarante mois, à cette hauteur définie par le preneur lui même comme étant le montant hors taxes du loyer convenu; que de même, le bailleur a accepté ces paiements depuis mars 2006 comme étant représentatifs du loyer hors taxes convenu, puisque n'était réclamées en sus que les sommes relatives à la TVA, à la taxe foncière, ou à la révision contractuelle applicable; que CNP peut donc légitimement réclamer, à compter de la prise de jouissance au 2 janvier 2006, un loyer mensuel de 4.580 € hors taxes, outre la TVA portant ce loyer à 5.477,68 E, outre la taxe foncière, mais sans appliquer la clause de révision contenue au projet de bail du 24 novembre 2005 qui n'est pas opposable à MAYLINE et CHLO, et comme voudrait l'appliquer CNP à compter de janvier 2009 ; que par ailleurs, la clause de révision prévue au bail du 10 juillet 1991 ne saurait s'appliquer au montant principal convenu à partir du 2 janvier 2006 ; Sur les commandements de payer et la constatation de la clause résolutoire ; que les commandements du 20 avril 2006 et du 27 octobre 2006 ne sauraient permettre de constater le jeu d'une clause résolutoire tirée du projet de bail en date du 25 novembre 2005, qui n'est pas opposable à MAYLINE et CHLO ; qu'en effet, ces commandements sont fondés sur la clause résolutoire tirée du projet de bail; que CNP verse aux débats un commandement en date du 16 octobre 2009 visant la clause résolutoire contenue au bail du 10 juillet 1991 et qui réclame les mois de juillet à octobre 2009 ; que force est de constater que pour ces loyers, même ramenés à leur montant reconnu par MAYLINE et CHLO (4.580 € x 4 mois) ou pouvant incontestablement être revendiqués par CNP (5.477 € x 4 mois), aucun paiement n'est intervenu qui permette de libérer le débiteur sur qui repose la charge de la preuve du paiement; que ni l'opposition à trois chèques effectuée unilatéralement le 4 novembre 2009, ni le crédit du compte CARPA du conseil de MAYLINE et CHLO ne sauraient valoir paiement dans le mois des causes du commandement, la Cour ne pouvant que constater qu'à ce jour le bailleur n'est pas réglé des quatre loyers réclamés ; qu'il sera vainement fait état des difficultés antérieures alléguées, puisque MAYLINE et CHLO avait en toute hypothèse la possibilité de faire opposition mais aussi de régler, dans le mois du commandement, l'huissier ayant délivré le commandement, pour couper court à toute difficulté ; qu'enfin, et à supposer même que la délivrance de deux commandements le même jour (sur le fondement de et l'autre des baux) ait pu être source d'une difficulté pour le preneur, la Cour relève que de fait les mois de juillet à octobre 2009 n'ont pas été payés, ce qui s'ajoute aux inexécutions contractuelles à examiner dans le cadre de la demande de résiliation judiciaire du bail dont la Cour et régulièrement saisie ; Sur la demande de résiliation judiciaire du bail qu'il a été motivé ci-dessus sur le refus infondé du preneur d'acquitter la TVA et la taxe foncière, alors même qu'il reconnaît un loyer hors taxes de 4.580 € par mois ; qu'il a été motivé de même sur la réclamation légitime par CNP d'un loyer à compter de l'entrée en jouissance formellement reconnue dans le contrat de cession comme ayant eu lieu le 2 janvier 2006 ; qu'au vu des éléments récapitulatifs fournis au dossier et non sérieusement contestés dans leur quantum, MAYLINE et CHLO est redevable, au moins, depuis janvier 2006 jusqu'à novembre 2009 inclus, d'une somme de 257.450,93 € toutes taxes comprises (5.477,68 € x 47 mois), outre 21.314 € de taxes foncières 2006, 2007, 2008 ; que sur cette somme globale de 278.764,96 €, il est reconnu par le bailleur des paiements à hauteur de 4.580 € par mois qui ont cessé après juin 2009 (qui a été payé), pour un total de 179.201,93 € ; que la différence est de 99.563,03 € qui, sur la durée et tenant son caractère infondé y compris pour les trois premiers mois, justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat, l'importance du différentiel mettant en jeu la viabilité de l'opération pour le bailleur; que la condamnation sera ramenée à 95.674,41 €, montant sollicité par CNP, la Cour ne pouvant statuer ultra petita ; qu'il y a lieu de maintenir l'indemnité d'occupation due à compter du 1er décembre 2009 à 5.477,68 € toutes taxes comprises par mois jusqu'à complet délaissement des lieux, au besoin avec le concours de la force publique;
1°) ALORS QUE la Cour d'appel a relevé que les stipulations du projet de bail paraphé le 24 novembre 2005 ne sont pas opposables à la société MAYLINE ET CHLO et que seul le bail initial du 10 juillet 1991 annexé à l'acte de cession de bail liait les parties ; qu'aux termes de ce bail « le preneur devait acquitter exactement les impôts, contributions et taxes à sa charge personnelle...» ; que l'acte de cession de bail en ce qu'il prévoit que le cessionnaire, la société MAYLINE ET CHLO « acquittera à compter de son entrée en jouissance les charges impôts et taxes de toute nature auxquels les locaux son assujettis, le tout de manière que le Cédant ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet » ne pouvait viser que les impôts et taxes dus par le cédant, la société A LA RIDO LOGIS, ce qui excluait la taxe foncière laquelle n'était, aux termes du bail de 1991, pas à la charge du preneur ; qu'en déduisant néanmoins de cette stipulation de l'acte de cession de bail que la taxe foncière était due au bailleur par la société MAYLINE ET CHLO, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte de cession de bail du 24 mars 2006 en violation de l'article 1134 du Code civil
2°) ALORS QUE la société CNP s'était bornée à réclamer le paiement de la taxe foncière en sollicitant l'application du projet de bail non signé de 2005 et subsidiairement du bail initial de 1991 sans revendiquer une stipulation pour autrui à son profit résultant des termes de l'acte de cession de bail du 24 mars 2006 et sans même exposer en quoi la taxe foncière serait due par le preneur ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce que cet acte de cession de bail établirait l'existence de l'obligation de la société MAYLINE ET CHLO de payer la taxe foncière, sans ordonner la réouverture des débats afin de permettre aux parties de s'expliquer, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ensemble le principe du contradictoire ;
3°) ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur des pièces qui n'ont pas été régulièrement versées aux débats et communiquées par les parties ; que la liste des pièces communiquées figurant au bordereau annexé aux dernières conclusions de la société CNP ne comporte la mention d'aucune facture ; que pour s'opposer à la société MAYLINE ET CHLO qui soutenait que la société CNP n'avait jamais fourni de factures mentionnant la TVA dans des conditions permettant leur déductibilité par le preneur, la Cour d'appel a déterminé sa décision sur l'exigibilité de la TVA, en affirmant que la société CNP « produit en ce sens des factures non arguées de faux » ; qu'en se fondant ainsi sur des pièces non versées aux débats et communiquées contradictoirement, la Cour d'appel a violé les articles 7 et 16 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE la résiliation judiciaire du bail commercial ne peut être prononcée qu'en cas de manquement suffisamment grave du preneur à ses obligations ; qu'en prononçant la résiliation du bail sur la base des manquements inexistants (cf. 1re et 2ème branches) ou non régulièrement établis (cf. 3ème branche), la Cour d'Appel a violé l'article 1184 du Civil.
